Rachat de crédit immobilier et changement d'assurance emprunteur

Le rachat de crédit immobilier est une opération financière qui consiste revoir les conditions d'emprunt pour faire des économies. Le but est de réduire le taux d'endettement mensuel. Quel est l'impact sur l'assurance emprunteur ?

Rachat de prêt immobilier

Vous souhaitez faire des économies sur le coût total de votre emprunt immobilier ? Procédez au rachat de prêt immobilier, une opération bancaire réalisée par un organisme concurrent de votre banque si celle-ci refuse de renégocier les conditions de l'offre de prêt.

Voici les points clefs à vérifier avant de vous lancer dans la démarche :

le différentiel entre le taux actuellement pratiqué et le nouveau taux doit être au minimum de 1 point (1%), voire 0,7% en cas de capital restant dû très important.
la durée résiduelle de votre crédit immobilier doit être supérieure à la durée écoulée.
le montant du capital restant dû doit être significatif, au moins 50 000€.

L'idéal est d'engager la démarche dans le premier tiers de remboursement du crédit, durant la période où les mensualités sont constituées en majorité des intérêts. Ces règles sont essentielles pour savoir si vous avez intérêt à faire racheter votre crédit immobilier. L'opération n'est pertinente que si elle permet de couvrir a minima les frais qui lui sont inhérents :

les pénalités de remboursement anticipé dus à la banque initiale : elles sont plafonnées par la réglementation à 6 mois d'intérêts dans la limite de 3% du capital restant dû.
les frais de mise en place d'une nouvelle garantie (hypothèque ou caution)
les frais de dossier
les frais éventuels de courtage.

Le rachat de crédit immobilier est une opération relative complexe qu'il convient de préparer en amont avec un courtier spécialisé qui trouvera pour vous l'établissement bancaire à même de proposer la meilleure offre de crédit immobilier.

Assurance emprunteur et rachat de crédit immobilier

Le rachat de crédit immobilier est un nouveau crédit à l'habitat et qui dit prêt immobilier, dit nécessairement assurance emprunteur. L'assurance étant liée au crédit, dès que celui-ci est soldé, l'assurance ne peut être prolongée. Vous devez négocier une nouvelle assurance de prêt pour le nouveau crédit.

Peut-on changer d'assurance emprunteur ?

La réglementation vous autorise à changer d'assurance prêt immobilier, que ce soit dans le cadre du prêt en cours ou en cas de rachat de votre crédit immobilier. Grâce à la loi Lemoine adoptée en février 2022, tout emprunteur peut, depuis le 1er septembre 2022, résilier son contrat d'assurance de prêt immobilier à tout moment et sans frais, pour le substituer par une offre déléguée à garanties au moins équivalentes.

L'opération permet de réduire le coût de l'assurance et par là-même celui du crédit immobilier. Les offres alternatives proposées par les assureurs individuelles sont jusqu'à trois fois moins chères que les contrats groupe des banques.

Quand peut-on changer l'assurance d'un prêt immobilier ?

On l'a vu plus haut, la loi Lemoine permet de changer d'assurance emprunteur à tout moment, quand vous le souhaitez opportun. Vous n'avez plus de date d'échéance à respecter pour engager une démarche de résiliation/substitution.

Dans le cadre d'un rachat de crédit immobilier, le changement est forcément concomitant à la signature de la nouvelle offre de prêt.

Comment changer d'assurance prêt immobilier ?

Le rachat de crédit immobilier procède du remboursement par anticipation du prêt initial, ce qui clôt automatiquement votre assurance emprunteur adossée à ce financement. Au préalable, vous sélectionnez une nouvelle assurance adaptée à votre profil et au nouveau crédit. Appuyez-vous sur la fiche standardisée d'information remise par le nouveau prêteur pour bien respecter l'équivalence de niveau de garantie réglementaire.

La résiliation est automatique si le premier contrat a été souscrit auprès du prêteur. En cas d'assurance externe, vous devrez la résilier vous-même auprès de l'organisme assureur pour éviter de payer des primes superflues. Il faudra ensuite souscrire un nouveau contrat d'assurance destiné à couvrir le nouveau crédit immobilier. La concordance de dates entre la résiliation de l'ancien contrat et la mise en jeu des garanties du nouveau contrat doit être parfaite pour qu'il n'y ait aucune rupture de couverture.

Voici les démarches à suivre pour la résiliation d'assurance prêt immobilier.

Quel est l'intérêt de changer d'assurance emprunteur ?

Lors d'un rachat de prêt immobilier, vous êtes obligé de changer d'assurance emprunteur, puisque le prêt est effectivement soldé auprès de la banque initiale et racheter par un organisme concurrent. Vous devez alors souscrire une nouvelle assurance qui vient garantir le nouveau crédit immobilier.

Tarif avantageux

Qu'il s'agisse du prêt initial ou d'un rachat de crédit immobilier, le changement d'assurance emprunteur est générateur de belles économies. À garanties équivalentes, vous pouvez réduire par trois le coût de votre assurance et réaliser des milliers d'euros d'économie sur la durée restante du crédit.

En optant en cours de prêt pour une assurance déléguée, vous pouvez réaliser jusqu'à 25 000€ d'économie avec la loi Lemoine. Ne vous en privez pas !

Nouvelle assurance de prêt : groupe ou individuelle

Le rachat de crédit immobilier vous donne l'occasion de mettre en concurrence les offres d'assurance emprunteur du marché. Inévitablement, l'organisme qui met en place le nouveau prêt immobilier va vous proposer son contrat d'assurance, dit contrat groupe ou collectif. Sachez que la loi Lagarde assurance emprunteur vous permet de choisir librement l'assurance dans le cadre d'un crédit immobilier.

Le marché de l'assurance emprunteur se partage entre les bancassureurs et les prestataires alternatifs, jusqu'à trois fois moins chers pour une protection au moins similaire. La différence entre contrat groupe et contrat individuel est de taille : le second est non seulement moins cher mais aussi individualisé, avec des garanties sur-mesure adaptées à la problématique de chaque emprunteur.

Etat de santé

Lors de la souscription à une nouvelle assurance, vous remplissez un questionnaire de santé assurance prêt immobilier, un formulaire qui renseigne l'organisme assureur sur votre état de santé. Sachez que depuis le 1er juin 2022 la loi Lemoine a supprimé le questionnaire de santé à la condition que la part assurée s'élève à moins de 200 000€ (400 000€ pour un emprunt avec quotité assurance prêt de 50% sur chaque tête) et soit remboursée avant le 60ème anniversaire de l'emprunteur.

Si votre rachat de crédit immo rentre dans les clous, vous n'êtes plus soumis au questionnaire de santé. L'assureur n'a pas le droit de rechercher aucune information relative à votre état de santé. Voici toutefois les informations que l'assureur demande toujours en 2023.

Si vous n'êtes éligible à cette mesure, évaluez bien l'intérêt financier du changement d'assurance dans le cadre d'un rachat de crédit immobilier en cas d'évolution de votre état de santé. Si votre santé s'est détériorée entre le moment où vous avez souscrit le prêt et celui où vous envisagez le rachat de crédit, l'opération peut se révéler onéreuse en raison du coût de l'assurance emprunteur. Le questionnaire de souscription va indiquer votre état actuel et l'assureur en tirer les conséquences :

accorder les garanties avec surprime assurance prêt immobilier
appliquer des exclusions de garantie qui réduisent votre protection en cas de sinistre
refuser de vous assurer.

Le refus d'assurance emprunteur peut être motivé par l'âge de l'emprunteur, son état de santé, l'exercice d'un métier à risques ou la pratique d'un sport à risque.

Convention Aeras

Les emprunteurs touchés par la maladie peuvent faire valoir la convention Aeras (s'Assurer et Emprunter avec un risque Aggravé de Santé), un dispositit opposable aux banques et aux assureurs qui facilite l'accès à l'assurance et au crédit aux personnes qui ne peuvent être assurées à des conditions standards en raison de leur passif de santé.

Droit à l'oubli

La loi Lemoine a renforcé le droit à l'oubli en raccourcissant le délai pour en bénéficier de 10 à 5 ans. Passé ce délai, après la fin du protocole thérapeutique et en l'absence de rechute, les personnes guéries d'un cancer ou d'une hépatite C n'ont pas à déclarer leur ancienne maladie dans le questionnaire de santé de l'assurance emprunteur.

Lors d'un rachat de crédit immobilier, les changements de situation entre l'époque où vous avez souscrit l'emprunt et la nouvelle opération sont susceptibles d'augmenter le coût de l'assurance prêt immobilier. Votre situation personnelle, professionnelle et médicale a peut-être évolué, et dans ce cas, influancé la tarification de la nouvelle assurance. Vous serez également pénalisé si vous être devenu fumeur entre temps, le coût de l'assurance pouvant doubler si vous êtes passé du statut de non-fumeur à celui de fumeur.

Équivalence de garanties

La stratégie gagnante est de faire appel aux services d'un courtier en assurance prêt immobilier pour profiter au mieux des opportunités offertes par la délégation d'assurance prêt immobilier. Le contrat délégué devra présenter des garanties au moins similaires à celles du contrat bancaire conformément au principe d'équivalence de garantie imposé par la réglementation.

Cette notion d'équivalence de garanties est complexe et peu accessible pour un non-initié. Faites-vous accompagner d'un courtier en assurance pour bien appréhender l'étendue des garanties et vous prémunir d'éventuelles déconvenues en cas de demande de remboursement d'un sinistre qui ne serait pas couvert par les garanties.

Les experts de Magnolia.fr se chargent de résilier à votre place le contrat d'assurance en cours et sélectionnent pour vous l'offre compétitive adaptée à votre profil qui va garantir votre rachat de crédit immobilier. Contactez-nous !