Prêt immobilier : comment économiser des milliers d’euros en 2023 ?

Le crédit immobilier est devenu plus cher depuis un an à cause de la remontée brutale des taux d’intérêts. S’il est toujours possible d’obtenir un taux compétitif dès lors qu’on a un dossier premium, l’économie est encore plus significative en négociant l’assurance emprunteur. L’intérêt financier de la délégation d’assurance se joue également sur toute la durée du crédit. Explications.

L’importance de l’assurance emprunteur

Bien que non obligatoire d’un point de vue légal, la souscription à une assurance de prêt est indispensable pour décrocher le financement de son projet d’achat immobilier. Les banques l’exigent pour sécuriser l’emprunt en cas de coups durs qui vous empêcheraient d’assumer pleinement votre dette. Si vous venez à décéder prématurément avant le terme du crédit, vos héritiers sont déchargés de la dette.

Garanties de l’assurance de prêt

L’assurance de prêt immobilier repose sur les garanties suivantes :

la garantie décès : si vous décédez, l’assurance rembourse à la banque le capital restant dû.
la garantie PTIA ou Perte Totale et Irréversible d’Autonomie : vous devenez invalide à 100%, l’assurance rembourse à la banque le solde du prêt.
les garanties incapacité et invalidité : la garantie ITT assurance (Incapacité Temporaire Totale de travail) intervient en cas d’arrêt de travail pour compenser tout ou partie de mensualités de crédit sur une durée limitée à 1095 jours. Au-delà, si elles ont été souscrites, entre en jeu la garantie IPP (Invalidité Permanente Partielle) ou la garantie IPT (Invalidité Permanente Totale).

Les garanties décès-PTIA sont obligatoires et sont ensuite complétées par les garanties incapacité/invalidité selon votre profil d’assuré. Est plus rarement exigée par le prêteur la garantie perte d’emploi qui intervient en cas de chômage économique de l’assuré salarié en CDI.

En fonction des risques que vous incarnez, la banque définit les garanties qu’elle exige pour vous accorder le financement. Elle doit vous remettre une fiche standardisée d’information qui détaille les garanties requises et les conditions de leur mise en jeu.

Coût de l’assurance de prêt

Protection double pour la banque et l’emprunteur, l’assurance de prêt immobilier est un produit complexe, trop souvent relégué au second plan ou carrément ignoré lors d’une demande de prêt bancaire. C'est un préjudice financier pour l’emprunteur car l’assurance représente le deuxième coût d’un crédit immobilier après les intérêts. En moyenne, elle pèse un tiers du coût global exprimé par le TAEG (Taux Annuel Effectif Global).

Son coût dépend de plusieurs paramètres, au premier rang desquels votre âge et votre état de santé. Plus vous êtes âgé, plus l’assurance est chère. Et si vous présentez des risques accrus pour raisons de santé, le surcoût est immédiat. Rappelons que la souscription se fait via un questionnaire de santé assurance prêt immobilier qui vise à renseigner l’organisme assureur sur votre historique de santé, mais aussi sur la pratique éventuelle d’un sport dangereux, le fait d’être fumeur ou non-fumeur ou encore l’exercice d’un métier à risques.

Voici par tranche d’âge le coût moyen de l’assurance emprunteur :

Entre un jeune actif et un senior après 55 ans, le delta est énorme, mais vous avez l’opportunité de négocier au mieux le taux d’assurance en vous appuyant sur la réglementation.

Libre choix de l’assurance emprunteur

Depuis septembre 2010, la loi Lagarde assurance emprunteur vous autorise à choisir librement le contrat d’assurance en garantie de votre prêt immobilier. Elle introduit le principe de délégation d’assurance qui permet de souscrire une formule alternative à celle de la banque. Vous n’êtes pas obligé de souscrire à l’offre bancaire d’assurance si vous trouvez mieux ailleurs, ce qui n’est nullement une option, mais une certitude !

Rente bancaire en assurance emprunteur

Le marché de l’assurance emprunteur est partagé entre les bancassureurs, c’est-à-dire les banques qui commercialisent leurs propres contrats groupe ou collectifs, et les prestataires externes qui proposent des offres individualisées sur-mesure.

Les banques détiennent plus de 85% de parts de marché, alors qu’elles sont jusqu’à trois fois plus chères. Elles affichent des marges jusqu’à 70% sur ce produit auquel l’emprunteur ne peut se soustraire s’il veut obtenir son crédit. Distorsion du marché ou quasi-monopole ? Le législateur va tenter d'y remédier.

Délégation d’assurance emprunteur

Contrat groupe ou contrat individuel ? La question est vite tranchée si l’on fait jouer la concurrence. En utilisant un comparateur d’assurance prêt immobilier en ligne, vous accédez aux meilleures offres du marché et pouvez constater qu’elles sont bien moins chères que le contrat de votre banque, à garanties équivalentes.

Déléguer l’assurance emprunteur est une des astuces pour rester sous le taux d’usure en 2023. Mais saviez-vous que la délégation d’assurance vous est acquise tout au long de la durée de remboursement ?

Changer d’assurance emprunteur avec la loi Lemoine

Pour rendre plus effectif le libre choix du contrat d’assurance emprunteur, le législateur a mis en place deux autres dispositifs successifs à la loi Lagarde, visant le changement d’assurance en cours de prêt :

la loi Hamon de juillet 2014 : le changement de contrat d’assurance est possible à tout moment durant les 12 premiers mois du crédit immo.
la loi Bourquin de janvier 2018 : au-delà de la première année, l’emprunteur bénéficie de la résiliation infra-annuelle à date d’échéance.

Contournées par les banques pour empêcher toute démarche de résiliation/substitution, ces deux lois se sont révélées peu efficientes, et ont été remplacées par la loi Lemoine. Depuis le 1er septembre 2022, tout emprunteur a le droit de changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment et sans frais, sans devoir attendre la date d’échéance. En supprimant la contrainte temporelle, le législateur facilite le changement de contrat.

Depuis septembre 2022, les courtiers constatent un boom du changement d’assurance de prêt immobilier. Les emprunteurs ont bien compris l’intérêt financier de résilier le contrat en cours de prêt. Selon l’Apcade, un collectif de courtiers, l’économie moyenne grâce à la loi Lemoine est de 10 000€, les plus gros emprunts pouvant générer jusqu’à 25 000€ d’économie sur la durée résiduelle de remboursement.

N'attendez plus pour réduire le coût de votre crédit immobilier et préserver votre pouvoir d’achat en 2023. Changez sans tarder d’assurance emprunteur avec la loi Lemoine ! Plus tôt vous engagez la démarche, plus important sera le gain. Consultez votre baromètre du pouvoir d’achat immobilier de mars 2023 pour constater l’impact financier de la délégation d’assurance emprunteur sur votre budget.

Sollicitez les services d’un courtier en assurance emprunteur pour vous accompagner dans la recherche de l’assurance crédit immobilier la plus compétitive, en conformité avec l’exigence réglementaire d’équivalence de garanties.

Dernières publications

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Crédit immobilier avril 2025 : déjà la fin de la baisse des taux ?

Depuis le début de l'année 2024, les taux immobiliers ont connu une baisse progressive et constante, partant de 4,50% pour atteindre environ 3,20 % en mars 2025. Pourtant, un retournement de tendance pourrait être imminent, selon plusieurs experts du secteur. En cause, l'évolution des Obligations Assimilables du Trésor (OAT) à 10 ans, qui restent autour de 3,5 %, et un contexte économique et géopolitique incertain. L'OAT 10 ans : Un indicateur clé pour les banques L'OAT 10 ans, un emprunt d'État servant de référence pour les taux de crédit immobilier, est un indicateur particulièrement scruté par les établissements bancaires. La corrélation entre l'évolution des OAT et les taux immobiliers est forte. Actuellement, cet indice oscille autour de 3,5 %, ce qui pourrait encourager certaines banques à ajuster leurs taux. En ce début avril, le taux moyen pour un prêt immobilier sur 20 ans se situe autour de 3,20% (hors assurance emprunteur et coût des sûretés). La différence entre l’OAT 10 ans et les taux d’emprunt est à l’avantage de ces derniers, ce qui est un contresens économique (voir plus bas). Si cette tendance haussière de l’OAT 10 ans se confirme, plusieurs établissements pourraient opter pour une hausse modérée, de l'ordre de 10 à 20 points de base. Toutefois, d'autres banques pourraient préférer une stabilisation, notamment en raison d'objectifs commerciaux élevés et de la nécessité d'attirer de nouveaux emprunteurs. Des taux en hausse en avril, mais pas de panique Malgré les premiers signaux de remontée des taux, certains courtiers se veulent rassurants. Comme indiqué plus haut, l’évolution reste contenue à 0,10 voire 0,20 point. Plusieurs facteurs influencent la fixation des taux de crédit, parmi lesquels : Le coût des ressources financières des banques Les taux directeurs de la Banque Centrale Européenne (BCE) Les stratégies commerciales des établissements prêteurs. Certaines banques proposent des offres attractives, qui viennent compléter le prêt initial. Par exemple, le Crédit Agricole propose jusqu'en juin un taux réduit à 1,99 % jusqu’à 25 000 € pour le financement d'un premier logement. Le Crédit Mutuel, quant à lui, met en avant un prêt de 30 000 euros à un taux fixe de 0,99 %. LCL accorde à ceux qui achètent dans le neuf un prêt jusqu’à 50 000 € sans intérêts bancaires, cumulable avec le nouveau PTZ, une aubaine pour les primo-accédants à compter d’avril 2025. Rappelons que votre crédit à l'habitat doit être garanti par une assurance de prêt qui rembourse la banque en cas d’aléas de la vie (décès, invalidité, incapacité de travail). L’assurance emprunteur est le premier levier pour diminuer le coût d’un prêt immobilier. Appuyez-vous sur la réglementation pour optimiser cette dépense contrainte. Grâce à la délégation d’assurance emprunteur, vous pouvez économiser des centaines voire des milliers d’euros sur la durée de votre crédit, les offres externes étant jusqu'à 4 fois moins chères que les assurances proposées au sein des banques prêteuses. Quels sont les facteurs à surveiller pour les prochains mois ? Si la stabilisation des taux se profile pour avril, plusieurs éléments pourraient influencer leur évolution à la hausse ou à la baisse à moyen terme. Parmi eux : Le contexte géopolitique : un apaisement du conflit en Ukraine pourrait favoriser une baisse des taux, tandis qu'une intensification des tensions entraînerait une hausse. Les politiques budgétaires européennes : le niveau d'endettement des États, notamment de la France et de l'Allemagne, peut rehausser les taux obligataires et, par ricochet, les taux immobiliers. Les décisions de la BCE : bien que la dernière baisse des taux directeurs du 12 mars soit perçue comme un signal positif, les banques restent prudentes avant d'ajuster massivement leurs offres. Une période d'attentisme avant un possible rebond Pour l'instant, les hausses ne sont ni généralisées ni significatives, et les emprunteurs présentant les meilleurs profils peuvent encore bénéficier de taux attractifs, parfois même sous la barre des 3 %. Cependant, les conditions d'accès au crédit risquent de se durcir dans les mois à venir. Contrairement à certaines idées reçues, les banques ne disposent pas d'un accès illimité aux liquidités de la BCE. Elles doivent se financer sur les marchés financiers, où elles entrent en concurrence avec les emprunts d'État pour attirer les investisseurs. Cette contrainte structurelle explique pourquoi une remontée durable des OAT pourrait inévitablement se répercuter sur les taux immobiliers. Conclusion Les semaines à venir seront déterminantes pour l'évolution des taux de crédit immobilier. Si une stabilisation est attendue à court terme, une reprise progressive des hausses n'est pas à exclure d'ici la fin du premier semestre 2025. Pour les emprunteurs, il peut être judicieux de profiter des conditions actuelles avant une éventuelle remontée plus marquée des taux. Emprunter maintenant !

Nouveau PTZ le 1er avril 2025 : une aubaine pour les primo-accédants

Face à l'effondrement du secteur de la construction en France ces 2 dernières (-22% en 2024 et -7,6% en 2023), le gouvernement a décidé d'agir. La loi de finances 2025, promulguée le 15 février dernier, contient plusieurs mesures importantes pour stimuler l'accession à la propriété, en particulier pour les primo-accédants. Parmi elles, l'élargissement du Prêt à Taux Zéro (PTZ) représente une opportunité significative pour de nombreux ménages français. Le PTZ bientôt accessible partout en France pour l'achat dans le neuf Élargissement territorial complet : À partir du 1er avril 2025, le PTZ sera disponible sur l'ensemble du territoire français pour l'acquisition d'un logement neuf, qu'il s'agisse d'un appartement ou d'une maison individuelle. Fin de la distinction entre zones tendues et détendues : Contrairement au dispositif actuel qui limite l'accès au PTZ dans le neuf aux zones tendues, la nouvelle version supprime cette restriction géographique. Objectif de relance : Cette mesure vise explicitement à redynamiser le secteur de la construction tout en facilitant l'accès à la propriété pour les ménages modestes. Cette évolution représente un changement significatif par rapport au dispositif en vigueur depuis 2024, qui avait considérablement réduit le périmètre d'application du PTZ. Actuellement, ce prêt avantageux n'est accessible que pour l'achat d'appartements neufs en zones tendues (où la demande de logements dépasse l'offre disponible) ou de logements anciens en zones détendues, avec l'obligation de réaliser d'importants travaux de rénovation énergétique. La maison individuelle avait par ailleurs été exclue du PTZ en 2021. PTZ version 2025 : un dispositif attractif mais encadré Le PTZ est un crédit immobilier sans intérêt et sans frais pour les particuliers primo-accédants, l'État prenant en charge ces coûts auprès des établissements bancaires. Cette aide précieuse à l'accession à la propriété reste néanmoins soumise à plusieurs conditions importantes : Limitation du montant : Le prêt peut couvrir au maximum 50% du coût total de l'acquisition d’un appartement et 30% pour une maison individuelle, ce qui implique nécessairement de compléter le financement par un prêt immobilier classique, complété ou non d’autres financements (apport personnel, prêt aidé ou conventionné, prêt familial). Durée maximale : La période de remboursement ne peut excéder 25 ans. Statut de primo-accédant : Les bénéficiaires ne doivent pas avoir été propriétaires de leur résidence principale au cours des 2 années précédant l'émission de l'offre de prêt. Plafonds de ressources : Les revenus annuels, évalués via le revenu fiscal de référence de l'année N-2, doivent rester sous certains seuils. Pour les logements anciens, les règles demeurent inchangées : le PTZ reste limité aux acquisitions en zones détendues (B2 et C), avec l'obligation de réaliser des travaux de rénovation énergétique représentant au moins 25% du coût total de l'opération immobilière. Cette nouvelle version du PTZ est en place jusqu’au 31 décembre 2027. Important : Le PTZ doit être couvert par une assurance emprunteur, à l’instar de tout prêt immobilier. Pour faire des économies sur cette dépense obligatoire, faites jouer la concurrence via un comparateur d’assurance de prêt immobilier. Impact et perspectives pour les primo-accédants Valérie Létard, ministre du Logement, qualifie cette extension du PTZ de "mesure décisive pour relancer la construction et permettre à davantage de ménages modestes d'accéder à la propriété". Cependant, l'impact réel de cette réforme doit être nuancé, puisque de nombreux primo-accédants se tournent traditionnellement vers le marché de l'ancien, plus accessible en termes de prix que le neuf. Sur les plus de 45 000 PTZ octroyés en 2024, plus de 17 000 ont concerné les logements anciens. Néanmoins, pour ceux qui envisagent l'achat d'un logement neuf, cette évolution représente une opportunité substantielle. Le PTZ constitue en effet un levier financier considérable, permettant de réduire significativement le coût total du crédit immobilier et ainsi d'améliorer la capacité d'emprunt des ménages modestes. Pour déterminer si votre projet immobilier se situe en zone tendue ou détendue (ce qui reste pertinent pour les achats dans l'ancien), le site service-public.fr propose un simulateur accessible à tous. Cette distinction devient cependant caduque pour les acquisitions dans le neuf à partir du 1er avril 2025. Quelles sont les mesures complémentaires pour favoriser l'accession à la propriété ? L'élargissement du PTZ s'inscrit dans un ensemble plus large de mesures destinées à soutenir l'accession à la propriété et le secteur de la construction. La loi de finances 2025 introduit également 2 autres dispositions importantes qui entreront en vigueur au 1er avril : Exonération fiscale pour les donations familiales Les donations en euros effectuées par les parents et grands-parents à leurs enfants ou petits-enfants seront exonérées jusqu'à 300 000 €, à condition que ces sommes soient destinées à l'achat d'un logement neuf pour l'habitation principale ou la location longue durée. Protection contre la hausse des frais de notaire Bien que les droits de mutation à titre onéreux (communément appelés "frais de notaire") puissent augmenter dans certains départements si les conseils départementaux le décident, les primo-accédants ne sont pas concernés par ces éventuelles hausses. Ces mesures complémentaires renforcent l'attrait du dispositif global et témoignent d'une volonté politique de soutenir activement l'accession à la propriété, particulièrement pour les primo-accédants qui représentent un segment crucial du marché immobilier. Le cumul PTZ et MaPrimRénov’ Autre changement majeur pour les primo-accédants qui engagent des travaux de rénovation, la possibilité de coupler PTZ et l’aide financière de MaPrimRénov’. Jusqu’à présent, il était impossible de cumuler les 2 dispositifs avant 5 ans. Cette règle dissuadait le passage à l’acte, l’achat comme la rénovation. Un décret publié au Journal Officiel le 20 mars dernier oblitère cette restriction : les ménages modestes et très modestes ayant recours au PTZ pour un achat dans l’ancien peuvent désormais bénéficier de MaPrimRénov’, sous réserve de respecter les conditions d’éligibilité. Le texte précise que le montant maximal de l’ensemble des aides publiques (hors aides fiscales) est rehaussé de 80% à 90% du coût des travaux engagés. L'extension du PTZ à l'ensemble du territoire pour l'achat dans le neuf constitue donc une opportunité significative pour de nombreux ménages modestes qui aspirent à devenir propriétaires, tout en représentant un levier potentiellement efficace pour la relance d'un secteur économique en difficulté. Le renforcement de l’aide à l’accession s’accompagne de la possibilité de profiter conjointement de MaPrimRénov’ si vous sollicitez un PTZ dans l’ancien.

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Cumul emploi-retraite en 2025 : suis-je obligé d’adhérer à la mutuelle entreprise ?

Le cumul emploi-retraite est une solution prisée par de nombreux seniors souhaitant compléter leurs revenus tout en restant actifs professionnellement. Cependant, une question récurrente se pose : un salarié en cumul emploi-retraite est-il tenu d'adhérer à la mutuelle d'entreprise ? Peut-il en être dispensé ? Voyons quelles sont les règles en vigueur en 2025 quant à la couverture santé d'un salarié qui cumule emploi et retraite. Mutuelle d’entreprise : une obligation pour tous les salariés Depuis la loi ANI (Accord National Interprofessionnel) de 2016, toutes les entreprises du secteur privé ont l'obligation de proposer une mutuelle santé collective à leurs salariés. Cette mesure vise à assurer une couverture santé minimale aux travailleurs, y compris ceux en cumul emploi-retraite. Cette adhésion obligatoire à la mutuelle entreprise s’applique progressivement aux fonctionnaires depuis le 1er janvier 2025. En principe, tout salarié d'une entreprise doit adhérer à la mutuelle collective, sans distinction d'âge ni de statut (actif ou retraité). Ainsi, si vous reprenez une activité salariée après votre retraite, vous serez soumis aux mêmes règles que les autres employés concernant la couverture santé obligatoire. La mutuelle mise en place par l’employeur est obligatoirement une mutuelle responsable qui respecte un cahier des charges réglementaires incluant un panier de soins minimum. Les entreprises peuvent souscrire un contrat d’un niveau supérieur. Vous êtes TNS senior : les travailleurs non salariés (artisans, commerçants, professions libérales) ne sont pas tenus de souscrire une complémentaire santé, mais ils bénéficient du dispositif prévu par la loi Madelin qui permet de déduire de ses revenus les cotisations de mutuelle santé, de retraite complémentaire et de prévoyance. Le cadre fiscal de la loi Madelin s’applique si vous cumulez emploi-retraite dès lors que vous êtes à jour dans vos cotisations obligatoires d’assurance maladie/vieillesse. Les cas de dispense d'adhésion à la mutuelle collective Bien que l'adhésion à la mutuelle d'entreprise soit obligatoire, certains salariés peuvent en être dispensés sous certaines conditions. Si vous êtes en situation de cumul emploi-retraite, vous pouvez être exempté de cette obligation dans les cas suivants : Vous êtes déjà couvert par une mutuelle individuelle Si, au moment de votre embauche ou de la reprise d'emploi, vous bénéficiez d'une mutuelle santé senior à titre individuel, vous pouvez demander une dispense d'adhésion. Cette dispense est cependant temporaire et n'est valable que jusqu'à la date d'échéance de votre contrat individuel. Une fois cette date atteinte, vous serez contraint d'adhérer à la mutuelle collective de votre entreprise. Vous bénéficiez d'une mutuelle collective par ailleurs Un autre cas de dispense concerne les salariés qui sont déjà couverts par une mutuelle collective obligatoire. Cela peut se présenter sous plusieurs formes : Vous êtes couvert par la mutuelle d'entreprise de votre conjoint en tant qu’ayant droit : certains contrats prévoient une couverture familiale, ce qui vous permet de refuser l'adhésion à une autre mutuelle collective. Vous avez une autre activité salariée avec une mutuelle obligatoire : si vous cumulez plusieurs emplois, vous pouvez éviter de souscrire à plusieurs contrats de mutuelle et opter pour la mutuelle collective la mieux adaptée à vos besoins de santé. Vous êtes en CDD ou à temps partiel Les salariés en CDD de courte durée (moins de 3 mois) ou travaillant à temps partiel peuvent également demander une dispense si la cotisation représente un pourcentage trop élevé de leur rémunération (au moins 10% de leur salaire). Pourquoi adhérer à la mutuelle d’entreprise même en cumul emploi-retraite ? Même si vous pouvez être dispensé de la mutuelle collective, il peut être intéressant d'y adhérer pour plusieurs raisons : Un coût réduit : l'employeur prend en charge au moins 50% des cotisations, ce qui rend la mutuelle souvent plus avantageuse qu'un contrat individuel. Des garanties intéressantes : les mutuelles collectives proposent souvent des niveaux de remboursement supérieurs aux contrats individuels. Possibilité d'une surcomplémentaire : si la mutuelle d'entreprise ne couvre pas suffisamment certains frais, vous pouvez souscrire une surcomplémentaire santé pour renforcer votre protection. par un troisième niveau de remboursement. Vous pouvez cibler le ou les postes de soins mal couverts, par un surcomplémentaire dentaire par exemple. Démarches pour demander une dispense à la mutuelle entreprise Si vous souhaitez être dispensé d'adhérer à la mutuelle d'entreprise, vous devez effectuer une demande officielle auprès de votre employeur. Voici les étapes à suivre : Rédiger une demande écrite : il faut formuler une demande de dispense par courrier ou e-mail, accompagnée des justificatifs nécessaires. Fournir les documents justificatifs : cela peut inclure une attestation de couverture individuelle ou de mutuelle collective d'un autre employeur. Respecter les délais : votre demande doit être soumise au moment de votre embauche ou à la date de mise en place du contrat collectif. Récapitulatif des cas de dispense pour un salarié en cumul emploi-retraite : Cas de dispense Conditions Mutuelle individuelle Dispense temporaire jusqu’à échéance du contrat Déjà couvert par une autre mutuelle collective Mutuelle du conjoint ou d’un autre employeur CDD de courte durée Moins de 3 mois Temps partiel Si cotisation trop élevée En 2025, un salarié en situation de cumul emploi-retraite est en principe tenu d'adhérer à la mutuelle de son entreprise. Cependant, des cas de dispense existent, notamment si vous bénéficiez d’une autre couverture santé. Il est donc essentiel d'examiner votre situation avant de faire votre choix et de bien comparer les garanties offertes. Le cas échéant, vous renforcez certaines garanties par une surcomplémentaire. Dans tous les cas, une bonne couverture santé reste indispensable pour faire face aux frais médicaux et aux restes à charge, en particulier après la retraite.

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