Assurance de prêt immobilier : comment optimiser votre protection en 2023 ?

L’assurance emprunteur joue un rôle central dans la protection de l’assuré qui contracte un crédit immobilier. Elle se substitue à lui pour rembourser tout ou partie des mensualités s’il est victime d’un accident de la vie. La réglementation qui encadre l’assurance de prêt immobilier a évolué en 2022. Les droits des emprunteurs ont été élargis grâce à la loi Lemoine, leur permettant d’accéder plus simplement à l’assurance de prêt et de changer de formule quand bon leur semble. Revue de détails.

L’assurance de prêt immobilier : une protection indispensable

Si elle n’est pas obligatoire d’un point de vue légal, la souscription à l’assurance emprunteur reste un préalable à l’obtention d’un crédit immobilier. La banque émettrice du prêt l’exige pour se prémunir contre d’éventuels défauts de paiement si l’emprunteur n’est plus en mesure d’assumer sa dette en cas de survenance d’un aléa de la vie (décès, invalidité, et incapacité de travail).

L’assurance de prêt immobilier est aussi et surtout une protection pour l’emprunteur et ses ayants droit. Si l'emprunteur vient à décéder en cours de prêt, l’assurance prend en charge l’intégralité du capital restant dû, les héritiers étant déchargés de la dette et le bien tombant dans la succession.

Les garanties de l’assurance emprunteur

L’assurance de prêt couvre d’autres sinistres que le décès :

• la perte totale et irréversible d’autonomie : la garantie PTIA, toujours adossée à la garantie décès, prend en charge le capital restant dû si l’emprunteur se retrouve dépendant à 100%.

• les arrêts de travail : la garantie ITT (Incapacité Temporaire Totale de travail) rembourse tout ou partie des mensualités après expiration du délai de franchise, si l’emprunteur est placé en arrêt de travail pour maladie ou accident.

• l’invalidité : les garanties IPP (Invalidité Permanente Partielle) et IPT (Invalidité Permanente Totale) sont invoquées selon un taux d’invalidité spécifique, si l’emprunteur n’est pas en mesure de reprendre une activité professionnelle rémunérée.

L’assurance emprunteur est une des deux garanties exigées par le prêteur pour sécuriser le crédit immobilier. La deuxième vise les défauts de paiement dans les situations autres que celles couvertes par l’assurance (hypothèque, privilège du prêteur de deniers ou caution). L’assurance repose sur l’aléa, tandis que l’hypothèque ou la caution est mise en jeu en cas de non-respect de l’engagement de l’emprunteur à rembourser les mensualités.

Plus rarement est souscrite la garantie perte d’emploi qui couvre le chômage économique de l’emprunteur en CDI.

Attention : les garanties de l’assurance de prêt sont définies par la banque en fonction des risques incarnés par l’emprunteur et des caractéristiques du crédit. L’emprunteur peut toutefois renforcer sa protection en allant au-delà de la couverture minimale exigée.

Le choix de l’assurance emprunteur

L’assurance de prêt représente en moyenne un tiers du coût global d’un crédit immobilier, soit la deuxième dépense après les intérêts. Une charge financière importante qui est plus lourde si vous êtes considéré comme un emprunteur à risques par l’assureur.

Le risque en assurance emprunteur peut être de quatre natures :

• le risque de santé : le questionnaire de santé va renseigner l’assureur sur votre état de santé. En présence de risques médicaux, un questionnaire complémentaire sera demandé, assorti d’examens et d’analyses pour appuyer la réponse de l’assureur (acceptation ou refus d’assurance, tarification en conséquence).

• le risque professionnel : si vous exercez un métier à risques (pompier, militaire, agent de sécurité, ouvrier du bâtiment, routier, etc.), vous vous exposez à une surprime assurance de prêt ou à une exclusion de garanties.

• le risque lié à l’âge : plus vous êtes âgé, plus l’assurance coûte cher, indépendamment d’autres risques.

• le risque lié au mode de vie : si vous êtes fumeur ou/et que vous pratiquez un sport dit dangereux (alpinisme, parapente, sports de combat, sports automobiles, etc.), vous êtes discriminé en raison des risques accrus d’accident ou de maladie.

Heureusement, si les garanties de l’assurance de prêt immobilier sont déterminées par la banque, vous bénéficiez du libre choix du contrat. En vertu de la loi Lagarde de septembre 2010, vous avez l’opportunité de refuser l’assurance proposée par la banque et de souscrire une offre moins chère à garanties au moins équivalentes. L'aspect financier est la principale raison de l'importance de la délégation d'assurance de prêt immobilier en 2023.

Selon le principe de délégation d’assurance, vous faites appel à un prestataire externe pour sécuriser votre crédit immobilier avec des garanties sur-mesure, parfaitement adaptées à votre situation au meilleur prix. Mettez les offres en concurrence via un comparateur d’assurance prêt immobilier qui vous donne accès à une dizaine de devis correspondant aux exigences de la banque.

L’exercice est rapide et vous permet de constater que les assurances individuelles sont jusqu’à trois fois moins chères que les assurances groupe bancaires, à couverture similaire. Basez-vous sur le TAEA ou Taux Annuel Effectif Assurance pour comparer les contrats.

La délégation d’assurance emprunteur, c’est aussi une occasion unique d’être protégé par des garanties capables de couvrir les risques que vous incarnez, avec ou sans surprime, et avec possibilité de rachat d’exclusion de garantie. Les banques sont généralement mal placées pour couvrir les profils à risques, car l’étendue des garanties de leurs contrats est plus limitée, ce qui vous expose à refus d’indemnisation en cas de sinistre exclu.

Une meilleure protection en 2023

En dépit de la possibilité offerte aux emprunteurs de souscrire une assurance en dehors de la banque, l’immense majorité sont couverts par l’assurance bancaire, au détriment de leur intérêt financier. Les banques captent environ 85% de cotisations annuelles d’assurance emprunteur.

Le législateur a rectifié le tir en 2022 en adoptant la loi Lemoine. Depuis le 1er septembre, vous avez le droit de changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment et sans frais, sans attendre la date d’échéance autrefois imposée par l’amendement Bourquin. 

Dès que vous le jugez opportun, vous résiliez l’assurance de la banque et souscrivez en amont une assurance déléguée qui correspond davantage à votre situation, à un tarif moins élevé. Vous disposez ainsi d’une plus grande flexibilité pour adapter votre assurance de prêt à vos souhaits et à vos changements de situation personnelle et financière, en substituant le contrat en cours de prêt.

La loi Lemoine a aussi introduit deux autres mesures fondamentales pour les emprunteurs touchés par la maladie :

• la suppression du questionnaire de santé pour les parts assurées de moins de 200 000€ remboursées avant le 60ème anniversaire de l’emprunteur.

• le renforcement du droit à l’oubli pour les anciens malades du cancer et de l’hépatite C dont le délai permettant de ne pas déclarer la maladie à l’assureur est passé de 10 à 5 ans.

La loi Lemoine améliore les droits des emprunteurs en autorisant le changement d’assurance de prêt immobilier à tout moment et sans engagement minimum de souscription, contrairement aux autres types d’assurance. Elle se veut aussi un dispositif plus inclusif pour les emprunteurs autrefois stigmatisés par leurs problèmes de santé.

Pour trouver et souscrire rapidement l’assurance emprunteur qui vous convient, dans le respect de l’équivalence de niveau de garanties, sollicitez les services d’un courtier en assurance de prêt immobilier. Son accompagnement éclairé est gratuit et vous permet d’optimiser votre protection tout en maîtrisant le coût de l’assurance emprunteur.