Les taux d’intérêts ne cessent de progresser depuis plus d’un an, et au-delà de renchérir le coût du crédit immobilier, ils se heurtent au taux d’usure dont le niveau trop faible empêche trop souvent d’intégrer tous les frais liés à l’obtention du financement bancaire. Il y a pourtant une solution pour rester sous l’usure et décrocher le graal : souscrire une assurance externe moins chère que la proposition de la banque.
Bientôt des taux à 4%
Accéder au crédit immobilier est devenu une mission compliquée depuis début 2022 pour cause de taux en hausse perpétuelle qui entrent en collision avec les taux d’usure, mal adaptés à ce phénomène inédit. En un peu plus d’un an, le taux moyen du marché a triplé, passant de 1% fin décembre 2021 à plus de 3% en avril 2023 (hors assurance prêt immobilier et coût des sûretés). Cela ne va malheureusement pas s’arrêter là.
Les professionnels pronostiquent des taux à 4% d’ici l’été 2023 et le contexte devrait leur donner raison, puisque la Banque Centrale Européenne va durcir les conditions de refinancement pour les banques de détail avant la pause estivale, ces dernières n’ayant d’autre choix que d’ajuster leurs barèmes à la hausse.
Les différents frais d’un crédit immobilier
Le coup est rude pour les candidats à l’emprunt, d’autant plus qu’un crédit immobilier n’est pas constitué des seuls intérêts. Pour accorder le financement, la banque exige une garantie pour pallier les défauts de paiement (hypothèque, privilège du prêteur de deniers ou caution), facture des frais de dossiers et réclame la souscription à une assurance pour couvrir le prêt en cas d’accidents de la vie dont serait victime l’emprunteur (décès, invalidité et incapacité de travail).
D’autres dépenses peuvent s’ajouter dès lors qu’elles conditionnent l’octroi du crédit : expertise du bien, parts sociales s’il s’agit d’une banque mutualiste, ouverture et tenue de compte en cas de prêt dans une nouvelle banque, plus rarement, commission du courtier.
Tous ces frais additionnés sont partie constituante du TAEG ou Taux Annuel Effectif Global, qui exprime le coût final du crédit immobilier. La loi impose que le TAEG n’excède pas le taux d’usure sur la durée concernée.
Le coût de l’assurance emprunteur
Impossible d’échapper à l’assurance emprunteur dans le cadre d’un prêt immobilier. Nulle banque n’est prête à octroyer une somme importante sans cette garantie essentielle qui assure la bonne fin du crédit en cas de défaillance involontaire de l’emprunteur.
Le problème, c’est son coût. L’assurance de prêt immobilier pèse en moyenne un tiers du coût global du crédit, et souvent bien plus quand l’emprunteur incarne des risques accrus pour motifs de santé ou professionnels. Elle représente la deuxième dépense après les intérêts d’emprunt. Le taux d’assurance prêt immobilier oscille entre 0,10% et plus de 1% du capital emprunté selon le profil de l’emprunteur.
La souscription à l’assurance de prêt passe par le questionnaire de santé, un formulaire simplifié en l’absence de problèmes de santé, plus détaillé si l’emprunteur est touché par la maladie. Sur la base des données de santé, mais aussi de l’âge, du métier exercé et du mode de vie de l’emprunteur (fumeur ou non-fumeur, pratique d’un sport dangereux, gros rouleur), l’assureur applique une tarification ajustée, soit un prix standard, une surprime assurance de prêt ou/et des exclusions de garanties.
Le choix de l’assurance emprunteur
La bonne nouvelle, c’est que vous pouvez choisir librement l’assurance qui va couvrir votre crédit immobilier. Depuis la loi Lagarde de septembre 2010, vous pouvez refuser l’assurance proposée par la banque et lui préférer une offre externe qui présente a minima des garanties au moins équivalentes.
Pourquoi aller voir ailleurs alors qu’il serait si simple de souscrire à l’assurance bancaire ? Parce que les contrats individuels commercialisés par les prestataires alternatifs sont jusqu’à trois fois moins chers. Un argument suffisant pour engager une démarche de délégation d’assurance via un comparateur d’assurance prêt immobilier qui vous permet d’accéder rapidement et gratuitement aux meilleures offres du marché correspondant aux exigences de votre banque.
Voici un exemple pour illustrer le propos :
-
Vous êtes un jeune emprunteur sans antécédent de santé et vous empruntez 200 000€ sur 20 ans au taux brut de 3,75%, couverts par une assurance bancaire au taux de 0,34%. L’assurance vous coûte 13 600€ sur la durée totale du crédit.
-
Grâce à l’intermédiation d’un courtier en assurance de prêt immobilier, vous obtenez une assurance individuelle à garanties équivalentes au taux compétitif de 0,10%, soit un coût de 4 000€ : vous économisez 9 600€.
Assurance déléguée pour rester sous l’usure
Mettons les chiffres en perspective avec le taux d’usure en conservant le même exemple, mais cette fois vous empruntez à deux. Si la quotité d’assurance de prêt est de 100% sur chaque tête afin d’optimiser la protection pour chacun d’entre vous, l’assurance vous coûte deux fois plus cher, soit un taux de 0,68% pour un coût total de 27 200€. Le TAEG s’affiche à 4,92%, alors que le taux d’usure est tout juste supérieur à 4,50% en mai 2023 (4,52% exactement pour les prêts de 20 ans et plus). Le prêt est refusé, sachant par ailleurs qu’il manque les autres frais liés à l’obtention du crédit (frais de dossier, hypothèque, etc.).
Avec une assurance externe au taux de 0,10% sur chaque tête, l’assurance vous coûte 8 000€ et le TAEG tombe à 4,14%.
Cet exemple est relativement simple puisque le dossier ne présente pas de risques. Pour des raisons médicales ou professionnelles, le coût de l’assurance emprunteur devient vite rédhibitoire. Non seulement les banques ont horreur du risque mais elles appliquent des marges allant jusqu’à 70%. Mieux vaut se tourner vers les assureurs externes pour trouver une offre adaptée bien moins onéreuse qui peut maintenir le TAEG sous le plafond de l’usure.
Dernière bonne nouvelle : le principe de délégation d’assurance est valide aussi en cours de prêt. Grâce à la loi Lemoine, vous avez l’opportunité de changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment et sans frais, sans attendre la date d’échéance, et ce, dès le lendemain de la signature de l’offre de prêt. Si, par manque de temps ou d’information, vous avez souscrit à l’assurance de la banque, vous pouvez maîtriser le coût de l’assurance et par extension celui de votre crédit en substituant l’assurance dès que vous le jugez opportun. À garanties équivalentes, vous pouvez réaliser jusqu’à 25 000€ d’économie avec la loi Lemoine.
