Lors d’une demande de prêt immobilier, la banque va exiger la souscription à une assurance emprunteur, une protection indispensable pour garantir le remboursement du crédit en cas d’accidents de la vie. Bien qu’elle soit une dépense contrainte, l’assurance de prêt peut se négocier, en première intention comme en cours de prêt. L’objectif est d’être couvert par l’offre la mieux adaptée au prix le plus bas. Prêt, partez, comparez !
C’est quoi l’assurance emprunteur ?
Pour sécuriser les sommes prêtées, la banque demande que vous souscriviez une assurance de prêt immobilier. Cette couverture intervient si vous êtes victime d’un aléa de la vie qui vous priverait de moyens financiers d’assumer votre dette. En cas de décès, d’invalidité ou d’incapacité de travail, l’assurance rembourse au prêteur les mensualités à hauteur de garanties souscrites et de la quotité assurance de prêt.
L’assurance de prêt immobilier couvre donc ces 3 grands risques (décès, invalidité et incapacité) et repose sur 5 garanties :
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la garantie décès : le capital restant dû est intégralement pris en charge, les ayants droit sont déchargés de la dette et le bien entre dans la succession.
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la garantie PTIA (Perte Totale et Irréversible d’Autonomie) : associée à la précédente, cette garantie entre en jeu en cas de dépendance totale et prend en charge les mensualités au fil du temps ou le capital restant dû.
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la garantie ITT (Incapacité Temporaire Totale de travail) : elle couvre les arrêts de travail pour maladie ou accident sur une durée maximale de 1095 jours, après un délai de franchise allant de 15 à 180 jours.
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la garantie IPP (Invalidité Permanente Partielle) : elle couvre l’invalidité au taux compris entre 33% et moins de 66%.
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la garantie IPT (Invalidité Permanente Totale) : elle couvre l’invalidité au taux compris entre 66% et 99%.
Les garanties sont définies par la banque en fonction du profil de l’emprunteur et des caractéristiques du crédit. Les garanties exigées pour l’octroi du prêt figurent dans la fiche standardisée d’information (FSI) remise obligatoirement par la banque dès les prémices de votre demande de financement. La banque est soumise à d’autres obligations, voyons lesquelles.
Quelles sont les lois fondamentales de l’assurance emprunteur ?
Le marché de l’assurance emprunteur est vaste et concurrentiel, mais largement dominé par les bancassureurs qui en détiennent plus de 85% des parts. Le reste revient aux assureurs alternatifs. Un déséquilibre que le législateur a voulu corriger par différentes dispositions.
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La loi Lagarde : entrée en application en septembre 2010, elle entérine le libre choix du contrat d’assurance emprunteur en donnant la possibilité aux consommateurs de refuser l’offre d’assurance bancaire pour lui préférer un contrat externe à garanties au moins équivalentes.
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La loi Hamon (juillet 2014) : elle donnait l’opportunité de changer d’assurance à tout moment durant la première année du prêt immobilier.
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La loi Bourquin (janvier 2018) : elle permettait de substituer l’assurance à échéance annuelle au-delà des douze premiers mois.
Les lois Hamon et Bourquin sont abrogées depuis l’entrée en vigueur de la loi Lemoine. Depuis le 1er septembre 2022, tout emprunteur peut changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment et sans frais, sans attendre la date d’échéance. En évacuant toute contrainte temporaire, le législateur ôte un obstacle majeur à la substitution d’assurance de prêt, trop souvent entravée par les banques en raison de la rente colossale que le produit génère (8 milliards d’euros de cotisations annuelles).
La loi Lemoine a également introduit deux autres mesures :
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La fin de la sélection médicale sous certaines conditions : l’emprunteur n’a pas à remplir de questionnaire de santé assurance de prêt immobilier si la part assurée est inférieure à 200 000€ et remboursée avant son 60ème anniversaire.
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Le renforcement du droit à l’oubli : le délai pour en bénéficier est réduit de 10 à 5 ans après la fin du protocole thérapeutique et en l’absence de rechute. Le droit à l’oubli s’applique aux personnes guéries d’un cancer ou d’une hépatite C et leur permet de ne pas déclarer leur ancienne maladie dans le questionnaire de santé.
Les obligations des banques et des assureurs ont par ailleurs été durcies :
- La banque doit informer chaque année son client de son droit au changement d’assurance à tout moment.
- La banque ou l’assureur doit indiquer le coût de l’assurance sur 8 ans.
- Toute demande de changement d’assurance de prêt doit intervenir dans un délai légal de 10 jours ouvrés et tout refus éventuel doit être motivé par écrit de manière exhaustive.
Quel est le coût moyen d’une assurance emprunteur ?
Le coût d’un crédit immobilier ne se résume pas aux seuls intérêts. Pour accorder le financement, la banque cherche à se prémunir contre les défauts de paiement tout en se rémunérant pour le service rendu. Tous les frais liés à l’obtention du crédit sont intégrés dans le TAEG (Taux Annuel Effectif Global), indicateur du coût final du prêt qui permet de comparer les offres bancaires :
- les frais de dossier
- la garantie (hypothèque, privilège du prêteur de deniers ou caution)
- les primes d’assurance emprunteur
- les frais d’ouverture et de tenue de compte en cas de changement de banque
- les éventuels frais d’expertise du bien immobilier
- les parts sociales en cas de prêt dans une banque mutualiste.
Si l’intermédiation d’un courtier est réclamée par la banque, ce qui est rare, sa commission est alors ajoutée aux frais inclus dans le TAEG. Il est important de négocier les frais annexes. Hormis la garantie qui ne peut faire l’objet d’aucune négociation commerciale (sauf la caution), toutes les autres dépenses peuvent être minimisées, surtout l’assurance emprunteur qui représente le deuxième coût après les intérêts.
En moyenne, l’assurance pèse un tiers du coût global, bien plus si l’emprunteur présente des risques accrus : âge, santé, métier à risques, mode de vie (fumeur, pratique d’un sport dangereux). En fonction de votre profil, le coût de l’assurance va de 0,10% à plus de 1% du capital emprunté.
Comment trouver la meilleure assurance pour un prêt immobilier ?
L’enjeu financier est donc important, d’où la nécessité de mettre les offres en concurrence. Négocier au mieux l'assurance de prêt permet de maîtriser son taux d’endettement dans une période où les taux sont au plus haut depuis 10 ans.
Utilisez un comparateur d’assurance de prêt immobilier, un outil rapide, simple et gratuit qui vous donne accès aux meilleurs contrats commercialisés par des acteurs référents du marché.
Appuyez-vous sur la FSI pour comparer les offres alternatives avec le contrat groupe bancaire. Votre seule obligation est de respecter l’équivalence de niveau de garanties. Notre conseil : faites-vous accompagner par un courtier en assurance de prêt immobilier : ce service est gratuit et vous aide à mieux comprendre l’étendue des garanties et à sélectionner le contrat correspondant aux exigences de la banque au meilleur tarif.
Si vous n’avez pu souscrire l’assurance de votre choix lors de votre demande de prêt immobilier, faites valoir la loi Lemoine, une loi pouvoir d’achat qui permet de réaliser jusqu’à 25 000€ d’économie sur la durée résiduelle de votre emprunt.
