Assurance prêt immobilier auto-entrepreneur : comment obtenir un crédit ?

Obtenir un financement pour un projet immobilier est toujours un parcours d'obstacles. Les banques imposent des critères rigoureux, au premier rang desquels la stabilité financière. Et qui dit revenus stables dit emploi en CDI. Les auto-entrepreneurs sont-ils pour autant exclus du crédit immobilier ? Dès lors que le dossier est solide, la banque considérera la demande d'un esprit ouvert, la souscription à une assurance de prêt étant un des éléments clefs de l'opération. 

Comment obtenir un crédit immobilier auto-entrepreneur ?

Mis en place en 2008, le statut d'auto-entrepreneur (aujourd'hui micro-entrepreneur) est un régime simplifié de déclaration et de versement de cotisations et de contributions sociales par un prélèvement proportionnel au chiffre d'affaires (plafonds 2023 de 188 700€ par an pour les activités commerciales, de restauration et d'hébergement, et de 77 700€/an pour les prestations de service et les professions libérales relevant des NBC ou des BIC). Le principe : pas de chiffre d'affaires, pas de cotisations.

La mirco-entreprise renvoie au statut du TNS (Travailleur Non Salarié), c'est-à-dire affilié au RSI, le régime social des indépendants, ou de la Cipav pour les professions libérales. Et comme tout chef d'entreprise, le micro-entrepreneur n'est pas couvert par Pôle Emploi contre le risque de chômage au titre de son activité indépendante.

Attention : depuis janvier 2018, le RSI est supprimé et la proctection sociale des travailleurs indépendants est transférée au régime général. Cette réforme est sans incidence sur les droits des assurés.

Cependant, depuis le 1er janvier 2019, la loi "Avenir Professionnel" a instauré de nouvelles dispositions d'assurance chômage pour les travailleurs indépendants*. Ils peuvent bénéficier d'une indemnisation forfaitaire si leur entreprise fait l'objet d'un jugement d'ouverture de liquidation judiciaire ou d'une procédure de redressement judiciaire, et sous réserve d'une durée minimale antérieure de 2 ans et d'un revenu minimum de 10 000€ par an. Le périmètre est donc bien réduit.

Pour toutes ces raisons, les profils d'emprunteurs micro-entrepreneurs ou travailleurs indépendants ne sont guère prisés par les banques, car ils sont considérés comme des profils particuliers en raison de l'exercice d'un métier à risques car non salarié et non garanti par un contrat de travail.

Emprunt auto-entrepreneur : quelles conditions ?

Financer un projet immobilier lorsqu'on est TNS ou micro-entrepreneur est néanmoins possible. Comme pour tous les profils de futurs accédants à la propriété, vous devez justifier de revenus stables et apporter des garanties suffisantes, même si la démarche est plus hasardeuse que pour un salarié en CDI compte tenu des risques inhérents à votre statut.

Quatre conditions doivent être réunies pour convaincre la banque de votre stabilité financière :

1. exercer dans un secteur porteur (métiers manuels comme la serrurerie, la plomberie ou la maçonnerie), les secteurs saisonniers sont mal considérés ;
2. une ancienneté d'activité d’au moins 2 ans, mieux, 3 ans, car bon nombre d'entreprises ne passent pas ce cap. Par ailleurs, on considère qu'à partir de ce seuil vous avez normalement réussi à étoffer votre carnet de clientèle, source de revenus réguliers.
3. un bilan financier positif sur au moins 2 ans ;
4. un apport personnel d'au moins 10% du prix du bien.

Pour décrocher le financement, il faudra fournir des garanties supplémentaires. Faites votre demande de prêt avec un co-emprunteur en CDI, car sa présence sera un excellent argument pour réduire le risque lié à l'activité d'auto-entrepreneur. Les revenus stables issus du CDI permettent de rassurer la banque quant à vos ressources financières pouvant être aléatoires.

Si vous détenez déjà un bien immobilier, la banque vous proposera de l'hypothéquer, ce qui constitue une garantie solide mais vous expose à la vente du logement en cas de défaut de paiement. Le gage peut aussi être une assurance vie, on parle alors de nantissement.

Prêt auto-entrepreneur sans apport

Il est désormais quasiment impossible de contracter un prêt immobilier sans apport personnel, qu'on soit auto-entrepreneur ou salarié d'une entreprise. Avec la mise en place de règles d'octroi du HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) en janvier 2020, les banques ont renforcé leurs exigences d'apport personnel et réclament un minimum de 10% du prix du bien convoité, voire 20%, pour couvrir les frais annexes (frais de notaires, etc.).

Les normes d'octroi imposent de ne pas dépasser 35% de taux d'endettement (des revenus net avant impôt et assurance emprunteur comprise) et 25 ans pour la durée de remboursement (sauf exception jusqu'à 27 ans).

Assurance emprunteur auto-entrepreneur

Auto-entrepreneur : profil à risques

La souscription à une assurance est une autre des garanties à faire valoir pour obtenir votre crédit, elle est même un passage obligé pour tout emprunteur dans le cadre d'un crédit immobilier. L'offre de prêt est conditionnée à la souscription à l'assurance pour un crédit professionnel qui vous permet d'être couvert en cas de décès ou de perte d'autonomie totale ; la banque est ainsi assurée d'être remboursée du capital restant dû.

Si le crédit immobilier est destiné à financer un achat résidentiel (résidence principale ou secondaire), l'organisme prêteur va exiger qu'en complément des garanties décès/PTIA soit souscrite la garantie ITT qui intervient en cas d'arrêt de travail pour une durée limitée à 1095 jours.

L’activité d’un auto-entrepreneur nécessite que son assurance emprunteur soit parfaitement adaptée à son métier. Certaines offres spécifiquement développées pour ce type de profil intègrent par exemple une garantie en cas de perte de revenus. Cette protection se révèle très utile en cas d’accident ou de maladie pour continuer d’assumer les mensualités de l’emprunt. Si votre co-emprunteur est salarié, il convient de bien répartir la quotité d'assurance pour gagner la confiance de la banque (70% sur la tête du salarié et 30% sur celle de l'auto-entrepreneur).

La protection peut être renforcée par les garanties invalidité en cas de non-reprise d'une activité professionnelle rémunérée :

• la garantie IPP (Invalidité Permanente Partielle) : si le taux d'invalidité est compris entre 33% et moins de 66%
• la garantie IPT (Invalidité Permanente Totale) : si le taux d'invalidité est compris entre 66% et 99%.

Sachez également que le fait de détenir un contrat de prévoyance est un atout. En cas d'accident ou de maladie, cette protection vient compléter les indemnités journalières du régime obligatoire et vous permet de maintenir votre niveau de vie. Si votre activité constitue la source principale de revenus de votre foyer, la rente versée par le régime général n'est pas suffisante (la moitié du revenu annuel moyen, avec un plafond). Le contrat de prévoyance verse une rente complémentaire en cas d'invalidité totale ou partielle, ce qui sera de nature à rassurer la banque et l'assureur si vous ne pouvez plus travailler, et donc assurer votre sécurité financière.

Attention au mode d'indemnisation

Selon les contrats, la garantie ITT prévoit un remboursement indemnitaire ou forfaitaire. Dans le premier cas, l'assureur tiendra compte de la perte effective des revenus, et déduira les éventuelles allocations et prestations complémentaires. Au contraire du mode forfaitaire qui fixe une somme lors de la souscription sans prise en compte de la perte de revenus. Cette seconde option est plus avantageuse.

Libre choix de l'assurance emprunteur

Depuis septembre 2010, la loi Lagarde autorise le libre choix de l'assurance emprunteur. Vous avez ainsi l'opportunité de refuser l'assurance proposée par la banque et de préférer un contrat individuel souscrit auprès d'un prestataire concurrent, dès lors qu'il présente des garanties assurance de prêt immobilier au moins équivalentes.

Profitez des avantages de la délégation d'assurance prêt immobilier : vous avez tout à fait le droit de renoncer à l'assurance groupe bancaire, afin d'être couvert par la formule de votre choix, moins chère et tout aussi protectrice.

Changement d'assurance emprunteur

Si vous avez souscrit à l'assurance bancaire, vous pouvez renverser la situation et payer moins cher votre assurance en faisant jouer la concurrence en cours de prêt. Grâce à la loi Lemoine, vous avez l'opportunité de changer d'assurance de prêt immobilier à tout moment et sans frais, sans devoir respecter une quelconque date d'échéance.

Pour sélectionner l'assurance emprunteur adaptée à votre statut d'auto-entrepreneur, mettez lse offres en concurrence via un comparateur d'assurance prêt immobilier, un outil simple, rapide et gratuit qui vous donne accès aux meilleurs contrats du marché. L'assurance de prêt est un produit contraint si l'on veut obtenir le financement de son projet immobilier, c'est aussi un produit complexe, difficile à appréhender pour une personne non avertie. Avec l'aide d'un courtier en assurance de prêt immobilier, vous êtes accompagné gratuitement tout au long de vos démarches, de la recherche d'un contrat compétitif en adéquation avec vos besoins à la souscription, en intention première ou dans le cadre d'une résiliation/substitution.