Crédit immobilier en 2023 : quelle assurance emprunteur après 50 ans ?

Avoir un projet immobilier n’est pas l’apanage des jeunes générations. Après 50 ans, l’apport d’épargne et la stabilisation des revenus sont des atouts pour accéder au crédit bancaire, mais se dresse un obstacle de taille : l’assurance emprunteur, cette protection indispensable exigée par la banque pour se prémunir contre les accidents de la vie qui empêcheraient l’assuré de rembourser sa dette.

L’âge, un risque accru en assurance emprunteur

Les banques ont horreur du risque et prennent toutes les précautions nécessaires pour pallier les éventuels défauts de paiement de l’emprunteur. La première garantie prend la forme d’une hypothèque classique (logement neuf, ancien ou à construire), d'une hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers (qui remplace le privilège du prêteur de deniers depuis janvier 2022, uniquement réservée à un bien existant) ou une caution bancaire (tous types de biens immobiliers). La garantie intervient si l’emprunteur cesse de payer ses mensualités, ce qui entraîne généralement la saisie du bien.

La banque exige une autre protection : l’assurance de prêt immobilier qui couvre les aléas de la vie, c’est-à-dire le décès, mais aussi les accidents ou maladies dont serait victime l’emprunteur et qui le priveraient de ressources pour rembourser le prêteur.

Les banques analysent la solvabilité du candidat à l’emprunt et prennent en compte une éventuelle baisse des revenus lors du passage à la retraite. La durée du prêt devra être la plus courte possible pour minimiser la prise de risque qui est liée aux risques de santé, statistiquement plus élevés pour un emprunteur âgé de 50 ans et plus comparativement à un jeune actif.

La souscription à l’assurance de prêt implique de remplir un questionnaire de santé assurance prêt immobilier, un document qui détaille l’historique médical de l’emprunteur, souvent complété par un formulaire plus précis en cas de risques déclarés. L’assureur peut demander des analyses, des comptes-rendus médicaux, un test d’effort, un ECG ou d’autres examens selon la nature du risque identifié.

Sur la base de ces données, l’assureur accepte ou oppose un refus d’assurance emprunteur, et en cas d’acceptation, l’assurance peut être assortie d’une surprime assurance de prêt ou/et d’exclusions de garantie qui viennent limiter l’étendue de la protection.

Indépendamment de tous risques, l’âge est un facteur discriminant en tarification d’assurance emprunteur. Voici les taux moyens par tranche d’âge :

Les garanties de l’assurance emprunteur

L’assurance de prêt immobilier est constituée de 4 grandes garanties :

La garantie décès : le capital restant dû est remboursé à la banque et les ayants droit sont déchargés de la dette vis-à-vis de la banque.
La garantie PTIA (Perte Totale et Irréversible d’Autonomie) : entre en jeu en cas de dépendance totale (100% d’invalidité) et cesse quand l’emprunteur fait valoir ses droits à la retraite et au plus tard à son 65ème anniversaire, sauf exception pour certains contrats comme l’assurance prêt immobilier April qui couvre jusqu’au 31 décembre de l’année du 71ème anniversaire si l’emprunteur exerce toujours une activité professionnelle rémunérée.
La garantie ITT (Incapacité Temporaire Totale de travail) : couvre les arrêts de travail pour maladie ou accident après expiration du délai de franchise compris entre 15 et 180 jours selon le contrat.
Les garanties invalidité : IPT (Invalidité Permanente Totale) en cas d’invalidité au taux compris entre 66% et 99%, IPP (Invalidité Permanente Partielle) si le taux est compris entre 33% et moins de 66%.

Les garanties décès/PTIA forment la base de tout contrat d’assurance emprunteur ; selon le profil de l’emprunteur et la nature de son crédit immobilier, elles sont complétées par les garanties incapacité et invalidité. Si vous êtes toujours en activité professionnelle au moment de votre demande de prêt, la banque va exiger la souscription à la garantie ITT dans le cadre d’un achat résidentiel (résidence principale ou secondaire). Cette garantie est facultative pour un investissement locatif.

Plus rarement, peut être demandée par le prêteur la garantie perte d’emploi : elle est uniquement réservée aux emprunteurs en CDI victimes d’un licenciement économique.

La garantie ITT est généralement celle qui pose problème aux emprunteurs de plus de 50 ans qui incarnent des risques de santé. En cas de maladie chronique (diabète, hypertension, cholestérol, etc.) ou d’antécédents graves (cancer par exemple), l’assureur peut refuser le bénéfice de cette couverture, ce qui compromet l’obtention du crédit. Dans le meilleur des cas, elle est assortie d’un surcoût ou d’une exclusion de garantie qui prive l’emprunteur d’une indemnisation en cas de survenance du risque liée à la maladie déclarée.

Assurer son prêt immobilier avec des risques de santé

Si votre état de santé ne vous permet pas d’obtenir une assurance emprunteur aux conditions standards, c’est-à-dire sans surprime ni exclusion de garantie, faites valoir la convention Aeras (s’Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé), un dispositif opposable aux banques et aux assureurs qui facilite l’accès à l’assurance et au crédit aux emprunteurs touchés par la maladie ou le handicap.

En fonction de la maladie concernée, du délai après le diagnostic et des marqueurs biologiques, vous accédez à l’assurance avec ou sans surprime. Des exclusions de garanties peuvent également s’appliquer. Quand il y a un surcoût, il est plafonné. Attention : la convention Aeras est accessible aux prêts dont le montant est limité à 420 000€ et remboursés avant le 71ème anniversaire de l’emprunteur.

La convention Aeras contient par ailleurs un droit fondamental pour les emprunteurs : le droit à l’oubli, c’est-à-dire l’autorisation donnée à l’emprunteur victime d’un cancer de ne pas déclarer sa maladie dans le questionnaire de santé passé un certain délai après la fin du protocole thérapeutique. Depuis mars 2022, la loi Lemoine a renforcé ce droit en raccourcissant le délai de 10 à 5 ans, quel que soit l’âge à partir duquel a été posé le diagnostic, et en l’élargissant à l’hépatite virale C.

Autre mesure inclusive introduite par la loi Lemoine : la suppression du questionnaire de santé pour les parts assurées de moins de 200 000€ (400 000€ en cas de prêt à deux avec une quotité d'assurance de prêt de 50% sur chaque tête), dont le solde intervient avant le 60ème anniversaire de l’emprunteur.

Ce dispositif concerne avant tout les emprunteurs âgés entre 25-35 ans compte tenu de la durée d’un prêt immobilier, qui peut aller jusqu’à 25 ans maximum selon les règles d’octroi du HCSF en vigueur (jusqu’à 27 ans en cas d’achat dans le neuf ou dans l’ancien avec gros travaux de rénovation).

Le libre choix de l’assurance emprunteur

L’importance de l’assurance dans le cadre d’un prêt immobilier étant faite, il convient d’insister sur son coût : en moyenne un tiers du coût global du prêt, mais beaucoup plus si vous présentez des risques aggravés.

Le marché de l’assurance de prêt se partage entre les banques, appelées dans le jargon bancassureurs, et les assureurs alternatifs. Dans la majorité des situations, la concurrence est bien moins chère que l’offre bancaire. À garanties équivalentes, un contrat individuel est jusqu’à trois fois moins onéreux et encore une fois, les banques ayant horreur du risque, leurs contrats groupe sont mal placés pour proposer une protection optimale aux emprunteurs avec des antécédents de santé, tandis que les alternatifs proposent des garanties sur-mesure en adéquation avec la problématique de l'emprunteur.

Grâce à la loi Lagarde de septembre 2010, vous bénéficiez du libre choix de l’assurance emprunteur. Vous avez tout loisir de refuser l’assurance de la banque et de souscrire une offre externe plus compétitive qui présente une couverture au moins équivalente. Ne vous en privez pas de cett opportunité pour faire des économies et être bien couvert : mettez les offres en concurrence via un comparateur d’assurance prêt immobilier pour accéder à plusieurs devis détaillés correspondant à votre situation et aux exigences de la banque.

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Assurance de prêt immobilier : forte baisse des tarifs depuis 2020

Les primes d’assurance de prêt immobilier connaissent une tendance à la baisse ces dernières années. Contrairement aux autres types d’assurances qui ont vu leurs prix augmenter, et même fortement, l’assurance emprunteur devient financièrement plus accessible. Cette diminution des coûts s’explique notamment par la concurrence accrue entre les banques et les assureurs externes, également par l’évolution de la réglementation en faveur des consommateurs. Qui sont les principaux bénéficiaires de cette baisse ? Comment en tirer le meilleur parti ? Décryptage. Tarifs assurance emprunteur : une baisse moyenne de 27 % sur 5 ans Une étude menée par le comparateur en ligne Magnolia.fr révèle que les prix des assurances emprunteur ont chuté de 27 % en moyenne entre 2020 et 2025. Cette évolution va à contre-courant de la hausse généralisée des autres assurances (variation sur 10 ans) : +16 % pour les assurances auto +35 % pour l’assurance habitation +50 % pour les mutuelles santé. La principale raison de cette baisse est l’ouverture du marché grâce à des réformes législatives successives qui ont favorisé la libre concurrence. Dernière en date, la loi Lemoine a simplifié la résiliation et la substitution des contrats d’assurance de prêt immobilier, permettant aux consommateurs de trouver des offres mieux adaptées à leur profil et à des tarifs plus avantageux que le contrat initial. Depuis 2022, vous pouvez changer d’assurance de prêt immobilier en cours de prêt à tout moment, sans attendre la date d’échéance autrefois requise par les dispositifs précédents (loi Hamon, amendement Bourquin). Cette opportunité peut être saisie dès le lendemain de la signature de l’offre de crédit pour optimiser les économies potentielles. Les emprunteurs de plus de 45 ans : grands gagnants de la baisse des tarifs L’étude de Magnolia.fr met en lumière que les emprunteurs âgés de 45 ans et plus ont bénéficié de la plus forte réduction tarifaire, avec une baisse moyenne de 35 %. Cette tendance s’explique par l’apparition d’offres plus spécifiques chez les assureurs alternatifs, qui permettent aux profils plus âgés d’obtenir des conditions plus favorables. Les personnes présentant un risque aggravé de santé profitent également de ces nouvelles opportunités. Grâce à l’assouplissement des critères et à la suppression du questionnaire médical sous certaines conditions (prêt inférieur ou égal à 200 000€ et remboursé avant le 60e anniversaire de l’emprunteur), elles ont désormais accès à des contrats plus compétitifs sans surprime pour raisons de santé. Les jeunes emprunteurs, âgés de 25 à 40 ans, ne sont pas en reste avec une diminution moyenne des tarifs de 20 %. Déjà avantagés par des primes plus basses grâce à leur profil jugé moins risqué, ils voient l’écart avec les assurances de groupe des banques se creuser davantage en leur faveur. Bancassureurs et alternatifs : une concurrence qui tire les prix vers le bas L’essor des assureurs alternatifs a profondément modifié le marché de l’assurance emprunteur. Alors que les banques continuent de proposer des assurances de groupe aux tarifs souvent élevés pour cause de mutualisation, les prestataires spécialisés offrent des contrats sur-mesure, plus compétitifs et mieux adaptés aux besoins individuels. L’application de la loi Lemoine a joué un rôle clé dans cette transformation. La flexibilité accrue permise par la substitution à tout moment a encouragé davantage de consommateurs à comparer les offres et à opter pour des solutions plus avantageuses. À garanties équivalentes, principe obligatoire pour que la banque accepte une offre externe, la délégation de contrat permet de diviser par 2 à 4 le coût d’une assurance emprunteur. Pour un prêt immobilier de 250 000€ sur 20 ans, le gain moyen est estimé entre 5 000€ et 15 000€. Comparer les offres pour optimiser son assurance emprunteur Vous pouvez faire des économies sur votre assurance de prêt immobilier quand vous le souhaitez, en amont comme en aval. Au moment de la souscription du crédit Grâce à la loi Lagarde, les emprunteurs peuvent choisir une assurance externe dès la signature du prêt, à condition que les garanties soient équivalentes à celles proposées par la banque. La délégation d’assurance permet souvent d’obtenir une assurance jusqu’à 60% moins chère. En cours de prêt Il est possible de changer d’assurance emprunteur à tout moment grâce à la loi Lemoine. Vous n’avez aucun préavis à respecter, uniquement le principe d’équivalence de niveau de garanties. Plus tôt vous choisissez une assurance plus avantageuse, plus vous réalisez d’économies sur l’ensemble de la durée du prêt. Un écart de prime de quelques dizaines d’euros par mois peut représenter des milliers d’euros d’économies sur plusieurs années. Négocier son assurance de prêt : premier levier d’économies Beaucoup d’emprunteurs se concentrent uniquement sur le taux d’intérêt de leur prêt, négligeant l’impact du coût de l’assurance. Pourtant, optimiser son assurance emprunteur peut générer des économies encore plus importantes qu’une légère baisse du taux de crédit. Sachez que l’assurance pèse en moyenne un tiers du coût global d’un prêt immobilier, soit la deuxième dépense après les intérêts d’emprunt. Prenons un exemple concret : Critère Scénario initial Scénario avec taux d’intérêts réduit Scénario avec taux assurance réduit Scénario combinant taux d’intérêts et taux d’assurance réduits Montant de l’emprunt 250 000 € 250 000 € 250 000 € 250 000 € Durée 20 ans 20 ans 20 ans 20 ans Taux nominal 3,50 % 3,40 % 3,50 % 3,40 % Coût total intérêts 97 976 € 94 901 € 97 976 € 94 901 € Taux assurance 0,34 % 0,34 % 0,16 % 0,16 % Cotisation annuelle assurance 852 € 852 € 396 € 396 € Coût total assurance 17 000 € 17 000 € 7 920 € 7 920 € Économie sur les intérêts - 3 075 € - 3 075 € Économie sur l’assurance - - 9 080 € 9 080 € Économie totale - 3 075 € 9 080 € 12 155 € Ce cas illustre l’importance de comparer et renégocier son assurance de prêt autant, sinon plus, que son taux d’intérêts. Miser uniquement sur la négociation du taux de crédit peut être une erreur si le coût de l’assurance est négligé. Un marché de l’assurance de prêt en pleine mutation au bénéfice des emprunteurs L’évolution du marché de l’assurance emprunteur en 2025 marque une véritable rupture avec les pratiques passées. L’ouverture à la concurrence, soutenue par les évolutions législatives, a permis de tirer les prix vers le bas et d’offrir des conditions plus avantageuses à un plus large panel d’emprunteurs. Comparer les offres via des outils en ligne spécialisés est aujourd’hui un réflexe essentiel pour toute personne souscrivant un crédit immobilier. Avec des écarts de prix significatifs entre les assurances de groupe et les contrats alternatifs, la vigilance et l’anticipation peuvent permettre de réaliser plusieurs milliers d’euros d’économies sur la durée totale d’un prêt. Un avantage non négligeable dans un contexte économique où la maîtrise des coûts est une priorité pour de nombreux ménages.

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Crédit immobilier avril 2025 : déjà la fin de la baisse des taux ?

Depuis le début de l'année 2024, les taux immobiliers ont connu une baisse progressive et constante, partant de 4,50% pour atteindre environ 3,20 % en mars 2025. Pourtant, un retournement de tendance pourrait être imminent, selon plusieurs experts du secteur. En cause, l'évolution des Obligations Assimilables du Trésor (OAT) à 10 ans, qui restent autour de 3,5 %, et un contexte économique et géopolitique incertain. L'OAT 10 ans : Un indicateur clé pour les banques L'OAT 10 ans, un emprunt d'État servant de référence pour les taux de crédit immobilier, est un indicateur particulièrement scruté par les établissements bancaires. La corrélation entre l'évolution des OAT et les taux immobiliers est forte. Actuellement, cet indice oscille autour de 3,5 %, ce qui pourrait encourager certaines banques à ajuster leurs taux. En ce début avril, le taux moyen pour un prêt immobilier sur 20 ans se situe autour de 3,20% (hors assurance emprunteur et coût des sûretés). La différence entre l’OAT 10 ans et les taux d’emprunt est à l’avantage de ces derniers, ce qui est un contresens économique (voir plus bas). Si cette tendance haussière de l’OAT 10 ans se confirme, plusieurs établissements pourraient opter pour une hausse modérée, de l'ordre de 10 à 20 points de base. Toutefois, d'autres banques pourraient préférer une stabilisation, notamment en raison d'objectifs commerciaux élevés et de la nécessité d'attirer de nouveaux emprunteurs. Des taux en hausse en avril, mais pas de panique Malgré les premiers signaux de remontée des taux, certains courtiers se veulent rassurants. Comme indiqué plus haut, l’évolution reste contenue à 0,10 voire 0,20 point. Plusieurs facteurs influencent la fixation des taux de crédit, parmi lesquels : Le coût des ressources financières des banques Les taux directeurs de la Banque Centrale Européenne (BCE) Les stratégies commerciales des établissements prêteurs. Certaines banques proposent des offres attractives, qui viennent compléter le prêt initial. Par exemple, le Crédit Agricole propose jusqu'en juin un taux réduit à 1,99 % jusqu’à 25 000 € pour le financement d'un premier logement. Le Crédit Mutuel, quant à lui, met en avant un prêt de 30 000 euros à un taux fixe de 0,99 %. LCL accorde à ceux qui achètent dans le neuf un prêt jusqu’à 50 000 € sans intérêts bancaires, cumulable avec le nouveau PTZ, une aubaine pour les primo-accédants à compter d’avril 2025. Rappelons que votre crédit à l'habitat doit être garanti par une assurance de prêt qui rembourse la banque en cas d’aléas de la vie (décès, invalidité, incapacité de travail). L’assurance emprunteur est le premier levier pour diminuer le coût d’un prêt immobilier. Appuyez-vous sur la réglementation pour optimiser cette dépense contrainte. Grâce à la délégation d’assurance emprunteur, vous pouvez économiser des centaines voire des milliers d’euros sur la durée de votre crédit, les offres externes étant jusqu'à 4 fois moins chères que les assurances proposées au sein des banques prêteuses. Quels sont les facteurs à surveiller pour les prochains mois ? Si la stabilisation des taux se profile pour avril, plusieurs éléments pourraient influencer leur évolution à la hausse ou à la baisse à moyen terme. Parmi eux : Le contexte géopolitique : un apaisement du conflit en Ukraine pourrait favoriser une baisse des taux, tandis qu'une intensification des tensions entraînerait une hausse. Les politiques budgétaires européennes : le niveau d'endettement des États, notamment de la France et de l'Allemagne, peut rehausser les taux obligataires et, par ricochet, les taux immobiliers. Les décisions de la BCE : bien que la dernière baisse des taux directeurs du 12 mars soit perçue comme un signal positif, les banques restent prudentes avant d'ajuster massivement leurs offres. Une période d'attentisme avant un possible rebond Pour l'instant, les hausses ne sont ni généralisées ni significatives, et les emprunteurs présentant les meilleurs profils peuvent encore bénéficier de taux attractifs, parfois même sous la barre des 3 %. Cependant, les conditions d'accès au crédit risquent de se durcir dans les mois à venir. Contrairement à certaines idées reçues, les banques ne disposent pas d'un accès illimité aux liquidités de la BCE. Elles doivent se financer sur les marchés financiers, où elles entrent en concurrence avec les emprunts d'État pour attirer les investisseurs. Cette contrainte structurelle explique pourquoi une remontée durable des OAT pourrait inévitablement se répercuter sur les taux immobiliers. Conclusion Les semaines à venir seront déterminantes pour l'évolution des taux de crédit immobilier. Si une stabilisation est attendue à court terme, une reprise progressive des hausses n'est pas à exclure d'ici la fin du premier semestre 2025. Pour les emprunteurs, il peut être judicieux de profiter des conditions actuelles avant une éventuelle remontée plus marquée des taux. Emprunter maintenant !

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