Les primo-accédants sont les premiers touchés par la crise de l’immobilier. Pénalisés par la hausse des taux et les exigences des banques, ils doivent consolider au maximum leur dossier en utilisant tous les ressorts à disposition : un apport suffisant, un endettement parfaitement maîtrisé, le recours aux aides publiques, la délégation d’assurance et l’accompagnement d’un professionnel.
Taux en hausse constante et prix immobiliers toujours élevés
Emprunter en 2023 pour concrétiser son projet immobilier est devenu une mission compliquée en raison de la remontée fulgurante des taux d’intérêts. Au plancher fin 2021 à 1%, le taux moyen sur 20 ans atteint actuellement 3,80% (hors assurance emprunteur et frais de garantie). Faut-il acheter maintenant avec la hausse des taux de crédit immobilier ou attendre des lendemains meilleurs ?
Les conditions d’emprunt en septembre 2023 vont se dégrader suite à la progression continuelle des taux et pour début 2024, les courtiers pronostiquent de taux de crédit immobilier à 5%. C’est donc maintenant qu’il faut mettre tout en œuvre pour obtenir le financement de son projet immobilier plutôt qu’attendre et risquer une énième baisse de son pouvoir d’achat immobilier.
Inutile par ailleurs d’escompter une baisse des prix de l’immobilier de 20% en 2023, qui serait pourtant le scénario idéal pour compenser la hausse des taux.
Comment optimiser sa demande de prêt immobilier ?
Pour convaincre la banque de vous financer, il va falloir être bien préparé et peaufiner votre dossier avec tous les moyens possibles.
Bien connaître sa capacité d’emprunt
Avant de jeter votre dévolu sur un bien immobilier, calculez le budget que vous pouvez consacrer à votre projet. La difficulté réside dans le fait de déterminer votre capacité d’emprunt dans un environnement de taux en mouvance perpétuelle. Suivez l’évolution des taux et ajustez vos prétentions à la baisse si besoin est.
Sachez que les simulations effectuées en amont ont une simple valeur indicative et qu’elles n’engagent pas la banque. Tant que l’offre de prêt n’est pas formulée, la banque a le droit d’augmenter le taux durant l’examen du dossier. Cela est d’autant plus vrai depuis la mensualisation du taux d’usure : chaque mois, le taux maximum légal est révisé ; ce qui est valide tel mois ne l’est plus le mois suivant.
Primo-accession : emprunter hors normes
Conformément aux règles d’octroi du HCSF, votre taux d’endettement ne doit jamais dépasser 35% de vos revenus nets, avant impôt, assurance emprunteur comprise, et il vous sera impossible d’emprunter au-delà de 25 ans, sauf si vous achetez en VEFA ou un bien ancien qui nécessite de lourds travaux de rénovation de nature à reporter la jouissance de logement : dans ces deux cas de figure, la durée d’emprunt peut aller jusqu’à 27 ans.
Les banques ont toutefois la possibilité de s’affranchir de ces normes pour financer la primo-accession et l’acquisition de la résidence principale. Elles peuvent donc outrepasser à la marge les limites imposées par le régulateur en fonction de la qualité du dossier.
Elles sont très attentives au reste à vivre, qui est la somme à disposition du ménage pour payer les dépenses du quotidien après remboursement du crédit. À taux d’effort identique, la marge de manœuvre est logiquement plus étendue si vous gagnez 6 000€ par mois plutôt que 2 500€.
Un apport personnel étoffé
Un des leviers qui permet de rehausser la qualité d’une demande de financement bancaire est le niveau de l’apport personnel. Il est coutume de dire que l’apport doit représenter au bas mot 10% du montant de l’opération, soit l’équivalent des frais de notaire. En 2023, mais c’est le cas depuis l’instauration des règles d’octroi, les banques ont renforcé leurs exigences d’apport personnel.
La mise minimum est davantage proche des 20%, voire de 30% dans certains établissements. Un apport personnel conséquent permet de diminuer le recours à l’emprunt, et vient donc réduire les risques pris par la banque. Voici nos conseils pour constituer son apport personnel rapidement.
Ce n’est pas tout. Cumulative avec le précédent, l’épargne de précaution est le nouveau critère 2023 pour décrocher son crédit immobilier. Elle doit représenter au moins 6 mensualités et permet de pallier un éventuel coup dur.
Bénéficier des aides à l’accession
Si vous achetez votre résidence principale pour la première fois, vous pouvez bénéficier du PTZ (Prêt à Taux Zéro), un prêt sans intérêts pour l’emprunteur qui permet de compléter un crédit classique jusqu’à 40% du montant de l’opération. Le PTZ se révèle très utile car, selon les établissements bancaires, il peut constituer une sorte d’apport personnel, ce qui permet d’abaisser le taux d’endettement en minimisant le recours à un crédit classique avec intérêts.
Le PTZ est prolongé en 2024, sans doute avec des contraintes renforcées en matière de performance énergétique et de potentiels nouveaux plafonds de ressources. Consultez notre page consacrée aux autres aides pour financer un premier logement.
Déléguer l’assurance emprunteur
Le moyen le plus efficace de réduire son taux d’endettement est de souscrire une assurance individuelle, concurrente de l’assurance proposée par la banque. En déléguant l’assurance de prêt, vous pouvez payer jusqu’à 70% moins cher pour un contrat à garanties équivalentes.
L’assurance de prêt immobilier fait partie des frais intégrés dans le TAEG (Taux Annuel Effectif Global), indicateur du coût final de votre crédit. Elle pèse en moyenne un tiers de ce coût global, et représente la deuxième dépense après les intérêts, d’où l’importance d’en minimiser l’impact financier.
Mettez les offres en concurrence grâce à un comparateur d’assurance de prêt immobilier. Avec cet outil rapide, simple et gratuit, vous accédez aux meilleures offres du marché et vous sélectionnez le contrat le plus compétitif, adapté à votre profil, qui soit conforme aux exigences de la banque. Le rôle d’un courtier en assurance emprunteur est crucial pour vous aider à choisir la bonne formule dans le respect de l’obligation d’équivalence de garanties.
Acheter son premier bien immobilier est facteur de stress, surtout en cette période difficile où l’accès au crédit s’est nettement resserré. Entourez-vous de professionnels, comme les agents immobiliers et les courtiers en crédit et en assurance de prêt. S’ils n’ont aucune obligation de résultat, ils sont en revanche soumis à une obligation de moyens : prudence, diligence et compétence pour vous aider à concrétiser votre projet immobilier.
