Capacité d'emprunt immobilier : comment le calculer ?

Avant de vous lancer dans la recherche d'un bien immobilier pour devenir enfin propriétaire, il est essentiel d'évaluer votre capacité d'emprunt, à savoir combien vous pouvez emprunter auprès d’une banque pour financer votre futur logement. 

Sur la base d'un taux d'endettement de 33%, votre capacité d'emprunt dépend de vos charges et de vos revenus. Voici comment la calculer. 

Qu'est-ce que la capacité d'emprunt ?

L'achat immobilier se fait le plus souvent à crédit, une facilité de paiement accordée par les banques pour permettre à chacun de devenir propriétaire.

Vous avez jeté votre dévolu sur un appartement avec terrasse, orienté plein sud, avec vue sur un magnifique jardin. À ce stade, vous n'avez qu'une seule question à vous poser : Suis-je capable d'acquérir ce logement ? Inutile d'engager la transaction, c'est-à-dire contacter le vendeur, si vous n'avez pas la moindre idée du budget que vous pouvez consacrer. 

Un projet immobilier se négocie avec méthode, en procédant dans l'ordre pour éviter les désillusions. Mieux vaut entamer la recherche d’une maison ou d’un appartement en sachant combien vous pouvez assumer chaque mois au remboursement de la dette. Vous pourrez ainsi orienter votre recherche vers les logements dont le prix de vente correspond à l'enveloppe réelle dont vous pourrez disposer. 

Le premier pas consiste à évaluer votre capacité d'emprunt, à savoir le montant maximum que vous pourrez emprunter auprès d'un établissement financier sur une période donnée en fonction de vos ressources et de vos charges. En estimant votre capacité d'emprunt, vous mesurez votre aptitude à faire face aux échéances d'un prêt immobilier sur la durée de remboursement la plus courte possible. Avant de calculer la somme totale que vous pourrez emprunter, il est nécessaire de connaître votre capacité d'endettement mensuel. 

Quels revenus sont pris en compte pour calculer votre capacité d'endettement ?

Pour pouvoir emprunter, encore faut-il être solvable, c'est-à-dire être en capacité de rembourser jusqu'à son terme la somme prêtée augmentée des intérêts. Votre solvabilité en tant qu'emprunteur, c'est-à-dire votre capacité à payer vos dettes, s'évalue grâce à deux critères principaux :

• Les charges présentes et futures que vous devez assumer, 
• Les revenus réguliers que vous percevez. 

Les banques veillent à ce que vous ne dépassiez pas un taux d'endettement de 33% : vos charges de remboursement (mensualités des prêts en cours + nouveau crédit) ne doivent pas excéder un tiers de vos revenus. 

L'évaluation de vos revenus réguliers se fait sur la base des justificatifs demandés par la banque (bulletins de salaires, relevés de compte, etc.). En outre, le prêteur doit obligatoirement consulter le Fichier National des Incidents de Remboursements des Crédits aux Particuliers (FICP) pour vérifier l'existence d'éventuels défauts de paiement dans le cadre d'autres crédits ou d'une procédure de surendettement. 

Les revenus pris en compte par la banque sont pondérés en fonction de votre situation professionnelle :

• 100% de votre salaire si vous êtes employé en CDI ou fonctionnaire ;
• La moyenne de vos revenus professionnels des 3 voire 5 années précédentes si vous êtes indépendant ou chef d'entreprise ;
• La moyenne de vos revenus professionnels sur l'année si vous exercez une profession libérale ;
• 100% de votre pension si vous êtes retraité. 

S'y ajoutent le cas échéant :

• Les primes contractuelles ou le 13ème mois ;
• Les revenus locatifs que vous percevez déjà, et ceux attendus si vous achetez un logement pour le louer : la banque va toutefois appliquer un coefficient de minoration de 0,7 pour compenser les risques locatifs (vacances, loyers impayés, détérioration). 

Plus rarement la banque tient compte des aides sociales (allocations logement par exemple) et des pensions que vous touchez. Les allocations familiales peuvent être comptabilisées si elles sont perçues sur la durée de l'emprunt. L’intégration de ces sommes dans vos ressources régulières est à la discrétion de l’établissement auprès duquel le crédit sera contracté. 

En appliquant un taux d'endettement de 33%, vous êtes capable de connaître votre capacité de remboursement disponible, c'est-à-dire la somme que vous pouvez consacrer par mois au remboursement d'un ou plusieurs emprunts. 

Capacité de remboursement disponible = (revenus nets × 0,33) - (charge d’emprunt actuelle) 

Exemple : vous gagnez 2 500€ par mois et n'avez aucun prêt en cours. Votre capacité de remboursement disponible est équivalente à 33% de votre salaire (825€). 

À partir de votre capacité de remboursement disponible, vous pouvez évaluer votre capacité d'emprunt en jouant sur le taux d'intérêt et la durée de remboursement. 

Combien pouvez-vous emprunter pour votre achat immobilier ?

Pour une capacité de remboursement donnée, vous pouvez simuler votre capacité d'emprunt en fonction de la maturité du crédit et du taux d'emprunt. 

Pour une mensualité cible de 1 000€, le tableau ci-dessous vous donne le montant d'emprunt possible : 

Attention : le taux d’emprunt à retenir est le TAEG (Taux Annuel Effectif Global), car il intègre, en plus des intérêts d’emprunt, toutes les dépenses liées au crédit hors frais de notaire (frais de dossier, primes d’assurance emprunteur, frais de garantie, commission de courtage, etc.). 

Vous ne pouvez augmenter votre capacité de remboursement disponible dès lors que la règle des 33% est respectée. En revanche, vous pouvez augmenter la durée de remboursement pour rehausser le montant de l'emprunt, mais la sanction sera une augmentation du coût global de votre crédit. Plus la durée du crédit s’allonge, plus élevé est le taux d’intérêt, car le risque augmente pour le prêteur. À vous d'arbitrer sous les conseils éclairés d'un courtier. 

Votre futur emprunt ne doit pas modifier drastiquement votre niveau de vie. En complément du taux d'endettement, la banque va ajouter deux autres paramètres tout aussi fondamentaux :

1. Le reste à vivre : la somme restante pour payer les dépenses du quotidien une fois remboursée la mensualité
2. Le saut de charges : la différence entre votre loyer actuel et la future mensualité de crédit. Cette dernière ne doit pas être plus contraignante financièrement que la dépense locative

Pour connaître la somme exacte que vous pouvez emprunter, il faudra répondre également aux trois questions suivantes :

1. Quel est le montant de mon apport personnel ? Le montant de l’apport n’entre pas dans le calcul de la capacité d’emprunt, mais lui sera ajouté pour déterminer le montant de l’opération finançable
2. Suis-je éligible à un prêt aidé type PTZ ou prêt Action Logement ?
3. A quel taux puis-je emprunter ? Le taux dépendra de la qualité de votre dossier

Il est difficile d'évaluer la capacité d'emprunt avec un PTZ, car le montant de ce prêt sans intérêt, qui peut financer jusqu'à 40% de l'opération, dépend de plusieurs paramètres (vos ressources, le nombre d'occupants du futur logement, la zone géographique, le prix du bien). Pour déterminer le montant de l'opération finançable, adressez-vous à un courtier spécialisé en crédit immobilier. 

Les conditions d'emprunt en 2020

La règle tacite du taux d'endettement à 33% devient une norme en 2020. Suite aux recommandations édictées fin 2019 par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF), les banques sont amenées à durcir les conditions d'octroi des prêts immobiliers : elles ne peuvent plus accorder de crédits au-delà d'un taux d'endettement de 33%, ni sur une durée de remboursement supérieure à 25 ans. 

Le régulateur leur autorise néanmoins une relative flexibilité (15% de la production trimestrielle) à destination des primo-accédants et des emprunteurs qui achètent leur résidence principale.