Durant l’été, place aux vacances ! Les projets coûteux comme l’achat d’un bien immobilier sont souvent mis en pause et attendent la rentrée de septembre. Entretemps, les taux d’intérêts auront inévitablement augmenté, ce qui est paradoxalement une bonne nouvelle pour accéder au crédit. Cela mérite une explication.
Comment vont évoluer les taux en 2023 ?
Vous envisagez d’acheter votre logement et souhaitez laisser passer l’été pour mieux vous y consacrer en septembre. À quel taux pourrez-vous emprunter ? Après un an et demi de hausse continue, les taux d’intérêts ne vont pas s’arrêter là. Enclenchée début 2022, la progression des taux de crédit immobilier va se poursuivre et continuer d’affecter la capacité d’emprunt des ménages. De 1% en moyenne en décembre 2021, le taux sur 20 ans s’affiche désormais autour de 3,60% (hors assurance de prêt immobilier et coût des sûretés).
Avec la hausse du taux de la BCE en juin 2023, qui risque de ne pas être la dernière, les courtiers anticipent des taux d’emprunt à 4% d’ici la fin de l’été sur les durées les plus longues (20 ans et plus), avec des pronostics à 5% dès janvier 2024.
Les banques de nouveau prêtes à prêter !
Ces perspectives ne sont guère réjouissantes. Les ménages ont perdu environ 20% de capacité d’endettement entre janvier 2022 et juin 2023. Une augmentation de 50 points de base (0,50%) diminue d’environ 4% la capacité d’emprunt. Attendre va nécessairement avoir un impact négatif compte tenu de l’augmentation constante de taux d’intérêts, mais celle-ci va permettre d’ouvrir à nouveau l’offre bancaire.
Avec des taux au-delà de 4,50%, les banques vont plus facilement reconstituer leurs marges. Certaines ont coupé momentanément le robinet du crédit, à l’instar d’Axa Banque depuis début avril 2023 et plus récemment de la Société Générale, dans l’expectative d’une stabilisation des contraintes monétaires qui permettrait de renouer avec une relative profitabilité sur les nouveaux prêts.
La prolongation de la révision mensuelle du taux d’usure va les y aider. La semaine dernière, l’exécutif a confirmé que le taux d’usure, dont la mensualisation devait prendre fin le 1er juillet 2023, continuera d’être calculé à rythme mensuel jusqu’au 1er janvier 2024. Cela permet un ajustement plus régulier des taux d’emprunt, contrairement à une révision trimestrielle incapable de suivre l’évolution des conditions monétaires. Cette mesure favorise le retard de l’effet ciseau dans une phase de progression permanente des taux.
Quelles sont les conditions pour un crédit immobilier ?
Pas d’emballement toutefois, les vannes du crédit ne vont pas s’ouvrir en grand. Les ménages emprunteurs espèrent une baisse des prix de l’immobilier, pour le moment bien timide. La Fnaim prévoit un repli de 5% en 2023, mais il faudrait une baisse des prix immobiliers de 20% en 2023 pour compenser la hausse des taux, une hypothèse peu probable en raison des facteurs qui font pression sur le maintien des prix : manque d’offres, en particulier dans le neuf, et résistance des vendeurs. Le marché est cependant hétérogène, chaque zone doit être appréciée au regard de l’équilibre offre/demande.
Certains paramètres ne bougeront pas. Les règles du HCSF restent inchangées. Les deux plafonds imposés aux banques depuis 2 ans sont maintenus :
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taux d’endettement à 35% des revenus nets, avant impôt et assurance de prêt comprise
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durée de remboursement à 25 ans, voire jusqu’à 27 ans pour un achat dans le neuf ou dans l’ancien avec travaux de rénovation à hauteur de 25% du montant de l’opération.
On entrevoit tout juste un léger assouplissement des conditions d’octroi pour les investisseurs : le régulateur élargit quelque peu la marge de flexibilité offerte aux banques de prêter à leurs propres conditions, au-delà du quota réservé à la primo-accession.
