Comment constituer rapidement votre apport personnel pour un crédit immo ?

Il est désormais impossible d'emprunter sans apport personnel. En vertu des règles d'octroi imposées aux banques, l'opération est vouée à l'échec si vous ne mettez pas au moins 18% à 20% sur la table. Comment mobiliser un apport suffisant pour mener à bien un projet immobilier ?

L'importance de l'apport personnel

En 2019, il était encore possible d'emprunter 100% voire 110% du montant d'une transaction immobilière. Les banques accordaient cette souplesse aux primo-accédants dépourvus d'épargne et aux investisseurs immobiliers grâce aux futurs loyers à percevoir. La faiblesse des taux d'intérêts permettait de s'endetter sur de longues durées, souvent au-delà de 25 ans. C'est du passé.

En limitant le taux d'endettement à 35% des revenus nets et la durée de remboursement à 25 ans (jusqu'à 27 ans dans le neuf avec jouissance du bien postérieure à l'octroi du crédit), le régulateur a rendu l'accès au crédit immobilier bien plus difficile pour ces clientèles avec peu ou pas d'apport personnel, abonnées aux taux d'emprunt les moins compétitifs et aux durées les plus étendues.

L'apport personnel est devenu un paramètre incontournable pour obtenir un financement immobilier, comme en témoigne son importance qui n'a cessé de croître ces derniers mois. Il faut désormais présenter 19,5% du montant d'une opération dans l’immobilier ancien contre 17,8% en 2020, des taux bien supérieurs à celui de l'année 2019 qui était légèrement au-dessus de 6% (chiffres Observatoire Crédit Logement septembre 2021).

La coutume veut que l'apport personnel soit équivalent à 10% du prix de la transaction, qui comprend, outre le prix du bien immobilier, les frais de notaire et de garantie. Les frais de notaire n'étant pas intégrés dans le TAEG (Taux Annuel Effectif Global), taux qui agrège tous les coûts relatifs à l'obtention du financement et qui doit rester sous le seuil de l'usure, la banque commence à considérer une demande de prêt avec une mise de départ minimale de 10%, soit peu ou prou le montant des frais notariés.

Ce n'est plus suffisant actuellement. Pour diminuer le recours à l'emprunt et rester dans les clous de l'endettement réglementaire, il est aujourd'hui nécessaire d'avoir un apport conséquent. En gonflant votre apport, vous pouvez négocier au mieux les conditions d'emprunt, obtenir un taux d'intérêt plus favorable, sans compter que la banque y verra le signe d'un engagement solide à concrétiser votre projet.

Les sources d'apport personnel

Plusieurs solutions existent pour vous constituer un apport personnel qui facilitera l'obtention de votre demande de prêt.

L'épargne personnelle et l'aide familiale

Vous avez un Livret A, un PEL, un CEL, un LDDS, un LEP, un Livret Jeune ou tout autre livret réglementé ? Débloquez cette épargne constituée au fil des ans et disponible à tout moment pour alimenter votre apport personnel.

Si vos économies personnelles sont maigres, demandez de l'aide à votre famille. Les donations du vivant d'un parent à son enfant peuvent atteindre 100 000€, sans qu'il y ait de droits de donation à payer. Cet abattement peut s'appliquer en une seule ou en plusieurs fois tous les 15 ans.

Sachez par ailleurs que les titulaires d'un PEL et d'un CEL peuvent céder leurs droits à prêt à leurs proches (ascendants ou descendants), sous réserve que le bénéficiaire soit lui-même titulaire d'un PEL ouvert depuis au moins 3 ans ou d'un CEL ouvert depuis 12 mois minimum

L'épargne salariale

Tout le monde n'a pas la chance d’avoir une famille généreuse et bien dotée. Si vous êtes salarié, votre entreprise a peut-être mis en place un système d'épargne collectif qui consiste à verser à chaque employé une prime liée à la performance (intéressement) ou représentant une quote-part des bénéfices (participation). Les sommes attribuées sont généralement versées sur un plan d'épargne salariale, le PEE (Plan d'épargne entreprise), le Perco (Plan d'épargne pour la retraite collectif) ou le PER (Plan d'épargne retraite).

Dans certains cas, il est possible de demander le déblocage anticipé de cette épargne, notamment pour l'acquisition de la résidence principale.

Le Prêt Action Logement

Auparavant nommé "prêt employeur ou prêt 1% Logement", le Prêt Action Logement permet de financer jusqu'à 40 000€, dans la limite de 40% du coût total de l'opération, toute acquisition dans le neuf, la construction d'une maison ou l'achat d'un logement HLM, à un taux nominal réduit (0,5% hors assurance obligatoire), en complément d'un crédit immobilier classique.

Pour en bénéficier, il faut être salarié dans une entreprise du secteur privé non agricole de 10 salariés et plus, et respecter les plafonds de ressources réglementaires.

Attention : toutes les banques ne considèrent pas le Prêt Action Logement comme un apport personnel.

Les autres prêts aidés

Le prêt familial, le prêt aux fonctionnaires et le prêt des collectivités territoriales peuvent être assimilés à un apport personnel. Tout dépend de la politique commerciale de la banque. Il est vivement conseillé de faire appel aux services d'un courtier en crédit immobilier pour taper à la bonne porte et éviter de perdre du temps.

Enfin, si vos revenus sont modestes et que vous ne disposez d'aucun apport personnel, vous êtes peut-être éligible au PAS ou Prêt d'Accession Sociale, un prêt immobilier conventionné, accordé sous conditions de ressources, qui permet de devenir propriétaire de sa résidence principale. Le PAS peut financer la totalité de l'opération immobilière, hors frais de notaire et frais de dossier, et peut être complété par un PEL, un Prêt Action Logement ou un PTZ. Le taux d'intérêt du PAS ne peut excéder un taux maximum fixé en fonction de la durée (entre 2,30% et 2,75%), et la durée de remboursement peut aller jusqu'à 30 ans, ce que ne permet pas un crédit immobilier classique compte tenu des règles d'octroi en vigueur.

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Un amendement prévoit de supprimer les abattements pour durée de détention et d’appliquer un abattement calculé à partir du prix d’achat actualisé en fonction de l’inflation. La plus-value serait alors taxée à 30%, identique à la flat tax appliquée sur les produits de placement. Si la réforme est votée, elle se mettra en place à partir de janvier 2026 pour les terrains à bâtir et de janvier 2027 pour les biens construits. Changement du régime fiscal sur les locations meublées Les propriétaires sous statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) ne pourront plus profiter de la déduction d’une partie des charges de leurs revenus locatifs en cas de vente. Le PLF 2025 supprime l’avantage fiscal lié à l’amortissement lors de la revente du bien : la somme des amortissements déduits sera en effet réintégrée dans le calcul de la plus-value. 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PTZ 2025 : une version universelle Le PTZ justement. Réservé aux primo-accédants qui acquièrent leur résidence principale, le PTZ va bénéficier d’une extension partout en France et être élargi à la maison individuelle. En clair, il sera possible de financer une partie de l’achat grâce au PTZ sans considération de zone géographique ni de type de bien (neuf ou ancien, appartement, maison). Le PTZ a été prolongé jusqu’au 31 décembre 2027. On ignore si les conditions d’éligibilité vont être modifiées.

Santé dentaire : vers un remboursement des implants en 2025

Jusqu’à présent, les implants dentaires ne bénéficient d’aucun remboursement de la part de l’Assurance maladie. Les mutuelles peuvent proposer une prise en charge qui reste partielle et ne couvre jamais la lourde dépense engagée. Cela pourrait changer à l’avenir. La Haute Autorité de Santé (HAS) se dit favorable au remboursement des implants, comme cela se fait déjà pour les prothèses dentaires. Remboursement implant dentaire : avis favorable de la HAS Pour améliorer l’accès aux soins dentaires, la HAS s’est prononcée, mercredi 6 novembre, en faveur du remboursement des actes implanto-prothétiques par l’Assurance maladie. En cas de dent(s) manquante(s), l’autorité de santé recommande que soit garantie la prise en charge financière des implants dentaires selon des modalités qui reste à définir. Actuellement, la seule option remboursée pour un patient édenté est la pose d’un bridge via le dispositif 100% Santé : après intervention de la Sécurité Sociale et de la mutuelle santé, le remboursement est intégral si l’équipement est sélectionné dans le panier sans reste à charge, ou partiel sur la base de tarifs encadrés ou libres. Le défaut du bridge est de détériorer les dents voisines car il s’appuie sur elles. En revanche, l’implant dentaire s’avère non seulement la solution prothétique la plus esthétique, mais il évite surtout d’endommager les dents situées à gauche et à droite de la dent manquante. La HAS étudie la pertinence de la prise en charge financière des implants pour 2 types d’édentement : Édentement complet par prothèse amovible complète implanto-retenue (PACIR) : cette solution améliore la stabilité des dentiers. Édentement unitaire (une ou deux dents) prothèse fixée unitaire supra-implantaire (PFUSI) : ce dispositif permet de conserver les dents saines adjacentes contrairement au bridge traditionnel. En France, comme partout ailleurs dans le monde, le nombre de personnes édentées ne cesse d’augmenter en raison de l’allongement de l’espérance de vie. D’ici 2030, environ 30% de la population mondiale serait touchée par un édentement total. Perdre une ou plusieurs dents, voire se retrouver complètement édenté, constitue un triple handicap (fonctionnel, esthétique et social) qui a des conséquences sur la santé en général, comme la dénutrition. Malgré l’absence de prise en charge par le régime général, un million d’implants dentaires ont été réalisés en France en 2023. Implants : La solution pour une bonne santé bucco-dentaire Restaurer sourire et fonction Les implants dentaires représentent aujourd'hui la solution médicale la plus performante pour remplacer une dent manquante. Au-delà de l'aspect esthétique, ils garantissent une reconstruction complète et durable de l'appareil dentaire. Bénéfices essentiels : Préservation de la structure osseuse : L'implant stimule naturellement l'os maxillaire, prévenant sa fonte progressive. Restauration complète de la mastication : Efficacité identique à une dent naturelle. Protection des dents adjacentes : Évite la migration et le déséquilibre dentaire. Technique moderne Réalisés en titane biocompatible, les implants s'intègrent parfaitement à la mâchoire. La pose, réalisée par des professionnels experts, garantit une intervention minimaliste et un résultat optimal. Santé globale Un implant dentaire ne répond pas simplement à un problème local. Il contribue significativement au bien-être général : meilleure alimentation, confiance restaurée et prévention des complications à long terme. Choisir un implant, c'est préserver durablement sa qualité de vie, mais son coût peut être un frein. Quel est le prix moyen d’un implant dentaire ? Le coût d'un implant dentaire varie significativement selon plusieurs facteurs essentiels. En moyenne, les patients peuvent s'attendre à investir entre 1 500 € et 3 500 € par implant. Cette fourchette de prix dépend de plusieurs paramètres : Complexité de l'intervention chirurgicale : Les cas nécessitant une greffe osseuse ou un traitement préalable augmentent naturellement le coût total. Expertise du praticien : Un chirurgien-dentiste spécialisé et expérimenté proposera généralement des tarifs plus élevés. Qualité des matériaux utilisés : L'implant peut être réalisé en titane ou en zircone, avec des prix variant selon la technologie. Localisation géographique : Les tarifs diffèrent sensiblement entre les grandes métropoles et les zones rurales. Comment sont remboursés les implants dentaires par les mutuelles ? Remboursement Sécurité Sociale La Sécurité sociale ne prend malheureusement pas en charge l’implantologie dentaire, la considérant comme un acte de convenance. Les patients doivent donc supporter l'intégralité du coût. Remboursement par la mutuelle Les mutuelles proposent différentes approches de remboursement : 1 - Niveau de garantie Les contrats les plus complets peuvent rembourser entre 30% et 70% du coût de l'implant. Certaines mutuelles appliquent des plafonds annuels spécifiques qui peuvent aller au-delà de 1000€. 2 - Options de remboursement Certaines mutuelles proposent des forfaits prothèses et implants dentaires. D'autres incluent une partie des implants dans leurs garanties "soins dentaires". Comment optimiser le remboursement d’un implant dentaire Vérifiez précisément votre contrat mutuelle Demandez des devis détaillés auprès des chirurgiens-dentistes Comparez plusieurs mutuelles avant souscription La surcomplémentaire dentaire peut s’avérer une alternative pertinente pour diminuer voire supprimer le reste à charge sur les implants dentaires. Il convient d’arbitrer entre le surcoût représenté par ce 3ème niveau de couverture et le reste à charge que vous êtes prêt à assumer avec votre mutuelle actuelle. Un implant dentaire représente un investissement dans votre santé et votre bien-être. Malgré son coût élevé, c'est une solution durable et esthétique pour remplacer une ou plusieurs dents manquantes. Un grand pas vient d’être fait en faveur du remboursement de cet acte prothétique onéreux. Reste à savoir quand la mesure sera mise en œuvre et quel sera le niveau de ce remboursement.

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Changement d'assurance prêt immobilier : -60% sur vos cotisations

L'assurance emprunteur représente une part significative du coût total de votre crédit immobilier. Grâce à la loi Lemoine entrée en vigueur en 2022, vous pouvez désormais réaliser jusqu'à 60% d'économies sur vos cotisations d'assurance de prêt en changeant de formule. Découvrez comment optimiser votre contrat et réduire significativement vos mensualités. Pourquoi changer d'assurance de prêt immobilier ? L'assurance emprunteur est imposée par la banque lors de la souscription d'un crédit immobilier. Elle protège à la fois l'emprunteur et le prêteur en cas d'invalidité, décès ou d’incapacité temporaire de travail. Cependant, les contrats proposés par les banques sont très souvent plus chers que ceux des assureurs spécialisés. Des économies considérables à la clé Économie moyenne entre 5 000€ et 15 000€ sur la durée totale du prêt Réduction pouvant atteindre 60% des cotisations mensuelles Obligation de respecter l’équivalence de niveau de garanties entre les 2 contrats La loi Lemoine : un tournant majeur pour les emprunteurs Cette réforme historique a bouleversé le marché de l'assurance emprunteur en introduisant trois changements majeurs : Résiliation à tout moment de votre contrat, sans attendre la date d’échéance ni engagement minimum de souscription Suppression du questionnaire médical pour les prêts n’excédant pas 200 000€ et remboursés avant le 60ème anniversaire de l’emprunteur Réduction du délai du droit à l'oubli pour les personnes ayant eu un cancer de 10 à 5 ans ; droit également applicable à l’hépatite C. Le processus de résiliation simplifié La résiliation de votre contrat actuel peut s'effectuer en quelques étapes simples : Demander une délégation d'assurance auprès d'un nouvel assureur Obtenir une proposition avec des garanties au moins équivalentes Envoyer votre demande de résiliation à votre assureur actuel Attendre la validation de votre banque : la réglementation lui impose de formuler sa réponse dans les 10 jours ouvrés. Comment obtenir la meilleure offre d'assurance emprunteur ? Pour maximiser vos économies, plusieurs facteurs sont à prendre en compte : Comparer les offres du marché Utiliser des comparateurs en ligne spécialisés Solliciter plusieurs devis personnalisés Analyser attentivement les garanties proposées Critères à prendre en compte Taux de couverture proposé : l'indicateur du coût de l'assurance est le TAEA ou Taux Annuel Effectif Assurance, obligatoirement mentionné dans tous les supports et contrats (en pourcentage du capital emprunté) Étendue des garanties (décès, invalidité, incapacité de travail, voire perte d'emploi) Exclusions de garantie et possibilité de rachat d’exclusions des maladies non objectivables Délais de carence éventuels Les garanties essentielles à maintenir Pour que votre nouvelle assurance soit acceptée par la banque, certaines garanties sont incontournables : Décès et Perte Totale et Irréversible d'Autonomie (PTIA) : couverture socle de tout contrat d'assurance emprunteur Incapacité Temporaire Totale de travail (ITT) Invalidité Permanente Totale ou Partielle (IPT/IPP) Le niveau minimum de couverture est défini par la banque et vous est communiqué via la fiche standardisée d’information remise lors de votre demande de prêt, et la fiche personnalisée qui détaille les garanties spécifiques à votre profil et votre projet immobilier. Focus sur les niveaux de couverture Le pourcentage de couverture doit être adapté à votre situation : Quotité assurance de prêt à 100% recommandée pour l'emprunteur principal (si emprunt à 2), celui qui touche les revenus les plus élevés Possibilité de moduler la couverture pour le co-emprunteur Adaptation selon les risques incarnés par chaque emprunteur Profils éligibles aux meilleures réductions Certains profils peuvent bénéficier de tarifs particulièrement avantageux : Jeunes emprunteurs en bonne santé Cadres avec une profession stable Non-fumeurs Personnes pratiquant une activité sportive régulière Cas pratique : exemple d'économies réalisées Pour un prêt de 250 000€ sur 20 ans (emprunteur âgé entre 25 et 35 ans) : Assurance bancaire au taux moyen de 0,34% : 57€/mois Assurance alternative au taux de 0,09% (taux moyen chez Magnolia.fr pour ce profil) : 15€/mois Économie réalisée : 42€/mois, soit 10 000€ sur la durée du prêt Comment procéder au changement d'assurance ? Pour changer d'assurance de prêt, suivez ces étapes : Rassemblez les documents nécessaires Tableau d'amortissement Conditions générales de votre assurance actuelle Notice d'information (conditions générales) Comparez les offres du marché Utilisez plusieurs comparateurs Contactez des courtiers spécialisés Demandez des devis personnalisés Vérifiez l'équivalence des garanties Analysez les exclusions Comparez les définitions de garanties Vérifiez les délais de franchise Changer d’assurance de prêt, une démarche rentable à long terme La renégociation de votre assurance de prêt immobilier représente une opportunité significative d'économies. Avec des réductions pouvant atteindre 60% de vos cotisations actuelles, cette démarche mérite d'être entreprise, d'autant plus que la loi Lemoine a considérablement simplifié le processus. N'hésitez pas à vous faire accompagner par un courtier spécialisé pour optimiser vos chances d'obtenir la meilleure offre possible tout en conservant des garanties optimales pour votre prêt immobilier.

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