La crise sanitaire due au Covid-19 et ses confinements successifs ont modifié le rapport des Français à leur logement. La campagne est revenue en force au détriment des villes, surtout des métropoles qui ont révélé tous leurs inconvénients. Cette tendance a-t-elle perduré en 2022, année marquée par un contexte géopolitique et économique plein d’incertitudes ?
La campagne : le rêve de tous
En 2020, le Covid-19 a été le révélateur des défauts de la concentration en ville. De nombreux citadins, surtout ceux qui vivaient dans un cadre très urbain, ont sauté le pas et sont partis s’installer à la campagne. Si la ville concentre aussi des avantages que les zones rurales peuvent difficilement mettre en avant (emplois, loisirs, culture, accès aux soins, etc.), elle a été rattrapée par ses inconvénients à la faveur d’une crise sanitaire sans précédent. Une enquête Cadremploi publiée en août 2020 indiquait que plus de 8 cadres parisiens sur 10 aspiraient à quitter la capitale pour trouver un meilleur cadre de vie en campagne ou dans une petite ville.
Vivre en ville ou à la campagne, le choix du bien-être a été vite tranché par ceux qui avaient les moyens d’acheter un bien avec jardin en périphérie des villes ou en zone rurale, tout en travaillant à distance. L’essor du télétravail a favorisé l’éloignement des grandes villes. Les taux d’emprunt en 2020 et en 2021 étaient à des niveaux historiquement bas, et l’offre de logements encore suffisante, avant l’assèchement des stocks dès la mi- 2021.
D’aucuns ont fantasmé sur un exode urbain, vite dépassé par la réalité de l’emploi. Quitter Paris pour la campagne, il y a un gouffre du rêve à la réalité. On a vu toutefois émerger une pratique nouvelle, née des différents confinements : la résidence semi-principale, ou l’alternance ville et campagne pour les mieux lotis financièrement.
Autre tendance forte : vivre éloigné de son lieu de travail. Impossible de renoncer à l’attractivité et au dynamisme des métropoles comme Lyon, Nantes, Aix-Marseille, Toulouse, Rennes ou encore Bordeaux, toutes reliées par le TGV, mais aujourd’hui, l'hyper urbain, comme l’hypermarché et l’hyperconsommation, ne correspond plus aux attentes des Français.
La maison, le nouveau graal immobilier
Les chiffres des notaires offrent toujours le meilleur éclairage sur l’état du marché immobilier. La réforme sur le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) et l’interdiction annoncée en 2021 d’une partie des logements de la classe G dès janvier 2023 ont accéléré la décision de vendre chez les propriétaires de ce type de bien énergivore.
En 2021, 41% des transactions de logements anciens avec étiquette F ou G, communément appelés passoires thermiques, ont été réalisées dans les zones rurales, et parmi ces ventes, 66% concernaient les maisons. Toutes étiquettes confondues, les zones rurales totalisaient 30% des ventes immobilières dans l’ancien. L'année 2022 devrait creuser le phénomène à cause de la pression réglementaire sur les propriétaires bailleurs.
En 2020 et 2021, les maisons dopent les prix de l'immobilier et qui dit maison, dit bien souvent une localisation en périphérie des grandes villes, dans les petites et moyennes communes, également à la campagne. L’année 2022 semble poursuivre cette tendance, puisqu’on s’oriente vers une baisse des prix dans les grandes villes en 2023. La hausse des prix des logements anciens s’est poursuivie au deuxième trimestre 2022, mais un début d’une inflexion est observé. Les prix des maisons ont augmenté de 8,5% sur un an au T2 2022, contre 4,5% pour les appartements. Depuis le début de l’année 2021, les prix des maisons en province progressent plus fortement que ceux des appartements (+9% sur un an au T2 2022, contre +7,6%).
Les zones rurales les plus prisées pour l’immobilier
En 2022, la campagne et le littoral continuent de faire rêver les citadins. Le journal Le Figaro a dressé un classement des zones rurales selon l’évolution des prix moyens des ventes de maisons de campagne entre 2018 et 2021.
Le Calvados arrive en tête de ce palmarès, département doté d’un beau linéaire côtier qui jouit de sa proximité avec Paris. Les prix ont bondi de 32,5% en quatre ans. Autre département proche de la capitale (environ 230 km de Paris intra-muros), la Haute-Marne voit elle aussi ses prix flamber : +29,5%. En troisième position, le Finistère où l’inflation immobilière atteint 27,7%.
Quatre départements voient en revanche leurs prix baisser entre 2018 et 2021 : les Ardennes (-8%), la Haute-Corse (-5,88%), l’Ariège (-1,77%) et les Hautes-Alpes (-1,74%), quatre zones qui ont le moins profité de l'attrait pour le télétravail à cause de leur isolement et de leur éloignement des grandes métropoles.
Revers de la médaille pour les zones prisées par les habitants des grandes villes, les locaux ne peuvent plus acheter. En bord de mer, les prix ont augmenté jusqu’à 50% pour les biens de charme ou de caractère, comme les maisons à colombages ou au toit de chaume de la côte normande, qui sont souvent acquises en tant que résidences secondaires. Les primo-accédants sont exclus de ces marchés qui nécessitent un apport personnel hors norme (plus de 25%).
Un collectif s’est même formé en Bretagne (Dispa’ch) pour dénoncer l’augmentation folle des prix immobiliers et réclamer de réserver les achats de logements dans la région aux personnes qui y résident depuis au moins un an. La pénurie de biens en Bretagne crée une tension sur le marché comme jamais. Certaines communes de zones tendues proposent des alternatives dans les modes d’accès à la propriété, comme le Bail Réel Solidaire qui dissocie bâti du foncier et permet d’acheter jusqu’à 40% moins cher que le prix du marché.
Dans son ensemble, le marché immobilier 2022 s’est progressivement dégradé compte tenu des conditions d’emprunt. Les taux sont au plus haut depuis 7 ans, on assiste à une chute abyssale du nombre de prêts à cause des taux d’usure qui placent le crédit immobilier en sous-régime. Selon les notaires, 19% des projets immobiliers sont aujourd’hui compromis à cause de la problématique de l’usure, ce qui incite certains à attendre 2023 pour emprunter.
