Prêt immobilier : comment l'obtenir en 2023 ?

Les conditions d’emprunt sont devenues compliquées en 2022 à cause de la remontée des taux d’intérêt et de la problématique de l’usure. Qu’en sera-t-il en 2023 ? Magnolia.fr vous explique tous les critères à respecter pour vous aider à concrétiser un projet immobilier en 2023.

Les normes d’octroi en 2023

Édictées en janvier 2020 par le Haut Conseil de Stabilité Financière, puis assouplies en janvier 2021, les règles d’octroi des crédits immobiliers sont devenues juridiquement contraignantes pour les banques depuis janvier 2022. Il n’y a aucune raison qu’elles soient amendées, le HCSF s’étant récemment félicité d’avoir assaini la production de crédit immobilier, « sans affecter la dynamique d’endettement des ménages ».

Dans son huitième rapport annuel présenté mardi 25 octobre, l’institution placée sous l’autorité du ministère de l’Économie et des Finances, est revenue sur l’impact de sa dernière décision relative aux normes d’octroi des prêts à l’habitat aux particuliers. Le HCSF indique que la production de crédits reste « soutenue », et « nettement supérieure à sa moyenne pré-covid qui était déjà considérée comme élevée ». Cette normalisation n’aurait pas, selon le Haut Conseil, restreint l’accès au crédit des ménages primo-accédants.

Les mêmes règles vont donc s’appliquer en 2023, à savoir :

Le taux d’endettement ou taux d’effort est limité à 35% des revenus nets de l’emprunteur, avant impôt et assurance de prêt incluse ;
La durée de remboursement ne peut excéder 25 ans (jusqu’à 27 ans en cas d’achat dans le neuf ou dans l’ancien avec travaux si la jouissance du bien est postérieure au déblocage des fonds).

Réticentes au départ, les banques commerciales s’y plient désormais de bonne grâce, sans excès de zèle pour autant. Fixée à 20% de la production trimestrielle, la marge de flexibilité qui leur permet de s’affranchir des règles à destination des primo-accédants et de l’acquisition de la résidence principale n’est utilisée qu’à hauteur de 13,7%. Ce ne sont pas ces bornes imposées qu’elles critiquent, mais le taux d’usure, facteur de blocage en 2022.

Le niveau de l’usure en 2023

C’est le sujet débattu depuis des mois en matière de crédit immobilier. Les taux d’usure empêchent les ménages, même solvables, d’emprunter, car ils créent un effet ciseau face à la hausse continuelle des taux d’intérêt.

Calculés chaque trimestre par la Banque de France, sur la base des TAEG moyens octroyés les trois mois précédents et augmentés des tiers, les taux d’usure ne suivent pas le rythme imposé par les taux d’intérêt. En stagnant pour trois longs mois, ils privent les ménages de leur rêve d’accession, alors que les taux d’emprunt restent à un niveau favorable à l’achat immobilier.

La hausse des taux d’usure au 1er octobre 2022 a offert une courte fenêtre de tir aux dossiers bloqués les semaines précédentes, mais la course en avant des taux d’emprunt l’a vite refermée. Aujourd’hui, le taux débiteur moyen sur 20 ans s’affiche autour de 2,30%, pour un taux d’usure sur cette durée de 3,05%. La marge est faible pour intégrer tous les autres frais incompressibles contenus dans le TAEG :

Le frais de dossier
La garantie (hypothèque ou caution bancaire)
Les primes d’assurance de prêt immobilier.

La chute abyssale du nombre de prêts en septembre 2022 témoigne d’un problème profond qui nécessite une réponse urgente, au risque de stopper la production de crédits. Certaines banques ont déjà arrêté de distribuer des financements immobiliers, en attendant que l’usure remonte significativement, et certains courtiers ont mis la clef sous la porte, car dans l'impossibilité de conclure les demandes des ménages.

Les nouveaux taux d’usure tomberont le 1er janvier 2023. Ils devraient mécaniquement remonter, en lien avec la progression ininterrompue des taux d’intérêt. Il y a quelques jours, les banques ont lancé l’idée pour accélérer la hausse de l’usure en 2023 de prendre en compte non pas les TAEG des crédits octroyés mais ceux des offres de prêt proposées aux ménages demandeurs.

Quels taux d’emprunt en 2023 ?

Rien ne semble freiner la course des taux d’intérêt. Jusqu’où grimperont-ils en 2023 ? Se la jouer madame Irma est toujours délicat, surtout en présence d’une situation mouvante qui évolue au jour le jour en relation avec le contexte géopolitique. Deux facteurs nous aident pourtant à tenter les pronostics :

Aujourd’hui 27 octobre, la Banque Centrale Européenne va de nouveau relever ses taux directeurs, après les deux ajustements précédents de juillet et septembre. Le taux de refinancement pour les banques commerciales devrait donc se situer à 2%, contre 0% avant juillet 2022. Une autre hausse est prévue en décembre.
Le rendement de l’emprunt de l’État français sur 10 ans (OAT 10 ans) excède les 2,50% depuis un mois, du jamais vu depuis juin 2012. Si l’inflation continue sa progression, l’OAT 10 ans va lui aussi suivre le mouvement et impacter les financements aux particuliers.

Les économistes prévoient des taux d’emprunt à près de 3% autour de juin 2023, avant une stabilisation puis une descente vers la fin 2023.

Le coût de l’assurance emprunteur

S’il est un élément qui bouge peu en matière de crédit immobilier, c’est bien le coût de l’assurance prêt immobilier. L’année 2022 change la donne avec l’entrée en vigueur de la loi Lemoine, loi majeure qui renforce les droits des emprunteurs mais opère un effet boomerang sur les tarifs.

Entrée en vigueur en juin 2022, cette nouvelle réglementation contient 3 mesures phares :

Le changement à tout moment de l’assurance de prêt immobilier : les emprunteurs n’ont plus à attendre de date d’échéance pour résilier leur contrat en cours et le substituer par une offre à garanties au moins équivalentes.
La fin de la sélection médicale pour les prêts de moins de 200 000€ remboursés avant le 60ème anniversaire de l’emprunteur : ce dernier n’a plus à remplir de questionnaire de santé lors de la souscription à l’assurance.
Le renforcement du droit à l’oubli, qui passe de 10 à 5 ans pour les anciens malades du cancer et son extension aux personnes guéries d’une hépatite virale C.

Des économies en 2022 grâce à la loi Lemoine en changeant de contrat, et un meilleur accès à l’assurance de prêt mais des tarifs en hausse en raison de l’impossibilité pour les assureurs d’appliquer une tarification au risque en l’absence de données de santé sur le segment concerné. Selon les courtiers en assurance prêt immobilier, les tarifs ont grimpé en moyenne de 20% depuis l’introduction de la loi Lemoine, mais chez certains prestataires, le surcoût peut atteindre 40%.

En facilitant le changement d’assurance emprunteur, la loi Lemoine impose aussi davantage de concurrence, ce qui devrait permettre de mieux maîtriser les coûts pour les emprunteurs en 2023.

Le retour en grâce du PTZ

Face à la remontée marquée des taux d’intérêt, le PTZ ou Prêt à Taux Zéro revient au-devant de la scène. Délaissé depuis deux ans à la faveur de taux historiquement bas, ce prêt sans intérêt destiné aux seuls primo-accédants qui achètent leur résidence principale permet de faire aujourd’hui de grosses économies sur son crédit immobilier.

Sans frais de dossier, le PTZ permet de financer jusqu’à 40% du montant de l’opération, et est assorti d’un différé de remboursement allant de 5, 10 ou 15 ans selon les revenus de l’emprunteur. En diminuant le recours à l’emprunt avec intérêt, le PTZ retrouve aujourd’hui toute sa pertinence.

Reste que l’avenir du PTZ, comme celui du Pinel, est suspendu au projet de loi de finances 2023. Un amendement visant à supprimer le PTZ en zones non tendues n’a heureusement pas été retenu. Le dispositif pourrait redevenir un outil majeur pour les primo-accédants en cette période de vive remontée des taux d’emprunt. Les professionnels réclament un rétablissement du PTZ avec une quotité à 40% sans discrimination territoriale et un relèvement de 25% des plafonds pris en compte pour le calcul du montant du PTZ.

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L’ACPR donne par ailleurs accès au public à la liste noire des sites ou entités non autorisés à proposer en France. Demande d'argent Dernier indice qui doit vous alerter sur l’escroquerie en cours, l'arnaqueur vous demande de verser de l’argent. Les courtiers n’ont pas le droit d’encaisser une quelconque somme d’argent avant le déblocage des fonds ou la signature de l’acte authentique chez le notaire. Ils ne peuvent en outre encaisser d’apport personnel ni le solde d’un crédit. La confusion avait pu l’emporter il y a un an quand certains courtiers ayant pignon sur rue avaient facturé des frais de courtage abusifs alors qu’aucune offre de prêt n’avait été signée. Ils justifaient cela par le service de conseil.

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Santé : le rôle des pharmaciens et opticiens élargi depuis juin 2024

Si vous souffrez d’une angine ou d’une cystite, vous n’avez plus besoin de passer par votre médecin traitant pour vous faire prescrire des médicaments, il suffit d’aller en pharmacie pour les obtenir. Les fonctions des opticiens ont été par ailleurs élargies en cas de modification de la correction visuelle. Ces deux mesures visent à désengorger les cabinets des médecins généralistes et des ophtalmologistes tout en apportant une solution aux déserts médicaux. Voici tout ce qu’il faut savoir sur les nouvelles prérogatives de ces deux professionnels de santé et la prise en charge par l’Assurance maladie et les mutuelles. Nouvelles prérogatives pour les pharmaciens Il est désormais possible d’obtenir des antibiotiques dans une pharmacie sans ordonnance d’un médecin en cas d’angine ou de cystite. Cette nouvelle mesure contenue dans la loi de financement de la Sécurité sociale 2024 est entrée en vigueur le 19 juin dernier. Pour que le pharmacien puisse délivrer le traitement, il doit avoir suivi une formation spécifique obligatoire, sauf s’il a déjà suivi une formation mentionnée dans l’arrêté du 17 juin 2024. Fonctionnement du dispositif en pharmacie L’obtention d'antibiotiques sans ordonnance en cas d’angine suspectée est autorisée uniquement aux patients âgés de plus de 10 ans. Avant de vous délivrer le traitement médicamenteux, le pharmacien habilité doit réaliser un TROD, ou Test Rapide d’Orientation Diagnostique qui va permettre de confirmer ou d’écarter l’origine bactérienne à streptocoque A de l’angine. Il s’agit d’un simple prélèvement effectué à l’aide d’un écouvillon au fond de la gorge. En cas de test positif, le pharmacien peut délivrer les antibiotiques adaptés. Le traitement de la cystite obtenu directement en pharmacie concerne les femmes âgées entre 16 et 65 ans. En cas de symptômes sans fièvre, le pharmacien demande à la patiente de réaliser un test urinaire sur bandelette, avant de délivrer le médicament si le résultat est positif. Pour ces deux pathologies, angine à streptocoque A et cystite, les médicaments fournis en pharmacie sans prescription d’un médecin sont remboursés par l’Assurance maladie aux conditions habituelles, dès lors qu’ils font partie des produits remboursables. Votre mutuelle santé prend en charge le ticket modérateur, c’est-à-dire la différence entre le tarif conventionné et le remboursement de la Sécu. Attestation de délivrance Le pharmacien doit vous remettre une attestation de délivrance et inscrire toutes les informations relatives à la délivrance du traitement dans votre DMP (Dossier Médical Partagé), à savoir : Nom du pharmacien Date de réalisation du test Identification unique du test Nom du médicament Posologie et durée du traitement. Si vous n’avez pas de DMP ou si l’inscription n’est pas possible, le pharmacien doit alors transmettre l’attestation à votre médecin traitant. Pour mémoire, le DMP n’est pas obligatoire et n’a aucune incidence sur vos remboursements. Il s’agit d’un espace de stockage sécurisé de vos données de santé que vous pouvez partager selon votre consentement avec les professionnels de santé qui vous soignent. Nouvelles attributions pour les opticiens Depuis le 29 juin 2024, les modalités de primo-prescription de verres correcteurs ou de lentilles de contact évoluent. Les opticiens-lunetiers ont désormais le droit d’adapter la prescription de l’ophtalmologiste ou de l’orthoptiste lors de la première délivrance sous réserve de respecter les conditions suivantes : L’ordonnance ne doit pas mentionner une éventuelle opposition de l’ophtalmologiste à toute modification de correction. L’opticien doit réaliser un examen de réfraction pour vérifier la correction nécessaire. Il doit solliciter l’accord écrit du prescripteur en l’informant de l’adaptation envisagée. Il doit utiliser une messagerie sécurisée ou un moyen garantissant la confidentialité des échanges. L’absence de réponse dans les 10 jours vaut pour accord. L’opticien conserve la réponse du prescripteur jusqu’à expiration de la durée de validité de l’ordonnance. L’opticien est par ailleurs autorisé à procéder au renouvellement de délivrance de verres correcteurs sans que vous ayez besoin de retourner consulter votre ophtalmo, dès lors que votre ordonnance est toujours valide. Là encore, l’opticien doit réaliser un examen de réfraction avant d’adapter la correction, sauf opposition du prescripteur expressément mentionnée sur l’ordonnance. 100% Santé en optique Les lunettes de correction (verres et monture) peuvent être intégralement remboursées dans le cadre du dispositif 100% Santé. Cette réforme en place depuis 2021 supprime les restes à charge en optique, prothèses dentaires et aides auditives pour tout équipement sélectionné dans le premier panier de soins. Si vous êtes couvert par une mutuelle responsable, vous n’avez rien à payer, l’appareillage étant entièrement pris en charge par la Sécu et l’organisme complémentaire. Vous êtes toutefois libre de choisir un produit hors du panier 100% Santé. Auquel cas, vous vous exposez à des restes à charge plus ou moins bien remboursés par votre mutuelle en fonction du niveau de garanties souscrit. Il est possible de panacher, c’est-à-dire de choisir une monture en dehors du panier 100% Santé et des verres sans reste à charge, et inversement. La monture est toujours remboursée par la mutuelle responsable dans la limite de 100€. Selon la réglementation, le renouvellement d’un équipement complet en optique (verres et monture) est fixé à 2 ans pour les adultes et les enfants de 16 ans et plus, et à 1 an pour les enfants de moins de 16 ans. Un renouvellement anticipé est cependant autorisé en cas de dégradation de la vue. Lorsque l’équipement est choisi en dehors du dispositif 100% Santé, la prise en charge par la Sécu est abaissée et il n’y a aucune obligation de couverture intégrale par le contrat responsable.

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