L'entrée en vigueur de la loi Lemoine le 1er juin 2022 bouscule le marché de l'assurance de prêt immobilier. Les emprunteurs peuvent changer de formule à tout moment et les personnes fragiles peuvent accéder plus facilement à l'assurance et au crédit. Revers de la médaille, les tarifs augmentent.
Changer d'assurance emprunteur à tout moment
Bien que non obligatoire d'un point de vue légal, la souscription à l'assurance emprunteur est un préalable à l'obtention d'un crédit immobilier. Destinée à protéger l'emprunteur contre des aléas de la vie qui l'empêcheraient d'honorer sa dette vis-à-vis de la banque (décès, invalidité et arrêt de travail), l'assurance prêt immobilier peut être choisie librement depuis la loi Lagarde de 2010. Les emprunteurs ont ainsi l'opportunité de souscrire une offre alternative moins chère que la proposition bancaire à garanties équivalentes.
Pour ne pas compromettre, à raison, leur projet de financement immobilier, les emprunteurs souscrivent dans l'immense majorité le contrat d'assurance bancaire. Résultat, les bancassureurs détiennent 87% des parts de marché, une situation quasi-monopolistique qui leur a valu d'être remis à leur place par le régulateur européen début octobre et qui, devant l'inefficacité de la loi Lagarde, a fait réagir le législateur français.
Après la loi Hamon de 2014 qui permettait de changer d'assurance durant la première année du prêt, et la loi Bourquin de 2018 qui autorisait la résiliation à date d'échéance, est entrée en application en juin 2022 la loi Lemoine, une révolution pour le marché qui devrait faciliter le libre choix du contrat en insufflant davantage de concurrence.
La loi Lemoine 2022 fait table rase des dispositifs antérieurs en permettant à tout emprunteur, depuis le 1er septembre, de résilier son assurance à tout moment et sans frais, et ce, dès le lendemain de la signature de l'offre de prêt. Plus la peine d'attendre une quelconque date butoir pour engager une démarche de changement, souvent vouée à l'échec par la mauvaise volonté de la banque. Cette dernière doit désormais respecter plusieurs obligations :
- informer son client de son droit au changement d'assurance chaque année et sur tout support durable ;
- donner une réponse à une demande de substitution dans les 10 jours ouvrés ;
- motiver de manière exhaustive tous les motifs de refus en un seul et unique courrier.
Changer d’assurance de prêt immobilier devient presque un jeu d’enfant. L'engouement pour ce nouveau droit est bien réel. Les emprunteurs ont compris l'enjeu financier de ce dispositif. Ils ne sont plus captifs d'un contrat bancaire trop onéreux (jusqu'à 70% de marge) et souvent mal adapté. Les économies peuvent se chiffrer en plusieurs milliers d'euros sur la durée restante du crédit. Le courtier Magnolia.fr constate une explosion des demandes de changement d'assurance emprunteur, jusqu'à un triplement des appels lors de la première semaine de septembre.
Faciliter l'accès à l'assurance aux personnes à risques
L'opportunité offerte aux emprunteurs de baisser le coût global de leur prêt immobilier en changeant d'assurance est accompagnée de deux autres dispositifs :
- la fin de la sélection médicale pour les crédits de moins de 200 000€ remboursés avant les 60 ans de l'assuré : le questionnaire de santé est supprimé, mais les données relatives à certains comportements et habitudes sont toujours recherchés (tabagisme, pratique sportive à risques, etc.) ;
- le renforcement du droit à l'oubli, désormais accessible au bout de 5 ans au lieu de 10 pour les anciens malades du cancer et de l'hépatite C : les personnes concernées n'ont pas à déclarer leur ancienne pathologie dans le questionnaire assurance prêt immobilier.
Pour les personnes stigmatisées par la maladie, finie la double peine. Grâce à la loi Lemoine, elles peuvent accéder plus facilement à l'assurance et au crédit immobilier. Les assureurs n'ont plus le droit de rechercher aucune information relative à la santé pour ceux qui entrent dans le segment des prêts de moins de 200 000€ (400 000€ pour un couple avec une quotité assurée de 50% sur chaque tête).
Ces profils à risque peuvent désormais changer d'assurance sans être pénalisés par leur historique de santé. Signalons en outre que la loi Lemoine est accessible aux prêts professionnels dans le cadre d’un prêt destiné à financer un bien à usage mixte.
Hausse générale des tarifs en assurance emprunteur
Tous ces dispositifs inscrits dans la loi Lemoine ont malheureusement un effet boomerang, le renchérissement des tarifs. Du fait de la mutualisation accrue induite par la fin de la tarification au risque pour une grande communauté d'emprunteurs, les assureurs, bancassureurs comme alternatifs, se voient obligés d'ajuster leurs prix.
La plupart des prestataires a décidé d'augmenter les primes en assurance prêt immobilier, une hausse qui peut aller jusqu'à près de 50% pour les tarifs appliqués aux candidats qui échappent au questionnaire de santé. Chez Magnolia.fr, la hausse tarifaire est contenue sous les 20%. Sont pénalisés en premier lieu les jeunes actifs en bonne santé, qui paient pour leurs aînés, plus exposés aux risques de santé d'un point de vue statistique. En utilisant un comparateur d'assurance prêt immobilier, tout emprunteur peut être couvert avec une offre compétitive, tout en respectant l'obligation d'équivalence de garanties.
L'élargissement de la réglementation en assurance emprunteur, qu'il s'agisse du raccourcissement du droit à l'oubli ou de la fin de la sélection médicale sous certaines conditions, a donc de vives répercussions sur le coût d'assurance prêt immobilier. Le texte prévoit d'ailleurs d'évaluer dans les deux ans l'impact de la réglementation sur le processus de mutualisation des risques et sur la segmentation des tarifs en fonction des profils de risque, ce qui permettra d'effectuer un premier bilan de la mise en œuvre de la loi Lemoine en termes d'égalité de traitement entre les emprunteurs.
