Crédit immobilier taux d'endettement : tout ce qu'il faut savoir

Lorsque vous faites une demande de prêt immobilier pour concrétiser votre projet d'acheter un bien, la banque doit évaluer votre solvabilité et estimer un paramètre fondamental : le taux d'endettement, c'est-à-dire la part de vos revenus mensuels que vous pouvez consacrer au remboursement de vos charges d'emprunt. 

Comment le taux d'endettement est-il calculé ? Quel est le seuil maximum admis ? Est-il possible d'emprunter au-delà de ce plafond ?

Définition du taux d'endettement

L'endettement n'est pas néfaste dès lors qu’il est bien maîtrisé, il est même un risque nécessaire si l'on souhaite acquérir un bien immobilier. Lors d'une demande de financement pour acheter votre résidence ou investir dans l'immobilier locatif, vous devez présenter un dossier de prêt qui comporte toutes les informations relatives à votre projet, ainsi que les éléments financiers qui vont permettre à la banque d'évaluer votre capacité à emprunter. 

En fonction de vos revenus et vos charges, l'établissement va calculer votre taux d'endettement, afin de déterminer la somme que vous pouvez assumer sans risquer une situation d'endettement excessif. 

Exprimé en pourcentage, le taux d'endettement maximum correspond ainsi au montant maximum que vous pouvez rembourser au prêteur chaque mois en fonction de vos revenus. Aucune réglementation ne fixe de plafond, mais une règle bancaire tacite veut que le seuil d'endettement ne dépasse pas 33%, c'est-à-dire que les charges de remboursement du crédit ou des crédits en cours et futurs ne représentent pas plus d'un tiers des revenus du ménage. 

Au-delà de cette limite, l'endettement est considéré comme trop important, porteur d'un risque accru de défaut de paiement. Pire, s'endetter au-delà du raisonnable peut entraîner l'emprunteur dans une situation de surendettement.

Pourquoi calculer le taux d'endettement ?

Avant de déposer votre demande de prêt, prenez le temps de calculer votre taux d'endettement pour bien estimer votre capacité de remboursement et évaluer au mieux la faisabilité de votre projet. Vous pourrez ainsi déterminer le montant du crédit immobilier auquel vous pouvez prétendre et ajuster votre plan de financement en conséquence. 

En préparant votre dossier en amont, vous renforcez votre crédibilité auprès de la banque et augmenter vos chances de décrocher le prêt qui vous permettra de concrétiser votre projet immobilier. Un courtier en crédit peut vous aider à évaluer votre taux d'endettement au plus juste. Les outils proposés en ligne vous permettent d'estimer rapidement ce paramètre central.

Comment est calculé le taux d'endettement ?

L'équation est simple, mais renferme plusieurs données :

charges (montant du ou des crédits) / revenus x 100 = taux d'endettement 

Pour effectuer un calcul réaliste, il faut savoir ce que contiennent les charges et les revenus. Prenez vos derniers relevés de compte, vos bulletins de salaire et les autres sources de revenus réguliers pour estimer au mieux votre taux d'endettement et votre capacité d'emprunt.

Charges 

Sont concernées les charges fixes mensuelles :

• loyer,
• crédit(s) en cours (crédit immobilier, prêts à la consommation, crédit auto, prêt familial),
• mensualité de pension alimentaire. 

Revenus 

Seuls sont pris en compte les revenus récurrents avant impôt, ceux qui ont un caractère régulier, les revenus aléatoires n'étant pas intégrés dans le calcul du taux d'endettement :

• salaires nets (+ primes contractuelles ou 13ème mois),
• revenus professionnels pour les non-salariés (commerçants, artisans, professions libérales) ,
• pension de retraite,
• pension alimentaire,
• allocation handicapé,
• revenus locatifs.

Si vous empruntez à deux, les charges et les revenus du co-emprunteur sont intégrés dans le calcul.

Premier exemple :

Si vous gagnez 2 000€ par mois, n'avez aucun prêt en cours et que vous êtes logé gratuitement, votre capacité d'emprunt est de 666€ si l'on respecte la règle des 33%. Vous pouvez au plus assumer une mensualité de prêt de 666€. 

2 000€ / 3  = 666€

666€ / 2 000€ x 100 = 33%

Second exemple :

Votre ménage dispose de 5 000€ de revenus mensuels. Vous percevez chaque mois un loyer de 650€ pour un logement dont vous remboursez le crédit de financement (mensualité de 570€). Vous payez également 450€ de loyer, 220€ de prêt auto et 127€ de crédit à la consommation. Le total de vos charges mensuelles s'élève à 1 367€ (450 + 570 + 220 + 127), et celui de vos revenus nets 5 650€.

Votre taux d'endettement actuel est de :

1 367 / 5 650 x 100 = 18,24%

Si vous conservez toutes ces charges après l'opération, votre capacité d'emprunt pour votre nouveau projet immobilier s'élève à 516€ en respectant la règle des 33% de taux d'endettement.

Le reste à vivre : aussi fondamental que le taux d'endettement

Le seuil de 33% est une règle tacite communément admise par les établissements de crédit. Chaque demande de financement étant unique, la banque va moduler le taux d'endettement à la hausse ou à la baisse en fonction d'un autre critère tout aussi important que le taux d'endettement : le reste à vivre, à savoir la somme qu'il vous reste pour payer vos dépenses courantes (alimentation, transports, factures diverses,...) une fois vos mensualités d'emprunt remboursées. 

À taux d'endettement équivalent, un ménage avec des revenus confortables disposera d'un reste à vivre plus conséquent qu'un foyer qui gagne le Smic.

Dans le premier cas, la banque pourra accorder un prêt au-delà des 33% sans risque pour le confort de vie du ménage et la stabilité de son budget ; dans le second, le montant des charges d'emprunt devra être inférieur au tiers des revenus pour conserver un reste à vivre décent.

L'analyse du risque par la banque repose sur une étude approfondie de votre profil d'emprunteur. L’établissement prêteur va considérer d'autres paramètres pour ajuster le taux d'endettement à la marge :

• le saut de charge : représente la différence entre le montant de votre ancien loyer et la mensualité d'emprunt de votre nouvelle résidence. L'idéal est que le second montant ne soit pas plus élevé que le premier.
• l'âge : certaines banques acceptent volontiers de financer les primo-accédants au-delà de 33% compte tenu des perspectives d'évolution de la carrière professionnelle.
• l'épargne : même minime, une épargne témoigne de votre capacité à bien gérer votre budget et constitue un volet de sécurité pour la banque.

Les nouveaux critères d'endettement depuis janvier 2020

La production record de crédits à l'habitat en 2019 ayant suscité des craintes du côté des autorités de régulation, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) a souhaité que les banques respectent strictement les deux critères suivants :

• le taux d'endettement n'excède pas 33% 

• la durée d'emprunt est limitée à 25 ans.

Le HCSF recommande aux établissements d'appliquer ces bonnes pratiques depuis janvier 2020 pour éviter un endettement excessif des ménages. Ces règles désormais officielles viennent en complément des critères propres à chaque prêteur pour renforcer la décision finale dans le processus d'octroi. 

Les modalités d'appréciation de l'endettement maximum du ménage emprunteur restent une prérogative de la banque : il lui appartient d'évaluer le risque qu'elle prend. Une marge de flexibilité est accordée pour les primo-accédants et les emprunteurs qui font l'acquisition de leur résidence principale.

Les règles d'octroi se sont assouplies en janvier 2021 suite à la nouvelle recommandation du HCSF. Le taux d'endettement maximum est passé de 33% à 35% et cette limite est devenue juridiquement contraignante le 1er janvier 2022, tout comme celle relative à la durée d'emprunt.