Crédit immobilier : l'idée pour accélérer la hausse de l'usure en 2023

Le débat sur les taux d'usure est loin d'être clos, tant que leur niveau ne permettra pas aux ménages d'accéder décemment à l'emprunt immobilier. Selon une information du journal Les Échos, les établissements de crédit et la Banque de France ont entamé des discussions pour modifier non pas le calcul de l'usure mais la nature des données employées, et ce, afin d'accélérer la progression des taux maximum légaux. Explications.

Augmenter plus rapidement les taux d'usure

La problématique de l'usure serait-elle en passe d'être résolue ? Selon le quotidien d'information économique et financière Les Échos, un groupe composé de la Fédération bancaire française et de la Banque de France travaillerait depuis peu à l'élaboration de solutions pour trouver une issue à l'impasse des taux d'usure. L'idée qui émerge est la suivante : ne plus baser le calcul des plafonds de l'usure sur les crédits signés mais sur les offres de crédit faites aux ménages.

Actualisés par la BdF tous les trois mois sur la base des TAEG moyens octroyés le trimestre précédent et augmentés d'un tiers, les taux d'usure ne reflètent pas la réalité du marché. Au-delà du décalage temporel préjudiciable à l'accès au crédit immobilier en période de remontée des taux d'intérêt, les données utilisées jusqu’à présent pour la révision de l’usure se fondent sur les prêts effectivement accordés, ce qui a pour conséquence de tirer les taux légaux vers le bas, et pour le moins, de retarder leur évolution saillante.

La prise en compte des offres de prêts proposées aux demandeurs permettrait de relever les TAEG moyens et d'accélérer ainsi la hausse des taux d'usure, ce qui ouvrirait davantage l'accès au prêt à l'habitat dans une période où les taux d'intérêt progressent rapidement. En revanche, pas question de modifier la méthode de calcul.

Changer la méthode de calcul de l'usure

Le taux d'usure correspond au taux maximum auquel un prêt peut être octroyé sur la durée concernée. Pour rappel, il renvoie au TAEG (Taux Annuel Effectif Global) que les banques ne doivent pas dépasser, sachant que le TAEG comprend l'ensemble des frais induits par le crédit :

les intérêts d'emprunt exprimés par le taux débiteur ou nominal
les frais de dossier
le coût de la garantie (hypothèque, privilège du prêteur de deniers ou caution)
les primes d'assurance emprunteur.

Le cas échéant, le TAEG est complété par la commission du courtier, le coût de l'expertise du bien immobilier, ainsi que les frais d'ouverture et de tenue de compte. Le taux débiteur n'est donc que la partie émergée du coût final.

La hausse des taux d'usure au 1er octobre 2022 avait été accueillie avec soulagement, un soulagement de courte durée, car les taux d’intérêt n’en finissent pas de grimper. Ils ont quasiment doublé en 10 mois. En quelques jours, la nouvelle augmentation des taux en octobre va annuler tout le bénéfice de l'ajustement de l'usure. Il est désormais impossible de s'endetter sous la barre des 2% (hors assurance emprunteur et coût des sûretés) et pour bon nombre de profils, le taux débiteur s'approche de 2,50% voire 3%. Avec un taux d'usure à 3,05% pour les crédits d'une durée de 20 ans ou plus, il faudrait un miracle pour compresser dans le TAEG tous les autres coûts liés au financement.

D'autres voies s'élèvent pour faire changer la méthodologie de calcul en faisant sortir l'assurance emprunteur du TAEG. Certains parlementaires souhaitent que soit engagée une réforme de l'usure en 2023 et proposent cette solution via un amendement au projet de loi de finances 2023 déposé la semaine dernière. En attendant, l'usure les a à l'usure, ces milliers de candidats à l'emprunt mis sur la touche pour non prise en compte d'une réalité objective.

Des refus de crédit aberrants

Soulignons que le crédit immobilier reste bon marché avec des taux d'intérêt toujours propices à l'acquisition. Des taux bruts à 2% voire 3% n'ont jamais freiné la production de crédit, surtout en période de forte inflation, ce qui conduit actuellement à des taux réels négatifs. Le problème vient de l'écart trop faible entre les taux d'intérêt à l'instant T et l'usure, stagnante pour trois mois. On assiste à une recrudescence des refus, environ 45% depuis juillet dernier selon les témoignages des courtiers.

La solvabilité des candidats n'est pas en cause, ni même leur taux d'endettement, parfaitement conforme à la limite réglementaire (35% des revenus nets avant impôt, assurance emprunteur incluse). Le crédit leur est inaccessible à cause du plafond de verre de l'usure.

Si elle a pour vocation de protéger les ménages contre d'éventuels abus bancaires, l'usure ne doit pas bloquer l'accès au crédit et à la propriété aux profils dont le dossier respecte tous les critères de solvabilité et les normes d'octroi imposés.

Le feuilleton de l'usure est loin d'être terminé.

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Santé dentaire : vers un remboursement des implants en 2025

Jusqu’à présent, les implants dentaires ne bénéficient d’aucun remboursement de la part de l’Assurance maladie. Les mutuelles peuvent proposer une prise en charge qui reste partielle et ne couvre jamais la lourde dépense engagée. Cela pourrait changer à l’avenir. La Haute Autorité de Santé (HAS) se dit favorable au remboursement des implants, comme cela se fait déjà pour les prothèses dentaires. Remboursement implant dentaire : avis favorable de la HAS Pour améliorer l’accès aux soins dentaires, la HAS s’est prononcée, mercredi 6 novembre, en faveur du remboursement des actes implanto-prothétiques par l’Assurance maladie. En cas de dent(s) manquante(s), l’autorité de santé recommande que soit garantie la prise en charge financière des implants dentaires selon des modalités qui reste à définir. Actuellement, la seule option remboursée pour un patient édenté est la pose d’un bridge via le dispositif 100% Santé : après intervention de la Sécurité Sociale et de la mutuelle santé, le remboursement est intégral si l’équipement est sélectionné dans le panier sans reste à charge, ou partiel sur la base de tarifs encadrés ou libres. Le défaut du bridge est de détériorer les dents voisines car il s’appuie sur elles. En revanche, l’implant dentaire s’avère non seulement la solution prothétique la plus esthétique, mais il évite surtout d’endommager les dents situées à gauche et à droite de la dent manquante. La HAS étudie la pertinence de la prise en charge financière des implants pour 2 types d’édentement : Édentement complet par prothèse amovible complète implanto-retenue (PACIR) : cette solution améliore la stabilité des dentiers. Édentement unitaire (une ou deux dents) prothèse fixée unitaire supra-implantaire (PFUSI) : ce dispositif permet de conserver les dents saines adjacentes contrairement au bridge traditionnel. En France, comme partout ailleurs dans le monde, le nombre de personnes édentées ne cesse d’augmenter en raison de l’allongement de l’espérance de vie. D’ici 2030, environ 30% de la population mondiale serait touchée par un édentement total. Perdre une ou plusieurs dents, voire se retrouver complètement édenté, constitue un triple handicap (fonctionnel, esthétique et social) qui a des conséquences sur la santé en général, comme la dénutrition. Malgré l’absence de prise en charge par le régime général, un million d’implants dentaires ont été réalisés en France en 2023. Implants : La solution pour une bonne santé bucco-dentaire Restaurer sourire et fonction Les implants dentaires représentent aujourd'hui la solution médicale la plus performante pour remplacer une dent manquante. Au-delà de l'aspect esthétique, ils garantissent une reconstruction complète et durable de l'appareil dentaire. Bénéfices essentiels : Préservation de la structure osseuse : L'implant stimule naturellement l'os maxillaire, prévenant sa fonte progressive. Restauration complète de la mastication : Efficacité identique à une dent naturelle. Protection des dents adjacentes : Évite la migration et le déséquilibre dentaire. Technique moderne Réalisés en titane biocompatible, les implants s'intègrent parfaitement à la mâchoire. La pose, réalisée par des professionnels experts, garantit une intervention minimaliste et un résultat optimal. Santé globale Un implant dentaire ne répond pas simplement à un problème local. Il contribue significativement au bien-être général : meilleure alimentation, confiance restaurée et prévention des complications à long terme. Choisir un implant, c'est préserver durablement sa qualité de vie, mais son coût peut être un frein. Quel est le prix moyen d’un implant dentaire ? Le coût d'un implant dentaire varie significativement selon plusieurs facteurs essentiels. En moyenne, les patients peuvent s'attendre à investir entre 1 500 € et 3 500 € par implant. Cette fourchette de prix dépend de plusieurs paramètres : Complexité de l'intervention chirurgicale : Les cas nécessitant une greffe osseuse ou un traitement préalable augmentent naturellement le coût total. Expertise du praticien : Un chirurgien-dentiste spécialisé et expérimenté proposera généralement des tarifs plus élevés. Qualité des matériaux utilisés : L'implant peut être réalisé en titane ou en zircone, avec des prix variant selon la technologie. Localisation géographique : Les tarifs diffèrent sensiblement entre les grandes métropoles et les zones rurales. Comment sont remboursés les implants dentaires par les mutuelles ? Remboursement Sécurité Sociale La Sécurité sociale ne prend malheureusement pas en charge l’implantologie dentaire, la considérant comme un acte de convenance. Les patients doivent donc supporter l'intégralité du coût. Remboursement par la mutuelle Les mutuelles proposent différentes approches de remboursement : 1 - Niveau de garantie Les contrats les plus complets peuvent rembourser entre 30% et 70% du coût de l'implant. Certaines mutuelles appliquent des plafonds annuels spécifiques qui peuvent aller au-delà de 1000€. 2 - Options de remboursement Certaines mutuelles proposent des forfaits prothèses et implants dentaires. D'autres incluent une partie des implants dans leurs garanties "soins dentaires". Comment optimiser le remboursement d’un implant dentaire Vérifiez précisément votre contrat mutuelle Demandez des devis détaillés auprès des chirurgiens-dentistes Comparez plusieurs mutuelles avant souscription La surcomplémentaire dentaire peut s’avérer une alternative pertinente pour diminuer voire supprimer le reste à charge sur les implants dentaires. Il convient d’arbitrer entre le surcoût représenté par ce 3ème niveau de couverture et le reste à charge que vous êtes prêt à assumer avec votre mutuelle actuelle. Un implant dentaire représente un investissement dans votre santé et votre bien-être. Malgré son coût élevé, c'est une solution durable et esthétique pour remplacer une ou plusieurs dents manquantes. Un grand pas vient d’être fait en faveur du remboursement de cet acte prothétique onéreux. Reste à savoir quand la mesure sera mise en œuvre et quel sera le niveau de ce remboursement.

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Changement d'assurance prêt immobilier : -60% sur vos cotisations

L'assurance emprunteur représente une part significative du coût total de votre crédit immobilier. Grâce à la loi Lemoine entrée en vigueur en 2022, vous pouvez désormais réaliser jusqu'à 60% d'économies sur vos cotisations d'assurance de prêt en changeant de formule. Découvrez comment optimiser votre contrat et réduire significativement vos mensualités. Pourquoi changer d'assurance de prêt immobilier ? L'assurance emprunteur est imposée par la banque lors de la souscription d'un crédit immobilier. Elle protège à la fois l'emprunteur et le prêteur en cas d'invalidité, décès ou d’incapacité temporaire de travail. Cependant, les contrats proposés par les banques sont très souvent plus chers que ceux des assureurs spécialisés. Des économies considérables à la clé Économie moyenne entre 5 000€ et 15 000€ sur la durée totale du prêt Réduction pouvant atteindre 60% des cotisations mensuelles Obligation de respecter l’équivalence de niveau de garanties entre les 2 contrats La loi Lemoine : un tournant majeur pour les emprunteurs Cette réforme historique a bouleversé le marché de l'assurance emprunteur en introduisant trois changements majeurs : Résiliation à tout moment de votre contrat, sans attendre la date d’échéance ni engagement minimum de souscription Suppression du questionnaire médical pour les prêts n’excédant pas 200 000€ et remboursés avant le 60ème anniversaire de l’emprunteur Réduction du délai du droit à l'oubli pour les personnes ayant eu un cancer de 10 à 5 ans ; droit également applicable à l’hépatite C. Le processus de résiliation simplifié La résiliation de votre contrat actuel peut s'effectuer en quelques étapes simples : Demander une délégation d'assurance auprès d'un nouvel assureur Obtenir une proposition avec des garanties au moins équivalentes Envoyer votre demande de résiliation à votre assureur actuel Attendre la validation de votre banque : la réglementation lui impose de formuler sa réponse dans les 10 jours ouvrés. Comment obtenir la meilleure offre d'assurance emprunteur ? Pour maximiser vos économies, plusieurs facteurs sont à prendre en compte : Comparer les offres du marché Utiliser des comparateurs en ligne spécialisés Solliciter plusieurs devis personnalisés Analyser attentivement les garanties proposées Critères à prendre en compte Taux de couverture proposé : l'indicateur du coût de l'assurance est le TAEA ou Taux Annuel Effectif Assurance, obligatoirement mentionné dans tous les supports et contrats (en pourcentage du capital emprunté) Étendue des garanties (décès, invalidité, incapacité de travail, voire perte d'emploi) Exclusions de garantie et possibilité de rachat d’exclusions des maladies non objectivables Délais de carence éventuels Les garanties essentielles à maintenir Pour que votre nouvelle assurance soit acceptée par la banque, certaines garanties sont incontournables : Décès et Perte Totale et Irréversible d'Autonomie (PTIA) : couverture socle de tout contrat d'assurance emprunteur Incapacité Temporaire Totale de travail (ITT) Invalidité Permanente Totale ou Partielle (IPT/IPP) Le niveau minimum de couverture est défini par la banque et vous est communiqué via la fiche standardisée d’information remise lors de votre demande de prêt, et la fiche personnalisée qui détaille les garanties spécifiques à votre profil et votre projet immobilier. Focus sur les niveaux de couverture Le pourcentage de couverture doit être adapté à votre situation : Quotité assurance de prêt à 100% recommandée pour l'emprunteur principal (si emprunt à 2), celui qui touche les revenus les plus élevés Possibilité de moduler la couverture pour le co-emprunteur Adaptation selon les risques incarnés par chaque emprunteur Profils éligibles aux meilleures réductions Certains profils peuvent bénéficier de tarifs particulièrement avantageux : Jeunes emprunteurs en bonne santé Cadres avec une profession stable Non-fumeurs Personnes pratiquant une activité sportive régulière Cas pratique : exemple d'économies réalisées Pour un prêt de 250 000€ sur 20 ans (emprunteur âgé entre 25 et 35 ans) : Assurance bancaire au taux moyen de 0,34% : 57€/mois Assurance alternative au taux de 0,09% (taux moyen chez Magnolia.fr pour ce profil) : 15€/mois Économie réalisée : 42€/mois, soit 10 000€ sur la durée du prêt Comment procéder au changement d'assurance ? Pour changer d'assurance de prêt, suivez ces étapes : Rassemblez les documents nécessaires Tableau d'amortissement Conditions générales de votre assurance actuelle Notice d'information (conditions générales) Comparez les offres du marché Utilisez plusieurs comparateurs Contactez des courtiers spécialisés Demandez des devis personnalisés Vérifiez l'équivalence des garanties Analysez les exclusions Comparez les définitions de garanties Vérifiez les délais de franchise Changer d’assurance de prêt, une démarche rentable à long terme La renégociation de votre assurance de prêt immobilier représente une opportunité significative d'économies. Avec des réductions pouvant atteindre 60% de vos cotisations actuelles, cette démarche mérite d'être entreprise, d'autant plus que la loi Lemoine a considérablement simplifié le processus. N'hésitez pas à vous faire accompagner par un courtier spécialisé pour optimiser vos chances d'obtenir la meilleure offre possible tout en conservant des garanties optimales pour votre prêt immobilier.

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