L’accès au prêt immobilier s’avère difficile en 2023 avec la hausse des taux d’intérêt et les conditions d’octroi durcies par le régulateur. Emprunter pour acheter un logement requiert d'être irréprochable et pour montrer patte blanche, évitez certaines dépenses et certains comportements qui risquent de ternir votre profil auprès des banques.
Crédit immobilier : accès difficile en 2023
L’année 2022 aura été marquée par la remontée brutale des taux d’intérêts et l’émergence d’un phénomène, le dysfonctionnement de l’usure. La problématique perdure en 2023. En un peu plus d’un an, les taux ont quasiment triplé, passant d’une moyenne de 1,13% (hors assurance prêt immobilier et coût des sûretés) au premier trimestre 2022 à 3,12% pour le mois d’avril 2023 (taux provisoire selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA).
Dans l’intervalle, les taux d’usure ont montré qu’ils ne pouvaient augmenter au même rythme, entraînant de très nombreux refus. Fin 2022, une vente sur dix échoue pour un refus de prêt dont la raison principale est le problème de l’usure. La Banque de France décide de mensualiser l’usure au 1er février 2023 de manière provisoire pour donner un peu plus de souplesse, mais on constate toujours une explosion du nombre de refus en mars 2023 pour cause d’endettement trop élevé. Même pour les ménages aisés, l’accès au crédit immobilier est bloqué en 2023.
Les banques rechignent à accorder des prêts immobiliers, car elles ne dégagent pas suffisamment de marge sur le produit. Elles sont donc de plus en plus rigides dans l’analyse des dossiers et veillent à ce que le client emprunteur affiche un profil premium. Lors de l’étude de la capacité d’emprunt, la banque va scruter à la loupe vos revenus réguliers et vos charges, pour vérifier que vous êtes solvable et que vos comportements vis-à-vis de l’argent sont sains, et vos comptes équilibrés.
Pas de jeux d’argent
Ne pas être dans le rouge à la fin du rouge est un préalable pour envisager d’emprunter. Si vous avez des petits crédits conso en cours de remboursement, notamment les crédits non affectés et les crédits renouvelables, soldez-les avant de faire une demande de prêt immobilier : vous supprimez une ou plusieurs lignes de crédit et surtout vous dégagez une nouvelle capacité d’emprunt.
Même si vous bénéficiez de revenus confortables, être gros dépensier peut vous jouer des tours. Pensez à épargner tous les mois pour montrer que vous êtes prévoyant, que vous êtes capable de maîtriser votre budget afin de concrétiser un projet immobilier, pour beaucoup le projet d’une vie.
Il est un pratique, parfois addictive, à oublier quand on veut emprunter, les jeux d’argent, quelle que soit leur forme (casino, poker en ligne, paris sportifs). Si l’acte est occasionnel, la banque ne devrait pas tiquer ; s’il est régulier, elle estimera que la dépense se fait au détriment de l’épargne et de la constitution de l’apport personnel.
De même, un excès de shopping peut entraver votre demande de crédit immobilier. Faire chauffer sa carte bancaire pour s’offrir deux sacs à main et trois paires de chaussures de sport dans le mois ou faire des achats en ligne répétitifs est rédhibitoire aux yeux des banques et témoigne d’un comportement compulsif qui compromet votre projet.
Pour mémoire, le taux d’endettement ne doit pas excéder 35% des revenus nets avant impôts, assurance emprunteur comprise, conformément aux règles du HCSF depuis deux ans. Pour booster votre capacité d’emprunt, pensez à déléguer l’assurance emprunteur, deuxième coût après les intérêts d’un crédit immobilier. Mettez les offres en concurrence via un comparateur d’assurance prêt immobilier et économisez des milliers d’euros sur la durée de votre emprunt.
Bannir les cryptomonnaies
Les cryptomonnaies, qu’on devrait plutôt nommées crypto-actifs, sont des actifs numériques virtuels qui s’appuient sur la technologie de la block-chain à travers un registre décentralisé et un protocole informatique crypté, d’où leur nom. Inconscients pour les uns, visionnaires pour les autres, ceux qui investissent dans les cryptomonnaies sont très souvent considérés comme des joueurs par les banques.
Dommage, car le profil type du Français détenteur de cryptomonnaies est un homme jeune actif de moins de 35 ans, issu d’une classe socio-professionnelle supérieure (CSP+ et ++) et gagnant plus de 60 000€ par an (étude KPMG France dévoilée le 20 avril dernier). 78% d’entre eux possèdent également des actions ; cela indique qu’il ne s’agit pas de néophytes dans le domaine de la finance.
Les banques ne tiennent pas compte des crypto-actifs dans l’épargne mobilisable. Toutefois, les détenteurs de cryptomonnaies et même d’actions ne sont pas lésés si toute leur épargne n’est pas misée sur ce type d’actifs.
Tout est une question d’équilibre. Rappelons que l’apport personnel doit représenter au bas mot 10% de l’opération et que l’épargne de précaution, nouveau critère 2023 pour emprunter, équivaut jusqu’à 30% du coût du projet.
Fumer : un coût élevé en assurance emprunteur
Le tabagisme induit une dépense qui peut être importante si l’on est un gros fumeur. Une dépense qui plombe votre budget et une habitude bien mal perçue en assurance de prêt. Les fumeurs sont considérés comme des profils à risques de santé, et paient plus cher leur assurance que les non-fumeurs.
Les primes d’assurance crédit immobilier sont jusqu’à deux fois plus onéreuses et en fonction du profil de l’emprunteur fumeur, l’assureur peut appliquer des exclusions de garanties en présence de maladies déjà identifiées. En revanche, si vous avez arrêté de fumer depuis au moins deux ans, vous êtes considéré comme un non-fumeur et vous échappez à la surprime assurance emprunteur pour cause de tabagisme.
Loin de nous l'idée d'être moralisateur, mais concrétiser un projet immobilier est long et compliqué. N'ajoutez pas des obstacles sur un parcours qui en contient déjà beaucoup.
