Les conditions d’emprunt seront sans nul doute plus aisées en 2024 avec l’amorce d’une baisse des taux d’intérêts, sans pour autant revenir au niveau plancher d’avant le début 2022. Mais il n’y a pas que le taux d’intérêts dans une demande de prêt, chaque détail compte, dont l’assurance emprunteur, élément clef pour décrocher le financement de votre projet immobilier. Voici quelques conseils pour mettre toutes les chances de votre côté.
Calculez d’abord votre capacité d’emprunt
La hausse des taux depuis deux ans entraîne une baisse notable de votre capacité d’emprunt. Entre janvier 2022 et janvier 2024, le pouvoir d’achat immobilier a fondu de plus de 20% sans que cette perte soit compensée par une correction significative des prix immobiliers (en moyenne inférieure à -4% en 2023).
Avant même de commencer à chercher un bien immobilier, vérifiez votre capacité de financement en vous aidant des deux limites édictées par le Haut Conseil de Stabilité Financière :
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Le taux d’endettement maximal autorisé est plafonné à 35% de vos revenus nets, avant impôt et assurance emprunteur comprise.
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La durée de remboursement ne doit pas excéder 25 ans, sauf dérogation dans le neuf (achat en VEFA) et dans l’ancien avec travaux de rénovation d’un montant au moins équivalent à 10% de l’opération où elle peut aller jusqu’à 27 ans.
Les règles du HCSF sont juridiquement imposées aux banques. Il est donc impossible de s’y soustraire, sauf si vous faites partie de la clientèle éligible à la marge de flexibilité qui leur permet de s’affranchir de la norme, à savoir, à une très large majorité, la primo-accession pour l’achat de la résidence principale.
Négociez l’assurance emprunteur
C’est le principal levier d’économie d’un prêt immobilier. Élément incontournable pour obtenir le financement bancaire, l’assurance emprunteur représente en moyenne un tiers du coût global du crédit, soit la deuxième dépense après les intérêts.
La banque va systématiquement vous proposer son assurance maison. La loi Lagarde vous autorise à la refuser pour lui préférer un contrat externe plus compétitif à garanties au moins équivalentes. Mettez les offres en concurrence via un comparateur d’assurance de prêt immobilier, vous basant sur les critères de garanties exigés par la banque, qui sont contenus dans la fiche standardisée d’information obligatoirement remise dès les prémices de votre demande de prêt.
Ne pas négliger l’assurance emprunteur en 2024, primo, parce qu’elle peut coûter cher, secundo, parce qu’elle doit vous protéger en toutes circonstances. Il est donc important de connaître son profil pour payer le juste prix et pour être couvert par des garanties sur-mesure.
À garanties équivalentes, une assurance déléguée coûte jusqu'à 60% moins cher que l'offre groupe bancaire.
Présentez un apport personnel suffisant
C’est le nerf de la guerre : l’argent, celui que vous pouvez poser d’entrée de jeu pour rassurer la banque sur vos intentions à mener ce projet immobilier à son terme. Avec la remontée des taux d’intérêts qui pénalise le pouvoir d’achat des ménages, ainsi que les contraintes opérées par les règles du HCSF, les banques sont devenues plus exigeantes en matière d’apport personnel.
Il est désormais quasiment impossible d’emprunter sans apport. Votre mise de départ témoigne de votre capacité d’épargne. Vous en manquez ? Savez-vous que vous pouvez booster votre apport personnel grâce à la famille ? Vous pouvez aussi débloquer par anticipation votre épargne salariale comme un PER.
Passez par un courtier
Dernière recommandation mais qui s’avère être la clef du succès : faites-vous accompagner par un courtier. Ce professionnel du crédit immobilier joue un rôle déterminant dans la réussite de votre projet. Il vous informe, vous conseille et vous aide à réaliser le montage de votre demande de prêt, requérant tous les documents nécessaires au dossier.
Au-delà de négocier les meilleures conditions financières du moment, en mettant les banques en concurrence, il va en amont effectuer une analyse globale de votre dossier, prenant en compte le reste à vivre, la gestion de vos comptes, les éventuelles aides auxquelles vous avez droit (PTZ, prêt aidé, prêt conventionné, aides locales), et l’épargne de précaution, critère devenu crucial pour décrocher le financement depuis l’envolée de l’inflation. Si vous êtes primo-accédant, il pourra faire valoir la dérogation aux normes imposées par les autorités financières afin d’augmenter votre capacité d’emprunt.
Important : sa commission n’est due qu’une fois les fonds débloqués. Aucune rémunération ne peut être versée à l’intermédiaire avant la signature de l’offre de prêt.
Si les comparateurs en ligne de crédit immobilier sont utiles pour observer les tendances du marché et évaluer votre capacité d’emprunt, l’analyse personnalisée d’un expert reste primordiale pour optimiser votre demande de prêt, sans compter que la relation banque/courtier permet de faire avancer ou de débloquer certains dossiers.
