Assurance prêt immo : seul levier d'économie

La semaine dernière, le gouvernement a décidé d'imposer aux banques les règles d'octroi des crédits immobiliers applicables depuis janvier 2021. Plus de passe-droit sous peine de sanction à compter de janvier 2022. Ce sont les ménages les plus modestes, ceux qui disposent d'un maigre apport personnel, qui feront les frais de cette mesure. Il est toutefois possible de rester dans les clous et de concrétiser son projet immobilier en négociant l'assurance, élément obligatoirement inclus dans le calcul du taux d'endettement.

Difficile accès à l'emprunt des primo-accédants

Mardi 14 septembre, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) a entériné sa décision de rendre opposables aux banques les consignes qu'il avait édictées dix mois plus tôt pour la distribution des crédits immobiliers aux particuliers. À partir du 1er janvier 2022, les établissements de crédit devront scrupuleusement respecter la double règle suivante :

le taux d'endettement ou taux d'effort ne peut excéder 35% des revenus nets de l'emprunteur ;
la durée maximale de remboursement est fixée à 25 ans (plus 2 années d'amortissement en cas d'achat dans le neuf avec jouissance du bien postérieure à l'octroi du financement bancaire).

Pour les ménages les plus modestes, généralement ceux qui achètent pour la première fois un logement, l'accès à l'emprunt s'est durci depuis l'entrée en application de ces deux recommandations qui feront très bientôt force de loi. Les banques n'ont pas attendu le couperet pour s'y plier. Les statistiques du régulateur montrent en effet que la marge de flexibilité permettant de s'affranchir des règles d'octroi est globalement bien respectée. À fin juillet 2021, 20,9% des dossiers de crédit immobilier étaient hors des normes admises, soit à peine 1% au-delà du seuil autorisé.

Cette souplesse doit concerner à 80% l'acquisition de la résidence principale et à 30% les primo-accédants. L'encadrement du crédit immobilier ne bouge donc pas d'un iota, l'inscription dans le marbre de ces consignes ayant pour seule incidence de sanctionner les banques qui s'égareront.

Délégation d'assurance pour accéder au crédit

L'année 2022 va donc inaugurer une nouvelle ère dans la distribution du crédit à l'habitat. Si vous présentez un profil modeste, ne renoncez pas à votre projet d'achat immobilier sous prétexte que les banques n'auront plus de latitude pour octroyer des financements. Primo, vous pouvez faire partie des candidats auxquels s'adresse la marge de flexibilité. Secundo, un levier d'économies existe pour rester dans les clous : la délégation d'assurance emprunteur.

La limite des 35% d'endettement s'entend assurance de prêt incluse. Le régulateur est clair : le Taux Annuel Effectif Global (TAEG), qui est l'indicateur du coût global d'un crédit immobilier, doit bien évidemment être inférieur au taux de l’usure sur la durée applicable et intégrer toutes les dépenses exigées par la banque pour accorder le financement :

les intérêts d'emprunt exprimés par le taux nominal
les frais de dossier
les frais d'ouverture et de tenue de compte
les frais d'expertise du bien immobilier
la garantie (hypothèque ou caution)
les primes d'assurance.

À ces dépenses s'ajoutent les éventuels frais d'intermédiation si vous avez la bonne idée de passer par un courtier pour négocier au mieux votre demande de financement. Seuls les frais d'acquisition, improprement appelés frais de notaire, ne font pas partie du TAEG. Il est conseillé qu'ils soient financés par l'apport personnel.

De toutes ces dépenses incompressibles, seule l'assurance permet de diminuer significativement le TAEG, et par extension votre endettement. Si vous êtes à la limite des 35%, voire un ou deux points au-dessus, la délégation d'assurance va sauver votre projet. La banque a tout intérêt à accepter votre demande de délégation si elle veut vous octroyer le crédit et gagner un nouveau client pour de longues années.

Négociez l'assurance pour économiser

La souscription à l'assurance est un pré-requis pour accéder au financement immobilier. Le coût de cette couverture atteint en moyenne 40% du coût global du crédit, bien plus si vous présentez des risques accrus en raison de votre profession ou de votre état de santé. Heureusement, vous pouvez jouer sur son montant en souscrivant une assurance individuelle, extérieure à votre banque.

Grâce au principe de délégation d'assurance (loi Lagarde), vous avez l'opportunité de diviser par deux minimum le coût du contrat. Les assurances bancaires sont jusqu'à quatre fois plus chères que les offres alternatives, par ailleurs conçues sur-mesure pour être ajustées au profil de chaque emprunteur. Une protection ciblée au juste prix.

Illustrons l'avantage de déléguer l'assurance par cet exemple simple :

Vous gagnez 2 500€ nets par mois et souhaitez acheter votre résidence principale dont le prix de vente est de 225 750€ (immobilier ancien). Votre apport personnel couvre les frais de notaire et 5% de cette somme. Le capital à emprunter s'élève donc à 215 000€.
En vertu du taux d'effort à 35%, vous ne pouvez consacrer plus de 875€ par mois au remboursement de votre crédit. Le taux d'intérêt proposé par la banque est de 1,16% sur 25 ans et l'assurance groupe est au taux de 0,36%. En supposant que vous n'avez pas de crédit(s) en cours, la mensualité de ce nouveau prêt s'élève à 890€, portant le taux d'endettement à 35,6%. Le crédit est refusé sur la base de cette première simulation.
Heureusement, vous connaissez vos droits et savez que vous pouvez présenter un contrat d'assurance à garanties au moins équivalentes en concurrence avec le contrat groupe de la banque. À la clef, d'importantes économies et l'accès au crédit.
En négociant l'assurance via un courtier spécialisé comme Magnolia.fr, vous obtenez un taux d'assurance à 0,12%. La mensualité tombe à 847€, abaissant le taux d'endettement à 33,88%.

Le crédit immobilier reste un produit d'appel pour les banques. Il leur permet de capter le client sur le long terme et de l'équiper entre temps de produits d'épargne ou d'assurance mieux margés. Les banques ont aussi à cœur de ne pas briser la dynamique du marché immobilier et de soutenir la demande de financement dans le respect des règles d'octroi. Soyez bon calculateur et allégez le coût de votre crédit en déléguant l'assurance emprunteur : au bout de la démarche, la concrétisation de votre projet immobilier et pour la banque, l'acquisition d'un nouveau client avec lequel elle pourra construire une relation de longue durée.

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Retirer le montant des équipements du prix de vente : vous avez le droit de demander la dissociation du prix de vente et des biens mobiliers (cuisine, salle de bain, électroménager, etc.), dans la limite de 5% de la valeur du bien. Important : les primo-accédants et les personnes qui achètent un bien neuf, qu'elles soient primo ou secundo-accédantes, seront exemptés de la hausse des frais de notaire en 2025. Modification de la taxation des plus-values immobilières Plus-values sur la résidence principale Jusqu’à présent, la plus-value éventuelle sur la vente de la résidence principale est totalement exonérée d’impôt. Un amendement au Projet de Loi de Finances 2025 (PLF 2025) prévoit de conditionner cette exonération à une durée minimale de détention de 5 ans. L’objectif est de faire obstacle aux spéculateurs qui achètent un bien, puis le revendent rapidement, bénéficiant ainsi de l’avantage fiscal. 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Santé dentaire : vers un remboursement des implants en 2025

Jusqu’à présent, les implants dentaires ne bénéficient d’aucun remboursement de la part de l’Assurance maladie. Les mutuelles peuvent proposer une prise en charge qui reste partielle et ne couvre jamais la lourde dépense engagée. Cela pourrait changer à l’avenir. La Haute Autorité de Santé (HAS) se dit favorable au remboursement des implants, comme cela se fait déjà pour les prothèses dentaires. Remboursement implant dentaire : avis favorable de la HAS Pour améliorer l’accès aux soins dentaires, la HAS s’est prononcée, mercredi 6 novembre, en faveur du remboursement des actes implanto-prothétiques par l’Assurance maladie. En cas de dent(s) manquante(s), l’autorité de santé recommande que soit garantie la prise en charge financière des implants dentaires selon des modalités qui reste à définir. Actuellement, la seule option remboursée pour un patient édenté est la pose d’un bridge via le dispositif 100% Santé : après intervention de la Sécurité Sociale et de la mutuelle santé, le remboursement est intégral si l’équipement est sélectionné dans le panier sans reste à charge, ou partiel sur la base de tarifs encadrés ou libres. Le défaut du bridge est de détériorer les dents voisines car il s’appuie sur elles. En revanche, l’implant dentaire s’avère non seulement la solution prothétique la plus esthétique, mais il évite surtout d’endommager les dents situées à gauche et à droite de la dent manquante. La HAS étudie la pertinence de la prise en charge financière des implants pour 2 types d’édentement : Édentement complet par prothèse amovible complète implanto-retenue (PACIR) : cette solution améliore la stabilité des dentiers. Édentement unitaire (une ou deux dents) prothèse fixée unitaire supra-implantaire (PFUSI) : ce dispositif permet de conserver les dents saines adjacentes contrairement au bridge traditionnel. En France, comme partout ailleurs dans le monde, le nombre de personnes édentées ne cesse d’augmenter en raison de l’allongement de l’espérance de vie. D’ici 2030, environ 30% de la population mondiale serait touchée par un édentement total. Perdre une ou plusieurs dents, voire se retrouver complètement édenté, constitue un triple handicap (fonctionnel, esthétique et social) qui a des conséquences sur la santé en général, comme la dénutrition. Malgré l’absence de prise en charge par le régime général, un million d’implants dentaires ont été réalisés en France en 2023. Implants : La solution pour une bonne santé bucco-dentaire Restaurer sourire et fonction Les implants dentaires représentent aujourd'hui la solution médicale la plus performante pour remplacer une dent manquante. Au-delà de l'aspect esthétique, ils garantissent une reconstruction complète et durable de l'appareil dentaire. Bénéfices essentiels : Préservation de la structure osseuse : L'implant stimule naturellement l'os maxillaire, prévenant sa fonte progressive. Restauration complète de la mastication : Efficacité identique à une dent naturelle. Protection des dents adjacentes : Évite la migration et le déséquilibre dentaire. Technique moderne Réalisés en titane biocompatible, les implants s'intègrent parfaitement à la mâchoire. La pose, réalisée par des professionnels experts, garantit une intervention minimaliste et un résultat optimal. Santé globale Un implant dentaire ne répond pas simplement à un problème local. Il contribue significativement au bien-être général : meilleure alimentation, confiance restaurée et prévention des complications à long terme. Choisir un implant, c'est préserver durablement sa qualité de vie, mais son coût peut être un frein. Quel est le prix moyen d’un implant dentaire ? Le coût d'un implant dentaire varie significativement selon plusieurs facteurs essentiels. En moyenne, les patients peuvent s'attendre à investir entre 1 500 € et 3 500 € par implant. Cette fourchette de prix dépend de plusieurs paramètres : Complexité de l'intervention chirurgicale : Les cas nécessitant une greffe osseuse ou un traitement préalable augmentent naturellement le coût total. Expertise du praticien : Un chirurgien-dentiste spécialisé et expérimenté proposera généralement des tarifs plus élevés. Qualité des matériaux utilisés : L'implant peut être réalisé en titane ou en zircone, avec des prix variant selon la technologie. Localisation géographique : Les tarifs diffèrent sensiblement entre les grandes métropoles et les zones rurales. Comment sont remboursés les implants dentaires par les mutuelles ? Remboursement Sécurité Sociale La Sécurité sociale ne prend malheureusement pas en charge l’implantologie dentaire, la considérant comme un acte de convenance. Les patients doivent donc supporter l'intégralité du coût. Remboursement par la mutuelle Les mutuelles proposent différentes approches de remboursement : 1 - Niveau de garantie Les contrats les plus complets peuvent rembourser entre 30% et 70% du coût de l'implant. Certaines mutuelles appliquent des plafonds annuels spécifiques qui peuvent aller au-delà de 1000€. 2 - Options de remboursement Certaines mutuelles proposent des forfaits prothèses et implants dentaires. D'autres incluent une partie des implants dans leurs garanties "soins dentaires". Comment optimiser le remboursement d’un implant dentaire Vérifiez précisément votre contrat mutuelle Demandez des devis détaillés auprès des chirurgiens-dentistes Comparez plusieurs mutuelles avant souscription La surcomplémentaire dentaire peut s’avérer une alternative pertinente pour diminuer voire supprimer le reste à charge sur les implants dentaires. Il convient d’arbitrer entre le surcoût représenté par ce 3ème niveau de couverture et le reste à charge que vous êtes prêt à assumer avec votre mutuelle actuelle. Un implant dentaire représente un investissement dans votre santé et votre bien-être. Malgré son coût élevé, c'est une solution durable et esthétique pour remplacer une ou plusieurs dents manquantes. Un grand pas vient d’être fait en faveur du remboursement de cet acte prothétique onéreux. Reste à savoir quand la mesure sera mise en œuvre et quel sera le niveau de ce remboursement.

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Changement d'assurance prêt immobilier : -60% sur vos cotisations

L'assurance emprunteur représente une part significative du coût total de votre crédit immobilier. Grâce à la loi Lemoine entrée en vigueur en 2022, vous pouvez désormais réaliser jusqu'à 60% d'économies sur vos cotisations d'assurance de prêt en changeant de formule. Découvrez comment optimiser votre contrat et réduire significativement vos mensualités. Pourquoi changer d'assurance de prêt immobilier ? L'assurance emprunteur est imposée par la banque lors de la souscription d'un crédit immobilier. Elle protège à la fois l'emprunteur et le prêteur en cas d'invalidité, décès ou d’incapacité temporaire de travail. Cependant, les contrats proposés par les banques sont très souvent plus chers que ceux des assureurs spécialisés. Des économies considérables à la clé Économie moyenne entre 5 000€ et 15 000€ sur la durée totale du prêt Réduction pouvant atteindre 60% des cotisations mensuelles Obligation de respecter l’équivalence de niveau de garanties entre les 2 contrats La loi Lemoine : un tournant majeur pour les emprunteurs Cette réforme historique a bouleversé le marché de l'assurance emprunteur en introduisant trois changements majeurs : Résiliation à tout moment de votre contrat, sans attendre la date d’échéance ni engagement minimum de souscription Suppression du questionnaire médical pour les prêts n’excédant pas 200 000€ et remboursés avant le 60ème anniversaire de l’emprunteur Réduction du délai du droit à l'oubli pour les personnes ayant eu un cancer de 10 à 5 ans ; droit également applicable à l’hépatite C. Le processus de résiliation simplifié La résiliation de votre contrat actuel peut s'effectuer en quelques étapes simples : Demander une délégation d'assurance auprès d'un nouvel assureur Obtenir une proposition avec des garanties au moins équivalentes Envoyer votre demande de résiliation à votre assureur actuel Attendre la validation de votre banque : la réglementation lui impose de formuler sa réponse dans les 10 jours ouvrés. Comment obtenir la meilleure offre d'assurance emprunteur ? Pour maximiser vos économies, plusieurs facteurs sont à prendre en compte : Comparer les offres du marché Utiliser des comparateurs en ligne spécialisés Solliciter plusieurs devis personnalisés Analyser attentivement les garanties proposées Critères à prendre en compte Taux de couverture proposé : l'indicateur du coût de l'assurance est le TAEA ou Taux Annuel Effectif Assurance, obligatoirement mentionné dans tous les supports et contrats (en pourcentage du capital emprunté) Étendue des garanties (décès, invalidité, incapacité de travail, voire perte d'emploi) Exclusions de garantie et possibilité de rachat d’exclusions des maladies non objectivables Délais de carence éventuels Les garanties essentielles à maintenir Pour que votre nouvelle assurance soit acceptée par la banque, certaines garanties sont incontournables : Décès et Perte Totale et Irréversible d'Autonomie (PTIA) : couverture socle de tout contrat d'assurance emprunteur Incapacité Temporaire Totale de travail (ITT) Invalidité Permanente Totale ou Partielle (IPT/IPP) Le niveau minimum de couverture est défini par la banque et vous est communiqué via la fiche standardisée d’information remise lors de votre demande de prêt, et la fiche personnalisée qui détaille les garanties spécifiques à votre profil et votre projet immobilier. Focus sur les niveaux de couverture Le pourcentage de couverture doit être adapté à votre situation : Quotité assurance de prêt à 100% recommandée pour l'emprunteur principal (si emprunt à 2), celui qui touche les revenus les plus élevés Possibilité de moduler la couverture pour le co-emprunteur Adaptation selon les risques incarnés par chaque emprunteur Profils éligibles aux meilleures réductions Certains profils peuvent bénéficier de tarifs particulièrement avantageux : Jeunes emprunteurs en bonne santé Cadres avec une profession stable Non-fumeurs Personnes pratiquant une activité sportive régulière Cas pratique : exemple d'économies réalisées Pour un prêt de 250 000€ sur 20 ans (emprunteur âgé entre 25 et 35 ans) : Assurance bancaire au taux moyen de 0,34% : 57€/mois Assurance alternative au taux de 0,09% (taux moyen chez Magnolia.fr pour ce profil) : 15€/mois Économie réalisée : 42€/mois, soit 10 000€ sur la durée du prêt Comment procéder au changement d'assurance ? Pour changer d'assurance de prêt, suivez ces étapes : Rassemblez les documents nécessaires Tableau d'amortissement Conditions générales de votre assurance actuelle Notice d'information (conditions générales) Comparez les offres du marché Utilisez plusieurs comparateurs Contactez des courtiers spécialisés Demandez des devis personnalisés Vérifiez l'équivalence des garanties Analysez les exclusions Comparez les définitions de garanties Vérifiez les délais de franchise Changer d’assurance de prêt, une démarche rentable à long terme La renégociation de votre assurance de prêt immobilier représente une opportunité significative d'économies. Avec des réductions pouvant atteindre 60% de vos cotisations actuelles, cette démarche mérite d'être entreprise, d'autant plus que la loi Lemoine a considérablement simplifié le processus. N'hésitez pas à vous faire accompagner par un courtier spécialisé pour optimiser vos chances d'obtenir la meilleure offre possible tout en conservant des garanties optimales pour votre prêt immobilier.

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