Qu'est-ce que le Prêt In Fine ?

Tout prêt immobilier s'accompagne de la souscription à une assurance prêt immobilier, couverture qui intervient en cas de décès de l'assuré, de la perte totale de l'autonomie, de l'invalidité ou de l'incapacité à travailler en raison d'une maladie ou d'un accident. Le crédit in fine ne fait pas exception. Réservé à certains types de projets immobiliers et à certains profils d'emprunteurs, le prêt in fine nécessite d'être garanti par une assurance adaptée.

Définition du prêt in fine

C'est un crédit dont les échéances se composent uniquement des intérêts d'emprunt à taux fixe, le capital restant intact sur la durée de l'emprunt. Une fois le terme arrivé, le capital est remboursé en totalité sur la dernière échéance, les autres mensualités ne servent à régler que les intérêts et l'assurance qui va couvrir l'opération. C'est le contraire du crédit amortissable, où chaque mensualité permet de rembourser une partie du capital.

En latin dans le texte, "in fine" signifie "à la fin". Appliqué à un crédit, l'expression indique que le capital emprunté est remboursé au terme du prêt. Le prêt in fine, appelé également amortissement à terme, a été mis en place pour permettre aux personnes qui souhaitent réaliser des investissements locatifs d'optimiser les déductions fiscales auxquelles elles ont droit. Il peut également être recommandé dans le cadre de l'acquisition d'une résidence secondaire.

Pour accorder un financement in fine, la banque demande en contrepartie la constitution d'une épargne d'un montant équivalent à la somme empruntée, qui servira au remboursement du capital au terme du prêt. Le produit d'épargne utilisé est bien souvent une assurance vie, dont le bénéficiaire désigné est la banque. On parle alors de nantissement.

Pourquoi faire un prêt in fine ?

Comme les intérêts sont calculés sur un capital qui n'évolue pas à la baisse au fil des mois, la mensualité est constante. Le montant total des intérêts débiteurs est plus important que dans un crédit classique amortissable. L'atout du crédit in fine repose sur cette particularité : générer des intérêts supérieurs pour profiter d'un avantage fiscal.

En fonction des capacités financières de l'emprunteur, le placement peut être unique ou régulier, à la hauteur de l'économie mensuelle d'un crédit amortissable. Avec cette épargne, la banque dispose d'une garantie réelle, dont elle aura déterminé le support, uniquement destinée au capital emprunté. Ce type de montage financier nécessite un effort d’épargne, et n'est intéressant que pour une personne fortement imposée qui réalise un investissement locatif.

En augmentant le poids des intérêts, le crédit in fine génère un plus grand déficit foncier qu'un emprunt amortissable, et permet ainsi de réduire les revenus fonciers, et au final, de diminuer le montant de l'imposition. La durée d'un prêt in fine est comprise entre 3 et 20 ans, le plus souvent 15 ans, la durée moyenne constatée étant de 12 ans.

Bien adapté au projet d'investissement, le prêt in fine permet de déduire du revenu locatif l'intégralité des intérêts de l'emprunt, en plus des déductions fiscales spécifiques (loi Pinel ou loi Malraux par exemple). Autre avantage du prêt in fine : pendant toute la durée du crédit, la valeur acquise du bien immobilier est nulle et n'entrera dans le calcul de l'IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) qu'au moment du remboursement du capital.

Le surcoût mécanique du prêt in fine pourra être compensé si le rendement de l'épargne constituée est supérieur au taux des intérêts d'emprunt. C'est là toute la difficulté de ce type de montage financier : assurer une rémunération suffisante de l'épargne pour permettre le remboursement de la dernière mensualité.

Comment assurer son prêt in fine ?

L'assurance de prêt immobilier a été conçue dans le but de protéger les emprunteurs et les établissements prêteurs contre les éventuelles défaillances des premiers. Indépendamment de la solvabilité de l'emprunteur, l'établissement bancaire va décider ou non d'accorder le financement en fonction d'autres critères qui relèvent de la personne même de l'emprunteur (âge, santé, fumeur ou non...).

Dans le cadre d'un prêt in fine, il est légitime de s'interroger sur l'utilité d'une assurance emprunteur, étant donné que le financement est garanti par l'épargne constituée en parallèle. L'établissement prêteur se prémunit ainsi contre un éventuel défaut de paiement. Une question demeure néanmoins : qu'arrive-t-il si l'emprunteur décède en cours de prêt ?

La banque va exiger la souscription à une garantie décès qui permettra aux héritiers, le cas échéant, de récupérer un bien immobilier entièrement payé et de se partager en outre une assurance vie qui a la spécificité d'être toujours transmise hors succession. À cette garantie décès s'ajoute inévitablement la garantie perte totale et irréversible d'autonomie (PTIA) qui protège l'assuré s'il se retrouve invalide à 100%.

En cas de sinistre, le garantie décès-PTIA entre en jeu et rembourse le capital restant dû, en l'occurrence le capital initialement emprunté dans le cadre d'un prêt in fine.

Le taux d'assurance est calculé sur la base du montant emprunté. Ce montant étant non dégressif sur la durée totale du crédit in fine, puisque non amorti, la cotisation d'assurance sera constante. La garantie décès et PTIA peut être complétée des garanties incapacité et invalidité qui interviennent en cas d'arrêt de travail pour maladie ou accident.

Comment choisir l'assurance de son prêt in fine ?

L'emprunteur peut souscrire l'assurance proposée par le prêteur ou solliciter un assureur externe pour trouver une formule sur-mesure, adaptée à son profil et à son projet. Le libre choix de l'assurance de prêt est une formidable opportunité de réaliser des économies qui peuvent se chiffrer, au terme du prêt in fine, en milliers d'euros.

Indépendamment de sa solvabilité, la personne qui fait une demande de prêt in fine peut avoir des difficultés à souscrire un contrat qui corresponde à ses besoins en raison de problèmes de santé ou de l'exercice d'une profession à risques.

Grâce à la délégation d'assurance et à l'intermédiation d'un courtier spécialisé, le particulier qui souhaite contracter un prêt in fine peut obtenir une assurance adaptée et décrocher le financement de son projet immobilier.