L’accès au crédit immobilier est devenu une gageure en 2023 face à la hausse continue des taux d’intérêts et au contexte réglementaire restrictif. Pour optimiser vos chances d’obtenir le financement de votre projet immobilier, mettez-en place une stratégie gagnante, la délégation d’assurance emprunteur étant la première action efficace.
Quels sont les critères pour l’obtention d’un crédit immobilier ?
En juin, le taux moyen sur 20 ans excède les 3,60% (hors assurance emprunteur et coût des sûretés) et d’ici quelques semaines, il devrait outrepasser les 4%. Selon les courtiers, on s’oriente vers des taux de crédit immobilier à 5% pour la fin de l’année 2023. Ce mouvement inflationniste pénalise les candidats à l’achat immobilier, amputés de 20% de capacité d’emprunt en un an.
Le contexte est d’autant plus compliqué que les banques sont soumises à des règles d’octroi. Depuis deux ans, les profils les plus justes ne peuvent plus emprunter au-delà de 25 ans, encore moins au-delà de 35% de taux d’endettement (assurance de prêt incluse). Malgré un léger assouplissement des conditions d’octroi pour les investisseurs, il est toujours plus difficile d’emprunter en 2023, les banques étant par ailleurs beaucoup plus frileuses et moins enclines à la négociation.
Rappelons toutefois que les établissements bancaires bénéficient d’une marge de manœuvre pour accorder des crédits hors normes, en grande partie à destination du financement de la résidence principale et de la primo-accession.
Au-delà des indicateurs habituels de solvabilité dont les insurpassables 35% de taux d’effort, voici 3 conseils pour huiler les rouages et décrocher plus facilement votre crédit immobilier.
Boostez votre apport personnel
Le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) mesure le coût global de votre crédit immobilier, car il intègre tous les frais liés à l’obtention du financement, les intérêts et toutes les dépenses annexes exigées par le prêteur, à savoir :
- Les frais de dossiers
- Les frais de garantie (hypothèque ou caution)
- Les primes d’assurance emprunteur.
Si elles participent à l’octroi du prêt, les dépenses suivantes sont ajoutées dans le calcul du TAEG : frais d’expertise du bien immobilier, frais d’ouverture et de de tenue de compte, parts sociales d’une banque mutualiste, commission de courtage.
Pour diminuer le recours à l’emprunt et donc tirer le TAEG vers le bas tout en minimisant les risques pour la banque, gonflez au maximum votre apport personnel.
Allez bien au-delà des 10% du montant de l’opération. Plus l’apport sera conséquent, plus vous poussez le curseur de la confiance vers le haut. Vous offrez un gage de votre sérieux à la banque qui y voit l’étendue de votre engagement. Voici comment constituer votre apport personnel. Si vous êtes concerné, boostez l’apport personnel avec l’épargne salariale, un réel tremplin pour l’accession à la propriété.
Ne mettez pas vos œufs dans le même panier en vous dépouillant de toute votre épargne. La banque va être vigilante à ce que vous conserviez une épargne de précaution, nouveau critère en 2023 pour emprunter.
Déléguez l’assurance de prêt immobilier
La plupart des emprunteurs s’échinent à négocier le taux d’intérêts. Dans une période où le crédit immobilier est beaucoup moins rémunérateur pour les banques, arriver à faire baisser le taux nominal relève de l’exploit, à moins d’être un client premium (fidélité, compte en banque bien garni, compte d’épargne, placements financiers, etc.).
La première solution pour réduire le coût d’un crédit immobilier est de profiter de la délégation d’assurance emprunteur, un droit acquis depuis la loi Lagarde de septembre 2010. Vous avez l’opportunité de souscrire une assurance individuelle, concurrente de celle proposée par la banque, qui vous permettra d’économiser tout en étant couvert par des garanties au moins équivalentes.
En déléguant l’assurance emprunteur, vous pouvez payer jusqu’à 70% moins cher. Pour sélectionner l’offre la plus compétitive qui respecte les exigences de la banque, utilisez un comparateur d’assurance de prêt immobilier. Vous aurez accès aux meilleurs contrats du marché et vous pourrez bénéficier de facilités de souscription en passant par un professionnel.
Faites appel à un courtier
Dernier conseil capital, n’hésitez pas à solliciter les services d’un courtier. Cet expert se révèle indispensable pour accéder au crédit en 2023. Après avoir étudié la faisabilité de votre projet, vous avoir aidé à monter un dossier solide, il négocie les meilleures conditions d’emprunt, qui ne se limitent pas à la performance du taux d’intérêts. Le courtier connaît les banques qui sont actuellement dans une bonne dynamique, prêtes à financer les projets immobiliers des particuliers.
Sachez que les frais de courtage sont intégrés dans le TAEG uniquement s’ils conditionnent l’octroi du crédit, mais le plus souvent ils ne viennent pas alourdir le TAEG.
