Crédit immobilier : comment optimiser son taux d’endettement en 2023 ?

Le taux d’endettement est un indicateur central quand on contracte un crédit immobilier. Encadré par la réglementation, il permet d’évaluer la capacité d’emprunt du ménage. La hausse des taux d’intérêts pénalise très nettement le taux d’endettement, mais il est possible d'optimiser ce dernier en utilisant tous les leviers disponibles en 2023.

C’est quoi le taux d’endettement ?

Le taux d’endettement ou taux d’effort dans le jargon financier est un marqueur essentiel pour les établissements bancaires car il permet de vérifier que le ménage emprunteur sera en mesure de faire face à ses échéances de prêt immobilier. Il correspond à la part des charges sur les revenus du ménage.

Sont retenues comme charges persistances après octroi du financement bancaire :

les prêts en cours (le nouveau crédit immobilier et les éventuels autres prêts contractés précédemment, quelle que soit leur nature)
l’éventuelle pension alimentaire
le loyer mensuel si vous restez locataire.

S’agissant des revenus, sont pris en compte :

le salaire mensuel net avant impôt et revenus assimilés
les revenus locatifs
les revenus financiers.

La formule mathématique de calcul du taux d’endettement est simple :

total des charges / total des revenus x 100

Quel est le taux d’endettement maximum pour un prêt ?

Il est communément admis que le taux d’endettement ne doit pas dépasser un tiers des revenus du ménage, mais dans la réalité il est strictement encadré par le régulateur. Depuis janvier 2022, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) interdit aux banques de prêter au-delà d’un taux d’endettement de 35% des revenus nets, avant impôt et assurance emprunteur incluse.

Cette norme imposée juridiquement aux prêteurs est liée à une seconde règle : la durée de remboursement est limitée à 25 ans (jusqu’à 27 ans en cas d’achat en VEFA ou dans l’ancien avec travaux de rénovation importants).

Le HCSF accorde aux banques une marge de flexibilité à hauteur de 20% de leur production trimestrielle de crédits immobiliers qui les autorise à s'affranchir des règles d’octroi, et à l’intérieur de cette souplesse, 70% des financements sont à destination de la résidence principale dont au moins 30% de primo-accession.

Comment faire baisser le taux d’endettement ?

Toute la difficulté est d’obtenir le taux d’endettement le plus bas possible. Compliqué en période de hausse de taux d’intérêts. Commencez par supprimer les dépenses superflues pour réduire le poids des charges mensuelles et soldez si vous le pouvez les petits crédits à la consommation avant de faire votre demande de prêt immobilier. Mobilisez ensuite toutes les solutions pour tirer votre taux d’endettement vers le bas.

Négociez le taux d’emprunt

Le taux moyen sur 20 ans oscille actuellement entre 3,50 et 4% (hors assurance de prêt et coût des sûretés). Selon la qualité du dossier, vous pouvez obtenir une décote à condition de faire valoir des arguments solides pour convaincre la banque : situation professionnelle, évolution de carrière, patrimoine, placements financiers, bonne gestion des comptes, etc.

Sachez que vous pouvez désormais bénéficier d’un taux bonifié de la Banque Postale grâce au crédit immobilier à impact. Sous réserve d’acheter un bien neuf ou un bien ancien avec un engagement de travaux de rénovation, vous pouvez réduire le taux de 10 à 30 points de base.

Boostez votre apport personnel

Pas de crédit immobilier sans mise de fonds. On assiste à l’explosion de l’apport personnel en 2023 compte tenu des règles du HCSF et du renchérissement du loyer de l’argent depuis dix-huit mois. Il atteint près de 35% du montant d’une opération immobilière.

Utilisez tous les moyens pour vous constituer un apport personnel suffisant en 2023 : livrets d’épargne, autres placements financiers, PEL, dons familiaux, prêts aidés, etc.

Un apport personnel conséquent ne suffit pas. Les banques exigent aussi une épargne de précaution, nouveau critère 2023 pour emprunter. Comptez au moins l’équivalent de 6 mensualités de côté pour cette épargne post-crédit destinée à pallier un éventuel coup dur.

Déléguez l’assurance emprunteur

On l’a vu plus haut, le taux d’endettement doit obligatoirement contenir l’assurance de prêt. Or, cette couverture indispensable pour sécuriser les sommes prêtées représente en moyenne un tiers du coût global d’un crédit immobilier, soit la deuxième dépense après les intérêts.

La bonne nouvelle est que vous pouvez négocier l’assurance et profiter du principe de délégation introduit par la loi Lagarde pour souscrire une offre externe jusqu’à trois fois moins chère que l’assurance proposée par la banque.

Faisons une simulation :

vous avez 35 ans et vous gagnez 5 000€ par mois. Vous empruntez 250 000€ sur 20 ans au taux de 3,80%, couverts par l’assurance bancaire au taux de 0,38%. Le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) hors frais de garantie et frais de dossier atteint 4,49%. Votre taux d’endettement est de 31,35%.
Avec une assurance déléguée au taux de 0,10% (taux moyen observé chez Magnolia.fr pour ce type de profil), le TAEG tombe à 4,03% et le taux d’endettement à 30,19%.

Vous êtes déjà endetté pour votre logement ? Vous avez vous aussi l'opportunité de baisser votre taux d'endettement en vous appuyant sur la loi Lemoine 2022 pour changer d'assurance de prêt immobilier à tout moment et sans frais, sans attendre la date d'échéance.

Pour vous accompagner dans toutes vos démarches et recherche de la meilleure offre de prêt immobilier, sollicitez les services d’un courtier, votre allié pour emprunter en 2023.

Pour compléter cet article, consultez toutes les infos pour emprunter en juillet 2023.

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Ces frais sont les plus élevés d’Europe et représentent entre 7% et 8% du prix de vente d’un bien immobilier ancien, soit environ 4 fois plus qu’au Royaume-Uni ou aux Pays Bas. Le relèvement de 0,5 point va augmenter les DMTO de 500€ à 1000€ pour l’achat d’un bien d’une valeur de 200 000€ en fonction de la localisation. Alors que les taux d’intérêts des crédits immobiliers reculent régulièrement depuis le début de l’année, l’annonce d’un alourdissement des frais de notaire risque de compromettre la timide reprise du marché. Il existe des astuces pour diminuer les frais de notaire : Acheter dans le neuf car le taux est réduit (entre 2% et 3% du prix du bien). Négocier la partie émolument : le notaire peut vous accorder une ristourne jusqu’à 20%. Payer les frais d’agence à part : il est possible d’exclure les frais d’agence du prix de vente ; pour cela, il faut signer un mandat avec frais d’agence à la charge de l’acquéreur. 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Santé dentaire : vers un remboursement des implants en 2025

Jusqu’à présent, les implants dentaires ne bénéficient d’aucun remboursement de la part de l’Assurance maladie. Les mutuelles peuvent proposer une prise en charge qui reste partielle et ne couvre jamais la lourde dépense engagée. Cela pourrait changer à l’avenir. La Haute Autorité de Santé (HAS) se dit favorable au remboursement des implants, comme cela se fait déjà pour les prothèses dentaires. Remboursement implant dentaire : avis favorable de la HAS Pour améliorer l’accès aux soins dentaires, la HAS s’est prononcée, mercredi 6 novembre, en faveur du remboursement des actes implanto-prothétiques par l’Assurance maladie. En cas de dent(s) manquante(s), l’autorité de santé recommande que soit garantie la prise en charge financière des implants dentaires selon des modalités qui reste à définir. Actuellement, la seule option remboursée pour un patient édenté est la pose d’un bridge via le dispositif 100% Santé : après intervention de la Sécurité Sociale et de la mutuelle santé, le remboursement est intégral si l’équipement est sélectionné dans le panier sans reste à charge, ou partiel sur la base de tarifs encadrés ou libres. Le défaut du bridge est de détériorer les dents voisines car il s’appuie sur elles. En revanche, l’implant dentaire s’avère non seulement la solution prothétique la plus esthétique, mais il évite surtout d’endommager les dents situées à gauche et à droite de la dent manquante. La HAS étudie la pertinence de la prise en charge financière des implants pour 2 types d’édentement : Édentement complet par prothèse amovible complète implanto-retenue (PACIR) : cette solution améliore la stabilité des dentiers. Édentement unitaire (une ou deux dents) prothèse fixée unitaire supra-implantaire (PFUSI) : ce dispositif permet de conserver les dents saines adjacentes contrairement au bridge traditionnel. En France, comme partout ailleurs dans le monde, le nombre de personnes édentées ne cesse d’augmenter en raison de l’allongement de l’espérance de vie. D’ici 2030, environ 30% de la population mondiale serait touchée par un édentement total. Perdre une ou plusieurs dents, voire se retrouver complètement édenté, constitue un triple handicap (fonctionnel, esthétique et social) qui a des conséquences sur la santé en général, comme la dénutrition. Malgré l’absence de prise en charge par le régime général, un million d’implants dentaires ont été réalisés en France en 2023. Implants : La solution pour une bonne santé bucco-dentaire Restaurer sourire et fonction Les implants dentaires représentent aujourd'hui la solution médicale la plus performante pour remplacer une dent manquante. Au-delà de l'aspect esthétique, ils garantissent une reconstruction complète et durable de l'appareil dentaire. Bénéfices essentiels : Préservation de la structure osseuse : L'implant stimule naturellement l'os maxillaire, prévenant sa fonte progressive. Restauration complète de la mastication : Efficacité identique à une dent naturelle. Protection des dents adjacentes : Évite la migration et le déséquilibre dentaire. Technique moderne Réalisés en titane biocompatible, les implants s'intègrent parfaitement à la mâchoire. La pose, réalisée par des professionnels experts, garantit une intervention minimaliste et un résultat optimal. Santé globale Un implant dentaire ne répond pas simplement à un problème local. Il contribue significativement au bien-être général : meilleure alimentation, confiance restaurée et prévention des complications à long terme. Choisir un implant, c'est préserver durablement sa qualité de vie, mais son coût peut être un frein. Quel est le prix moyen d’un implant dentaire ? Le coût d'un implant dentaire varie significativement selon plusieurs facteurs essentiels. En moyenne, les patients peuvent s'attendre à investir entre 1 500 € et 3 500 € par implant. Cette fourchette de prix dépend de plusieurs paramètres : Complexité de l'intervention chirurgicale : Les cas nécessitant une greffe osseuse ou un traitement préalable augmentent naturellement le coût total. Expertise du praticien : Un chirurgien-dentiste spécialisé et expérimenté proposera généralement des tarifs plus élevés. Qualité des matériaux utilisés : L'implant peut être réalisé en titane ou en zircone, avec des prix variant selon la technologie. Localisation géographique : Les tarifs diffèrent sensiblement entre les grandes métropoles et les zones rurales. Comment sont remboursés les implants dentaires par les mutuelles ? Remboursement Sécurité Sociale La Sécurité sociale ne prend malheureusement pas en charge l’implantologie dentaire, la considérant comme un acte de convenance. Les patients doivent donc supporter l'intégralité du coût. Remboursement par la mutuelle Les mutuelles proposent différentes approches de remboursement : 1 - Niveau de garantie Les contrats les plus complets peuvent rembourser entre 30% et 70% du coût de l'implant. Certaines mutuelles appliquent des plafonds annuels spécifiques qui peuvent aller au-delà de 1000€. 2 - Options de remboursement Certaines mutuelles proposent des forfaits prothèses et implants dentaires. D'autres incluent une partie des implants dans leurs garanties "soins dentaires". Comment optimiser le remboursement d’un implant dentaire Vérifiez précisément votre contrat mutuelle Demandez des devis détaillés auprès des chirurgiens-dentistes Comparez plusieurs mutuelles avant souscription La surcomplémentaire dentaire peut s’avérer une alternative pertinente pour diminuer voire supprimer le reste à charge sur les implants dentaires. Il convient d’arbitrer entre le surcoût représenté par ce 3ème niveau de couverture et le reste à charge que vous êtes prêt à assumer avec votre mutuelle actuelle. Un implant dentaire représente un investissement dans votre santé et votre bien-être. Malgré son coût élevé, c'est une solution durable et esthétique pour remplacer une ou plusieurs dents manquantes. Un grand pas vient d’être fait en faveur du remboursement de cet acte prothétique onéreux. Reste à savoir quand la mesure sera mise en œuvre et quel sera le niveau de ce remboursement.

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Changement d'assurance prêt immobilier : -60% sur vos cotisations

L'assurance emprunteur représente une part significative du coût total de votre crédit immobilier. Grâce à la loi Lemoine entrée en vigueur en 2022, vous pouvez désormais réaliser jusqu'à 60% d'économies sur vos cotisations d'assurance de prêt en changeant de formule. Découvrez comment optimiser votre contrat et réduire significativement vos mensualités. Pourquoi changer d'assurance de prêt immobilier ? L'assurance emprunteur est imposée par la banque lors de la souscription d'un crédit immobilier. Elle protège à la fois l'emprunteur et le prêteur en cas d'invalidité, décès ou d’incapacité temporaire de travail. Cependant, les contrats proposés par les banques sont très souvent plus chers que ceux des assureurs spécialisés. Des économies considérables à la clé Économie moyenne entre 5 000€ et 15 000€ sur la durée totale du prêt Réduction pouvant atteindre 60% des cotisations mensuelles Obligation de respecter l’équivalence de niveau de garanties entre les 2 contrats La loi Lemoine : un tournant majeur pour les emprunteurs Cette réforme historique a bouleversé le marché de l'assurance emprunteur en introduisant trois changements majeurs : Résiliation à tout moment de votre contrat, sans attendre la date d’échéance ni engagement minimum de souscription Suppression du questionnaire médical pour les prêts n’excédant pas 200 000€ et remboursés avant le 60ème anniversaire de l’emprunteur Réduction du délai du droit à l'oubli pour les personnes ayant eu un cancer de 10 à 5 ans ; droit également applicable à l’hépatite C. Le processus de résiliation simplifié La résiliation de votre contrat actuel peut s'effectuer en quelques étapes simples : Demander une délégation d'assurance auprès d'un nouvel assureur Obtenir une proposition avec des garanties au moins équivalentes Envoyer votre demande de résiliation à votre assureur actuel Attendre la validation de votre banque : la réglementation lui impose de formuler sa réponse dans les 10 jours ouvrés. Comment obtenir la meilleure offre d'assurance emprunteur ? Pour maximiser vos économies, plusieurs facteurs sont à prendre en compte : Comparer les offres du marché Utiliser des comparateurs en ligne spécialisés Solliciter plusieurs devis personnalisés Analyser attentivement les garanties proposées Critères à prendre en compte Taux de couverture proposé : l'indicateur du coût de l'assurance est le TAEA ou Taux Annuel Effectif Assurance, obligatoirement mentionné dans tous les supports et contrats (en pourcentage du capital emprunté) Étendue des garanties (décès, invalidité, incapacité de travail, voire perte d'emploi) Exclusions de garantie et possibilité de rachat d’exclusions des maladies non objectivables Délais de carence éventuels Les garanties essentielles à maintenir Pour que votre nouvelle assurance soit acceptée par la banque, certaines garanties sont incontournables : Décès et Perte Totale et Irréversible d'Autonomie (PTIA) : couverture socle de tout contrat d'assurance emprunteur Incapacité Temporaire Totale de travail (ITT) Invalidité Permanente Totale ou Partielle (IPT/IPP) Le niveau minimum de couverture est défini par la banque et vous est communiqué via la fiche standardisée d’information remise lors de votre demande de prêt, et la fiche personnalisée qui détaille les garanties spécifiques à votre profil et votre projet immobilier. Focus sur les niveaux de couverture Le pourcentage de couverture doit être adapté à votre situation : Quotité assurance de prêt à 100% recommandée pour l'emprunteur principal (si emprunt à 2), celui qui touche les revenus les plus élevés Possibilité de moduler la couverture pour le co-emprunteur Adaptation selon les risques incarnés par chaque emprunteur Profils éligibles aux meilleures réductions Certains profils peuvent bénéficier de tarifs particulièrement avantageux : Jeunes emprunteurs en bonne santé Cadres avec une profession stable Non-fumeurs Personnes pratiquant une activité sportive régulière Cas pratique : exemple d'économies réalisées Pour un prêt de 250 000€ sur 20 ans (emprunteur âgé entre 25 et 35 ans) : Assurance bancaire au taux moyen de 0,34% : 57€/mois Assurance alternative au taux de 0,09% (taux moyen chez Magnolia.fr pour ce profil) : 15€/mois Économie réalisée : 42€/mois, soit 10 000€ sur la durée du prêt Comment procéder au changement d'assurance ? Pour changer d'assurance de prêt, suivez ces étapes : Rassemblez les documents nécessaires Tableau d'amortissement Conditions générales de votre assurance actuelle Notice d'information (conditions générales) Comparez les offres du marché Utilisez plusieurs comparateurs Contactez des courtiers spécialisés Demandez des devis personnalisés Vérifiez l'équivalence des garanties Analysez les exclusions Comparez les définitions de garanties Vérifiez les délais de franchise Changer d’assurance de prêt, une démarche rentable à long terme La renégociation de votre assurance de prêt immobilier représente une opportunité significative d'économies. Avec des réductions pouvant atteindre 60% de vos cotisations actuelles, cette démarche mérite d'être entreprise, d'autant plus que la loi Lemoine a considérablement simplifié le processus. N'hésitez pas à vous faire accompagner par un courtier spécialisé pour optimiser vos chances d'obtenir la meilleure offre possible tout en conservant des garanties optimales pour votre prêt immobilier.

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