Crédit immobilier : comment optimiser son taux d’endettement en 2023 ?

Le taux d’endettement est un indicateur central quand on contracte un crédit immobilier. Encadré par la réglementation, il permet d’évaluer la capacité d’emprunt du ménage. La hausse des taux d’intérêts pénalise très nettement le taux d’endettement, mais il est possible d'optimiser ce dernier en utilisant tous les leviers disponibles en 2023.

C’est quoi le taux d’endettement ?

Le taux d’endettement ou taux d’effort dans le jargon financier est un marqueur essentiel pour les établissements bancaires car il permet de vérifier que le ménage emprunteur sera en mesure de faire face à ses échéances de prêt immobilier. Il correspond à la part des charges sur les revenus du ménage.

Sont retenues comme charges persistances après octroi du financement bancaire :

les prêts en cours (le nouveau crédit immobilier et les éventuels autres prêts contractés précédemment, quelle que soit leur nature)
l’éventuelle pension alimentaire
le loyer mensuel si vous restez locataire.

S’agissant des revenus, sont pris en compte :

le salaire mensuel net avant impôt et revenus assimilés
les revenus locatifs
les revenus financiers.

La formule mathématique de calcul du taux d’endettement est simple :

total des charges / total des revenus x 100

Quel est le taux d’endettement maximum pour un prêt ?

Il est communément admis que le taux d’endettement ne doit pas dépasser un tiers des revenus du ménage, mais dans la réalité il est strictement encadré par le régulateur. Depuis janvier 2022, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) interdit aux banques de prêter au-delà d’un taux d’endettement de 35% des revenus nets, avant impôt et assurance emprunteur incluse.

Cette norme imposée juridiquement aux prêteurs est liée à une seconde règle : la durée de remboursement est limitée à 25 ans (jusqu’à 27 ans en cas d’achat en VEFA ou dans l’ancien avec travaux de rénovation importants).

Le HCSF accorde aux banques une marge de flexibilité à hauteur de 20% de leur production trimestrielle de crédits immobiliers qui les autorise à s'affranchir des règles d’octroi, et à l’intérieur de cette souplesse, 70% des financements sont à destination de la résidence principale dont au moins 30% de primo-accession.

Comment faire baisser le taux d’endettement ?

Toute la difficulté est d’obtenir le taux d’endettement le plus bas possible. Compliqué en période de hausse de taux d’intérêts. Commencez par supprimer les dépenses superflues pour réduire le poids des charges mensuelles et soldez si vous le pouvez les petits crédits à la consommation avant de faire votre demande de prêt immobilier. Mobilisez ensuite toutes les solutions pour tirer votre taux d’endettement vers le bas.

Négociez le taux d’emprunt

Le taux moyen sur 20 ans oscille actuellement entre 3,50 et 4% (hors assurance de prêt et coût des sûretés). Selon la qualité du dossier, vous pouvez obtenir une décote à condition de faire valoir des arguments solides pour convaincre la banque : situation professionnelle, évolution de carrière, patrimoine, placements financiers, bonne gestion des comptes, etc.

Sachez que vous pouvez désormais bénéficier d’un taux bonifié de la Banque Postale grâce au crédit immobilier à impact. Sous réserve d’acheter un bien neuf ou un bien ancien avec un engagement de travaux de rénovation, vous pouvez réduire le taux de 10 à 30 points de base.

Boostez votre apport personnel

Pas de crédit immobilier sans mise de fonds. On assiste à l’explosion de l’apport personnel en 2023 compte tenu des règles du HCSF et du renchérissement du loyer de l’argent depuis dix-huit mois. Il atteint près de 35% du montant d’une opération immobilière.

Utilisez tous les moyens pour vous constituer un apport personnel suffisant en 2023 : livrets d’épargne, autres placements financiers, PEL, dons familiaux, prêts aidés, etc.

Un apport personnel conséquent ne suffit pas. Les banques exigent aussi une épargne de précaution, nouveau critère 2023 pour emprunter. Comptez au moins l’équivalent de 6 mensualités de côté pour cette épargne post-crédit destinée à pallier un éventuel coup dur.

Déléguez l’assurance emprunteur

On l’a vu plus haut, le taux d’endettement doit obligatoirement contenir l’assurance de prêt. Or, cette couverture indispensable pour sécuriser les sommes prêtées représente en moyenne un tiers du coût global d’un crédit immobilier, soit la deuxième dépense après les intérêts.

La bonne nouvelle est que vous pouvez négocier l’assurance et profiter du principe de délégation introduit par la loi Lagarde pour souscrire une offre externe jusqu’à trois fois moins chère que l’assurance proposée par la banque.

Faisons une simulation :

vous avez 35 ans et vous gagnez 5 000€ par mois. Vous empruntez 250 000€ sur 20 ans au taux de 3,80%, couverts par l’assurance bancaire au taux de 0,38%. Le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) hors frais de garantie et frais de dossier atteint 4,49%. Votre taux d’endettement est de 31,35%.
Avec une assurance déléguée au taux de 0,10% (taux moyen observé chez Magnolia.fr pour ce type de profil), le TAEG tombe à 4,03% et le taux d’endettement à 30,19%.

Vous êtes déjà endetté pour votre logement ? Vous avez vous aussi l'opportunité de baisser votre taux d'endettement en vous appuyant sur la loi Lemoine 2022 pour changer d'assurance de prêt immobilier à tout moment et sans frais, sans attendre la date d'échéance.

Pour vous accompagner dans toutes vos démarches et recherche de la meilleure offre de prêt immobilier, sollicitez les services d’un courtier, votre allié pour emprunter en 2023.

Pour compléter cet article, consultez toutes les infos pour emprunter en juillet 2023.

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Baromètre du pouvoir d'achat immobilier novembre 2024 : gagnez des mètres carrés en changeant d'assurance emprunteur

Pour garantir votre prêt immobilier, vous devez souscrire une assurance emprunteur. La réglementation vous autorise à choisir librement le contrat et à en changer à tout moment. Magnolia.fr calcule chaque mois le nombre de mètres carrés supplémentaires que vous pouvez acquérir dans les 20 plus grandes métropoles françaises en changeant d’assurance de prêt. La délégation d’assurance emprunteur reste le seul levier d’économies pour faire baisser significativement son taux annuel effectif global (TAEG) et rester sous l’usure. Assurance bancaire contre assurance déléguée Nous proposons 3 profils d’emprunteurs, et calculons pour chacun le nombre de mètres carrés additionnels qu’il est possible d'acquérir en substituant l’assurance bancaire par une assurance individuelle concurrente. Profil 1 : vous êtes primo-accédant, âgé entre 25 et 35 ans ; vous empruntez 200 000€ sur 20 ans au taux nominal de 3,50% (taux pour un bon dossier au 5 novembre 2024) ; l’assurance de la banque est proposée au taux de 0,34% (taux bancaire moyen), soit un coût de 13 600€ ; chez le comparateur en assurance de prêt immobilier Magnolia.fr, l’assurance affiche le taux de 0,09%, soit le taux moyen observé pour les dossiers de mêmes profils traités jusqu'en octobre 2024. Le coût de l’assurance est de 3 600€. Vous réalisez une économie de 10 000€ en optant pour une assurance déléguée. Profil 2 : vous avez entre 25 et 35 ans et empruntez à 2 en tant que primo-accédants ; vous empruntez 200 000€ sur 20 ans au taux nominal de 3,50% (taux pour un bon dossier au 5 novembre 2024) ; l’assurance de la banque est proposée au taux de 0,34% (taux bancaire moyen) sur chaque tête, soit un coût de 27 200€ ; votre Taux Annuel Effectif Global ou TAEG s’affiche à 4,67% (hors frais de dossier et frais de garantie). chez le comparateur en assurance de prêt immobilier Magnolia.fr, l’assurance affiche le taux de 0,07% sur chaque tête, soit le taux moyen observé pour les dossiers de même profil traités jusqu'en octobre 2024. Le coût de l’assurance est de 5 600€. Votre TAEG tombe à 3,79% hors frais de garantie et autres dépenses annexes. Vous réalisez une économie de 21 600€ en optant pour une assurance déléguée. Profil 3 : vous avez entre 35 et 45 ans. vous empruntez à deux la somme de 400 000€ sur 20 ans au taux nominal de 3,65% (taux pour un bon dossier au 7 octobre 2024) ; l’assurance de la banque est proposée au taux de 0,34% (taux bancaire moyen), avec quotité assurance de prêt à 100% sur chaque tête, soit un coût total de 54 400€ ; votre TAEG s’affiche à 4,67%, hors frais de garantie (hypothèque ou caution). Notons que le taux d'usure au quatrième trimestre 2024 est de 5,85% pour les durées de 20 ans et plus, contre 6,16% au trimestre précédent. chez le comparateur Magnolia.fr, l’assurance est proposée au taux de 0,13% (taux moyen observé pour les dossiers de même profil traités jusqu'en octobre 2024). Chacun est assuré à hauteur de 100% du montant emprunté, le coût total de l’assurance est de 20 800€. Si on applique une quotité d’assurance à 50% sur chaque tête, le coût de l’assurance descend à 10 400€. Vous économisez 332 600€ avec une quotité à 100% sur chaque tête ou 44 000€ avec une quotité à 50/50. Le TAEG tombe respectivement à 3,99% ou 3,77%, vous laissant un espace plus que suffisant pour intégrer les frais annexes. Combien de mètres carrés supplémentaires ces trois profils peuvent gagner en octobre 2024 grâce à la délégation d’assurance de prêt immobilier ? Villes Prix moyen m2 appartement* Nb de m2 supplémentaires avec 10 000€ d’économie sur l’assurance emprunteur Profil 1 Nb de m2 supplémentaires avec 21 600€ d’économie sur l’assurance emprunteur Profil 2 Nb de m2 supplémentaires avec 44 000€ d’économie sur l’assurance emprunteur Profil 3 Saint-Étienne 1 296 € 7,71 m2 16,66 m2 33,95 m2 Le Havre 2 105 € 4,75 m2 10,26 m2 20,90 m2 Nîmes 2 227 € 4,49 m2 9,70 m2 19,75 m2 Dijon 2 552 € 3,91 m2 8,46 m2 17,24 m2 Reims 2 600 € 3,84 m2 8,30 m2 16,92 m2 Grenoble 2 667 € 3,74 m2 8,09 m2 16,49 m2 Toulon 3 077 € 3,24 m2 7,01 m2 14,29 m2 Angers 3 203 € 3,12 m2 6,74 m2 13,73 m2 Lille 3 524 € 2,83 m2 6,13 m2 12,48 m2 Montpellier 3 406 € 2,93 m2 6,34 m2 12,91 m2 Toulouse 3 423 € 2,92 m2 6,31 m2 12,85 m2 Marseille 3 633 € 2,75 m2 5,94 m2 12,11 m2 Nantes 3 360 € 2,97 m2 6,42 m2 13,09 m2 Villeurbanne 3 613 € 2,76 m2 5,98 m2 12,17 m2 Strasbourg 3 700 € 2,70 m2 5,83 m2 11,89 m2 Rennes 3 938 € 2,53 m2 5,48 m2 11,17 m2 Bordeaux 4 410 € 2,26 m2 4,89 m2 9,97 m2 Nice 5 175 € 1,93 m2 4,17 m2 8,50 m2 Lyon 4 614 € 2,16 m2 4,68 m2 9,53 m2 Paris 9 282 € 1,07 m2 2,32 m2 4,74 m2 *Prix estimés MeilleursAgents au 1er novembre 2024 (prix en net vendeur) Les économies calculées sont les économies maximales potentielles si le changement d’assurance intervient dans le mois de la signature de l’offre de prêt. Obtenez votre prêt et gagnez des mètres carrés grâce à la délégation d'assurance L’état du marché immobilier ancien en novembre 2024 Les prix de l’immobilier ancien sont toujours orientés à la baisse. Toutes les villes voient les valeurs reculer de quelques euros voire dizaines d’euros par rapport au mois précédent, à l’exception de Paris, Marseille, Nice, Bordeaux et Villeurbanne. C’est la première fois depuis de longs mois que la capitale affiche des prix en très légère hausse. Le marché s’est repris depuis juillet dernier, mais reste atone malgré des taux d’intérêts qui continuent de descendre. Selon la dernière note de conjoncture des Notaires de France, les prix dans l’ancien se sont repliés de 5% sur un an au 2ème trimestre. Sur la base des avant-contrats, la baisse devrait s’atténuer pour atteindre -2,6% à fin novembre 2024. Voici dans le détail les variations de prix des logements anciens : Logements anciens Appartements anciens Maisons anciennes 3 mois* 1 an** 3 mois 1 an 3 mois 1 an France métropolitaine -0,5 % -5% -0,4% -5% -0,6% -4,9% Ile-de-France -0,9% -7,2% -0,7% -6,7% -1,4% -8% Province -0,4% -4,3% -0,2% -3,8% -0,5% -4,4% *évolution entre le T1 2024 et T2 2024 **évolution entre T2 2023 et T2 2024 À fin août, le volume de transactions de logements anciens accusait un retard de 18,1% en comparaison annuelle, soit un total de 780 000 ventes. À ce rythme, l’année 2024 devrait se terminer au-dessus de 700 000 transactions, soit le point le plus bas jamais atteint depuis 2015. Les notaires indiquent toutefois que le cycle baissier est en passe de se terminer après deux années de chute brutale. Conditions d'emprunt en novembre 2024 La reprise de l'activité entamée en juillet dernier s’inscrit dans l’amélioration progressive des conditions d’emprunt. Les taux d’intérêts ont nettement baissé depuis fin 2023, passant de 4,50% au plus haut de la courbe à 3,50% en moyenne sur 20 ans (hors assurance emprunteur et coût des sûretés). Retrouvez toutes les infos pour emprunter en novembre 2024. La détente des conditions d’emprunt est comptable de cette relative relance du marché immobilier. La Banque Centrale Européenne a baissé de 25 points ses taux directeurs courant septembre, puis de nouveau en octobre. Les observateurs tablent sur des taux de crédits immobiliers autour de 3% en d'ici la fin de l'année. On restera néanmoins loin des niveaux records de 2021 où il était possible d'emprunter à 1%. Combien de mètres carrés en plus en changeant d’assurance en novembre 2024 ? L'assurance de prêt immobilier est le coût caché de votre crédit immobilier. Elle pèse entre 20% et 40% du coût global du crédit, soit la deuxième dépense après les intérêts. Choisissez mieux le contrat pour économiser plus : la loi Lagarde vous permet de choisir librement votre assurance et de mettre les offres en concurrence via un comparateur, afin de bénéficier d'une formule alternative plus compétitive que le contrat groupe de la banque, à couverture équivalente. Puorquoi payer votre assurance jusqu'à 4 fois plus cher, alors que la réglementation permet non seulement de déléguer l'assurance, mais aussi de changer de contrat en cours de prêt ? Dans les grandes villes, comme partout ailleurs, substituer votre assurance bancaire par une offre alternative permet d'économiser et de récupérer des mètres carrés. Le gain potentiel reste anecdotique à Paris à cause de la cherté de l’immobilier. Ailleurs, où le coût du mètre carré est entre 2 et 8 fois moins onéreux, vous pouvez financer entre 1,93 m2 (Nice) et près de 7,71 m2 (Saint-Etienne) supplémentaires en optant pour un contrat individuel auprès d’un assureur alternatif (profil 1). Grâce à l’économie sur l’assurance, vous pouvez acquérir la surface nécessaire pour une pièce destinée à accueillir des toilettes, voire une salle de bain. Avec un gain de 10 000€ grâce à l’assurance emprunteur, il est peut-être envisageable de viser un bien avec espace extérieur (jardin, balcon ou terrasse). Dans notre deuxième exemple, vous pouvez acheter entre 2,32 m2 (Paris) et plus de 16 m2 (Saint-Étienne) supplémentaires, 9 m2 étant la surface moyenne d’une chambre standard et 12 m2 celle d’une cuisine. Quant au profil 3, compte tenu de la somme empruntée élevée, l’économie générée par la délégation d’assurance est colossale à 44 000€ si l'on retient l'option d'une quotité à 50% sur chaque tête. Elle permet de gagner près de 34 m2 (Saint-Étienne), soit la surface d’un grand studio, et 4,74 m2 à Paris. Vive la loi Lemoine ! La loi Lemoine a fêté son deuxième anniversaire en septembre 2024. Encore trop peu connue, cette réglementation vous permet de changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment, sans devoir attendre une quelconque date d’échéance. Elle permet aussi d'accéder à l'assurance de prêt sans questionnaire de santé si la part assurée n'excède pas 200 000€ avec un terme avant le 60ème anniversaire de l'emprunteur. En optant pour une assurance externe concurrente de celle proposée par le prêteur, vous pouvez économiser des centaines voire des milliers d’euros sur la durée totale de remboursement. Si la délégation se révèle difficile à mettre en place lors de votre demande de crédit, faites valoir la loi Lemoine pour substituer le contrat en cours. Un courtier est votre allié pour faciliter toutes les démarches et vous aider à sélectionner le contrat qui répond à votre situation et aux exigences bancaires en matière de respect d'équivalence de garanties.

Assurance prêt immobilier et maladie : peut-on emprunter sans surprime en 2024 ?

Votre crédit immobilier doit être garanti par une assurance emprunteur qui rembourse la banque en cas de défaillance de votre part (décès, invalidité et incapacité de travail). Si vous êtes malade ou que vous avez souffert d’une maladie grave, non seulement l’accès à l’assurance est compliqué mais la prime peut être rédhibitoire et vous faire renoncer. Les droits des emprunteurs avec un passif médical ont toutefois été renforcés par la loi Lemoine. Le droit à l'oubli : un accès facilité à l'assurance emprunteur Un délai raccourci à 5 ans Depuis l’adoption de la loi Lemoine en 2022, le délai du droit à l'oubli est passé de 10 à 5 ans pour les cancers. Le dispositif est aussi accessible aux personnes guéries d’une hépatite virale C. Concrètement, si votre protocole thérapeutique est terminé depuis plus de 5 ans, et sans rechute, vous n'avez plus à déclarer votre ancienne pathologie à l'assureur. Vous pouvez donc emprunter à des conditions standards, sans surprime ni exclusion de garantie en lien avec la pathologie concernée. Si, par mégarde, vous indiquez votre ancienne maladie dans le questionnaire de santé assurance de prêt, l’assureur n’a pas le droit d’en tenir compte pour évaluer le risque et appliquer une tarification. Les pathologies concernées Tous types de cancers Hépatite C À l’avenir, il est possible que d’autres pathologies soient intégrées dans le champ du droit à l’oubli. Les pouvoirs publics et les professionnels (banques et assureurs) se sont engagés à faire évoluer régulièrement la convention Aeras (s'Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé), le dispositif qui facilite l’accès à l’assurance et au crédit aux personnes touchées par la maladie (voir plus bas). La suppression du questionnaire de santé La loi Lemoine a renforcé les droits des personnes malades ou ayant souffert de maladie en supprimant la sélection médicale sous certaines conditions. Vous n’avez pas à remplir de questionnaire de santé si : La part assurée est inférieure ou égale à 200 000€ (plafond porté à 400 000€ si vous empruntez à deux avec une quotité d’assurance de 50% sur chaque tête) ; Le prêt couvert par l’assurance est remboursé avant votre 60ème anniversaire. Compte tenu de l’impossibilité pour les assureurs d’évaluer le niveau de risque de santé, les propositions d’assurance sont mutualisées et les tarifs plus élevés que ceux appliqués aux contrats accessibles via un questionnaire de santé. La convention Aeras : l’alternative pour les risques aggravés Les 3 niveaux d'étude La convention Aeras prévoit : Une étude standard du dossier Un réexamen automatique pour les refus Une analyse par un pool d'assureurs spécialisés Les conditions d'éligibilité en 2024 Emprunter maximum 420 000 € Avoir une fin de prêt avant 71 ans La réponse assurantielle En fonction de la pathologie, de la date du diagnostic et des marqueurs biologiques, vous pouvez souscrire une assurance de prêt immobilier à des conditions standards ou avec une surprime plafonnée, assortie ou non d'exclusion de garantie. Si vous avez moins de 35 ans et que vous achetez votre résidence principale via le PTZ (Prêt à Taux Zéro), la surprime éventuelle est intégralement prise en charge par les professionnels. Pour les personnes à revenus modestes qui acquièrent leur résidence principale, la convention Aeras a mis en place un dispositif d’écrêtement des surprimes : la prime d’assurance emprunteur ne peut pas représenter plus de 1,4 point dans le TAEG (Taux Annuel Effectif Global), indicateur du coût global du crédit immobilier qui agrège tous les frais liés à l’obtention du financement bancaire. Attention : remplissez toujours le questionnaire de santé en toute bonne foi. Une fausse déclaration en assurance emprunteur peut entraîner la nullité du contrat et des amendes pour fraude à l’assurance. Les solutions pour éviter la surprime d’assurance La résiliation à tout moment La loi Lemoine permet désormais de changer d'assurance de prêt à n'importe quel moment, sans attendre la date d’échéance. Cette flexibilité offre la possibilité de : Comparer les offres régulièrement Profiter de meilleures conditions si votre état de santé s'améliore Faire jouer la concurrence entre assureurs Les garanties alternatives à l’assurance emprunteur Si vous ne pouvez accéder à l’assurance emprunteur en raison de votre passif de santé, vous pouvez garantir votre prêt immobilier grâce à : une hypothèque sur un autre bien immobilier le natissement d'une assurance vie la caution d’un tiers un portefeuille de valeurs mobilières Les banques doivent remettre aux candidats à l’emprunt une fiche qui présente les garanties alternatives à l’assurance et qui indique les conditions favorisant l’acceptation de ces garanties par ces mêmes établissements. Conseils pratiques pour optimiser votre dossier Préparer votre dossier médical Rassembler tous les documents médicaux récents Obtenir un certificat de votre médecin attestant la stabilité de votre état Préparer un historique détaillé de votre pathologie Faire appel à un courtier spécialisé Les avantages : Connaissance approfondie du marché Négociation directe avec les assureurs Accompagnement personnalisé Gain de temps dans la recherche Depuis 2022, les possibilités d'emprunter sans surprime malgré une maladie se sont considérablement élargies. La combinaison du droit à l'oubli raccourci, de la convention Aeras modernisée et de la résiliation à tout moment offre de réelles opportunités aux emprunteurs. Pour optimiser ses chances, il est recommandé de bien préparer son dossier et de s'entourer de professionnels spécialisés dans les risques aggravés.

Fin du Pinel : comment investir dans l’immobilier en 2025 ?

Le dispositif de défiscalisation immobilière Pinel disparaît définitivement en 2025, sans être remplacé. Il reste des schémas pour investir dans l’immobilier, mais ils concernent uniquement l’immobilier ancien, sauf en résidences de services. Disparition du Pinel en 2025 Mi-octobre, la ministre du Logement Valérie Létard a annoncé la fin définitive du dispositif Pinel, de même que son non-remplacement. Malgré la volonté de certains députés de le prolonger via des amendements, cette niche fiscale d’aide à l’investissement locatif disparaît au 1er janvier 2025. Il est question que le Pinel soit prolongé jusqu’en mars 2025, à condition que le bien ait été réservé au plus tard le 31 décembre 2024. Un amendement visant à reporter la date butoir vient d'être adopté en commission des finances de l'Assemblée Nationale. Les professions du bâtiment, promoteurs en tête, ont bien plaidé l’utilité du Pinel, mais le gouvernement suit les recommandations de la Cour des Comptes qui appelle depuis longtemps à la suppression de ce dispositif, trop dispendieux pour les finances publiques, sans répondre aux objectifs de construction et de rénovation de logements de qualité et économes en énergie. Pour mémoire, le Pinel est un outil fiscal destiné à stimuler l’investissement locatif en zones tendues (A, A Bis et B1, B2 sur agrément préfectoral). Voici les grandes lignes de ce dispositif : Logement : situé en habitat collectif, neuf ou en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement), voire ancien sous condition de travaux (au moins 25% du montant de l’opération) Engagement locatif : 6 ou 9 ans, avec possibilité de prolonger jusqu’à 12 ans Réduction d’impôt : jusqu’à 14%, voire 21% s’il opte pour le Pinel + Plafonds de loyers et de ressources Prix du mètre carré plafonné à 5 500€, pour une enveloppe limitée à 300 000€ par an (frais d’acquisition compris). Investir dans l’immobilier ancien Pour pallier la fin du Pinel, le gouvernement ne présente aucune alternative. L’investissement dans l’immobilier neuf n’est plus soutenu par aucun dispositif de défiscalisation à compter de janvier 2025. Dans l’ancien, restent le Malraux et le Denormandie, deux outils bien distincts qui ne touchent ni le même profil d’investisseurs ni le même type de bien immobilier. Loi Malraux Les gros contribuables peuvent investir en loi Malraux pour faire baisser leurs impôts sur le revenu de manière très significative. Ce dispositif concerne l’investissement dans des biens immobiliers situés en zones protégées (centre-ville historique) et vise à soutenir la restauration à grands frais de bâtiments remarquables afin de sauvegarder le patrimoine architectural français. Créé en 1962, le Malraux permet de déduire des revenus imposables jusqu’à 30% du montant des travaux engagés (dans la limite de 400 000€ sur 4 ans). Le logement rénové doit être loué nu pendant au moins 9 ans. Il n’y a aucun plafonnement des loyers. Les travaux éligibles doivent conduire à une restauration complète du bâtiment et concerner (liste non exhaustive) : Toiture et façades Aménagement des combles Charpente et menuiserie extérieure Couverture et isolation Assainissement et réseau Réfection des parties communes Les travaux doivent représenter au moins 25% du prix d’acquisition et être confiés à un architecte des Bâtiments de France. Dispositif Denormandie Entré en application en 2019, le Denormandie court jusqu’à fin 2027 et vise lui aussi à encourager l’investissement dans des logements anciens à rénover. Il constitue en fait l’extension du Pinel pour l’immobilier ancien, puisqu’il est calqué sur celui-ci. Voici les principales caractéristiques de ce dispositif : Logement : situé en centre-ville dans une commune ayant signé une convention d’opération de revitalisation de territoire (label Action Cœur de Ville) ou avec un fort besoin de réhabilitation de l’habitat (près de 250 villes) Rénovation : enveloppe représentant au moins 25% du montant de l’opération Condition de travaux : amélioration de la performance énergétique d’au moins 20%, ou création de nouvelles surfaces habitables, ou réalisation de 2 types de travaux ou équipement parmi les 5 définis (murs, toitures, fenêtres, chaudière, production eau chaude) Location non meublée à usage d’habitation principale Plafonds de loyers et de ressources du locataire (identiques au Pinel) Réduction d’impôt selon engagement locatif : 12% sur 6 ans, 18% sur 9 ans et 21% sur 12 ans (jusqu’à 32% en Outre-Mer) Opération plafonnée à 300 000€ pour un prix du mètre carré limité à 5 500€ Immobilier défiscalisé : investir en résidences services Terminons pour l’investissement en résidences de services pour bénéficier d’une réduction d’impôts. Le placement concerne : Résidences étudiantes Établissements pour personnes âgées dépendantes (EHPAD) Résidences pour seniors Résidences pour touristes L’investissement est géré par un exploitant professionnel qui s’occupe de trouver des locataires, d'entretenir les locaux, de signer les contrats de bail et de récolter les loyers. La résidence doit obligatoirement proposer au moins 3 des 4 prestations suivantes : Accueil Petit-déjeuner Linge de maison Ménage L’investisseur en statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) a la possibilité de déduire des revenus locatifs les dépenses amortissables qui viennent renforcer la valeur du logement (rénovation, travaux, achat d’équipement, etc.). À la revente, la plus-value n’en tient pas compte. Parmi les changements en immobilier prévus dans le budget 2025, ce double gain ne sera plus possible.

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