Conjuguées à la hausse des taux d’intérêts depuis l’an dernier, les règles d’octroi du crédit immobilier obligent les banques à renforcer leurs exigences d’apport personnel. Difficile d’obtenir le financement de son projet immobilier sans une mise de départ conséquente. Voici quelques conseils pour amasser un apport personnel suffisant qui convaincra la banque.
Pourquoi mettre un apport personnel ?
L’apport personnel est la contribution financière de l’emprunteur à son projet immobilier. Exprimé en pourcentage du montant total de l’emprunt, il doit lui permettre d’optimiser ses chances de décrocher le financement bancaire en consolidant son profil. Il témoigne de son engagement personnel auprès de la banque et de sa capacité d'épargne en amont, et permet de limiter le recours à l’emprunt, ce qui implique un risque moindre pour le prêteur.
En général, l’apport personnel sert au minimum à payer les frais d’acquisition, appelés aussi frais de notaire, qui ne sont jamais intégrés dans le TAEG (Taux Annuel Effectif Global), bien qu’ils constituent une dépense obligée. Le TAEG est l’indicateur du coût total du crédit, car il comprend tous les frais liés à l’obtention du financement (intérêts, assurance emprunteur, frais de dossier, frais de garantie).
Le taux de l’apport personnel n’est pas réglementé. Les banques fixent elles-mêmes la somme requise pour accorder le prêt, au-delà des critères habituels de solvabilité.
Explosion de l’apport personnel en 2023
On sait que l’apport personnel joue un rôle fondamental pour accéder au crédit immobilier. Même si, jusqu’à fin 2019, en raison de taux d’intérêts au plancher, les banques n’hésitaient pas à prêter 100% du montant de l’opération financière, voire 110%, c’est-à-dire frais de notaire inclus, la situation est bien différente depuis l’envolée des taux et la mise en place des règles d’octroi du HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) qui plafonnent le taux d’endettement à 35% des revenus nets, assurance emprunteur comprise, et la durée de remboursement à 25 ans.
L’apport personnel explose en 2023 sous l’effet du renchérissement du coût du crédit. Les banques doivent se plier strictement aux normes qui leur sont juridiquement imposées, et pour cela, limiter le recours au crédit en exigeant des emprunteurs un gros effort d’entrée de jeu. Une récente étude du réseau Century 21 indique qu’il faut actuellement une mise de fonds de 35% pour concrétiser son projet immobilier.
Qu’est-ce qui est considéré comme apport personnel ?
L’apport personnel est généralement constitué de l’épargne accumulée au fil des années, mais pas uniquement. Voici une liste des sources d’apport personnel qui peuvent vous permettre de renforcer votre dossier de financement :
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les sommes placées : livret A et autres livrets d’épargne réglementée (LDDS, PEL, CEL), contrat(s) d’assurance vie, plan d’épargne en actions (PEA), épargne salariale (PER, PEE et Perco) ;
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la participation aux résultats de votre entreprise si vous occupez un emploi salarié ;
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le coup de pouce de la famille par donation, héritage ou emprunt ;
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la vente d’un bien immobilier ;
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le prêt Action Logement (ex-1% Logement) : 40 000€ maximum au taux préférentiel de 1,50% (assurance emprunteur obligatoire) en complément du prêt classique ;
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les autres prêts aidés : le PTZ (Prêt à Taux Zéro) qui peut constituer jusqu’à 20% ou 40% du montant de l’opération (achat ancien ou neuf) et les aides à l’accession des collectivités locales.
Boostez votre apport personnel avec l’épargne salariale ! Vous pouvez débloquer les sommes placées sur un PEE, un Perco ou un PER de manière anticipée pour l’acquisition de la résidence principale. Il en est de même pour les primes de participation, normalement placées sur un compte bloqué durant 5 ans.
Bon à savoir : les dons familiaux de parent à enfant bénéficient d’un abattement de 100 000€, applicable tous les 15 ans. Il n’y a aucun droit de donation pour tout montant inférieur ou égal à cette somme.
Les banques vont privilégier les dossiers dotés d’apport personnel propre. Les prêts aidés, même s’ils contribuent à diminuer le taux d’endettement par l’absence d’intérêts ou des intérêts moindres, constituent une dette.
Personne ne peut aujourd’hui emprunter sans apport initial. Même les investisseurs, qui pouvaient faciliter accéder au crédit sans mise de départ, doivent désormais se plier aux exigences des banques.
Pas question pour autant de dilapider tout son bas de laine. À l’apport personnel minimum, s’ajoute l’épargne de précaution, nouveau critère 2023 pour emprunter. Là encore, pas de règle, la banque détermine elle-même le montant de l’épargne post-crédit en fonction du dossier et du contexte économique. On estime qu’un minimum de 6 mensualités est requis. Cet argent mis de côté doit permettre de pallier les éventuels coups durs comme le renchérissement des dépenses du quotidien par le seul facteur inflationniste.
