Vous envisagez d’acquérir une résidence secondaire ? Le moment est peut-être mal choisi car les banques rechignent de plus en plus à financer ce type d’achat immobilier. Selon une étude du courtier Pretto révélée par le média BFM Business, 70% des projets de résidence secondaire restent en plan, en raison notamment d’un contexte économique qui renchérit tous les coûts, à commencer par ceux de l’énergie.
Nature du projet immobilier
Tous les projets immobiliers ne se valent pas aux yeux des banques. L’achat de la résidence principale est souvent favorisé. Pour preuve, la marge de flexibilité que le régulateur financier accorde aux établissements de crédit à destination de la résidence principale et des primo-accédants. Pour ce segment, les banques ont le droit de déroger aux règles d’octroi obligatoires qui limitent le taux d’endettement à 35% des revenus nets avant impôts (assurance prêt immobilier incluse) et la durée de remboursement à 25 ans.
L’immobilier locatif est à part, car, comme son nom l’indique, il tire son intérêt majeur des revenus issus des loyers qui viennent compenser les charges de remboursement du crédit.
Rappelons que la loi Climat et Résilience interdit la vente des pires passoires thermiques de la classe G sur le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) depuis le 1er janvier 2023. Désormais, le diagnostic immobilier compte pour obtenir un prêt destiné à l’acquisition d’un logement à louer, les banques refusant de financer les passoires thermiques s’il n’y a pas un plan de rénovation à la clef. Ajoutons qu’un audit énergétique est obligatoire pour la vente de passoire thermique depuis le 1er avril 2023.
Quant à la résidence secondaire, comme elle induit uniquement une source de dépenses pour le propriétaire sans constituer un bien nécessaire, son financement est problématique. D’autant plus en cette période de forte inflation où les coûts de l’énergie s'envolent, ainsi que ceux des matériaux et de la rénovation en général. Gouffre financier annoncé, la résidence secondaire n’a plus grâce aux yeux des banques en 2023.
70% des demandes d’emprunt pour résidence secondaire non finançables
Selon le courtier Pretto, seuls 30% des projets d’achat de résidence secondaire sont aujourd’hui finançables. 70% passent à la trappe, davantage qu’il y a un an, à l’amorce de la hausse des taux d’intérêts du crédit immobilier.
La moitié des dossiers qui pouvaient être financés au printemps 2022 ne le sont plus, en lien notamment avec la remontée des taux qui renchérit le coût du crédit immobilier. Les taux ont plus que doublé en un an, ce qui affecte la capacité d’emprunt de tous les porteurs de projet immobilier, et notamment celle des ménages désireux d’acquérir une résidence secondaire qui sont, pour certains, déjà endettés avec le logement principal.
Durant la période post-Covid, les citadins se sont rués dans les campagnes et les zones littorales pour acquérir un logement secondaire, que certains ont utilisé comme résidence semi-principale, une pratique née des différents confinements et de l’essor du télétravail.
Fin 2020, Pretto indiquait déjà que la moitié des projets d’achat de résidence secondaire étaient recalés, les banques étant devenues particulièrement vigilantes quant à ce type d’acquisition « de luxe », non éligible aux aides publiques à la rénovation énergétique, soumise à la taxe foncière, également à la taxe d’habitation contrairement à la résidence principale. En outre, le gouvernement va tacler les résidences secondaires via une surtaxe d’habitation applicable dans 5 000 communes à partir de 2024. Sursis pour les propriétaires de résidence secondaire car ce projet devait être initialement appliqué en 2023.
Selon les chiffres de l’Insee, en 2022, pour 100 logements, on comptait 82 résidences principales, 10 résidences secondaires et 8 logements vacants. La France (hors Mayotte) compte 37,6 millions de logements dont environ 3,7 millions de résidences secondaires.
