Crédit immobilier : les règles d'octroi désormais obligatoires

Les banques n'auront plus aucune liberté pour distribuer les crédits immobiliers aux particuliers. Les consignes édictées en janvier dernier deviendront bientôt les nouvelles normes obligatoires, les établissements qui ne les appliqueront pas pouvant être sanctionnés. Quelle est l'incidence de cette décision sur les ménages emprunteurs ?

Les règles d'emprunt imposées

Mardi 14 septembre, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF), instance placée sous l'égide de la Banque de France et du ministère de l'Économie, a décidé de rendre juridiquement opposables aux établissements bancaires les consignes relatives à la distribution des crédits immobiliers aux particuliers émises en janvier 2021. Rappelons ces deux règles fondamentales qui s'appliquent depuis cette date :

Taux d'endettement

La règle veut que le taux d’endettement ne dépasse pas 35% des revenus nets de l'emprunteur, assurance emprunteur incluse ; cette limite est dorénavant officielle. Vous ne pouvez avoir des mensualités de crédit supérieures à ce plafond, même si vous avez des revenus élevés qui vous permettent de vous endetter davantage, vous laissant un reste à vivre plus que confortable.

Durée de remboursement

Impossible d'emprunter au-delà de 25 ans, sauf si vous achetez dans le neuf, type achat en VEFA sur plan ou construction d'une maison neuve : dans ce cas, votre crédit immobilier peut courir sur 27 ans (2 ans de différé d'amortissement + 25 ans), la jouissance du bien intervenant après l’octroi du financement.

Ces deux limites préconisées depuis janvier 2021 deviennent la norme et vont être prochainement inscrites dans le marbre conformément à la décision du HCSF pour une application ferme à compter de janvier 2022. L'institution a en effet le pouvoir de fixer les conditions d'octroi de crédit en vertu de l'article L.631-2-1 du Code monétaire et financier. La charge de contrôler le respect de cette nouvelle réglementation et de sanctionner les banques prises en défaut revient à l'Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution (ACPR).

Protéger les emprunteurs

Le ministère de l'Économie justifie l'insertion de ces limites dans les normes bancaires par la protection des consommateurs face à certains établissements qui pourraient se montrer trop généreux. En instaurant ce "garde-fou", l'objectif est de prévenir un endettement excessif des ménages emprunteurs, ainsi que d'éventuels défauts de paiement qui pourraient mettre en péril la stabilité des banques.

La vague de défauts de paiement que beaucoup ont craint avec la crise sanitaire et économique n'a heureusement pas eu lieu, mais la défaillance dans certaines banques comme la Société Générale ou le groupe BNP Paribas excédait les 5% en 2020. Dans une interview hier matin accordée à l'émission Télématin sur France 2, le gouverneur de la Banque de France François Villeroy de Galhau indiquait qu'il n'y avait pas eu d'augmentation des dossiers de surendettement et que les sept premiers mois de 2021 étaient même encourageants avec une baisse de 16% par rapport à la situation équivalente en 2019. Il a ajouté que “l’accès des ménages au crédit immobilier reste large”.

Les mesures de protection visent à empêcher la distribution de prêts trop longs avec un taux d'endettement outrepassant les 35%, comme cela était fréquent avant 2020.

Une marge de flexibilité accordée

Cette rigueur dans l'octroi des crédits immobiliers s'accompagne d'une certaine souplesse. Les banques peuvent s'affranchir des règles à hauteur de 20% de leur production trimestrielle à destination de la primo-accession et de l'acquisition de la résidence principale.

Depuis janvier 2021, les banques sont plutôt respectueuses des consignes, puisque seuls 20,9% des dossiers de crédit étaient hors normes selon les statistiques du HCSF de juillet dernier. Ce qui signifie qu'à peine 1% des crédits seraient aujourd'hui hors la loi ; cette proportion était de 41% fin 2020 et à 29% début 2021.

Les emprunteurs pénalisés ?

Pour les candidats à l'emprunt, ces règles visant à limiter le taux d'effort et la durée de remboursement ne changent en rien la donne, puisqu'elles s'appliquent déjà depuis le début de l'année. Pas de surprise donc, le régulateur avait d'ailleurs annoncé vouloir traduire juridiquement ses consignes au cours de l'été 2021. Seules les banques qui s'écarteront des bornes encoureront des pénalités.

L'application des consignes d'octroi ces derniers mois a pourtant montré un recentrage du crédit immobilier vers les clientèles les plus aisées. Les ménages qui peuvent mobiliser un apport personnel suffisant arrivent à rester dans les clous. En revanche, pour ceux qui achètent pour la première fois, généralement des jeunes actifs sans épargne, l'accès à la propriété est compliqué, entre les prix immobiliers qui ne cessent d'augmenter (+5% dans l'ancien en un an) et l'impossibilité de s'endetter au-delà de 25 ans.

Autres victimes, les investisseurs locatifs qui ne peuvent plus compter sur la méthode de calcul de l'endettement sur le différentiel, permettant de déduire les revenus des loyers des mensualités de crédit. Avec les règles d'octroi, leur taux d'effort est largement supérieur au seuil imposé. Le durcissement des règles d’octroi du crédit immobilier est un problème quand on sait que 60% du parc locatif est détenu par des bailleurs privés.

Les courtiers en crédit avaient soulevé ce phénomène d’exclusion des emprunteurs modestes et des investisseurs, réclamant la prise en compte du reste à vivre dans les bornes voulues par les autorités financières. La décision du HCSF du mardi 14 septembre entérine la recommandation de janvier 2021 et selon l’entourage du ministère de l’Économie, ces règles désormais obligatoires ont vocation à le rester pour longtemps.

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Assurance de prêt immobilier : forte baisse des tarifs depuis 2020

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Comparer les offres pour optimiser son assurance emprunteur Vous pouvez faire des économies sur votre assurance de prêt immobilier quand vous le souhaitez, en amont comme en aval. Au moment de la souscription du crédit Grâce à la loi Lagarde, les emprunteurs peuvent choisir une assurance externe dès la signature du prêt, à condition que les garanties soient équivalentes à celles proposées par la banque. La délégation d’assurance permet souvent d’obtenir une assurance jusqu’à 60% moins chère. En cours de prêt Il est possible de changer d’assurance emprunteur à tout moment grâce à la loi Lemoine. Vous n’avez aucun préavis à respecter, uniquement le principe d’équivalence de niveau de garanties. Plus tôt vous choisissez une assurance plus avantageuse, plus vous réalisez d’économies sur l’ensemble de la durée du prêt. Un écart de prime de quelques dizaines d’euros par mois peut représenter des milliers d’euros d’économies sur plusieurs années. Négocier son assurance de prêt : premier levier d’économies Beaucoup d’emprunteurs se concentrent uniquement sur le taux d’intérêt de leur prêt, négligeant l’impact du coût de l’assurance. Pourtant, optimiser son assurance emprunteur peut générer des économies encore plus importantes qu’une légère baisse du taux de crédit. Sachez que l’assurance pèse en moyenne un tiers du coût global d’un prêt immobilier, soit la deuxième dépense après les intérêts d’emprunt. Prenons un exemple concret : Critère Scénario initial Scénario avec taux d’intérêts réduit Scénario avec taux assurance réduit Scénario combinant taux d’intérêts et taux d’assurance réduits Montant de l’emprunt 250 000 € 250 000 € 250 000 € 250 000 € Durée 20 ans 20 ans 20 ans 20 ans Taux nominal 3,50 % 3,40 % 3,50 % 3,40 % Coût total intérêts 97 976 € 94 901 € 97 976 € 94 901 € Taux assurance 0,34 % 0,34 % 0,16 % 0,16 % Cotisation annuelle assurance 852 € 852 € 396 € 396 € Coût total assurance 17 000 € 17 000 € 7 920 € 7 920 € Économie sur les intérêts - 3 075 € - 3 075 € Économie sur l’assurance - - 9 080 € 9 080 € Économie totale - 3 075 € 9 080 € 12 155 € Ce cas illustre l’importance de comparer et renégocier son assurance de prêt autant, sinon plus, que son taux d’intérêts. Miser uniquement sur la négociation du taux de crédit peut être une erreur si le coût de l’assurance est négligé. Un marché de l’assurance de prêt en pleine mutation au bénéfice des emprunteurs L’évolution du marché de l’assurance emprunteur en 2025 marque une véritable rupture avec les pratiques passées. L’ouverture à la concurrence, soutenue par les évolutions législatives, a permis de tirer les prix vers le bas et d’offrir des conditions plus avantageuses à un plus large panel d’emprunteurs. Comparer les offres via des outils en ligne spécialisés est aujourd’hui un réflexe essentiel pour toute personne souscrivant un crédit immobilier. Avec des écarts de prix significatifs entre les assurances de groupe et les contrats alternatifs, la vigilance et l’anticipation peuvent permettre de réaliser plusieurs milliers d’euros d’économies sur la durée totale d’un prêt. Un avantage non négligeable dans un contexte économique où la maîtrise des coûts est une priorité pour de nombreux ménages.

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Crédit immobilier avril 2025 : déjà la fin de la baisse des taux ?

Depuis le début de l'année 2024, les taux immobiliers ont connu une baisse progressive et constante, partant de 4,50% pour atteindre environ 3,20 % en mars 2025. Pourtant, un retournement de tendance pourrait être imminent, selon plusieurs experts du secteur. En cause, l'évolution des Obligations Assimilables du Trésor (OAT) à 10 ans, qui restent autour de 3,5 %, et un contexte économique et géopolitique incertain. L'OAT 10 ans : Un indicateur clé pour les banques L'OAT 10 ans, un emprunt d'État servant de référence pour les taux de crédit immobilier, est un indicateur particulièrement scruté par les établissements bancaires. La corrélation entre l'évolution des OAT et les taux immobiliers est forte. Actuellement, cet indice oscille autour de 3,5 %, ce qui pourrait encourager certaines banques à ajuster leurs taux. En ce début avril, le taux moyen pour un prêt immobilier sur 20 ans se situe autour de 3,20% (hors assurance emprunteur et coût des sûretés). La différence entre l’OAT 10 ans et les taux d’emprunt est à l’avantage de ces derniers, ce qui est un contresens économique (voir plus bas). Si cette tendance haussière de l’OAT 10 ans se confirme, plusieurs établissements pourraient opter pour une hausse modérée, de l'ordre de 10 à 20 points de base. Toutefois, d'autres banques pourraient préférer une stabilisation, notamment en raison d'objectifs commerciaux élevés et de la nécessité d'attirer de nouveaux emprunteurs. Des taux en hausse en avril, mais pas de panique Malgré les premiers signaux de remontée des taux, certains courtiers se veulent rassurants. Comme indiqué plus haut, l’évolution reste contenue à 0,10 voire 0,20 point. Plusieurs facteurs influencent la fixation des taux de crédit, parmi lesquels : Le coût des ressources financières des banques Les taux directeurs de la Banque Centrale Européenne (BCE) Les stratégies commerciales des établissements prêteurs. Certaines banques proposent des offres attractives, qui viennent compléter le prêt initial. Par exemple, le Crédit Agricole propose jusqu'en juin un taux réduit à 1,99 % jusqu’à 25 000 € pour le financement d'un premier logement. Le Crédit Mutuel, quant à lui, met en avant un prêt de 30 000 euros à un taux fixe de 0,99 %. LCL accorde à ceux qui achètent dans le neuf un prêt jusqu’à 50 000 € sans intérêts bancaires, cumulable avec le nouveau PTZ, une aubaine pour les primo-accédants à compter d’avril 2025. Rappelons que votre crédit à l'habitat doit être garanti par une assurance de prêt qui rembourse la banque en cas d’aléas de la vie (décès, invalidité, incapacité de travail). L’assurance emprunteur est le premier levier pour diminuer le coût d’un prêt immobilier. Appuyez-vous sur la réglementation pour optimiser cette dépense contrainte. Grâce à la délégation d’assurance emprunteur, vous pouvez économiser des centaines voire des milliers d’euros sur la durée de votre crédit, les offres externes étant jusqu'à 4 fois moins chères que les assurances proposées au sein des banques prêteuses. Quels sont les facteurs à surveiller pour les prochains mois ? Si la stabilisation des taux se profile pour avril, plusieurs éléments pourraient influencer leur évolution à la hausse ou à la baisse à moyen terme. Parmi eux : Le contexte géopolitique : un apaisement du conflit en Ukraine pourrait favoriser une baisse des taux, tandis qu'une intensification des tensions entraînerait une hausse. Les politiques budgétaires européennes : le niveau d'endettement des États, notamment de la France et de l'Allemagne, peut rehausser les taux obligataires et, par ricochet, les taux immobiliers. Les décisions de la BCE : bien que la dernière baisse des taux directeurs du 12 mars soit perçue comme un signal positif, les banques restent prudentes avant d'ajuster massivement leurs offres. Une période d'attentisme avant un possible rebond Pour l'instant, les hausses ne sont ni généralisées ni significatives, et les emprunteurs présentant les meilleurs profils peuvent encore bénéficier de taux attractifs, parfois même sous la barre des 3 %. Cependant, les conditions d'accès au crédit risquent de se durcir dans les mois à venir. Contrairement à certaines idées reçues, les banques ne disposent pas d'un accès illimité aux liquidités de la BCE. Elles doivent se financer sur les marchés financiers, où elles entrent en concurrence avec les emprunts d'État pour attirer les investisseurs. Cette contrainte structurelle explique pourquoi une remontée durable des OAT pourrait inévitablement se répercuter sur les taux immobiliers. Conclusion Les semaines à venir seront déterminantes pour l'évolution des taux de crédit immobilier. Si une stabilisation est attendue à court terme, une reprise progressive des hausses n'est pas à exclure d'ici la fin du premier semestre 2025. Pour les emprunteurs, il peut être judicieux de profiter des conditions actuelles avant une éventuelle remontée plus marquée des taux. Emprunter maintenant !

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