Obtenir un prêt immobilier quand on a des problèmes de santé peut être compliqué en raison d’un obstacle majeur : la souscription à l’assurance emprunteur. Heureusement, la loi Lemoine facilite l’accès à l’assurance aux personnes touchées par la maladie. Magnolia.fr vous explique toutes les solutions possibles pour garantir son prêt immobilier.
Est-il obligatoire d’avoir une assurance pour un prêt immobilier ?
Aucune loi n’oblige l’emprunteur à souscrire une assurance de prêt immobilier, mais dans les faits, la banque va l’exiger pour se prémunir contre d’éventuels défauts de paiement en cas d’accidents de la vie. C’est là toute l’ambiguïté de la législation française comme elle sait parfois en faire preuve : pas d’obligation mais sans cette garantie, pas de financement bancaire !
Il est tout à fait légitime que la banque cherche à limiter les risques d’impayés en prenant des précautions via la garantie (hypothèque, privilège du prêteur de deniers ou caution) et l’assurance emprunteur. Cette dernière a pour finalité de rembourser les sommes prêtées dans toutes les situations autres que celles couvertes par la garantie, c’est-à-dire indépendantes de la volonté de l’emprunteur : décès, invalidité et incapacité de travail.
La souscription à l’assurance passe par le questionnaire de santé assurance de prêt immobilier, un document essentiel qui renseigne l’assureur sur l’état de santé du client et qui va lui permettre de formuler une réponse (acceptation ou refus d’assurance), et en cas d’accord d’appliquer une tarification ajustée, assortie selon le profil de l’emprunteur d’une surprime assurance de prêt ou d’exclusion(s) de garantie.
Les personnes touchées par la maladie sont donc pénalisées. Soit elles écopent d’un tarif rédhibitoire, soit certains risques sont frappés d’exclusion. Dans un cas comme dans l’autre, l’obtention du crédit peut être compromise. Il appartient à la banque de définir les garanties nécessaires à l’obtention du financement : si certaines garanties ne peuvent être souscrites, notamment la garantie ITT qui couvre les arrêts de travail, ou qu’elles sont défaillantes en raison d’exclusion de certains riques, la banque oppose un refus car la protection requise n’est pas au rendez-vous.
Comment bénéficier de la loi Lemoine ?
Entrée en application le 1er juin 2022, la loi Lemoine constitue une réelle avancée pour les emprunteurs malades ou anciennement malades. Elle a introduit une mesure inclusive pour ces profils à risques accrus : la fin de la sélection médicale sous certaines conditions.
L’emprunteur, quel que soit son état de santé, échappe au questionnaire de santé s’il remplit les conditions suivantes :
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La part assurée est inférieure à 200 000€ (400 000€ en cas d’emprunt à deux avec une quotité assurance de prêt de 50% sur chaque tête).
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Les sommes couvertes par l’assurance sont remboursées avant son 60ème anniversaire.
La loi Lemoine interdit à l’assureur de rechercher une quelconque donnée relative à la santé de l’emprunteur et renforce par ailleurs le droit à l’oubli, ce dispositif majeur en place depuis 2016. Désormais, les emprunteurs en rémission d’un cancer depuis au moins 5 ans (au lieu de 10 auparavant) après la fin du protocole thérapeutique et en l’absence de rechute n’ont pas à déclarer leur ancienne maladie dans le questionnaire de santé. Le droit à l’oubli s’applique aussi aux emprunteurs guéris d’une hépatite virale C et concerne les prêts d’un montant plafonné à 420 000€ remboursés avant le 71ème anniversaire de l’emprunteur.
Les banques sont mal placées pour assurer les profils présentant des risques accrus. Il est préférable de se tourner vers les assureurs alternatifs qui proposent des contrats sur-mesure à un prix ajusté.
Quelle que soit votre situation et votre état de santé, mettez les offres en concurrence via un comparateur d’assurance prêt immobilier. Vous accédez aux meilleures propositions du marché, conformes aux exigences de la banque en matière de garanties.
Convention Aeras
Pour éviter la double peine (être malade et ne pas pouvoir emprunter), le législateur a mis en place un dispositif opposable aux banques et aux assureurs : la convention Aeras (s’Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé), qui permet aux personnes souffrant de maladies chroniques ou de pathologies graves d’accéder à l’assurance à des conditions encadrées.
La demande d’assurance emprunteur est étudiée à trois niveaux :
- niveau 1 : proposition d’assurance à des conditions standards
- niveau 2 : en cas de risques de santé, une analyse personnalisée permet de formuler une offre d’assurance avec surprime ou exclusion.
- niveau 3 : en cas de risques aggravés, un pôle de réassureurs examine le dossier et formule une proposition d’assurance avec surprime ou exclusion, ou oppose un refus.
Une grille de référence de la convention Aeras liste les pathologies pour lesquelles, après un certain délai, aucune surprime ni exclusion de garantie ne peuvent être appliquées par l’assureur, et d’autres où l’assurance est assortie d’une surprime plafonnée avec ou sans exclusion de garantie. Les garanties décès et PTIA (Perte Totale et Irréversible d’Autonomie), ainsi que la garantie invalidité spécifique (GIS) constituent la couverture socle.
En cas d’échec, il existe des solutions pour garantir le prêt immobilier :
- le nantissement d’un produit financier (portefeuille d’actions ou assurance vie)
- la caution d’un tiers
- l’hypothèque sur un autre bien immobilier.
Faites-vous accompagner d’un courtier en assurance de prêt immobilier, un expert qui vous aidera gratuitement à bien appréhender l’étendue des garanties exigées par la banque et à sélectionner un contrat conforme à la réglementation qui vous protège au meilleur prix en toutes circonstances. Il vous accompagnera tout au long de votre processus de souscription d'assurance de prêt immobilier.
