Assurance prêt immobilier et problèmes de santé : quelles solutions en 2023 ?

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Obtenir un prêt immobilier quand on a des problèmes de santé peut être compliqué en raison d’un obstacle majeur : la souscription à l’assurance emprunteur. Heureusement, la loi Lemoine facilite l’accès à l’assurance aux personnes touchées par la maladie. Magnolia.fr vous explique toutes les solutions possibles pour garantir son prêt immobilier.

Est-il obligatoire d’avoir une assurance pour un prêt immobilier ?

Aucune loi n’oblige l’emprunteur à souscrire une assurance de prêt immobilier, mais dans les faits, la banque va l’exiger pour se prémunir contre d’éventuels défauts de paiement en cas d’accidents de la vie. C’est là toute l’ambiguïté de la législation française comme elle sait parfois en faire preuve : pas d’obligation mais sans cette garantie, pas de financement bancaire !

Il est tout à fait légitime que la banque cherche à limiter les risques d’impayés en prenant des précautions via la garantie (hypothèque, privilège du prêteur de deniers ou caution) et l’assurance emprunteur. Cette dernière a pour finalité de rembourser les sommes prêtées dans toutes les situations autres que celles couvertes par la garantie, c’est-à-dire indépendantes de la volonté de l’emprunteur : décès, invalidité et incapacité de travail.

La souscription à l’assurance passe par le questionnaire de santé assurance de prêt immobilier, un document essentiel qui renseigne l’assureur sur l’état de santé du client et qui va lui permettre de formuler une réponse (acceptation ou refus d’assurance), et en cas d’accord d’appliquer une tarification ajustée, assortie selon le profil de l’emprunteur d’une surprime assurance de prêt ou d’exclusion(s) de garantie.

Les personnes touchées par la maladie sont donc pénalisées. Soit elles écopent d’un tarif rédhibitoire, soit certains risques sont frappés d’exclusion. Dans un cas comme dans l’autre, l’obtention du crédit peut être compromise. Il appartient à la banque de définir les garanties nécessaires à l’obtention du financement : si certaines garanties ne peuvent être souscrites, notamment la garantie ITT qui couvre les arrêts de travail, ou qu’elles sont défaillantes en raison d’exclusion de certains riques, la banque oppose un refus car la protection requise n’est pas au rendez-vous.

Comment bénéficier de la loi Lemoine ?

Entrée en application le 1er juin 2022, la loi Lemoine constitue une réelle avancée pour les emprunteurs malades ou anciennement malades. Elle a introduit une mesure inclusive pour ces profils à risques accrus : la fin de la sélection médicale sous certaines conditions.

L’emprunteur, quel que soit son état de santé, échappe au questionnaire de santé s’il remplit les conditions suivantes :

La part assurée est inférieure à 200 000€ (400 000€ en cas d’emprunt à deux avec une quotité assurance de prêt de 50% sur chaque tête).
Les sommes couvertes par l’assurance sont remboursées avant son 60ème anniversaire.

La loi Lemoine interdit à l’assureur de rechercher une quelconque donnée relative à la santé de l’emprunteur et renforce par ailleurs le droit à l’oubli, ce dispositif majeur en place depuis 2016. Désormais, les emprunteurs en rémission d’un cancer depuis au moins 5 ans (au lieu de 10 auparavant) après la fin du protocole thérapeutique et en l’absence de rechute n’ont pas à déclarer leur ancienne maladie dans le questionnaire de santé. Le droit à l’oubli s’applique aussi aux emprunteurs guéris d’une hépatite virale C et concerne les prêts d’un montant plafonné à 420 000€ remboursés avant le 71ème anniversaire de l’emprunteur.

Les banques sont mal placées pour assurer les profils présentant des risques accrus. Il est préférable de se tourner vers les assureurs alternatifs qui proposent des contrats sur-mesure à un prix ajusté.

Quelle que soit votre situation et votre état de santé, mettez les offres en concurrence via un comparateur d’assurance prêt immobilier. Vous accédez aux meilleures propositions du marché, conformes aux exigences de la banque en matière de garanties.

Convention Aeras

Pour éviter la double peine (être malade et ne pas pouvoir emprunter), le législateur a mis en place un dispositif opposable aux banques et aux assureurs : la convention Aeras (s’Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé), qui permet aux personnes souffrant de maladies chroniques ou de pathologies graves d’accéder à l’assurance à des conditions encadrées.

La demande d’assurance emprunteur est étudiée à trois niveaux :

niveau 1 : proposition d’assurance à des conditions standards
niveau 2 : en cas de risques de santé, une analyse personnalisée permet de formuler une offre d’assurance avec surprime ou exclusion.
niveau 3 : en cas de risques aggravés, un pôle de réassureurs examine le dossier et formule une proposition d’assurance avec surprime ou exclusion, ou oppose un refus.

Une grille de référence de la convention Aeras liste les pathologies pour lesquelles, après un certain délai, aucune surprime ni exclusion de garantie ne peuvent être appliquées par l’assureur, et d’autres où l’assurance est assortie d’une surprime plafonnée avec ou sans exclusion de garantie. Les garanties décès et PTIA (Perte Totale et Irréversible d’Autonomie), ainsi que la garantie invalidité spécifique (GIS) constituent la couverture socle.

En cas d’échec, il existe des solutions pour garantir le prêt immobilier :

le nantissement d’un produit financier (portefeuille d’actions ou assurance vie)
la caution d’un tiers
l’hypothèque sur un autre bien immobilier.

Faites-vous accompagner d’un courtier en assurance de prêt immobilier, un expert qui vous aidera gratuitement à bien appréhender l’étendue des garanties exigées par la banque et à sélectionner un contrat conforme à la réglementation qui vous protège au meilleur prix en toutes circonstances. Il vous accompagnera tout au long de votre processus de souscription d'assurance de prêt immobilier.

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Assurance de prêt immobilier : forte baisse des tarifs depuis 2020

Les primes d’assurance de prêt immobilier connaissent une tendance à la baisse ces dernières années. Contrairement aux autres types d’assurances qui ont vu leurs prix augmenter, et même fortement, l’assurance emprunteur devient financièrement plus accessible. Cette diminution des coûts s’explique notamment par la concurrence accrue entre les banques et les assureurs externes, également par l’évolution de la réglementation en faveur des consommateurs. Qui sont les principaux bénéficiaires de cette baisse ? Comment en tirer le meilleur parti ? Décryptage. Tarifs assurance emprunteur : une baisse moyenne de 27 % sur 5 ans Une étude menée par le comparateur en ligne Magnolia.fr révèle que les prix des assurances emprunteur ont chuté de 27 % en moyenne entre 2020 et 2025. Cette évolution va à contre-courant de la hausse généralisée des autres assurances (variation sur 10 ans) : +16 % pour les assurances auto +35 % pour l’assurance habitation +50 % pour les mutuelles santé. La principale raison de cette baisse est l’ouverture du marché grâce à des réformes législatives successives qui ont favorisé la libre concurrence. Dernière en date, la loi Lemoine a simplifié la résiliation et la substitution des contrats d’assurance de prêt immobilier, permettant aux consommateurs de trouver des offres mieux adaptées à leur profil et à des tarifs plus avantageux que le contrat initial. Depuis 2022, vous pouvez changer d’assurance de prêt immobilier en cours de prêt à tout moment, sans attendre la date d’échéance autrefois requise par les dispositifs précédents (loi Hamon, amendement Bourquin). Cette opportunité peut être saisie dès le lendemain de la signature de l’offre de crédit pour optimiser les économies potentielles. Les emprunteurs de plus de 45 ans : grands gagnants de la baisse des tarifs L’étude de Magnolia.fr met en lumière que les emprunteurs âgés de 45 ans et plus ont bénéficié de la plus forte réduction tarifaire, avec une baisse moyenne de 35 %. Cette tendance s’explique par l’apparition d’offres plus spécifiques chez les assureurs alternatifs, qui permettent aux profils plus âgés d’obtenir des conditions plus favorables. Les personnes présentant un risque aggravé de santé profitent également de ces nouvelles opportunités. Grâce à l’assouplissement des critères et à la suppression du questionnaire médical sous certaines conditions (prêt inférieur ou égal à 200 000€ et remboursé avant le 60e anniversaire de l’emprunteur), elles ont désormais accès à des contrats plus compétitifs sans surprime pour raisons de santé. Les jeunes emprunteurs, âgés de 25 à 40 ans, ne sont pas en reste avec une diminution moyenne des tarifs de 20 %. Déjà avantagés par des primes plus basses grâce à leur profil jugé moins risqué, ils voient l’écart avec les assurances de groupe des banques se creuser davantage en leur faveur. Bancassureurs et alternatifs : une concurrence qui tire les prix vers le bas L’essor des assureurs alternatifs a profondément modifié le marché de l’assurance emprunteur. Alors que les banques continuent de proposer des assurances de groupe aux tarifs souvent élevés pour cause de mutualisation, les prestataires spécialisés offrent des contrats sur-mesure, plus compétitifs et mieux adaptés aux besoins individuels. L’application de la loi Lemoine a joué un rôle clé dans cette transformation. La flexibilité accrue permise par la substitution à tout moment a encouragé davantage de consommateurs à comparer les offres et à opter pour des solutions plus avantageuses. À garanties équivalentes, principe obligatoire pour que la banque accepte une offre externe, la délégation de contrat permet de diviser par 2 à 4 le coût d’une assurance emprunteur. Pour un prêt immobilier de 250 000€ sur 20 ans, le gain moyen est estimé entre 5 000€ et 15 000€. Comparer les offres pour optimiser son assurance emprunteur Vous pouvez faire des économies sur votre assurance de prêt immobilier quand vous le souhaitez, en amont comme en aval. Au moment de la souscription du crédit Grâce à la loi Lagarde, les emprunteurs peuvent choisir une assurance externe dès la signature du prêt, à condition que les garanties soient équivalentes à celles proposées par la banque. La délégation d’assurance permet souvent d’obtenir une assurance jusqu’à 60% moins chère. En cours de prêt Il est possible de changer d’assurance emprunteur à tout moment grâce à la loi Lemoine. Vous n’avez aucun préavis à respecter, uniquement le principe d’équivalence de niveau de garanties. Plus tôt vous choisissez une assurance plus avantageuse, plus vous réalisez d’économies sur l’ensemble de la durée du prêt. Un écart de prime de quelques dizaines d’euros par mois peut représenter des milliers d’euros d’économies sur plusieurs années. Négocier son assurance de prêt : premier levier d’économies Beaucoup d’emprunteurs se concentrent uniquement sur le taux d’intérêt de leur prêt, négligeant l’impact du coût de l’assurance. Pourtant, optimiser son assurance emprunteur peut générer des économies encore plus importantes qu’une légère baisse du taux de crédit. Sachez que l’assurance pèse en moyenne un tiers du coût global d’un prêt immobilier, soit la deuxième dépense après les intérêts d’emprunt. Prenons un exemple concret : Critère Scénario initial Scénario avec taux d’intérêts réduit Scénario avec taux assurance réduit Scénario combinant taux d’intérêts et taux d’assurance réduits Montant de l’emprunt 250 000 € 250 000 € 250 000 € 250 000 € Durée 20 ans 20 ans 20 ans 20 ans Taux nominal 3,50 % 3,40 % 3,50 % 3,40 % Coût total intérêts 97 976 € 94 901 € 97 976 € 94 901 € Taux assurance 0,34 % 0,34 % 0,16 % 0,16 % Cotisation annuelle assurance 852 € 852 € 396 € 396 € Coût total assurance 17 000 € 17 000 € 7 920 € 7 920 € Économie sur les intérêts - 3 075 € - 3 075 € Économie sur l’assurance - - 9 080 € 9 080 € Économie totale - 3 075 € 9 080 € 12 155 € Ce cas illustre l’importance de comparer et renégocier son assurance de prêt autant, sinon plus, que son taux d’intérêts. Miser uniquement sur la négociation du taux de crédit peut être une erreur si le coût de l’assurance est négligé. Un marché de l’assurance de prêt en pleine mutation au bénéfice des emprunteurs L’évolution du marché de l’assurance emprunteur en 2025 marque une véritable rupture avec les pratiques passées. L’ouverture à la concurrence, soutenue par les évolutions législatives, a permis de tirer les prix vers le bas et d’offrir des conditions plus avantageuses à un plus large panel d’emprunteurs. Comparer les offres via des outils en ligne spécialisés est aujourd’hui un réflexe essentiel pour toute personne souscrivant un crédit immobilier. Avec des écarts de prix significatifs entre les assurances de groupe et les contrats alternatifs, la vigilance et l’anticipation peuvent permettre de réaliser plusieurs milliers d’euros d’économies sur la durée totale d’un prêt. Un avantage non négligeable dans un contexte économique où la maîtrise des coûts est une priorité pour de nombreux ménages.

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Crédit immobilier avril 2025 : déjà la fin de la baisse des taux ?

Depuis le début de l'année 2024, les taux immobiliers ont connu une baisse progressive et constante, partant de 4,50% pour atteindre environ 3,20 % en mars 2025. Pourtant, un retournement de tendance pourrait être imminent, selon plusieurs experts du secteur. En cause, l'évolution des Obligations Assimilables du Trésor (OAT) à 10 ans, qui restent autour de 3,5 %, et un contexte économique et géopolitique incertain. L'OAT 10 ans : Un indicateur clé pour les banques L'OAT 10 ans, un emprunt d'État servant de référence pour les taux de crédit immobilier, est un indicateur particulièrement scruté par les établissements bancaires. La corrélation entre l'évolution des OAT et les taux immobiliers est forte. Actuellement, cet indice oscille autour de 3,5 %, ce qui pourrait encourager certaines banques à ajuster leurs taux. En ce début avril, le taux moyen pour un prêt immobilier sur 20 ans se situe autour de 3,20% (hors assurance emprunteur et coût des sûretés). La différence entre l’OAT 10 ans et les taux d’emprunt est à l’avantage de ces derniers, ce qui est un contresens économique (voir plus bas). Si cette tendance haussière de l’OAT 10 ans se confirme, plusieurs établissements pourraient opter pour une hausse modérée, de l'ordre de 10 à 20 points de base. Toutefois, d'autres banques pourraient préférer une stabilisation, notamment en raison d'objectifs commerciaux élevés et de la nécessité d'attirer de nouveaux emprunteurs. Des taux en hausse en avril, mais pas de panique Malgré les premiers signaux de remontée des taux, certains courtiers se veulent rassurants. Comme indiqué plus haut, l’évolution reste contenue à 0,10 voire 0,20 point. Plusieurs facteurs influencent la fixation des taux de crédit, parmi lesquels : Le coût des ressources financières des banques Les taux directeurs de la Banque Centrale Européenne (BCE) Les stratégies commerciales des établissements prêteurs. Certaines banques proposent des offres attractives, qui viennent compléter le prêt initial. Par exemple, le Crédit Agricole propose jusqu'en juin un taux réduit à 1,99 % jusqu’à 25 000 € pour le financement d'un premier logement. Le Crédit Mutuel, quant à lui, met en avant un prêt de 30 000 euros à un taux fixe de 0,99 %. LCL accorde à ceux qui achètent dans le neuf un prêt jusqu’à 50 000 € sans intérêts bancaires, cumulable avec le nouveau PTZ, une aubaine pour les primo-accédants à compter d’avril 2025. Rappelons que votre crédit à l'habitat doit être garanti par une assurance de prêt qui rembourse la banque en cas d’aléas de la vie (décès, invalidité, incapacité de travail). L’assurance emprunteur est le premier levier pour diminuer le coût d’un prêt immobilier. Appuyez-vous sur la réglementation pour optimiser cette dépense contrainte. Grâce à la délégation d’assurance emprunteur, vous pouvez économiser des centaines voire des milliers d’euros sur la durée de votre crédit, les offres externes étant jusqu'à 4 fois moins chères que les assurances proposées au sein des banques prêteuses. Quels sont les facteurs à surveiller pour les prochains mois ? Si la stabilisation des taux se profile pour avril, plusieurs éléments pourraient influencer leur évolution à la hausse ou à la baisse à moyen terme. Parmi eux : Le contexte géopolitique : un apaisement du conflit en Ukraine pourrait favoriser une baisse des taux, tandis qu'une intensification des tensions entraînerait une hausse. Les politiques budgétaires européennes : le niveau d'endettement des États, notamment de la France et de l'Allemagne, peut rehausser les taux obligataires et, par ricochet, les taux immobiliers. Les décisions de la BCE : bien que la dernière baisse des taux directeurs du 12 mars soit perçue comme un signal positif, les banques restent prudentes avant d'ajuster massivement leurs offres. Une période d'attentisme avant un possible rebond Pour l'instant, les hausses ne sont ni généralisées ni significatives, et les emprunteurs présentant les meilleurs profils peuvent encore bénéficier de taux attractifs, parfois même sous la barre des 3 %. Cependant, les conditions d'accès au crédit risquent de se durcir dans les mois à venir. Contrairement à certaines idées reçues, les banques ne disposent pas d'un accès illimité aux liquidités de la BCE. Elles doivent se financer sur les marchés financiers, où elles entrent en concurrence avec les emprunts d'État pour attirer les investisseurs. Cette contrainte structurelle explique pourquoi une remontée durable des OAT pourrait inévitablement se répercuter sur les taux immobiliers. Conclusion Les semaines à venir seront déterminantes pour l'évolution des taux de crédit immobilier. Si une stabilisation est attendue à court terme, une reprise progressive des hausses n'est pas à exclure d'ici la fin du premier semestre 2025. Pour les emprunteurs, il peut être judicieux de profiter des conditions actuelles avant une éventuelle remontée plus marquée des taux. Emprunter maintenant !

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