La réglementation en matière d’assurance de prêt immobilier s’est étoffée depuis 2010. Les droits des emprunteurs ont été renforcés, leur permettant de choisir le contrat, de rehausser la protection minimale exigée et de changer de formule en cours de prêt. Examinons ces droits en détail.
Le droit de choisir librement son assurance emprunteur
Difficile d’accéder au crédit immobilier sans cette protection à la fois pour le prêteur et l’emprunteur. Bien que sa souscription ne soit pas juridiquement obligatoire, l’assurance emprunteur reste un préalable pour obtenir le financement de son projet immobilier. La banque l’exige pour sécuriser les sommes en jeu sur toute la durée de remboursement, en cas de défaillance de l’emprunteur (décès, invalidité et incapacité de travail, voire perte d’emploi). Dans le pire des scénarios, le fonctionnement de l’assurance emprunteur en cas de décès garantit le remboursement du capital restant dû à hauteur de la quotité souscrite, ce qui décharge les ayants droit de la dette.
La banque exige que le prêt soit couvert par une assurance emprunteur et se trouve de facto en pole position pour présenter son contrat maison. Une domination très souvent au détriment de l’intérêt financier de l’emprunteur, qui se voit couvert par une offre jusqu’à 60% plus chère que la concurrence.
En septembre 2010, la loi Lagarde entérine le libre choix de l’assurance emprunteur : chacun est libre de refuser l’assurance de la banque et de souscrire une assurance externe auprès d’un assureur concurrent pour bénéficier de garanties sur-mesure plus compétitives. La banque ne peut rejeter une assurance déléguée dès lors qu’elle présente une équivalence de niveau de garanties avec son propre contrat.
Le Comité Consultatif du Secteur Financier (CCSF) a formalisé cette notion : depuis octobre 2015, les banques doivent indiquer dans la fiche standardisée d’information les garanties qu’elles exigent pour l’octroi du prêt immobilier. Parmi la liste des critères fixés par le CCSF, elles doivent choisir au plus 11 critères correspondant aux exigences générales pour les garanties décès, PTIA (Perte Totale et Irréversible d’Autonomie), ITT (Incapacité Temporaire Totale de travail), IPP (Invalidité Permanente Partielle) et IPT (Invalidité Permanente Totale), et au plus 4 critères s’il y a une garantie perte d’emploi.
Sachez qu’une garantie “famille” pour les parents d’enfants malades devra figurer au plus tard en 2025 dans au moins un des contrats d’assurance emprunteur commercialisés par toute compagnie, bancassureur comme alternatif.
Le droit de renforcer les garanties assurance emprunteur
La fiche standardisée d’information contient les garanties du contrat groupe de la banque, leur niveau et les franchises appliquées, également les éventuelles exclusions de garanties, ainsi que la quotité d’assurance, c’est-à-dire la part du capital couvert en cas d’emprunt en couple, une estimation personnalisée du coût de l’assurance et son coût sur 8 ans.
Ce document permet ainsi à l’emprunteur, mais aussi à la banque, de comparer objectivement le contenu de chaque garantie, dès lors que le premier fait jouer la concurrence. Il facilite la comparaison entre les offres d’assurance, donnant l’opportunité à chaque emprunteur de sélectionner le contrat le plus compétitif qui répond à ses besoins et aux exigences de la banque.
La couverture imposée par la banque est a minima. Vous avez tout loisir de la renforcer si vous estimez que votre situation nécessite une meilleure protection. S’il ne vous est pas possible de choisir les garanties d’assurance de prêt immobilier, vous pouvez en revanche aller au-delà des exigences du prêteur.
Le droit de changer d’assurance de prêt immobilier
Le dernier droit introduit par le législateur, et non des moindres, concerne la substitution d’assurance emprunteur. La réalité du terrain nous montre que le libre choix du contrat peine à s’exercer lors de la demande de crédit. Hostiles à la délégation d’assurance pour conserver un marché aux marges confortables (jusqu’à 70%), les banques exercent une pression sur les emprunteurs pour qu’ils souscrivent à leurs contrats maison. Environ 80% des crédits immobiliers sont garantis par une assurance bancaire.
Deux dispositifs aujourd’hui caducs ont été mis en application successivement pour permettre à tout emprunteur de bénéficier d’une assurance au juste prix :
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La loi Hamon de juillet 2014 qui autorisait le changement d’assurance emprunteur à tout moment durant la première année de remboursement ;
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La loi Bourquin de janvier 2018 qui validait la substitution annuelle à date d’échéance, au-delà des douze premiers mois.
Il faudra toutefois attendre l’adoption en 2022 de la loi Lemoine pour que la mauvaise grâce des banques à accepter une assurance externe soit mise en échec. Ce texte fort fait sauter le verrou de la date d’échéance en donnant le droit à tout emprunteur de changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment, sans engagement minimum de souscription.
La loi Lemoine contient par ailleurs deux autres mesures essentielles pour les emprunteurs touchés par la maladie :
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La suppression du questionnaire de santé assurance de prêt pour les parts assurées de moins de 200 000€ remboursées avant le 60ème anniversaire de l’emprunteur.
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Le renforcement du droit à l’oubli pour les personnes ayant vaincu un cancer : les emprunteurs concernés n’ont plus à déclarer leur ancienne pathologie, passé un délai de 5 ans au lieu de 10 auparavant. Le dispositif est par ailleurs étendu à l’hépatite virale C.
En première intention comme en cours de prêt, faites jouer la concurrence grâce à un comparateur d’assurance de prêt immobilier. N’attendez pas pour payer au juste prix une dépense qui représente en moyenne un tiers du coût global de votre crédit. Consultez notre baromètre du pouvoir d’achat immobilier de décembre 2023 pour mesurer l’énorme intérêt financier de profiter de la délégation d’assurance emprunteur.
