Depuis janvier dernier, les emprunteurs se trouvent confrontés à une remontée sensible des taux d'intérêt. Pas un mois de l'année 2022 sans une hausse des valeurs, qui s'est par ailleurs accélérée avec le retour fracassant de l'inflation. Il devient très compliqué d'emprunter pour financer un achat immobilier, et alors que l'été met les projets en sommeil, qu'en sera-t-il à la rentrée ? L'évolution du contexte monétaire permet-il d'espérer un frein voire une baisse des taux pour septembre ?
Nouvelle hausse de taux en août 2022
Le baromètre des taux d'intérêts des crédits immobiliers est à l'image des températures dans l'hexagone : en hausse ! En ce début août, les courtiers font état d'une progression sensible allant de 0,10% à 0,35% selon les durées d'emprunt. Pas d'accalmie, donc, côté météo des taux, le mouvement haussier se poursuit inexorablement depuis février dernier.
En six mois, les valeurs moyennes ont bondi de plus de 80 points de base. Alors qu'il était courant de s'endetter sur la durée classique de 20 ans sous la barre de 1% en décembre 2021 (hors coût assurance prêt immobilier et coût des sûretés), la moyenne se situe désormais à 1,85%, les meilleurs dossiers pouvant toujours décrocher un taux à 1,45% sur cette maturité.
En août, il sera difficile d'emprunter à moins de 2% sur la durée la plus longue, soit 25 ans conformément aux règles d'octroi édictées par les autorités financières. Et sur les durées les plus courtes (7 et 10 ans), il est quasiment impossible d'obtenir un taux inférieur à 1%, même avec un profil premium (revenus élevés, apport personnel de plus de 20%, épargne résiduelle, taux d'endettement inférieur à 30%).
Accès au crédit immobilier : difficile en 2022
Pour filer la métaphore climatique, la sécheresse sévit partout en France comme se tarit le marché de l’emprunt immobilier. Le robinet du crédit se referme au fur et à mesure que les semaines passent et que le curseur des taux est poussé vers le haut.
Avec un taux brut au-delà de 2%, comment emprunter quand le taux d'usure est fixé à 2,57% pour les prêts de 20 ans et plus ? La marge est bien faible pour intégrer dans le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) tous les autres frais relatifs à l’octroi du crédit, en plus des intérêts : frais de dossier, garantie (hypothèque, privilège du prêteur de deniers ou caution), assurance emprunteur et l’éventuelle commission du courtier.
Pourtant, un taux à 2% voire 3% reste en soi un taux attractif. Avant 2016, les crédits se négociaient bien au-delà sans que le marché soit freiné. La cause du blocage du marché n'est pas imputable à la remontée, certes brutale, des taux d'intérêts, mais à l'évolution peu marquée des taux d'usure 2022.
La faute à une méthode de calcul qui n'est pas actualisée. Pour mémoire, afin de calculer les taux maximum que les établissements de crédit ne doivent pas dépasser pour le trimestre prochain, la Banque de France définit la moyenne des TAEG pratiqués pour chaque catégorie de prêt durant le trimestre en cours, qu'elle augmente d'un tiers.
Sur trois mois, l'usure stagne, tandis que les taux d'intérêts sont susceptibles d'évoluer à la hausse comme à la baisse. Aucun ajustement n'est légalement possible et en cas de hausse significative des taux d’intérêts, les candidats à l'emprunt se heurtent à l'effet ciseaux.
Résultat, chez les courtiers on enregistre jusqu'à 40% de refus en raison d'un TAEG qui outrepasse l'usure sur la durée concernée. Les premières victimes de taux d'usure en 2022 ? les 30-55 ans, qui représentent 51% des exclus du crédit immobilier. Peuvent-ils espérer représenter leur dossier à la faveur d'une baisse des taux dans les prochaines semaines ?
Des baisses de taux en septembre ?
Les taux d'intérêts proposés par les banques sont liés au contexte monétaire. Un indicateur utilisé par les banques pour définir les taux d’intérêts aux particuliers a évolué de manière drastique : l'OAT 10 ans, qui est l'emprunt obligataire sur 10 ans auquel emprunte l'État français, s'est fortement contracté, passant de 2,395% à la mi-juin à 1,429% actuellement. En période haussière, les taux d'intérêts avaient suivi le mouvement. Avec cette baisse très nette, peut-on escompter un ajustement des taux d'emprunt ?
Pas si sûr, car la politique monétaire de la Banque Centrale Européenne (BCE) a changé de braquet pour tenter de contrer une inflation galopante (6,1% en France et 8,9% en zone euro sur un an à fin juillet ). Le 21 juillet dernier, la hausse des taux de la BCE a renchéri le loyer de l'argent pour les banques. Un des principaux taux directeurs, le taux de refinancement, est passé de 0% à 0,50%, une hausse répercutée sur les taux octroyés aux ménages emprunteurs et aux entreprises.
Il serait utopique d'espérer une baisse des taux d'emprunt en septembre, tout au mieux un statu quo pour éviter une fermeture complète de l'accès au crédit à l'habitat. Les marges bancaires sur ce produit sont minimes voire inexistantes, car les établissements ne peuvent ajuster leurs barèmes à hauteur des évolutions monétaires... à cause du plafond de verre de l'usure. D'aucuns anticipent un enlisement de la situation pour plusieurs années.
À moins d'une réforme de l'usure que courtiers et banques réclame à corps et à cris, l'accès au crédit immobilier va devenir un mirage pour de plus en plus de foyers. Certains intermédiaires suggèrent de sortir l'assurance emprunteur du TAEG pour rester sous l'usure. Silence radio du côté des autorités financières.
En affirmant que "nous allons vers des conditions de financement plus normales qui n'empêcheront pas l'immobilier de bien se financer”, le gouverneur de la Banque de France François Villeroy de Galhau refuse d'admettre la problématique de l'usure et prive des milliers de ménages d'un levier imparable pour soutenir leur pouvoir d'achat : être propriétaire de son logement via un crédit à taux fixe largement inférieur à l'inflation plutôt qu'être locataire et soumis aux fluctuations des loyers.
