Crédit immobilier en 2022 : un mirage pour 20% des ménages

L'évolution des conditions d'emprunt commence à peser sur le marché immobilier et à exclure de plus en plus de candidats à la propriété. Hausse brutale des taux d'intérêt, usure en décalage avec la réalité et contraintes réglementaires, l'accès au crédit se resserre sévèrement pour des milliers de ménages, essentiellement des personnes avec des revenus modestes, qui étaient pourtant finançables en 2021.

Les exclus du crédit immobilier

Le courtier en ligne Pretto a mis en perspective les dossiers financés en 2021 avec les conditions d'emprunt actuelles. Force est de constater la dégradation très nette de l'accès au crédit immobilier. Sur près d'un million de demandes de financement ayant obtenu un accord des banques par son intermédiation en 2021, 220 000 seraient aujourd'hui recalés, soit 18%.

Ce sont avant tout et sans surprise les ménages avec des revenus modestes qui sont les premiers exclus du marché. Le taux d'éviction dépasse les 30% chez les foyers gagnant moins de 3 000€ par mois, contre 13% chez ceux qui bénéficient de revenus mensuels de plus de 5 000€. Un tiers des personnes à revenus faibles ou moyens encore finançables en 2021 ne le sont plus en juillet 2022.

Parmi les évincés à faibles revenus, 40% sont des primo-accédants et 43% résident en Ile-de-France, région où la cherté de l'immobilier est un autre frein à l'accession. L'exclusion touche 10% des primo-accédants avec des revenus plus élevés et un peu plus d'un quart de ces recalés plus confortables financièrement sont franciliens.

L'accès à la propriété est devenu un mirage pour ces foyers, dorénavant contraints de rester locataires et de subir de plein fouet la dérive inflationniste, même si le gouvernement va mettre en place des mesures pour soutenir le pouvoir d'achat, entre autres le dispositif de "bouclier loyers" qui vise à plafonner la hausse des loyers de 3,5% pendant un an.

Les raisons du blocage

Pas de surprise non plus du côté des facteurs qui expliquent un tel phénomène d'exclusion. La hausse des taux d’intérêt est actée depuis janvier 2022, mais le mouvement s'est accéléré avec le déclenchement de la guerre en Ukraine. En moyenne, les taux ont gagné 60 points de base quelle que soit la durée. Désormais, on s'endette autour de 1,60% (hors assurance emprunteur et coût des sûretés) sur la maturité classique de 20 ans, mais de nombreuses banques appliquent des taux proches de 2% compte tenu des conditions de refinancement défavorables auxquelles elles sont confrontées.

Emprunter à 2% n'est pas en soi rédhibitoire, c'est même largement plus performant que les valeurs qui prévalaient avant 2016. La problématique vient de l'usure, toujours sous-évaluée au regard des taux du moment. Le taux maximum légal pour les crédits d'une durée égale ou supérieure à 20 ans est passé de 2,40% à 2,57% entre le deuxième et le troisième trimestre 2022, un ajustement de 17 points très insuffisant étant donné la progression constante des taux d'intérêt.

Selon l'étude de Pretto, sur les 220 000 dossiers exclus en 2022, 60 000 le seraient à cause de l'usure. Rappelons que le taux d'usure vise à plafonner légalement le TAEG (Taux Annuel Effectif Global), indice qui agrège tous les coûts relatifs à l'obtention du crédit, les intérêts, mais aussi les frais de dossier, la garantie et l'assurance prêt immobilier.

Troisième frein au crédit, le taux d'effort plafonné à 35%, conformément aux normes imposées par le Haut Conseil de Stabilité Financière. Les banques ne peuvent prêter si le taux d'endettement outrepasse cette limite, quand bien même le reste à vivre serait suffisant. 160 000 dossiers parmi les exclus seraient aujourd'hui touchés par un endettement supérieur au seuil toléré. Ces 35% maximum s'entendent assurance emprunteur incluse, comme l'oblige la réglementation sur le crédit. C'est dommageable alors que les taux d'assurance de prêt immobilier peuvent augmenter jusqu'à 40% depuis l'entrée en vigueur de la loi Lemoine 2022.

Le crédit immobilier de moins en moins accessible

Malheureusement, la situation ne va pas s'améliorer dans les prochaines semaines. Aucune raison que la hausse des taux d'intérêt s'interrompt, au contraire, tous les signaux sont allumés pour que les conditions se dégradent rapidement. La Banque Centrale Européenne a annoncé vouloir relever ses taux directeurs fin juillet, afin de contrer l'envolée de l'inflation, ce qui va renchérir le loyer de l'argent pour les établissements de crédit.

Malgré cela, les banques ne pourront rehausser leurs barèmes de taux d'emprunt aux particuliers au-delà de l'usure, dont les valeurs vont stagner pour un trimestre, c'est-à-dire jusqu'au 30 septembre. On voit se profiler à court terme un blocage total de l'accès au crédit immobilier, banques comme clients pris en tenaille par la hausse du coût de l'argent et la réglementation qui borne le crédit.

La solution : une réforme urgente de l'usure. La méthode de calcul sur une base trimestrielle opère une décorrélation entre les taux d'usure et les taux pratiqués. Avec un ajustement mensuel de l'usure, la protection des ménages resterait acquise sans pénaliser l'accès au crédit. Il faudrait par ailleurs rehausser les TAEG moyens non plus d'un tiers mais d'une valeur fixe (100 pour 200 points de base) pour que la marge entre les taux proposés et l'usure ne soit plus relative mais absolue.

Pour le moment, le ministère de l'Économie estime que les données ne sont pas significatives pour témoigner d'une réelle problématique de l'usure, en dépit des appels lancés par les courtiers et par les banques. Aucune modification du calcul de l'usure n'est envisagée du côté des pouvoirs publics.

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Santé dentaire : vers un remboursement des implants en 2025

Jusqu’à présent, les implants dentaires ne bénéficient d’aucun remboursement de la part de l’Assurance maladie. Les mutuelles peuvent proposer une prise en charge qui reste partielle et ne couvre jamais la lourde dépense engagée. Cela pourrait changer à l’avenir. La Haute Autorité de Santé (HAS) se dit favorable au remboursement des implants, comme cela se fait déjà pour les prothèses dentaires. Remboursement implant dentaire : avis favorable de la HAS Pour améliorer l’accès aux soins dentaires, la HAS s’est prononcée, mercredi 6 novembre, en faveur du remboursement des actes implanto-prothétiques par l’Assurance maladie. En cas de dent(s) manquante(s), l’autorité de santé recommande que soit garantie la prise en charge financière des implants dentaires selon des modalités qui reste à définir. Actuellement, la seule option remboursée pour un patient édenté est la pose d’un bridge via le dispositif 100% Santé : après intervention de la Sécurité Sociale et de la mutuelle santé, le remboursement est intégral si l’équipement est sélectionné dans le panier sans reste à charge, ou partiel sur la base de tarifs encadrés ou libres. Le défaut du bridge est de détériorer les dents voisines car il s’appuie sur elles. En revanche, l’implant dentaire s’avère non seulement la solution prothétique la plus esthétique, mais il évite surtout d’endommager les dents situées à gauche et à droite de la dent manquante. La HAS étudie la pertinence de la prise en charge financière des implants pour 2 types d’édentement : Édentement complet par prothèse amovible complète implanto-retenue (PACIR) : cette solution améliore la stabilité des dentiers. Édentement unitaire (une ou deux dents) prothèse fixée unitaire supra-implantaire (PFUSI) : ce dispositif permet de conserver les dents saines adjacentes contrairement au bridge traditionnel. En France, comme partout ailleurs dans le monde, le nombre de personnes édentées ne cesse d’augmenter en raison de l’allongement de l’espérance de vie. D’ici 2030, environ 30% de la population mondiale serait touchée par un édentement total. Perdre une ou plusieurs dents, voire se retrouver complètement édenté, constitue un triple handicap (fonctionnel, esthétique et social) qui a des conséquences sur la santé en général, comme la dénutrition. Malgré l’absence de prise en charge par le régime général, un million d’implants dentaires ont été réalisés en France en 2023. Implants : La solution pour une bonne santé bucco-dentaire Restaurer sourire et fonction Les implants dentaires représentent aujourd'hui la solution médicale la plus performante pour remplacer une dent manquante. Au-delà de l'aspect esthétique, ils garantissent une reconstruction complète et durable de l'appareil dentaire. Bénéfices essentiels : Préservation de la structure osseuse : L'implant stimule naturellement l'os maxillaire, prévenant sa fonte progressive. Restauration complète de la mastication : Efficacité identique à une dent naturelle. Protection des dents adjacentes : Évite la migration et le déséquilibre dentaire. Technique moderne Réalisés en titane biocompatible, les implants s'intègrent parfaitement à la mâchoire. La pose, réalisée par des professionnels experts, garantit une intervention minimaliste et un résultat optimal. Santé globale Un implant dentaire ne répond pas simplement à un problème local. Il contribue significativement au bien-être général : meilleure alimentation, confiance restaurée et prévention des complications à long terme. Choisir un implant, c'est préserver durablement sa qualité de vie, mais son coût peut être un frein. Quel est le prix moyen d’un implant dentaire ? Le coût d'un implant dentaire varie significativement selon plusieurs facteurs essentiels. En moyenne, les patients peuvent s'attendre à investir entre 1 500 € et 3 500 € par implant. Cette fourchette de prix dépend de plusieurs paramètres : Complexité de l'intervention chirurgicale : Les cas nécessitant une greffe osseuse ou un traitement préalable augmentent naturellement le coût total. Expertise du praticien : Un chirurgien-dentiste spécialisé et expérimenté proposera généralement des tarifs plus élevés. Qualité des matériaux utilisés : L'implant peut être réalisé en titane ou en zircone, avec des prix variant selon la technologie. Localisation géographique : Les tarifs diffèrent sensiblement entre les grandes métropoles et les zones rurales. Comment sont remboursés les implants dentaires par les mutuelles ? Remboursement Sécurité Sociale La Sécurité sociale ne prend malheureusement pas en charge l’implantologie dentaire, la considérant comme un acte de convenance. Les patients doivent donc supporter l'intégralité du coût. Remboursement par la mutuelle Les mutuelles proposent différentes approches de remboursement : 1 - Niveau de garantie Les contrats les plus complets peuvent rembourser entre 30% et 70% du coût de l'implant. Certaines mutuelles appliquent des plafonds annuels spécifiques qui peuvent aller au-delà de 1000€. 2 - Options de remboursement Certaines mutuelles proposent des forfaits prothèses et implants dentaires. D'autres incluent une partie des implants dans leurs garanties "soins dentaires". Comment optimiser le remboursement d’un implant dentaire Vérifiez précisément votre contrat mutuelle Demandez des devis détaillés auprès des chirurgiens-dentistes Comparez plusieurs mutuelles avant souscription La surcomplémentaire dentaire peut s’avérer une alternative pertinente pour diminuer voire supprimer le reste à charge sur les implants dentaires. Il convient d’arbitrer entre le surcoût représenté par ce 3ème niveau de couverture et le reste à charge que vous êtes prêt à assumer avec votre mutuelle actuelle. Un implant dentaire représente un investissement dans votre santé et votre bien-être. Malgré son coût élevé, c'est une solution durable et esthétique pour remplacer une ou plusieurs dents manquantes. Un grand pas vient d’être fait en faveur du remboursement de cet acte prothétique onéreux. Reste à savoir quand la mesure sera mise en œuvre et quel sera le niveau de ce remboursement.

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Changement d'assurance prêt immobilier : -60% sur vos cotisations

L'assurance emprunteur représente une part significative du coût total de votre crédit immobilier. Grâce à la loi Lemoine entrée en vigueur en 2022, vous pouvez désormais réaliser jusqu'à 60% d'économies sur vos cotisations d'assurance de prêt en changeant de formule. Découvrez comment optimiser votre contrat et réduire significativement vos mensualités. Pourquoi changer d'assurance de prêt immobilier ? L'assurance emprunteur est imposée par la banque lors de la souscription d'un crédit immobilier. Elle protège à la fois l'emprunteur et le prêteur en cas d'invalidité, décès ou d’incapacité temporaire de travail. Cependant, les contrats proposés par les banques sont très souvent plus chers que ceux des assureurs spécialisés. Des économies considérables à la clé Économie moyenne entre 5 000€ et 15 000€ sur la durée totale du prêt Réduction pouvant atteindre 60% des cotisations mensuelles Obligation de respecter l’équivalence de niveau de garanties entre les 2 contrats La loi Lemoine : un tournant majeur pour les emprunteurs Cette réforme historique a bouleversé le marché de l'assurance emprunteur en introduisant trois changements majeurs : Résiliation à tout moment de votre contrat, sans attendre la date d’échéance ni engagement minimum de souscription Suppression du questionnaire médical pour les prêts n’excédant pas 200 000€ et remboursés avant le 60ème anniversaire de l’emprunteur Réduction du délai du droit à l'oubli pour les personnes ayant eu un cancer de 10 à 5 ans ; droit également applicable à l’hépatite C. Le processus de résiliation simplifié La résiliation de votre contrat actuel peut s'effectuer en quelques étapes simples : Demander une délégation d'assurance auprès d'un nouvel assureur Obtenir une proposition avec des garanties au moins équivalentes Envoyer votre demande de résiliation à votre assureur actuel Attendre la validation de votre banque : la réglementation lui impose de formuler sa réponse dans les 10 jours ouvrés. Comment obtenir la meilleure offre d'assurance emprunteur ? Pour maximiser vos économies, plusieurs facteurs sont à prendre en compte : Comparer les offres du marché Utiliser des comparateurs en ligne spécialisés Solliciter plusieurs devis personnalisés Analyser attentivement les garanties proposées Critères à prendre en compte Taux de couverture proposé : l'indicateur du coût de l'assurance est le TAEA ou Taux Annuel Effectif Assurance, obligatoirement mentionné dans tous les supports et contrats (en pourcentage du capital emprunté) Étendue des garanties (décès, invalidité, incapacité de travail, voire perte d'emploi) Exclusions de garantie et possibilité de rachat d’exclusions des maladies non objectivables Délais de carence éventuels Les garanties essentielles à maintenir Pour que votre nouvelle assurance soit acceptée par la banque, certaines garanties sont incontournables : Décès et Perte Totale et Irréversible d'Autonomie (PTIA) : couverture socle de tout contrat d'assurance emprunteur Incapacité Temporaire Totale de travail (ITT) Invalidité Permanente Totale ou Partielle (IPT/IPP) Le niveau minimum de couverture est défini par la banque et vous est communiqué via la fiche standardisée d’information remise lors de votre demande de prêt, et la fiche personnalisée qui détaille les garanties spécifiques à votre profil et votre projet immobilier. Focus sur les niveaux de couverture Le pourcentage de couverture doit être adapté à votre situation : Quotité assurance de prêt à 100% recommandée pour l'emprunteur principal (si emprunt à 2), celui qui touche les revenus les plus élevés Possibilité de moduler la couverture pour le co-emprunteur Adaptation selon les risques incarnés par chaque emprunteur Profils éligibles aux meilleures réductions Certains profils peuvent bénéficier de tarifs particulièrement avantageux : Jeunes emprunteurs en bonne santé Cadres avec une profession stable Non-fumeurs Personnes pratiquant une activité sportive régulière Cas pratique : exemple d'économies réalisées Pour un prêt de 250 000€ sur 20 ans (emprunteur âgé entre 25 et 35 ans) : Assurance bancaire au taux moyen de 0,34% : 57€/mois Assurance alternative au taux de 0,09% (taux moyen chez Magnolia.fr pour ce profil) : 15€/mois Économie réalisée : 42€/mois, soit 10 000€ sur la durée du prêt Comment procéder au changement d'assurance ? Pour changer d'assurance de prêt, suivez ces étapes : Rassemblez les documents nécessaires Tableau d'amortissement Conditions générales de votre assurance actuelle Notice d'information (conditions générales) Comparez les offres du marché Utilisez plusieurs comparateurs Contactez des courtiers spécialisés Demandez des devis personnalisés Vérifiez l'équivalence des garanties Analysez les exclusions Comparez les définitions de garanties Vérifiez les délais de franchise Changer d’assurance de prêt, une démarche rentable à long terme La renégociation de votre assurance de prêt immobilier représente une opportunité significative d'économies. Avec des réductions pouvant atteindre 60% de vos cotisations actuelles, cette démarche mérite d'être entreprise, d'autant plus que la loi Lemoine a considérablement simplifié le processus. N'hésitez pas à vous faire accompagner par un courtier spécialisé pour optimiser vos chances d'obtenir la meilleure offre possible tout en conservant des garanties optimales pour votre prêt immobilier.

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