Crédit immobilier : les 30-55 ans, premières victimes des taux d'usure en 2022

Obtenir son crédit immobilier est toujours un parcours du combattant, mais en 2022 les obstacles s'accumulent, entre la hausse très nette des taux d'intérêts et les taux d'usure qui n'augmentent pas aussi vite. Résultat, l'accès au crédit bancaire se rétrécit comme jamais, et les refus s'intensifient. Premiers touchés, les candidats entre 30 et 55 ans, selon une étude menée par un collectif de courtiers spécialisés.

40% des demandes de crédit immobilier rejetées

Selon un sondage réalisé courant juillet 2022 par Opinion System pour le compte de 6 associations de courtage, il devient manifeste que les taux d'usure 2022 applicables aux crédits immobiliers, conjugués aux normes d'octroi en place depuis deux ans, constituent des freins à l'accession à la propriété.

Chez 40% des courtiers sondés, 4 dossiers sur 10 sont recalés par les banques. 40% de rejets ! Du jamais vu de mémoire de professionnels. Et pour 85% des intermédiaires, le taux de refus atteint les 20%. Ce qui oblige à tirer la sonnette d'alarme est la typologie de ces exclus du crédit immobilier : 71% des demandes de financement mises sur la touche concernent la résidence principale. Pour ces victimes, on observe deux motifs de refus :

le dépassement du taux d'usure (36%)
le non-respect des règles d'octroi (31%).

Pour mémoire, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) interdit aux banques de prêter au-delà d'un taux d'endettement de 35% des revenus nets et au-là d'une durée de remboursement de 25 ans (jusqu'à 27 ans pour l'achat dans le neuf avec jouissance du bien postérieure à l'octroi des fonds). Ces deux normes cumulatives ont été mises en place pour éviter toute dérive comme on a pu le constater en 2019, où il était commun de voir des prêts sur 30 ans et des taux d'effort outrepassant largement le tiers des revenus.

Quels sont les exclus du crédit immobilier ?

Contre toute attente, les premiers candidats refusés par les établissements de crédit sont les demandeurs âgés entre 30 et 55 ans. Ils représentent 51% des dossiers exclus. On aurait pu penser que les seniors seraient les victimes toutes désignées à cause du coût assurance prêt immobilier, qui peut, même sans risques aggravés, excéder le poids des intérêts dans le TAEG (Taux Annuel Effectif Global).

Pour garder le TAEG sous l'usure, 43% des banques demandent souvent aux courtiers de faire un effort sur leur commission. Le sondage révèle pourtant que seuls 15% des dossiers refusés sont liés au fait d'être présentés par un courtier.

L'usure du crédit immobilier est l'épine dans le pied de chacun : les ménages ne peuvent accéder à la propriété alors qu'ils sont parfaitement solvables, les courtiers n'ont plus aucune latitude pour négocier et les banques n'ont pas la possibilité d'ajuster leurs barèmes de taux au niveau de l'inflation.

L'usure : premier problème pour l'accès au crédit immobilier

La problématique de l'usure n'est pas nouvelle, cela fait des mois que les intermédiaires, et les banques plus récemment, alertent les autorités financières sur le blocage du crédit immobilier en raison de taux d’usure en décalage avec la réalité du terrain. Sourd aux appels récurrents des professionnels, Bercy estime que l'usure actuelle n'opère aucun problème d'accès systémique au crédit immobilier qui nécessiterait une réforme.

Pourtant, les chiffres ne mentent pas : la baisse de la production de crédits au premier semestre 2022 est nette, avec une réduction drastique du nombre de prêts de 23% pour le marché de l'ancien et de 10,2% pour le marché du neuf (données Observatoire Crédit Logement/CSA). Bon nombre des prêts octroyés sur cette période concernent des demandes acceptées fin 2021 et début 2022, avec des taux d'intérêt inférieurs de 50 points de base à ceux proposés actuellement, et ne rendent pas compte de la contraction brutale qui est en train de frapper le crédit immobilier. Le pire est devant nous.

Avec des taux en hausse perpétuelle depuis février 2022 et une usure qui évolue peu, l'automne risque d'être bien morose. Le prochain changement des taux d'usure intervient le 1er octobre. Un ajustement qui risque d'être bien trop lent, comme pour les deux trimestres précédents. L'écart entre les taux bruts et les taux d'usure va se resserrer à chaque remontée des taux d'intérêt et opérer un effet ciseaux facteur d'éviction.

Une des solutions proposées par les courtiers pour rester sous l’usure serait de sortir l'assurance emprunteur du TAEG, puisque cette garantie est souscrite de manière individuelle et représente donc un coût, variable selon le profil de chacun (âge, santé, comportements à risques), qui ne dépend pas de l'environnement des taux d'emprunt.

Le marché immobilier est confrontée à une situation inédite, pour ne pas dire absurde, où la rencontre de l'offre et la demande de crédits immobiliers à des taux d'emprunt encore performants et largement inférieurs à l'inflation ne peut se faire à cause d'une réglementation de l'usure obtuse et inadaptée.

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Santé dentaire : vers un remboursement des implants en 2025

Jusqu’à présent, les implants dentaires ne bénéficient d’aucun remboursement de la part de l’Assurance maladie. Les mutuelles peuvent proposer une prise en charge qui reste partielle et ne couvre jamais la lourde dépense engagée. Cela pourrait changer à l’avenir. La Haute Autorité de Santé (HAS) se dit favorable au remboursement des implants, comme cela se fait déjà pour les prothèses dentaires. Remboursement implant dentaire : avis favorable de la HAS Pour améliorer l’accès aux soins dentaires, la HAS s’est prononcée, mercredi 6 novembre, en faveur du remboursement des actes implanto-prothétiques par l’Assurance maladie. En cas de dent(s) manquante(s), l’autorité de santé recommande que soit garantie la prise en charge financière des implants dentaires selon des modalités qui reste à définir. Actuellement, la seule option remboursée pour un patient édenté est la pose d’un bridge via le dispositif 100% Santé : après intervention de la Sécurité Sociale et de la mutuelle santé, le remboursement est intégral si l’équipement est sélectionné dans le panier sans reste à charge, ou partiel sur la base de tarifs encadrés ou libres. Le défaut du bridge est de détériorer les dents voisines car il s’appuie sur elles. En revanche, l’implant dentaire s’avère non seulement la solution prothétique la plus esthétique, mais il évite surtout d’endommager les dents situées à gauche et à droite de la dent manquante. La HAS étudie la pertinence de la prise en charge financière des implants pour 2 types d’édentement : Édentement complet par prothèse amovible complète implanto-retenue (PACIR) : cette solution améliore la stabilité des dentiers. Édentement unitaire (une ou deux dents) prothèse fixée unitaire supra-implantaire (PFUSI) : ce dispositif permet de conserver les dents saines adjacentes contrairement au bridge traditionnel. En France, comme partout ailleurs dans le monde, le nombre de personnes édentées ne cesse d’augmenter en raison de l’allongement de l’espérance de vie. D’ici 2030, environ 30% de la population mondiale serait touchée par un édentement total. Perdre une ou plusieurs dents, voire se retrouver complètement édenté, constitue un triple handicap (fonctionnel, esthétique et social) qui a des conséquences sur la santé en général, comme la dénutrition. Malgré l’absence de prise en charge par le régime général, un million d’implants dentaires ont été réalisés en France en 2023. Implants : La solution pour une bonne santé bucco-dentaire Restaurer sourire et fonction Les implants dentaires représentent aujourd'hui la solution médicale la plus performante pour remplacer une dent manquante. Au-delà de l'aspect esthétique, ils garantissent une reconstruction complète et durable de l'appareil dentaire. Bénéfices essentiels : Préservation de la structure osseuse : L'implant stimule naturellement l'os maxillaire, prévenant sa fonte progressive. Restauration complète de la mastication : Efficacité identique à une dent naturelle. Protection des dents adjacentes : Évite la migration et le déséquilibre dentaire. Technique moderne Réalisés en titane biocompatible, les implants s'intègrent parfaitement à la mâchoire. La pose, réalisée par des professionnels experts, garantit une intervention minimaliste et un résultat optimal. Santé globale Un implant dentaire ne répond pas simplement à un problème local. Il contribue significativement au bien-être général : meilleure alimentation, confiance restaurée et prévention des complications à long terme. Choisir un implant, c'est préserver durablement sa qualité de vie, mais son coût peut être un frein. Quel est le prix moyen d’un implant dentaire ? Le coût d'un implant dentaire varie significativement selon plusieurs facteurs essentiels. En moyenne, les patients peuvent s'attendre à investir entre 1 500 € et 3 500 € par implant. Cette fourchette de prix dépend de plusieurs paramètres : Complexité de l'intervention chirurgicale : Les cas nécessitant une greffe osseuse ou un traitement préalable augmentent naturellement le coût total. Expertise du praticien : Un chirurgien-dentiste spécialisé et expérimenté proposera généralement des tarifs plus élevés. Qualité des matériaux utilisés : L'implant peut être réalisé en titane ou en zircone, avec des prix variant selon la technologie. Localisation géographique : Les tarifs diffèrent sensiblement entre les grandes métropoles et les zones rurales. Comment sont remboursés les implants dentaires par les mutuelles ? Remboursement Sécurité Sociale La Sécurité sociale ne prend malheureusement pas en charge l’implantologie dentaire, la considérant comme un acte de convenance. Les patients doivent donc supporter l'intégralité du coût. Remboursement par la mutuelle Les mutuelles proposent différentes approches de remboursement : 1 - Niveau de garantie Les contrats les plus complets peuvent rembourser entre 30% et 70% du coût de l'implant. Certaines mutuelles appliquent des plafonds annuels spécifiques qui peuvent aller au-delà de 1000€. 2 - Options de remboursement Certaines mutuelles proposent des forfaits prothèses et implants dentaires. D'autres incluent une partie des implants dans leurs garanties "soins dentaires". Comment optimiser le remboursement d’un implant dentaire Vérifiez précisément votre contrat mutuelle Demandez des devis détaillés auprès des chirurgiens-dentistes Comparez plusieurs mutuelles avant souscription La surcomplémentaire dentaire peut s’avérer une alternative pertinente pour diminuer voire supprimer le reste à charge sur les implants dentaires. Il convient d’arbitrer entre le surcoût représenté par ce 3ème niveau de couverture et le reste à charge que vous êtes prêt à assumer avec votre mutuelle actuelle. Un implant dentaire représente un investissement dans votre santé et votre bien-être. Malgré son coût élevé, c'est une solution durable et esthétique pour remplacer une ou plusieurs dents manquantes. Un grand pas vient d’être fait en faveur du remboursement de cet acte prothétique onéreux. Reste à savoir quand la mesure sera mise en œuvre et quel sera le niveau de ce remboursement.

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Changement d'assurance prêt immobilier : -60% sur vos cotisations

L'assurance emprunteur représente une part significative du coût total de votre crédit immobilier. Grâce à la loi Lemoine entrée en vigueur en 2022, vous pouvez désormais réaliser jusqu'à 60% d'économies sur vos cotisations d'assurance de prêt en changeant de formule. Découvrez comment optimiser votre contrat et réduire significativement vos mensualités. Pourquoi changer d'assurance de prêt immobilier ? L'assurance emprunteur est imposée par la banque lors de la souscription d'un crédit immobilier. Elle protège à la fois l'emprunteur et le prêteur en cas d'invalidité, décès ou d’incapacité temporaire de travail. Cependant, les contrats proposés par les banques sont très souvent plus chers que ceux des assureurs spécialisés. Des économies considérables à la clé Économie moyenne entre 5 000€ et 15 000€ sur la durée totale du prêt Réduction pouvant atteindre 60% des cotisations mensuelles Obligation de respecter l’équivalence de niveau de garanties entre les 2 contrats La loi Lemoine : un tournant majeur pour les emprunteurs Cette réforme historique a bouleversé le marché de l'assurance emprunteur en introduisant trois changements majeurs : Résiliation à tout moment de votre contrat, sans attendre la date d’échéance ni engagement minimum de souscription Suppression du questionnaire médical pour les prêts n’excédant pas 200 000€ et remboursés avant le 60ème anniversaire de l’emprunteur Réduction du délai du droit à l'oubli pour les personnes ayant eu un cancer de 10 à 5 ans ; droit également applicable à l’hépatite C. Le processus de résiliation simplifié La résiliation de votre contrat actuel peut s'effectuer en quelques étapes simples : Demander une délégation d'assurance auprès d'un nouvel assureur Obtenir une proposition avec des garanties au moins équivalentes Envoyer votre demande de résiliation à votre assureur actuel Attendre la validation de votre banque : la réglementation lui impose de formuler sa réponse dans les 10 jours ouvrés. Comment obtenir la meilleure offre d'assurance emprunteur ? Pour maximiser vos économies, plusieurs facteurs sont à prendre en compte : Comparer les offres du marché Utiliser des comparateurs en ligne spécialisés Solliciter plusieurs devis personnalisés Analyser attentivement les garanties proposées Critères à prendre en compte Taux de couverture proposé : l'indicateur du coût de l'assurance est le TAEA ou Taux Annuel Effectif Assurance, obligatoirement mentionné dans tous les supports et contrats (en pourcentage du capital emprunté) Étendue des garanties (décès, invalidité, incapacité de travail, voire perte d'emploi) Exclusions de garantie et possibilité de rachat d’exclusions des maladies non objectivables Délais de carence éventuels Les garanties essentielles à maintenir Pour que votre nouvelle assurance soit acceptée par la banque, certaines garanties sont incontournables : Décès et Perte Totale et Irréversible d'Autonomie (PTIA) : couverture socle de tout contrat d'assurance emprunteur Incapacité Temporaire Totale de travail (ITT) Invalidité Permanente Totale ou Partielle (IPT/IPP) Le niveau minimum de couverture est défini par la banque et vous est communiqué via la fiche standardisée d’information remise lors de votre demande de prêt, et la fiche personnalisée qui détaille les garanties spécifiques à votre profil et votre projet immobilier. Focus sur les niveaux de couverture Le pourcentage de couverture doit être adapté à votre situation : Quotité assurance de prêt à 100% recommandée pour l'emprunteur principal (si emprunt à 2), celui qui touche les revenus les plus élevés Possibilité de moduler la couverture pour le co-emprunteur Adaptation selon les risques incarnés par chaque emprunteur Profils éligibles aux meilleures réductions Certains profils peuvent bénéficier de tarifs particulièrement avantageux : Jeunes emprunteurs en bonne santé Cadres avec une profession stable Non-fumeurs Personnes pratiquant une activité sportive régulière Cas pratique : exemple d'économies réalisées Pour un prêt de 250 000€ sur 20 ans (emprunteur âgé entre 25 et 35 ans) : Assurance bancaire au taux moyen de 0,34% : 57€/mois Assurance alternative au taux de 0,09% (taux moyen chez Magnolia.fr pour ce profil) : 15€/mois Économie réalisée : 42€/mois, soit 10 000€ sur la durée du prêt Comment procéder au changement d'assurance ? Pour changer d'assurance de prêt, suivez ces étapes : Rassemblez les documents nécessaires Tableau d'amortissement Conditions générales de votre assurance actuelle Notice d'information (conditions générales) Comparez les offres du marché Utilisez plusieurs comparateurs Contactez des courtiers spécialisés Demandez des devis personnalisés Vérifiez l'équivalence des garanties Analysez les exclusions Comparez les définitions de garanties Vérifiez les délais de franchise Changer d’assurance de prêt, une démarche rentable à long terme La renégociation de votre assurance de prêt immobilier représente une opportunité significative d'économies. Avec des réductions pouvant atteindre 60% de vos cotisations actuelles, cette démarche mérite d'être entreprise, d'autant plus que la loi Lemoine a considérablement simplifié le processus. N'hésitez pas à vous faire accompagner par un courtier spécialisé pour optimiser vos chances d'obtenir la meilleure offre possible tout en conservant des garanties optimales pour votre prêt immobilier.

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