Prêt immobilier bloqué par l'usure 2022 : que faire ?

De nombreux ménages ne peuvent concrétiser leur projet immobilier car l'accès au crédit leur est refusé. Non pas pour des raisons liées à leur capacité d'endettement mais à cause des taux d'usure, ces taux maximum au-delà desquels les banques ne peuvent plus prêter. Le phénomène s'installe malgré le relèvement de l'usure pour le dernier trimestre 2022. Des solutions existent pour contrer le problème.

Comprendre le TAEG

Rappelons en préambule que le taux d'usure renvoie au TAEG (Taux Annuel Effectif Global) maximum autorisé par la réglementation en matière de crédit immobilier. Cet indicateur du coût final du financement octroyé par la banque contient plusieurs éléments :

les intérêts d'emprunt exprimés par le taux nominal ou taux débiteur : c'est la partie émergée d'un crédit immobilier, celle qui pèse le plus lourd.
la garantie : l'hypothèque, le PPD (privilège du prêteur de deniers) ou la caution, à choisir en fonction de la nature du prêt, garantit le remboursement des sommes prêtées en cas de défaut de paiement.
les frais de dossier : en pourcentage du montant du crédit ou forfaitaires.
les primes d'assurance emprunteur : destinée à rembourser les mensualités (en partie ou en totalité) ou le capital restant dû en cas d'aléas empêchant l'emprunteur de rembourser sa dette (décès, invalidité et arrêt de travail), l'assurance coûte entre 30% et 40% du coût global d'un crédit immobilier.

Le TAEG ne doit pas dépasser le seuil de l'usure sur la durée d'emprunt concernée. Depuis le 1er octobre 2022, le taux d'usure pour les prêts de 20 ans ou plus est fixé à 3,05%, contre 2,57% le trimestre précédent. Une révision salutaire pour des milliers de dossiers mis sur la touche depuis juillet dernier, mais le répit a été de courte durée. L'usure bloque toujours le marché car inadaptée à la réalité du terrain dans un contexte marqué par la remontée brutale et continue des taux d'intérêt.

Les leviers pour rester sous l'usure

Les taux d'usure ont été mis en place pour protéger les consommateurs contre d'éventuels abus bancaires, mais cette supposée protection se retourne actuellement contre eux. Devenir propriétaire en 2022 est une gageure : les conditions d'emprunt sont toujours propices à l'achat immobilier mais l'usure, immuable pour trois longs mois, instaure un plafond de verre, quand bien même le taux d'endettement serait inférieur à la limite autorisée (35% des revenus nets avant impôt, assurance incluse).

Ne pas s'avouer vaincu si votre demande de prêt a été une première fois refusée à cause d'un TAEG outrepassant l'usure. Plusieurs leviers existent pour diminuer le TAEG et rester sous la barre légale.

Quels sont les éléments négociables dans le TAEG ?

La garantie n'est pas négociable ou difficilement pour la caution bancaire, généralement souscrite auprès de l'organisme de caution créé par un groupement bancaire.
En fonction de la qualité du dossier, il est possible d'obtenir une décote sur le taux d'intérêt. Les chances sont faibles étant donné que les banques ne peuvent ajuster leurs barèmes de taux en conséquence de l'évolution monétaire à cause de l'usure.
Les frais de dossier représentent une somme comprise entre 500€ et 1 500€ ; les minimiser, même de 50%, génère un faible gain.
Du fait de son poids, l'assurance est le principal levier d'économies.

Une assurance déléguée

La loi vous autorise à choisir librement le contrat d'assurance emprunteur et à préférer une offre alternative jusqu'à trois fois moins chère que l'assurance groupe du prêteur, à garanties équivalentes. Même si la loi Lemoine induit une hausse des tarifs d’assurance prêt immobilier, les formules proposées par les assureurs externes sont plus compétitives que celles des banques.

Exemple :

vous empruntez 150 000€ au taux débiteur de 2,04% sur 20 ans, additionnés de 800€ de frais de dossier, de 1 700€ de frais de garantie et d'une assurance bancaire au taux de 0,54%. Votre TAEG atteint 3,20%, au-delà de l'usure. En utilisant un comparateur d'assurance prêt immobilier, vous obtenez un taux d'assurance de 0,28% et votre TAEG descend à 2,74%, pour un coût global de 41 200€.

Un prêt gigogne

Peu connu, le prêt gigogne ou prêt à paliers est une solution intéressante pour alléger le poids d'un crédit immobilier. Il est constitué de différentes lignes de crédit de durées différentes, destinées à financer le même projet immobilier. Le montage permet d'établir une mensualité constante qui doit obligatoirement respecter le taux d'effort maximum (35%).

Reprenons l'exemple cité plus haut :

ligne 1 : prêt de 100 000€ sur 20 ans au taux débiteur de 2,04%, couvert par une assurance déléguée au taux de 0,28% et complété par les frais de dossier (800€) et de garantie (1 300€). TAEG : 2,70%. Coût global : 27 467€.

ligne 2 : prêt de 50 000€ sur 10 ans au taux débiteur de 1,75%, couvert par une assurance déléguée au taux de 0,28%, et complété par les frais de garantie (850€). On prend le parti que la banque ne facture pas deux fois des frais de dossier. TAEG : 2,66%. Coût global : 5 938€.

Le coût du prêt gigogne est de 33 405€ au lieu de 41 200€, soit une économie de 7 895€.

Un prêt à taux variable

Face à la hausse des taux en 2022, le prêt à taux variable peut être la clef pour contrer la problématique de l'usure. Inférieur au taux fixe sur une même durée, le taux variable peut augmenter ou baisser au gré de l'évolution monétaire, mais en capant le taux de +1% ou -1%, vous bénéficiez d'une relative sécurité. L'intérêt est de réduire le TAEG d'entrée de jeu pour décrocher le crédit.

Le prêt semi-fixe est un entre-deux : vous remboursez à taux fixe sur un tiers de la durée de remboursement, pour passer ensuite à un taux variable capé. Cette option est intéressante si vous envisagez de revendre à court terme.

Solliciter un courtier

Ces montages financiers sont complexes et nécessitent l'accompagnement d'un courtier, l'expert en crédit immobilier à même de négocier ferme avec les banques. Son rôle est d'optimiser votre dossier et de mettre les établissements en concurrence. Lui seul connaît le prestataire le plus ouvert à tel ou tel profil d'emprunteur.

La présence d'un courtier en octobre 2022 se justifie d'autant mieux que le robinet du crédit fait du goutte à goutte. Certaines banques ont décidé de ne plus distribuer de crédits immobiliers pour éviter de prêter à perte, puisque l’usure les empêche de définir leurs barèmes à la hauteur du contexte monétaire. D'aucuns craignent un arrêt complet de la production de crédits immobiliers d'ici la fin de l'année en raison d'une réglementation figée de l'usure, incapable de prendre en compte l'évolution rapide des taux d'intérêt. Pour accélérer la hausse de l’usure en 2023, les banques ont tout récemment présenté l’idée à la Banque de France de calculer l’usure sur les offres de crédit proposées et non sur les crédits octroyés.

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Ces frais sont les plus élevés d’Europe et représentent entre 7% et 8% du prix de vente d’un bien immobilier ancien, soit environ 4 fois plus qu’au Royaume-Uni ou aux Pays Bas. Le relèvement de 0,5 point va augmenter les DMTO de 500€ à 1000€ pour l’achat d’un bien d’une valeur de 200 000€ en fonction de la localisation. Alors que les taux d’intérêts des crédits immobiliers reculent régulièrement depuis le début de l’année, l’annonce d’un alourdissement des frais de notaire risque de compromettre la timide reprise du marché. Il existe des astuces pour diminuer les frais de notaire : Acheter dans le neuf car le taux est réduit (entre 2% et 3% du prix du bien). Négocier la partie émolument : le notaire peut vous accorder une ristourne jusqu’à 20%. Payer les frais d’agence à part : il est possible d’exclure les frais d’agence du prix de vente ; pour cela, il faut signer un mandat avec frais d’agence à la charge de l’acquéreur. Retirer le montant des équipements du prix de vente : vous avez le droit de demander la dissociation du prix de vente et des biens mobiliers (cuisine, salle de bain, électroménager, etc.), dans la limite de 5% de la valeur du bien. Important : les primo-accédants et les personnes qui achètent un bien neuf, qu'elles soient primo ou secundo-accédantes, seront exemptés de la hausse des frais de notaire en 2025. Modification de la taxation des plus-values immobilières Plus-values sur la résidence principale Jusqu’à présent, la plus-value éventuelle sur la vente de la résidence principale est totalement exonérée d’impôt. Un amendement au Projet de Loi de Finances 2025 (PLF 2025) prévoit de conditionner cette exonération à une durée minimale de détention de 5 ans. L’objectif est de faire obstacle aux spéculateurs qui achètent un bien, puis le revendent rapidement, bénéficiant ainsi de l’avantage fiscal. Les propriétaires confrontés à des changements de vie imprévus pourront toutefois bénéficier de l’exonération s'ils revendent avant un délai de 5 ans d’occupation du bien : Mutation professionnelle Décès ou séparation Hospitalisation de longue durée ou installation dans un EHPAD. Plus-values hors résidence principale Le PLF 2025 envisage par ailleurs de modifier le calcul des plus-values hors vente de la résidence principale. Aujourd’hui, la plus-value imposable est calculée sur la base de la différence entre le prix de vente et le prix d’achat, diminuée des éventuels abattements pour durée de détention. Au bout de 22 ans, la plus-value est exonérée d’impôt, mais elle est soumise aux prélèvements sociaux, et au bout de 30 ans, elle échappe à l’impôt et aux prélèvements sociaux. Après déduction de l’abattement, la plus-value est imposée au taux de 19%, auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux au taux de 17,2%, soit une taxe totale de 36,2%. Un amendement prévoit de supprimer les abattements pour durée de détention et d’appliquer un abattement calculé à partir du prix d’achat actualisé en fonction de l’inflation. La plus-value serait alors taxée à 30%, identique à la flat tax appliquée sur les produits de placement. Si la réforme est votée, elle se mettra en place à partir de janvier 2026 pour les terrains à bâtir et de janvier 2027 pour les biens construits. Changement du régime fiscal sur les locations meublées Les propriétaires sous statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) ne pourront plus profiter de la déduction d’une partie des charges de leurs revenus locatifs en cas de vente. Le PLF 2025 supprime l’avantage fiscal lié à l’amortissement lors de la revente du bien : la somme des amortissements déduits sera en effet réintégrée dans le calcul de la plus-value. Cette mesure vise à corriger une particularité du régime fiscal LMNP qui contribue aux tensions sur le marché locatif, notamment dans les zones touristiques où pullulent les locations meublées de courte durée, alimentant la pénurie de logements pour les résidents permanents. Fin du Pinel en 2025 Trop cher pour les finances publiques pour un résultat mitigé, le dispositif de défiscalisation immobilière Pinel disparaît en 2025. Mesure de soutien à la construction de logements à loyers intermédiaires, le Pinel bénéficie toutefois d’un court sursis, puisque la date butoir a été reportée au 31 mars 2025. Pour profiter de l’avantage fiscal lié au Pinel, vous devez avoir signé l’acte notarié au plus tard le 31 décembre 2024. Aucun autre dispositif visant à inciter les investisseurs à acheter dans le neuf ne vient remplacer le Pinel. L’État préfère favoriser la rénovation des logements anciens par le biais de MaPrimRénov et du Prêt à Taux Zéro (PTZ). PTZ 2025 : une version universelle Le PTZ justement. Réservé aux primo-accédants qui acquièrent leur résidence principale, le PTZ va bénéficier d’une extension partout en France et être élargi à la maison individuelle. En clair, il sera possible de financer une partie de l’achat grâce au PTZ sans considération de zone géographique ni de type de bien (neuf ou ancien, appartement, maison). Le PTZ a été prolongé jusqu’au 31 décembre 2027. On ignore si les conditions d’éligibilité vont être modifiées.

Santé dentaire : vers un remboursement des implants en 2025

Jusqu’à présent, les implants dentaires ne bénéficient d’aucun remboursement de la part de l’Assurance maladie. Les mutuelles peuvent proposer une prise en charge qui reste partielle et ne couvre jamais la lourde dépense engagée. Cela pourrait changer à l’avenir. La Haute Autorité de Santé (HAS) se dit favorable au remboursement des implants, comme cela se fait déjà pour les prothèses dentaires. Remboursement implant dentaire : avis favorable de la HAS Pour améliorer l’accès aux soins dentaires, la HAS s’est prononcée, mercredi 6 novembre, en faveur du remboursement des actes implanto-prothétiques par l’Assurance maladie. En cas de dent(s) manquante(s), l’autorité de santé recommande que soit garantie la prise en charge financière des implants dentaires selon des modalités qui reste à définir. Actuellement, la seule option remboursée pour un patient édenté est la pose d’un bridge via le dispositif 100% Santé : après intervention de la Sécurité Sociale et de la mutuelle santé, le remboursement est intégral si l’équipement est sélectionné dans le panier sans reste à charge, ou partiel sur la base de tarifs encadrés ou libres. Le défaut du bridge est de détériorer les dents voisines car il s’appuie sur elles. En revanche, l’implant dentaire s’avère non seulement la solution prothétique la plus esthétique, mais il évite surtout d’endommager les dents situées à gauche et à droite de la dent manquante. La HAS étudie la pertinence de la prise en charge financière des implants pour 2 types d’édentement : Édentement complet par prothèse amovible complète implanto-retenue (PACIR) : cette solution améliore la stabilité des dentiers. Édentement unitaire (une ou deux dents) prothèse fixée unitaire supra-implantaire (PFUSI) : ce dispositif permet de conserver les dents saines adjacentes contrairement au bridge traditionnel. En France, comme partout ailleurs dans le monde, le nombre de personnes édentées ne cesse d’augmenter en raison de l’allongement de l’espérance de vie. D’ici 2030, environ 30% de la population mondiale serait touchée par un édentement total. Perdre une ou plusieurs dents, voire se retrouver complètement édenté, constitue un triple handicap (fonctionnel, esthétique et social) qui a des conséquences sur la santé en général, comme la dénutrition. Malgré l’absence de prise en charge par le régime général, un million d’implants dentaires ont été réalisés en France en 2023. Implants : La solution pour une bonne santé bucco-dentaire Restaurer sourire et fonction Les implants dentaires représentent aujourd'hui la solution médicale la plus performante pour remplacer une dent manquante. Au-delà de l'aspect esthétique, ils garantissent une reconstruction complète et durable de l'appareil dentaire. Bénéfices essentiels : Préservation de la structure osseuse : L'implant stimule naturellement l'os maxillaire, prévenant sa fonte progressive. Restauration complète de la mastication : Efficacité identique à une dent naturelle. Protection des dents adjacentes : Évite la migration et le déséquilibre dentaire. Technique moderne Réalisés en titane biocompatible, les implants s'intègrent parfaitement à la mâchoire. La pose, réalisée par des professionnels experts, garantit une intervention minimaliste et un résultat optimal. Santé globale Un implant dentaire ne répond pas simplement à un problème local. Il contribue significativement au bien-être général : meilleure alimentation, confiance restaurée et prévention des complications à long terme. Choisir un implant, c'est préserver durablement sa qualité de vie, mais son coût peut être un frein. Quel est le prix moyen d’un implant dentaire ? Le coût d'un implant dentaire varie significativement selon plusieurs facteurs essentiels. En moyenne, les patients peuvent s'attendre à investir entre 1 500 € et 3 500 € par implant. Cette fourchette de prix dépend de plusieurs paramètres : Complexité de l'intervention chirurgicale : Les cas nécessitant une greffe osseuse ou un traitement préalable augmentent naturellement le coût total. Expertise du praticien : Un chirurgien-dentiste spécialisé et expérimenté proposera généralement des tarifs plus élevés. Qualité des matériaux utilisés : L'implant peut être réalisé en titane ou en zircone, avec des prix variant selon la technologie. Localisation géographique : Les tarifs diffèrent sensiblement entre les grandes métropoles et les zones rurales. Comment sont remboursés les implants dentaires par les mutuelles ? Remboursement Sécurité Sociale La Sécurité sociale ne prend malheureusement pas en charge l’implantologie dentaire, la considérant comme un acte de convenance. Les patients doivent donc supporter l'intégralité du coût. Remboursement par la mutuelle Les mutuelles proposent différentes approches de remboursement : 1 - Niveau de garantie Les contrats les plus complets peuvent rembourser entre 30% et 70% du coût de l'implant. Certaines mutuelles appliquent des plafonds annuels spécifiques qui peuvent aller au-delà de 1000€. 2 - Options de remboursement Certaines mutuelles proposent des forfaits prothèses et implants dentaires. D'autres incluent une partie des implants dans leurs garanties "soins dentaires". Comment optimiser le remboursement d’un implant dentaire Vérifiez précisément votre contrat mutuelle Demandez des devis détaillés auprès des chirurgiens-dentistes Comparez plusieurs mutuelles avant souscription La surcomplémentaire dentaire peut s’avérer une alternative pertinente pour diminuer voire supprimer le reste à charge sur les implants dentaires. Il convient d’arbitrer entre le surcoût représenté par ce 3ème niveau de couverture et le reste à charge que vous êtes prêt à assumer avec votre mutuelle actuelle. Un implant dentaire représente un investissement dans votre santé et votre bien-être. Malgré son coût élevé, c'est une solution durable et esthétique pour remplacer une ou plusieurs dents manquantes. Un grand pas vient d’être fait en faveur du remboursement de cet acte prothétique onéreux. Reste à savoir quand la mesure sera mise en œuvre et quel sera le niveau de ce remboursement.

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Changement d'assurance prêt immobilier : -60% sur vos cotisations

L'assurance emprunteur représente une part significative du coût total de votre crédit immobilier. Grâce à la loi Lemoine entrée en vigueur en 2022, vous pouvez désormais réaliser jusqu'à 60% d'économies sur vos cotisations d'assurance de prêt en changeant de formule. Découvrez comment optimiser votre contrat et réduire significativement vos mensualités. Pourquoi changer d'assurance de prêt immobilier ? L'assurance emprunteur est imposée par la banque lors de la souscription d'un crédit immobilier. Elle protège à la fois l'emprunteur et le prêteur en cas d'invalidité, décès ou d’incapacité temporaire de travail. Cependant, les contrats proposés par les banques sont très souvent plus chers que ceux des assureurs spécialisés. Des économies considérables à la clé Économie moyenne entre 5 000€ et 15 000€ sur la durée totale du prêt Réduction pouvant atteindre 60% des cotisations mensuelles Obligation de respecter l’équivalence de niveau de garanties entre les 2 contrats La loi Lemoine : un tournant majeur pour les emprunteurs Cette réforme historique a bouleversé le marché de l'assurance emprunteur en introduisant trois changements majeurs : Résiliation à tout moment de votre contrat, sans attendre la date d’échéance ni engagement minimum de souscription Suppression du questionnaire médical pour les prêts n’excédant pas 200 000€ et remboursés avant le 60ème anniversaire de l’emprunteur Réduction du délai du droit à l'oubli pour les personnes ayant eu un cancer de 10 à 5 ans ; droit également applicable à l’hépatite C. Le processus de résiliation simplifié La résiliation de votre contrat actuel peut s'effectuer en quelques étapes simples : Demander une délégation d'assurance auprès d'un nouvel assureur Obtenir une proposition avec des garanties au moins équivalentes Envoyer votre demande de résiliation à votre assureur actuel Attendre la validation de votre banque : la réglementation lui impose de formuler sa réponse dans les 10 jours ouvrés. Comment obtenir la meilleure offre d'assurance emprunteur ? Pour maximiser vos économies, plusieurs facteurs sont à prendre en compte : Comparer les offres du marché Utiliser des comparateurs en ligne spécialisés Solliciter plusieurs devis personnalisés Analyser attentivement les garanties proposées Critères à prendre en compte Taux de couverture proposé : l'indicateur du coût de l'assurance est le TAEA ou Taux Annuel Effectif Assurance, obligatoirement mentionné dans tous les supports et contrats (en pourcentage du capital emprunté) Étendue des garanties (décès, invalidité, incapacité de travail, voire perte d'emploi) Exclusions de garantie et possibilité de rachat d’exclusions des maladies non objectivables Délais de carence éventuels Les garanties essentielles à maintenir Pour que votre nouvelle assurance soit acceptée par la banque, certaines garanties sont incontournables : Décès et Perte Totale et Irréversible d'Autonomie (PTIA) : couverture socle de tout contrat d'assurance emprunteur Incapacité Temporaire Totale de travail (ITT) Invalidité Permanente Totale ou Partielle (IPT/IPP) Le niveau minimum de couverture est défini par la banque et vous est communiqué via la fiche standardisée d’information remise lors de votre demande de prêt, et la fiche personnalisée qui détaille les garanties spécifiques à votre profil et votre projet immobilier. Focus sur les niveaux de couverture Le pourcentage de couverture doit être adapté à votre situation : Quotité assurance de prêt à 100% recommandée pour l'emprunteur principal (si emprunt à 2), celui qui touche les revenus les plus élevés Possibilité de moduler la couverture pour le co-emprunteur Adaptation selon les risques incarnés par chaque emprunteur Profils éligibles aux meilleures réductions Certains profils peuvent bénéficier de tarifs particulièrement avantageux : Jeunes emprunteurs en bonne santé Cadres avec une profession stable Non-fumeurs Personnes pratiquant une activité sportive régulière Cas pratique : exemple d'économies réalisées Pour un prêt de 250 000€ sur 20 ans (emprunteur âgé entre 25 et 35 ans) : Assurance bancaire au taux moyen de 0,34% : 57€/mois Assurance alternative au taux de 0,09% (taux moyen chez Magnolia.fr pour ce profil) : 15€/mois Économie réalisée : 42€/mois, soit 10 000€ sur la durée du prêt Comment procéder au changement d'assurance ? Pour changer d'assurance de prêt, suivez ces étapes : Rassemblez les documents nécessaires Tableau d'amortissement Conditions générales de votre assurance actuelle Notice d'information (conditions générales) Comparez les offres du marché Utilisez plusieurs comparateurs Contactez des courtiers spécialisés Demandez des devis personnalisés Vérifiez l'équivalence des garanties Analysez les exclusions Comparez les définitions de garanties Vérifiez les délais de franchise Changer d’assurance de prêt, une démarche rentable à long terme La renégociation de votre assurance de prêt immobilier représente une opportunité significative d'économies. Avec des réductions pouvant atteindre 60% de vos cotisations actuelles, cette démarche mérite d'être entreprise, d'autant plus que la loi Lemoine a considérablement simplifié le processus. N'hésitez pas à vous faire accompagner par un courtier spécialisé pour optimiser vos chances d'obtenir la meilleure offre possible tout en conservant des garanties optimales pour votre prêt immobilier.

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