Crédit immobilier : les règles d’octroi bientôt assouplies en 2023 ?

Le marché immobilier va mal, pénalisé par la hausse des taux d’emprunt et l’adaptabilité défaillante de l’usure. La production de crédits à l’habitat est en chute libre, une situation qui inquiète les professionnels depuis des mois et qui semble désormais sérieusement prise en compte par les autorités financières. D’après le journal Les Échos, le ministère de l’Économie pourrait assouplir les règles d’octroi en place depuis deux ans pour éviter l’asphyxie au marché du crédit immobilier.

Normes d’octroi du crédit immobilier

Fin 2019, pour prévenir une éventuelle surchauffe du crédit immobilier, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) édicte des règles visant à mieux encadrer le financement bancaire des achats immobiliers des particuliers. Au 1er janvier 2020, il est recommandé aux banques d’appliquer les consignes suivantes :

Le taux d’endettement, appelé taux d'effort dans le jargon, est plafonné à 33% des revenus nets avant impôt.
La durée de remboursement est limitée à 25 ans.

Un an plus tard, suite aux remontées du terrain, le HCSF revient sur ces règles pour les assouplir quelque peu :

Le taux d’endettement maximum autorisé est rehaussé à 35% des revenus nets avant impôt, mais l’assurance de prêt immobilier est dorénavant comprise.
La durée de remboursement reste à 25 ans, mais peut être poussée jusqu’à 27 ans en cas d’achat en VEFA ou dans l’ancien avec travaux de rénovation d’envergure qui retardent la jouissance du bien.

Au 1er janvier 2022, les règles montent d’un cran en devenant des normes juridiquement opposables aux établissements de crédit. Les banques doivent s’y conformer strictement sous peine d’amende. Elles bénéficient toutefois d’une marge de flexibilité à hauteur de 20% de leur production trimestrielle à destination de la primo-accession et de l’acquisition de la résidence principale.

Difficile accès au crédit immobilier en 2023

En deux ans, le contexte a fortement changé. Les taux d’emprunt au plancher ne sont plus d’actualité. La guerre en Ukraine a bouleversé les conditions monétaires. L’inflation s’envole depuis le printemps dernier et la Banque Centrale Européenne se voit obligée d’arrêter sa politique accommodante pour juguler une inflation à la dérive. La hausse des taux de la BCE en mars 2023 n’est sans doute pas l'épilogue du durcissement des conditions de refinancement auquel sont confrontées les banques de détail. Depuis mi-mars 2023, ces dernières se refinancent auprès de l’institution communautaire au taux de 3,50%, contre 0% avant fin juillet 2022.

En conséquence, le loyer de l’argent pour les particuliers est lui aussi devenu beaucoup plus cher. De 1% en moyenne fin 2021 (hors assurance emprunteur et coût des sûretés), le taux moyen sur 20 ans s’affiche actuellement entre 3,20% et 3,50%. La progression des taux d’intérêts va se poursuivre. Sont attendus des taux à 4% d’ici l’été 2023.

Les autorités financières ont commencé à mesurer l’ampleur du problème un peu tardivement en mensualisant le taux d’usure à partir du 1er février 2023. Historiquement révisés tous les trimestres, les taux d’usure ne parvenaient pas à suivre la hausse rapide et violente des taux d’intérêts. Incapables de dégager une profitabilité sur les nouveaux prêts, certaines banques ferment le robinet du crédit immobilier en décembre 2022.

La mensualisation du taux d’usure depuis février dernier offre toutefois une marge de manœuvre, mais elle est faiblement efficiente car conjuguée à des normes d’octroi qui constituent bel et bien un frein pour accéder au crédit, même pour les emprunteurs solvables, ce qui est l'illustration d’une intolérable aberration économique.

On constate en mars 2023 une explosion du nombre de refus de crédit immobilier à cause d’un taux d’endettement trop élevé. Les refus de prêt avaient considérablement augmenté en 2022 avec la dégradation des conditions d’emprunt, mais le phénomène s’amplifie en 2023. Le taux de dossiers recalés pour cause d’endettement outrepassant la norme est passé de 30% en janvier 2021 à 45% en mars 2023.

Vers un assouplissement des règles du HCSF

D’aucuns craignent un marché du crédit immobilier en phase de retournement en 2023 face à des banques qui deviennent de plus en plus frileuses à prêter, car pénalisées par le contexte monétaire. Certaines banques jettent même l’éponge. Axa Banque arrête le crédit immobilier au 7 avril 2023. Sur un an en janvier 2023, la production de crédits immobiliers plonge de 40% !

Les contraintes normatives imposées par le HCSF pourraient être assouplies dans les prochains mois. Bercy veut relancer la production de crédits à l’habitat et pourrait alors accepter de rehausser le taux d’endettement maximum dès lors que l’emprunteur répond aux critères de solvabilité. Un taux d'endettement à 35% n'a pas la même portée pour un emprunteur avec des revenus confortables et pour un autre qui gagne tout juste le Smic. La prise en compte du reste à vivre est essentielle, et pour l'heure, le régulateur n'en fait pas cas.

La durée maximale de remboursement pourrait elle aussi être allongée jusqu’à 30 ans. Dans Les Échos, Bercy a indiqué que le ministre de l'Économie est très attentif aux remontées de terrain et souhaite s’assurer que cette norme ne devienne pas un obstacle à l’accès au crédit de ménages pourtant solvables.

Des travaux d’évaluation sont en cours et si des changements relatifs aux normes d’octroi des crédits immobiliers sont effectivement décidés, ils seront annoncés lors de la prochaine réunion du HCSF en juin. La Banque de France a d'ores et déjà fait savoir dans un communiqué du merdredi 5 avril qu'elle s'opposerait à un assouplissement des règles d'octroi. La BdF siège au HCSF, il est donc difficile de prendre une décision sans son accord.

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Santé dentaire : vers un remboursement des implants en 2025

Jusqu’à présent, les implants dentaires ne bénéficient d’aucun remboursement de la part de l’Assurance maladie. Les mutuelles peuvent proposer une prise en charge qui reste partielle et ne couvre jamais la lourde dépense engagée. Cela pourrait changer à l’avenir. La Haute Autorité de Santé (HAS) se dit favorable au remboursement des implants, comme cela se fait déjà pour les prothèses dentaires. Remboursement implant dentaire : avis favorable de la HAS Pour améliorer l’accès aux soins dentaires, la HAS s’est prononcée, mercredi 6 novembre, en faveur du remboursement des actes implanto-prothétiques par l’Assurance maladie. En cas de dent(s) manquante(s), l’autorité de santé recommande que soit garantie la prise en charge financière des implants dentaires selon des modalités qui reste à définir. Actuellement, la seule option remboursée pour un patient édenté est la pose d’un bridge via le dispositif 100% Santé : après intervention de la Sécurité Sociale et de la mutuelle santé, le remboursement est intégral si l’équipement est sélectionné dans le panier sans reste à charge, ou partiel sur la base de tarifs encadrés ou libres. Le défaut du bridge est de détériorer les dents voisines car il s’appuie sur elles. En revanche, l’implant dentaire s’avère non seulement la solution prothétique la plus esthétique, mais il évite surtout d’endommager les dents situées à gauche et à droite de la dent manquante. La HAS étudie la pertinence de la prise en charge financière des implants pour 2 types d’édentement : Édentement complet par prothèse amovible complète implanto-retenue (PACIR) : cette solution améliore la stabilité des dentiers. Édentement unitaire (une ou deux dents) prothèse fixée unitaire supra-implantaire (PFUSI) : ce dispositif permet de conserver les dents saines adjacentes contrairement au bridge traditionnel. En France, comme partout ailleurs dans le monde, le nombre de personnes édentées ne cesse d’augmenter en raison de l’allongement de l’espérance de vie. D’ici 2030, environ 30% de la population mondiale serait touchée par un édentement total. Perdre une ou plusieurs dents, voire se retrouver complètement édenté, constitue un triple handicap (fonctionnel, esthétique et social) qui a des conséquences sur la santé en général, comme la dénutrition. Malgré l’absence de prise en charge par le régime général, un million d’implants dentaires ont été réalisés en France en 2023. Implants : La solution pour une bonne santé bucco-dentaire Restaurer sourire et fonction Les implants dentaires représentent aujourd'hui la solution médicale la plus performante pour remplacer une dent manquante. Au-delà de l'aspect esthétique, ils garantissent une reconstruction complète et durable de l'appareil dentaire. Bénéfices essentiels : Préservation de la structure osseuse : L'implant stimule naturellement l'os maxillaire, prévenant sa fonte progressive. Restauration complète de la mastication : Efficacité identique à une dent naturelle. Protection des dents adjacentes : Évite la migration et le déséquilibre dentaire. Technique moderne Réalisés en titane biocompatible, les implants s'intègrent parfaitement à la mâchoire. La pose, réalisée par des professionnels experts, garantit une intervention minimaliste et un résultat optimal. Santé globale Un implant dentaire ne répond pas simplement à un problème local. Il contribue significativement au bien-être général : meilleure alimentation, confiance restaurée et prévention des complications à long terme. Choisir un implant, c'est préserver durablement sa qualité de vie, mais son coût peut être un frein. Quel est le prix moyen d’un implant dentaire ? Le coût d'un implant dentaire varie significativement selon plusieurs facteurs essentiels. En moyenne, les patients peuvent s'attendre à investir entre 1 500 € et 3 500 € par implant. Cette fourchette de prix dépend de plusieurs paramètres : Complexité de l'intervention chirurgicale : Les cas nécessitant une greffe osseuse ou un traitement préalable augmentent naturellement le coût total. Expertise du praticien : Un chirurgien-dentiste spécialisé et expérimenté proposera généralement des tarifs plus élevés. Qualité des matériaux utilisés : L'implant peut être réalisé en titane ou en zircone, avec des prix variant selon la technologie. Localisation géographique : Les tarifs diffèrent sensiblement entre les grandes métropoles et les zones rurales. Comment sont remboursés les implants dentaires par les mutuelles ? Remboursement Sécurité Sociale La Sécurité sociale ne prend malheureusement pas en charge l’implantologie dentaire, la considérant comme un acte de convenance. Les patients doivent donc supporter l'intégralité du coût. Remboursement par la mutuelle Les mutuelles proposent différentes approches de remboursement : 1 - Niveau de garantie Les contrats les plus complets peuvent rembourser entre 30% et 70% du coût de l'implant. Certaines mutuelles appliquent des plafonds annuels spécifiques qui peuvent aller au-delà de 1000€. 2 - Options de remboursement Certaines mutuelles proposent des forfaits prothèses et implants dentaires. D'autres incluent une partie des implants dans leurs garanties "soins dentaires". Comment optimiser le remboursement d’un implant dentaire Vérifiez précisément votre contrat mutuelle Demandez des devis détaillés auprès des chirurgiens-dentistes Comparez plusieurs mutuelles avant souscription La surcomplémentaire dentaire peut s’avérer une alternative pertinente pour diminuer voire supprimer le reste à charge sur les implants dentaires. Il convient d’arbitrer entre le surcoût représenté par ce 3ème niveau de couverture et le reste à charge que vous êtes prêt à assumer avec votre mutuelle actuelle. Un implant dentaire représente un investissement dans votre santé et votre bien-être. Malgré son coût élevé, c'est une solution durable et esthétique pour remplacer une ou plusieurs dents manquantes. Un grand pas vient d’être fait en faveur du remboursement de cet acte prothétique onéreux. Reste à savoir quand la mesure sera mise en œuvre et quel sera le niveau de ce remboursement.

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Changement d'assurance prêt immobilier : -60% sur vos cotisations

L'assurance emprunteur représente une part significative du coût total de votre crédit immobilier. Grâce à la loi Lemoine entrée en vigueur en 2022, vous pouvez désormais réaliser jusqu'à 60% d'économies sur vos cotisations d'assurance de prêt en changeant de formule. Découvrez comment optimiser votre contrat et réduire significativement vos mensualités. Pourquoi changer d'assurance de prêt immobilier ? L'assurance emprunteur est imposée par la banque lors de la souscription d'un crédit immobilier. Elle protège à la fois l'emprunteur et le prêteur en cas d'invalidité, décès ou d’incapacité temporaire de travail. Cependant, les contrats proposés par les banques sont très souvent plus chers que ceux des assureurs spécialisés. Des économies considérables à la clé Économie moyenne entre 5 000€ et 15 000€ sur la durée totale du prêt Réduction pouvant atteindre 60% des cotisations mensuelles Obligation de respecter l’équivalence de niveau de garanties entre les 2 contrats La loi Lemoine : un tournant majeur pour les emprunteurs Cette réforme historique a bouleversé le marché de l'assurance emprunteur en introduisant trois changements majeurs : Résiliation à tout moment de votre contrat, sans attendre la date d’échéance ni engagement minimum de souscription Suppression du questionnaire médical pour les prêts n’excédant pas 200 000€ et remboursés avant le 60ème anniversaire de l’emprunteur Réduction du délai du droit à l'oubli pour les personnes ayant eu un cancer de 10 à 5 ans ; droit également applicable à l’hépatite C. Le processus de résiliation simplifié La résiliation de votre contrat actuel peut s'effectuer en quelques étapes simples : Demander une délégation d'assurance auprès d'un nouvel assureur Obtenir une proposition avec des garanties au moins équivalentes Envoyer votre demande de résiliation à votre assureur actuel Attendre la validation de votre banque : la réglementation lui impose de formuler sa réponse dans les 10 jours ouvrés. Comment obtenir la meilleure offre d'assurance emprunteur ? Pour maximiser vos économies, plusieurs facteurs sont à prendre en compte : Comparer les offres du marché Utiliser des comparateurs en ligne spécialisés Solliciter plusieurs devis personnalisés Analyser attentivement les garanties proposées Critères à prendre en compte Taux de couverture proposé : l'indicateur du coût de l'assurance est le TAEA ou Taux Annuel Effectif Assurance, obligatoirement mentionné dans tous les supports et contrats (en pourcentage du capital emprunté) Étendue des garanties (décès, invalidité, incapacité de travail, voire perte d'emploi) Exclusions de garantie et possibilité de rachat d’exclusions des maladies non objectivables Délais de carence éventuels Les garanties essentielles à maintenir Pour que votre nouvelle assurance soit acceptée par la banque, certaines garanties sont incontournables : Décès et Perte Totale et Irréversible d'Autonomie (PTIA) : couverture socle de tout contrat d'assurance emprunteur Incapacité Temporaire Totale de travail (ITT) Invalidité Permanente Totale ou Partielle (IPT/IPP) Le niveau minimum de couverture est défini par la banque et vous est communiqué via la fiche standardisée d’information remise lors de votre demande de prêt, et la fiche personnalisée qui détaille les garanties spécifiques à votre profil et votre projet immobilier. Focus sur les niveaux de couverture Le pourcentage de couverture doit être adapté à votre situation : Quotité assurance de prêt à 100% recommandée pour l'emprunteur principal (si emprunt à 2), celui qui touche les revenus les plus élevés Possibilité de moduler la couverture pour le co-emprunteur Adaptation selon les risques incarnés par chaque emprunteur Profils éligibles aux meilleures réductions Certains profils peuvent bénéficier de tarifs particulièrement avantageux : Jeunes emprunteurs en bonne santé Cadres avec une profession stable Non-fumeurs Personnes pratiquant une activité sportive régulière Cas pratique : exemple d'économies réalisées Pour un prêt de 250 000€ sur 20 ans (emprunteur âgé entre 25 et 35 ans) : Assurance bancaire au taux moyen de 0,34% : 57€/mois Assurance alternative au taux de 0,09% (taux moyen chez Magnolia.fr pour ce profil) : 15€/mois Économie réalisée : 42€/mois, soit 10 000€ sur la durée du prêt Comment procéder au changement d'assurance ? Pour changer d'assurance de prêt, suivez ces étapes : Rassemblez les documents nécessaires Tableau d'amortissement Conditions générales de votre assurance actuelle Notice d'information (conditions générales) Comparez les offres du marché Utilisez plusieurs comparateurs Contactez des courtiers spécialisés Demandez des devis personnalisés Vérifiez l'équivalence des garanties Analysez les exclusions Comparez les définitions de garanties Vérifiez les délais de franchise Changer d’assurance de prêt, une démarche rentable à long terme La renégociation de votre assurance de prêt immobilier représente une opportunité significative d'économies. Avec des réductions pouvant atteindre 60% de vos cotisations actuelles, cette démarche mérite d'être entreprise, d'autant plus que la loi Lemoine a considérablement simplifié le processus. N'hésitez pas à vous faire accompagner par un courtier spécialisé pour optimiser vos chances d'obtenir la meilleure offre possible tout en conservant des garanties optimales pour votre prêt immobilier.

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