Les taux d’intérêts des crédits immobiliers n’en finissent pas de progresser. D’ici l’été, ils pourraient atteindre le seuil des 4% (hors assurance emprunteur), du jamais vu depuis 2012. La révision mensuelle des taux d’usure depuis février 2023 contribue à cette augmentation, tout en opérant un relatif déblocage du marché. Le levier pour faire baisser le coût de son crédit immobilier reste l’assurance de prêt, une dépense que vous pouvez mieux maîtriser en faisant jouer la concurrence.
Taux d’usure en hausse en avril 2023
Au 1er avril 2023, les taux d’usure ont une nouvelle fois augmenté, affichant les valeurs suivantes :
- Prêts à taux fixe de moins de 10 ans : 3,72%
- Prêts à taux fixe compris entre 10 ans et moins de 20 ans : 4,09%
- Prêts à taux fixe de 20 ans et plus : 4,24%
- Prêts à taux variable : 4,03%
- Prêts relais : 4,31%
Sur les durées de 20 ans et plus, le taux d’usure a gagné 24 points de base. Ce relèvement va permettre aux candidats recalés le mois précédent pour cause d’une offre de crédit légèrement au-dessus de l’usure de représenter leur dossier.
Rappelons que le taux d’usure est le taux que la banque ne doit pas dépasser lors de l’octroi d’un prêt. Il indique le TAEG maximum légal (Taux Annuel Effectif Global) qui est l’agrégation de tous les frais inhérents à l’obtention du financement bancaire :
- intérêts d’emprunt exprimés par le taux nominal
- frais de dossier
- garantie (hypothèque, privilège du prêteur de deniers ou caution)
- primes d’assurance prêt immobilier.
S’y ajoutent, le cas échéant, s’ils constituent une exigence de la banque à l’octroi du prêt, les frais d’ouverture et de tenue de compte, les frais d’expertise du bien immobilier, les parts sociales si le prêt est contracté auprès d’une banque mutualiste, et la commission de courtage.
Progression constante des taux d’intérêts depuis mars 2022
Un taux d’usure supérieur à 4% en avril 2023, c’est une bonne nouvelle pour le crédit immobilier, mais cette progression n’est que le reflet de celle des taux d’emprunt.
En hausse depuis le printemps 2022, dans le sillage de la guerre en Ukraine qui a engendré une dégradation des conditions monétaires, les taux d’intérêts s’affichent actuellement entre 3,20% et 3,50% sur la durée de 20 ans (hors assurance crédit immobilier et coût des sûretés), et au-delà de 3,50% sur 25 ans, qui est la maturité plafond selon les normes d’octroi.
La dernière hausse des taux de la BCE en mars 2023, qui place le taux de refinancement pour les banques commerciales à 3,50%, oblige ces dernières à ajuster leurs barèmes en conséquence afin de maintenir une relative profitabilité sur les nouveaux prêts. Depuis un an, les taux d’emprunt sont sur un tapis roulant que rien n’enraille. D’ici l’été 2023, il est probable qu’ils grimpent jusqu’à 4% selon les prévisions des courtiers, un niveau inédit depuis 2012.
Déléguer l’assurance emprunteur pour décrocher son prêt immobilier
L’augmentation significative des taux d’intérêts rogne la capacité d’endettement des ménages. D’autant que les normes d’octroi édictées il y a déjà deux ans ne bougent pas d’un iota. Début mars 2023, le Haut Conseil de Stabilité Financière a tenu à réaffirmer les règles en vigueur :
- Le taux d’endettement maximum reste à 35% des revenus nets, assurance emprunteur comprise.
- La durée de remboursement est limitée à 25 ans, sauf exception jusqu’à 27 ans (achat en VEFA ou dans l’ancien avec travaux de rénovation importants).
Bon nombre de professionnels du crédit, à commencer par les courtiers, considèrent ces normes comme un frein à l’accès au prêt bancaire, malgré une relative souplesse accordée aux banques sur le segment de la primo-accession et de l’acquisition de la résidence principale.
L’accès au crédit immobilier est toujours difficile pour les primo-accédants car ils sont généralement défaillants sur deux critères fondamentaux : l’apport personnel et l’épargne de précaution post-crédit. Cette clientèle écope de facto des conditions les moins avantageuses, taux d’intérêts élevés sur les durées les plus longues.
Le levier pour maîtriser son endettement et dans certains cas rester sous le taux d’usure est de déléguer l’assurance emprunteur. La loi autorise tout emprunteur à choisir librement l’assurance destinée à sécuriser son crédit immobilier en cas de décès, invalidité et incapacité. La délégation d'assurance de prêt immobilier est un droit cardinal pour tout emprunteur depuis l'entrée en application de la loi Lagarde de septembre 2010. En mettant les offres en concurrence via un comparateur d’assurance prêt immobilier, vous accédez à des contrats jusqu’à trois fois moins chers que celui proposé par le prêteur.
Consultez notre baromètre du pouvoir d’achat immobilier de mars 2023 pour mesurer l’impact financier de la délégation d’assurance emprunteur. En optant pour une assurance externe et individuelle, vous économisez des milliers d’euros qui vont tirer le TAEG vers le bas et vous permettre, le cas échéant, de décrocher votre crédit immobilier.
