Prêt immobilier : le reste à vivre, une notion ignorée du régulateur

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Tout durant l'année 2020, les banques ont dû appliquer les règles édictées par le Haut Conseil de Stabilité Financière qui visaient à mieux encadrer la distribution des crédits immobiliers. L'assouplissement décidé fin décembre dernier réjouit les professionnels, et devrait permettre de resolvabiliser certains ménages écartés en 2020. Pour autant, le reste à vivre n'est toujours pas considéré par les autorités financières comme un indicateur complémentaire du taux d'endettement.

Limiter le taux d'endettement et la durée d'emprunt

L'inquiétude et l’incompréhension des professionnels du courtage se sont exprimées dès l'annonce des recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) à l'automne 2019, mais l'instance est restée campée sur ses positions jusqu'au 17 décembre dernier. Les communiqués répétés des syndicats des courtiers, rejoints fin 2020 par d'autres acteurs du logement (promoteurs et agents immobiliers), ont démontré, chiffres à l'appui, la rigueur aveugle de ces règles sur le taux d'endettement et la durée d'emprunt, réclamant la prise en compte d'une notion tout aussi importante dans l'analyse de la solvabilité du candidat à l'emprunt que le taux d'effort : le reste à vivre, le grand oublié dans les consignes du HCSF.

L'instance a-t-elle été convaincue par cet argumentaire ou par l'obéissance scrupuleuse des banques ? Le constat est qu'elle décide d'assouplir les règles, en relevant le taux d'endettement de 33% à 35% et allongeant la durée de remboursement à 27 ans dans certains cas (prise en compte d'un différé de remboursement de 2 ans). En parallèle, le taux de dérogation à ce cadre passe de 15% à 20% de la production trimestrielle de crédits immobiliers à destination de la primo accession et de l’achat de la résidence principale. Quant au reste à vivre, il n'a toujours pas été mentionné par le HCSF.

Cet ajustement des règles d'octroi est salutaire pour remettre sur le marché une partie des exclus de l'année 2020, notamment les primo-accédants, souvent empêchés car sur le fil de l'endettement (faibles revenus, moindre apport), et les investisseurs, pénalisés par le nouveau calcul du taux d'effort (non prise en compte des revenus locatifs). Si les banques continuent d'appliquer sans discernement ces règles bien qu’amendées, on risque d'assister à des aberrations avec des emprunteurs à bons revenus et parfaitement solvables, confrontés à un refus car le taux d'endettement outrepasse légèrement le seuil recommandé.

Le reste à vivre, la notion oubliée qui irrite les professionnels

Dans l'étude de solvabilité des demandes de financement, les banques analysent systématiquement le reste à vivre, une notion qui n'est pas mathématique, mais qui découle du bon sens. Le reste à vivre n'a pas de définition légale ou juridique et peut donc être estimé diversement par les établissements bancaires ; il détermine la fraction des revenus qui permettra au ménage emprunteur de faire face à ses dépenses courantes (se nourrir, se vêtir, se déplacer, etc.), une fois les charges payées (mensualités de crédit(s), loyer, pensions diverses). Il est évalué selon la composition du foyer et la zone géographique où il réside. Le coût de la vie n'est évidemment pas le même partout en France, et le nombre de personnes vivant sous le même toit a une incidence sur les dépenses mensuelles de la famille.

On commence alors à soupçonner la perversité du calcul du taux d'endettement. À taux d'effort équivalent (33% ou 35% selon ce que la banque retiendra), un ménage emprunteur n'aura pas un niveau de reste à vivre identique selon qu'il perçoit des revenus confortables ou est salarié au Smic. Actuellement, les banques considèrent que le reste à vivre est décent s'il atteint les montants suivants :

750€ pour un célibataire
1 300€ pour un couple
250€ par enfant ou personne à charge.

Ces montants peuvent varier à la marge d'un établissement à l'autre en fonction de la politique commerciale, mais le reste à vivre est toujours un bon indicateur du niveau de vie du foyer, permettant de vérifier la faisabilité du projet immobilier et donc les capacités financières du ménage emprunteur. Logiquement, un taux d'endettement peut excéder le seuil de référence si les revenus de l'emprunteur sont élevés et que son reste à vivre est suffisant voire conséquent.

Le reste à vivre dans le cadre d'un crédit immobilier n'est pas le même que celui estimé par une commission de surendettement. Dans ce cas, le reste à vivre est défini par les articles L.731-1 et 731-2 du code de la consommation, et ne peut être inférieur au RSA, pondéré selon le nombre de personnes composant le foyer.

L'écosystème bancaire français a horreur du risque, surtout en matière de distribution de crédits immobiliers aux particuliers. Le taux de défaut de paiement est le plus faible d'Europe avec 1% de dettes impayées, grâce principalement aux garde-fous qui protègent à la fois les banques et leurs clients :

taux fixes (plus de 90% des crédits distribués),
garantie (caution, hypothèque, privilège du porteur de deniers),
estimation du bien financé par le prêt,
assurance emprunteur, la couverture qui intervient en cas de décès, d'invalidité ou d'incapacité pour cause de maladie ou d'accident de l'assuré.

Laissons les banques faire leur métier, et apprécier le reste à vivre au cas par cas sans être figé sur le taux d’endettement à 35%, d'autant qu'en cette période de crise économique majeure, elles vont redoubler de prudence dans la distribution des crédits immobiliers.

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Santé dentaire : vers un remboursement des implants en 2025

Jusqu’à présent, les implants dentaires ne bénéficient d’aucun remboursement de la part de l’Assurance maladie. Les mutuelles peuvent proposer une prise en charge qui reste partielle et ne couvre jamais la lourde dépense engagée. Cela pourrait changer à l’avenir. La Haute Autorité de Santé (HAS) se dit favorable au remboursement des implants, comme cela se fait déjà pour les prothèses dentaires. Remboursement implant dentaire : avis favorable de la HAS Pour améliorer l’accès aux soins dentaires, la HAS s’est prononcée, mercredi 6 novembre, en faveur du remboursement des actes implanto-prothétiques par l’Assurance maladie. En cas de dent(s) manquante(s), l’autorité de santé recommande que soit garantie la prise en charge financière des implants dentaires selon des modalités qui reste à définir. Actuellement, la seule option remboursée pour un patient édenté est la pose d’un bridge via le dispositif 100% Santé : après intervention de la Sécurité Sociale et de la mutuelle santé, le remboursement est intégral si l’équipement est sélectionné dans le panier sans reste à charge, ou partiel sur la base de tarifs encadrés ou libres. Le défaut du bridge est de détériorer les dents voisines car il s’appuie sur elles. En revanche, l’implant dentaire s’avère non seulement la solution prothétique la plus esthétique, mais il évite surtout d’endommager les dents situées à gauche et à droite de la dent manquante. La HAS étudie la pertinence de la prise en charge financière des implants pour 2 types d’édentement : Édentement complet par prothèse amovible complète implanto-retenue (PACIR) : cette solution améliore la stabilité des dentiers. Édentement unitaire (une ou deux dents) prothèse fixée unitaire supra-implantaire (PFUSI) : ce dispositif permet de conserver les dents saines adjacentes contrairement au bridge traditionnel. En France, comme partout ailleurs dans le monde, le nombre de personnes édentées ne cesse d’augmenter en raison de l’allongement de l’espérance de vie. D’ici 2030, environ 30% de la population mondiale serait touchée par un édentement total. Perdre une ou plusieurs dents, voire se retrouver complètement édenté, constitue un triple handicap (fonctionnel, esthétique et social) qui a des conséquences sur la santé en général, comme la dénutrition. Malgré l’absence de prise en charge par le régime général, un million d’implants dentaires ont été réalisés en France en 2023. Implants : La solution pour une bonne santé bucco-dentaire Restaurer sourire et fonction Les implants dentaires représentent aujourd'hui la solution médicale la plus performante pour remplacer une dent manquante. Au-delà de l'aspect esthétique, ils garantissent une reconstruction complète et durable de l'appareil dentaire. Bénéfices essentiels : Préservation de la structure osseuse : L'implant stimule naturellement l'os maxillaire, prévenant sa fonte progressive. Restauration complète de la mastication : Efficacité identique à une dent naturelle. Protection des dents adjacentes : Évite la migration et le déséquilibre dentaire. Technique moderne Réalisés en titane biocompatible, les implants s'intègrent parfaitement à la mâchoire. La pose, réalisée par des professionnels experts, garantit une intervention minimaliste et un résultat optimal. Santé globale Un implant dentaire ne répond pas simplement à un problème local. Il contribue significativement au bien-être général : meilleure alimentation, confiance restaurée et prévention des complications à long terme. Choisir un implant, c'est préserver durablement sa qualité de vie, mais son coût peut être un frein. Quel est le prix moyen d’un implant dentaire ? Le coût d'un implant dentaire varie significativement selon plusieurs facteurs essentiels. En moyenne, les patients peuvent s'attendre à investir entre 1 500 € et 3 500 € par implant. Cette fourchette de prix dépend de plusieurs paramètres : Complexité de l'intervention chirurgicale : Les cas nécessitant une greffe osseuse ou un traitement préalable augmentent naturellement le coût total. Expertise du praticien : Un chirurgien-dentiste spécialisé et expérimenté proposera généralement des tarifs plus élevés. Qualité des matériaux utilisés : L'implant peut être réalisé en titane ou en zircone, avec des prix variant selon la technologie. Localisation géographique : Les tarifs diffèrent sensiblement entre les grandes métropoles et les zones rurales. Comment sont remboursés les implants dentaires par les mutuelles ? Remboursement Sécurité Sociale La Sécurité sociale ne prend malheureusement pas en charge l’implantologie dentaire, la considérant comme un acte de convenance. Les patients doivent donc supporter l'intégralité du coût. Remboursement par la mutuelle Les mutuelles proposent différentes approches de remboursement : 1 - Niveau de garantie Les contrats les plus complets peuvent rembourser entre 30% et 70% du coût de l'implant. Certaines mutuelles appliquent des plafonds annuels spécifiques qui peuvent aller au-delà de 1000€. 2 - Options de remboursement Certaines mutuelles proposent des forfaits prothèses et implants dentaires. D'autres incluent une partie des implants dans leurs garanties "soins dentaires". Comment optimiser le remboursement d’un implant dentaire Vérifiez précisément votre contrat mutuelle Demandez des devis détaillés auprès des chirurgiens-dentistes Comparez plusieurs mutuelles avant souscription La surcomplémentaire dentaire peut s’avérer une alternative pertinente pour diminuer voire supprimer le reste à charge sur les implants dentaires. Il convient d’arbitrer entre le surcoût représenté par ce 3ème niveau de couverture et le reste à charge que vous êtes prêt à assumer avec votre mutuelle actuelle. Un implant dentaire représente un investissement dans votre santé et votre bien-être. Malgré son coût élevé, c'est une solution durable et esthétique pour remplacer une ou plusieurs dents manquantes. Un grand pas vient d’être fait en faveur du remboursement de cet acte prothétique onéreux. Reste à savoir quand la mesure sera mise en œuvre et quel sera le niveau de ce remboursement.

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Changement d'assurance prêt immobilier : -60% sur vos cotisations

L'assurance emprunteur représente une part significative du coût total de votre crédit immobilier. Grâce à la loi Lemoine entrée en vigueur en 2022, vous pouvez désormais réaliser jusqu'à 60% d'économies sur vos cotisations d'assurance de prêt en changeant de formule. Découvrez comment optimiser votre contrat et réduire significativement vos mensualités. Pourquoi changer d'assurance de prêt immobilier ? L'assurance emprunteur est imposée par la banque lors de la souscription d'un crédit immobilier. Elle protège à la fois l'emprunteur et le prêteur en cas d'invalidité, décès ou d’incapacité temporaire de travail. Cependant, les contrats proposés par les banques sont très souvent plus chers que ceux des assureurs spécialisés. Des économies considérables à la clé Économie moyenne entre 5 000€ et 15 000€ sur la durée totale du prêt Réduction pouvant atteindre 60% des cotisations mensuelles Obligation de respecter l’équivalence de niveau de garanties entre les 2 contrats La loi Lemoine : un tournant majeur pour les emprunteurs Cette réforme historique a bouleversé le marché de l'assurance emprunteur en introduisant trois changements majeurs : Résiliation à tout moment de votre contrat, sans attendre la date d’échéance ni engagement minimum de souscription Suppression du questionnaire médical pour les prêts n’excédant pas 200 000€ et remboursés avant le 60ème anniversaire de l’emprunteur Réduction du délai du droit à l'oubli pour les personnes ayant eu un cancer de 10 à 5 ans ; droit également applicable à l’hépatite C. Le processus de résiliation simplifié La résiliation de votre contrat actuel peut s'effectuer en quelques étapes simples : Demander une délégation d'assurance auprès d'un nouvel assureur Obtenir une proposition avec des garanties au moins équivalentes Envoyer votre demande de résiliation à votre assureur actuel Attendre la validation de votre banque : la réglementation lui impose de formuler sa réponse dans les 10 jours ouvrés. Comment obtenir la meilleure offre d'assurance emprunteur ? Pour maximiser vos économies, plusieurs facteurs sont à prendre en compte : Comparer les offres du marché Utiliser des comparateurs en ligne spécialisés Solliciter plusieurs devis personnalisés Analyser attentivement les garanties proposées Critères à prendre en compte Taux de couverture proposé : l'indicateur du coût de l'assurance est le TAEA ou Taux Annuel Effectif Assurance, obligatoirement mentionné dans tous les supports et contrats (en pourcentage du capital emprunté) Étendue des garanties (décès, invalidité, incapacité de travail, voire perte d'emploi) Exclusions de garantie et possibilité de rachat d’exclusions des maladies non objectivables Délais de carence éventuels Les garanties essentielles à maintenir Pour que votre nouvelle assurance soit acceptée par la banque, certaines garanties sont incontournables : Décès et Perte Totale et Irréversible d'Autonomie (PTIA) : couverture socle de tout contrat d'assurance emprunteur Incapacité Temporaire Totale de travail (ITT) Invalidité Permanente Totale ou Partielle (IPT/IPP) Le niveau minimum de couverture est défini par la banque et vous est communiqué via la fiche standardisée d’information remise lors de votre demande de prêt, et la fiche personnalisée qui détaille les garanties spécifiques à votre profil et votre projet immobilier. Focus sur les niveaux de couverture Le pourcentage de couverture doit être adapté à votre situation : Quotité assurance de prêt à 100% recommandée pour l'emprunteur principal (si emprunt à 2), celui qui touche les revenus les plus élevés Possibilité de moduler la couverture pour le co-emprunteur Adaptation selon les risques incarnés par chaque emprunteur Profils éligibles aux meilleures réductions Certains profils peuvent bénéficier de tarifs particulièrement avantageux : Jeunes emprunteurs en bonne santé Cadres avec une profession stable Non-fumeurs Personnes pratiquant une activité sportive régulière Cas pratique : exemple d'économies réalisées Pour un prêt de 250 000€ sur 20 ans (emprunteur âgé entre 25 et 35 ans) : Assurance bancaire au taux moyen de 0,34% : 57€/mois Assurance alternative au taux de 0,09% (taux moyen chez Magnolia.fr pour ce profil) : 15€/mois Économie réalisée : 42€/mois, soit 10 000€ sur la durée du prêt Comment procéder au changement d'assurance ? Pour changer d'assurance de prêt, suivez ces étapes : Rassemblez les documents nécessaires Tableau d'amortissement Conditions générales de votre assurance actuelle Notice d'information (conditions générales) Comparez les offres du marché Utilisez plusieurs comparateurs Contactez des courtiers spécialisés Demandez des devis personnalisés Vérifiez l'équivalence des garanties Analysez les exclusions Comparez les définitions de garanties Vérifiez les délais de franchise Changer d’assurance de prêt, une démarche rentable à long terme La renégociation de votre assurance de prêt immobilier représente une opportunité significative d'économies. Avec des réductions pouvant atteindre 60% de vos cotisations actuelles, cette démarche mérite d'être entreprise, d'autant plus que la loi Lemoine a considérablement simplifié le processus. N'hésitez pas à vous faire accompagner par un courtier spécialisé pour optimiser vos chances d'obtenir la meilleure offre possible tout en conservant des garanties optimales pour votre prêt immobilier.

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