Prêt immobilier : le reste à vivre, une notion ignorée du régulateur

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Tout durant l'année 2020, les banques ont dû appliquer les règles édictées par le Haut Conseil de Stabilité Financière qui visaient à mieux encadrer la distribution des crédits immobiliers. L'assouplissement décidé fin décembre dernier réjouit les professionnels, et devrait permettre de resolvabiliser certains ménages écartés en 2020. Pour autant, le reste à vivre n'est toujours pas considéré par les autorités financières comme un indicateur complémentaire du taux d'endettement.

Limiter le taux d'endettement et la durée d'emprunt

L'inquiétude et l’incompréhension des professionnels du courtage se sont exprimées dès l'annonce des recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) à l'automne 2019, mais l'instance est restée campée sur ses positions jusqu'au 17 décembre dernier. Les communiqués répétés des syndicats des courtiers, rejoints fin 2020 par d'autres acteurs du logement (promoteurs et agents immobiliers), ont démontré, chiffres à l'appui, la rigueur aveugle de ces règles sur le taux d'endettement et la durée d'emprunt, réclamant la prise en compte d'une notion tout aussi importante dans l'analyse de la solvabilité du candidat à l'emprunt que le taux d'effort : le reste à vivre, le grand oublié dans les consignes du HCSF.

L'instance a-t-elle été convaincue par cet argumentaire ou par l'obéissance scrupuleuse des banques ? Le constat est qu'elle décide d'assouplir les règles, en relevant le taux d'endettement de 33% à 35% et allongeant la durée de remboursement à 27 ans dans certains cas (prise en compte d'un différé de remboursement de 2 ans). En parallèle, le taux de dérogation à ce cadre passe de 15% à 20% de la production trimestrielle de crédits immobiliers à destination de la primo accession et de l’achat de la résidence principale. Quant au reste à vivre, il n'a toujours pas été mentionné par le HCSF.

Cet ajustement des règles d'octroi est salutaire pour remettre sur le marché une partie des exclus de l'année 2020, notamment les primo-accédants, souvent empêchés car sur le fil de l'endettement (faibles revenus, moindre apport), et les investisseurs, pénalisés par le nouveau calcul du taux d'effort (non prise en compte des revenus locatifs). Si les banques continuent d'appliquer sans discernement ces règles bien qu’amendées, on risque d'assister à des aberrations avec des emprunteurs à bons revenus et parfaitement solvables, confrontés à un refus car le taux d'endettement outrepasse légèrement le seuil recommandé.

Le reste à vivre, la notion oubliée qui irrite les professionnels

Dans l'étude de solvabilité des demandes de financement, les banques analysent systématiquement le reste à vivre, une notion qui n'est pas mathématique, mais qui découle du bon sens. Le reste à vivre n'a pas de définition légale ou juridique et peut donc être estimé diversement par les établissements bancaires ; il détermine la fraction des revenus qui permettra au ménage emprunteur de faire face à ses dépenses courantes (se nourrir, se vêtir, se déplacer, etc.), une fois les charges payées (mensualités de crédit(s), loyer, pensions diverses). Il est évalué selon la composition du foyer et la zone géographique où il réside. Le coût de la vie n'est évidemment pas le même partout en France, et le nombre de personnes vivant sous le même toit a une incidence sur les dépenses mensuelles de la famille.

On commence alors à soupçonner la perversité du calcul du taux d'endettement. À taux d'effort équivalent (33% ou 35% selon ce que la banque retiendra), un ménage emprunteur n'aura pas un niveau de reste à vivre identique selon qu'il perçoit des revenus confortables ou est salarié au Smic. Actuellement, les banques considèrent que le reste à vivre est décent s'il atteint les montants suivants :

750€ pour un célibataire
1 300€ pour un couple
250€ par enfant ou personne à charge.

Ces montants peuvent varier à la marge d'un établissement à l'autre en fonction de la politique commerciale, mais le reste à vivre est toujours un bon indicateur du niveau de vie du foyer, permettant de vérifier la faisabilité du projet immobilier et donc les capacités financières du ménage emprunteur. Logiquement, un taux d'endettement peut excéder le seuil de référence si les revenus de l'emprunteur sont élevés et que son reste à vivre est suffisant voire conséquent.

Le reste à vivre dans le cadre d'un crédit immobilier n'est pas le même que celui estimé par une commission de surendettement. Dans ce cas, le reste à vivre est défini par les articles L.731-1 et 731-2 du code de la consommation, et ne peut être inférieur au RSA, pondéré selon le nombre de personnes composant le foyer.

L'écosystème bancaire français a horreur du risque, surtout en matière de distribution de crédits immobiliers aux particuliers. Le taux de défaut de paiement est le plus faible d'Europe avec 1% de dettes impayées, grâce principalement aux garde-fous qui protègent à la fois les banques et leurs clients :

taux fixes (plus de 90% des crédits distribués),
garantie (caution, hypothèque, privilège du porteur de deniers),
estimation du bien financé par le prêt,
assurance emprunteur, la couverture qui intervient en cas de décès, d'invalidité ou d'incapacité pour cause de maladie ou d'accident de l'assuré.

Laissons les banques faire leur métier, et apprécier le reste à vivre au cas par cas sans être figé sur le taux d’endettement à 35%, d'autant qu'en cette période de crise économique majeure, elles vont redoubler de prudence dans la distribution des crédits immobiliers.

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Assurance de prêt immobilier : forte baisse des tarifs depuis 2020

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Bancassureurs et alternatifs : une concurrence qui tire les prix vers le bas L’essor des assureurs alternatifs a profondément modifié le marché de l’assurance emprunteur. Alors que les banques continuent de proposer des assurances de groupe aux tarifs souvent élevés pour cause de mutualisation, les prestataires spécialisés offrent des contrats sur-mesure, plus compétitifs et mieux adaptés aux besoins individuels. L’application de la loi Lemoine a joué un rôle clé dans cette transformation. La flexibilité accrue permise par la substitution à tout moment a encouragé davantage de consommateurs à comparer les offres et à opter pour des solutions plus avantageuses. À garanties équivalentes, principe obligatoire pour que la banque accepte une offre externe, la délégation de contrat permet de diviser par 2 à 4 le coût d’une assurance emprunteur. Pour un prêt immobilier de 250 000€ sur 20 ans, le gain moyen est estimé entre 5 000€ et 15 000€. Comparer les offres pour optimiser son assurance emprunteur Vous pouvez faire des économies sur votre assurance de prêt immobilier quand vous le souhaitez, en amont comme en aval. Au moment de la souscription du crédit Grâce à la loi Lagarde, les emprunteurs peuvent choisir une assurance externe dès la signature du prêt, à condition que les garanties soient équivalentes à celles proposées par la banque. La délégation d’assurance permet souvent d’obtenir une assurance jusqu’à 60% moins chère. En cours de prêt Il est possible de changer d’assurance emprunteur à tout moment grâce à la loi Lemoine. Vous n’avez aucun préavis à respecter, uniquement le principe d’équivalence de niveau de garanties. Plus tôt vous choisissez une assurance plus avantageuse, plus vous réalisez d’économies sur l’ensemble de la durée du prêt. Un écart de prime de quelques dizaines d’euros par mois peut représenter des milliers d’euros d’économies sur plusieurs années. Négocier son assurance de prêt : premier levier d’économies Beaucoup d’emprunteurs se concentrent uniquement sur le taux d’intérêt de leur prêt, négligeant l’impact du coût de l’assurance. Pourtant, optimiser son assurance emprunteur peut générer des économies encore plus importantes qu’une légère baisse du taux de crédit. Sachez que l’assurance pèse en moyenne un tiers du coût global d’un prêt immobilier, soit la deuxième dépense après les intérêts d’emprunt. Prenons un exemple concret : Critère Scénario initial Scénario avec taux d’intérêts réduit Scénario avec taux assurance réduit Scénario combinant taux d’intérêts et taux d’assurance réduits Montant de l’emprunt 250 000 € 250 000 € 250 000 € 250 000 € Durée 20 ans 20 ans 20 ans 20 ans Taux nominal 3,50 % 3,40 % 3,50 % 3,40 % Coût total intérêts 97 976 € 94 901 € 97 976 € 94 901 € Taux assurance 0,34 % 0,34 % 0,16 % 0,16 % Cotisation annuelle assurance 852 € 852 € 396 € 396 € Coût total assurance 17 000 € 17 000 € 7 920 € 7 920 € Économie sur les intérêts - 3 075 € - 3 075 € Économie sur l’assurance - - 9 080 € 9 080 € Économie totale - 3 075 € 9 080 € 12 155 € Ce cas illustre l’importance de comparer et renégocier son assurance de prêt autant, sinon plus, que son taux d’intérêts. Miser uniquement sur la négociation du taux de crédit peut être une erreur si le coût de l’assurance est négligé. Un marché de l’assurance de prêt en pleine mutation au bénéfice des emprunteurs L’évolution du marché de l’assurance emprunteur en 2025 marque une véritable rupture avec les pratiques passées. L’ouverture à la concurrence, soutenue par les évolutions législatives, a permis de tirer les prix vers le bas et d’offrir des conditions plus avantageuses à un plus large panel d’emprunteurs. Comparer les offres via des outils en ligne spécialisés est aujourd’hui un réflexe essentiel pour toute personne souscrivant un crédit immobilier. Avec des écarts de prix significatifs entre les assurances de groupe et les contrats alternatifs, la vigilance et l’anticipation peuvent permettre de réaliser plusieurs milliers d’euros d’économies sur la durée totale d’un prêt. Un avantage non négligeable dans un contexte économique où la maîtrise des coûts est une priorité pour de nombreux ménages.

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Crédit immobilier avril 2025 : déjà la fin de la baisse des taux ?

Depuis le début de l'année 2024, les taux immobiliers ont connu une baisse progressive et constante, partant de 4,50% pour atteindre environ 3,20 % en mars 2025. Pourtant, un retournement de tendance pourrait être imminent, selon plusieurs experts du secteur. En cause, l'évolution des Obligations Assimilables du Trésor (OAT) à 10 ans, qui restent autour de 3,5 %, et un contexte économique et géopolitique incertain. L'OAT 10 ans : Un indicateur clé pour les banques L'OAT 10 ans, un emprunt d'État servant de référence pour les taux de crédit immobilier, est un indicateur particulièrement scruté par les établissements bancaires. La corrélation entre l'évolution des OAT et les taux immobiliers est forte. Actuellement, cet indice oscille autour de 3,5 %, ce qui pourrait encourager certaines banques à ajuster leurs taux. En ce début avril, le taux moyen pour un prêt immobilier sur 20 ans se situe autour de 3,20% (hors assurance emprunteur et coût des sûretés). La différence entre l’OAT 10 ans et les taux d’emprunt est à l’avantage de ces derniers, ce qui est un contresens économique (voir plus bas). Si cette tendance haussière de l’OAT 10 ans se confirme, plusieurs établissements pourraient opter pour une hausse modérée, de l'ordre de 10 à 20 points de base. Toutefois, d'autres banques pourraient préférer une stabilisation, notamment en raison d'objectifs commerciaux élevés et de la nécessité d'attirer de nouveaux emprunteurs. Des taux en hausse en avril, mais pas de panique Malgré les premiers signaux de remontée des taux, certains courtiers se veulent rassurants. Comme indiqué plus haut, l’évolution reste contenue à 0,10 voire 0,20 point. Plusieurs facteurs influencent la fixation des taux de crédit, parmi lesquels : Le coût des ressources financières des banques Les taux directeurs de la Banque Centrale Européenne (BCE) Les stratégies commerciales des établissements prêteurs. Certaines banques proposent des offres attractives, qui viennent compléter le prêt initial. Par exemple, le Crédit Agricole propose jusqu'en juin un taux réduit à 1,99 % jusqu’à 25 000 € pour le financement d'un premier logement. Le Crédit Mutuel, quant à lui, met en avant un prêt de 30 000 euros à un taux fixe de 0,99 %. LCL accorde à ceux qui achètent dans le neuf un prêt jusqu’à 50 000 € sans intérêts bancaires, cumulable avec le nouveau PTZ, une aubaine pour les primo-accédants à compter d’avril 2025. Rappelons que votre crédit à l'habitat doit être garanti par une assurance de prêt qui rembourse la banque en cas d’aléas de la vie (décès, invalidité, incapacité de travail). L’assurance emprunteur est le premier levier pour diminuer le coût d’un prêt immobilier. Appuyez-vous sur la réglementation pour optimiser cette dépense contrainte. Grâce à la délégation d’assurance emprunteur, vous pouvez économiser des centaines voire des milliers d’euros sur la durée de votre crédit, les offres externes étant jusqu'à 4 fois moins chères que les assurances proposées au sein des banques prêteuses. Quels sont les facteurs à surveiller pour les prochains mois ? Si la stabilisation des taux se profile pour avril, plusieurs éléments pourraient influencer leur évolution à la hausse ou à la baisse à moyen terme. Parmi eux : Le contexte géopolitique : un apaisement du conflit en Ukraine pourrait favoriser une baisse des taux, tandis qu'une intensification des tensions entraînerait une hausse. Les politiques budgétaires européennes : le niveau d'endettement des États, notamment de la France et de l'Allemagne, peut rehausser les taux obligataires et, par ricochet, les taux immobiliers. Les décisions de la BCE : bien que la dernière baisse des taux directeurs du 12 mars soit perçue comme un signal positif, les banques restent prudentes avant d'ajuster massivement leurs offres. Une période d'attentisme avant un possible rebond Pour l'instant, les hausses ne sont ni généralisées ni significatives, et les emprunteurs présentant les meilleurs profils peuvent encore bénéficier de taux attractifs, parfois même sous la barre des 3 %. Cependant, les conditions d'accès au crédit risquent de se durcir dans les mois à venir. Contrairement à certaines idées reçues, les banques ne disposent pas d'un accès illimité aux liquidités de la BCE. Elles doivent se financer sur les marchés financiers, où elles entrent en concurrence avec les emprunts d'État pour attirer les investisseurs. Cette contrainte structurelle explique pourquoi une remontée durable des OAT pourrait inévitablement se répercuter sur les taux immobiliers. Conclusion Les semaines à venir seront déterminantes pour l'évolution des taux de crédit immobilier. Si une stabilisation est attendue à court terme, une reprise progressive des hausses n'est pas à exclure d'ici la fin du premier semestre 2025. Pour les emprunteurs, il peut être judicieux de profiter des conditions actuelles avant une éventuelle remontée plus marquée des taux. Emprunter maintenant !

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