Crédit immobilier : toutes les infos pour emprunter en janvier 2024

Vous entamez l’année 2024 avec un projet immobilier. Les conditions d’emprunt s’améliorent doucement avec une stagnation voire une baisse des taux d’intérêts, et la volonté des banques de relancer l’activité. Voici tout ce qu’il faut savoir pour décrocher un prêt immobilier en ce mois de janvier 2024.

Taux du crédit immobilier orientés à la baisse en janvier 2024

C’est la bonne nouvelle de ce début d’année 2024 : les taux n’augmentent plus en janvier, et sont même orientés à la baisse dans certaines enseignes bancaires. La flambée des taux d’emprunt est bel et bien terminée. Elle aura pénalisé les emprunteurs depuis début 2022, et surtout en 2023 où le mouvement s’est accéléré.

On peut désormais tabler sur un taux moyen de 4,20% pour les crédits immobiliers d’une durée de 20 ans, contre 4,50% début décembre 2023 (hors assurance de prêt immobilier et coût des sûretés). Les dossiers premium peuvent obtenir une décote significative plaçant la valeur tout juste sous la barre des 4%. Les banques n’hésitent pas à abaisser leurs barèmes pour les meilleurs profils (revenus conséquents, apport personnel important) ou à appliquer des bonifications pour fidéliser leur clientèle, signe que la concurrence est en marche et les banques se repositionnent en proposant des taux attractifs, même si leur niveau reste élevé.

Sur 15 ans, le taux du marché tourne autour de 4% et sur 25 ans, durée limite de remboursement selon les règles du HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière), il se situe à 4,50%, toujours hors assurance emprunteur et autres garanties.

On peut sans hésiter affirmer le retour des taux à moins de 4% pour 2024 compte tenu de l’amélioration des conditions monétaires en zone euro. L’inflation a nettement reflué (2,4% en novembre 2023 sur un an, contre 9,2% en 2022) et depuis octobre dernier, les taux directeurs de la Banque Centrale Européenne arrêtent d’augmenter.

Attention : pour avoir droit au PTZ 2024 pour l’achat de la résidence principale, il vous audra attendre février voire avril 2024. Un décret d’application fixant l’ensemble des caractéristiques et la date d’entrée en vigueur est en attente de publication.

Taux d’usure de nouveau révisé chaque trimestre

La révision mensuelle du taux d’usure, en place depuis février 2023, est abandonnée au profit de la règle légale du calcul trimestriel. La Banque de France estime en effet que les conditions d’emprunt se sont normalisées et qu’il n’y a plus lieu d’appliquer cette mesure exceptionnelle, destinée à permettre aux banques d’ajuster plus régulièrement leurs barèmes de taux aux conditions monétaires qui évoluaient à un rythme rapide en réponse à la dérive inflationniste.

Le retour de la révision trimestrielle du taux d’usure en janvier 2024 est là encore une bonne nouvelle pour l’activité immobilière et devrait contribuer à donner une meilleure visibilité aux emprunteurs, dixit la Banque de France.

Voici les taux applicables pour le premier trimestre 2024 selon les durées :

Prêts à taux fixe d’une durée inférieure à 10 ans : 4,53%
Prêts à taux fixe d’une durée comprise entre 10 et moins de 20 ans : 6,01%
Prêt à taux fixe d’une durée de 20 ans et plus : 6,29%
Prêts à taux variable : 5,63%
Prêts relais : 6,35%

Pour rappel, le taux d’usure est le TAEG maximum autorisé (Taux Annuel Effectif Global), taux qui agrège tous les frais qui conditionnent l’octroi du crédit : intérêts, frais de dossier, garantie, assurance emprunteur, etc.

Nouvelles règles d’emprunt à partir de janvier 2024

C’est un peu galvaudé de parler de nouvelles règles d’emprunt, tant on aurait apprécié que le régulateur aille bien au-delà des mesures cosmétiques censées faciliter l’accès au crédit immobilier :

La durée de remboursement peut aller jusqu’à 27 ans en cas d’achat dans l’ancien avec travaux de rénovation d’un montant équivalent à 10% de l’opération (contre 25% auparavant).
La charge des intérêts d’un prêt relais n’entre plus dans le calcul du taux d’endettement.

Ne bouge pas d’un iota le taux d’endettement qui reste irrémédiablement fixé à 35% des revenus nets, assurance emprunteur comprise. On ne peut que déplorer le refus de la Banque de France d’accorder du crédit au reste à vivre, une notion pourtant complémentaire du taux d’endettement. Il y a quelques semaines, la Cour de cassation avait rendu un jugement stipulant que le taux d’endettement pouvait excéder la norme dès lors que le reste à vivre était plus que décent.

Autre détail, hyper technique : la marge de flexibilité accordée aux banques de s’affranchir des règles d’octroi s’apprécie désormais sur trois trimestres glissants, ce qui permet aux réseaux bancaires, dont les décisions sont très souvent décentralisées, de ne plus craindre un dépassement ponctuel. Les établissements ont en effet le droit d’octroyer 20% des crédits immobiliers à leurs propres conditions à destination principalement de la primo-accession et de l’achat de la résidence principale.

L’assurance emprunteur, éternel levier d’économies

Un conseil fondamental : ne pas négliger l’assurance emprunteur en 2024. Cette année, comme toujours, elle reste le principal levier d’économies de votre crédit immobilier. Elle pèse en moyenne un tiers d’un coût global d’un prêt à l’habitat, exprimé par le TAEG.

Voici les 4 questions à se poser pour bien choisir le contrat d’assurance de prêt. Sachez également qu’il est important de connaître son profil pour payer le juste prix.

Gardez en tête que vous n’êtes pas obligé de souscrire à l’assurance proposée par votre banque. Faites jouer la concurrence via un comparateur d’assurance de prêt immobilier et économisez des milliers d’euros en optant pour une offre alternative à garanties au moins équivalentes.

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PTZ 2025 : une version universelle Le PTZ justement. Réservé aux primo-accédants qui acquièrent leur résidence principale, le PTZ va bénéficier d’une extension partout en France et être élargi à la maison individuelle. En clair, il sera possible de financer une partie de l’achat grâce au PTZ sans considération de zone géographique ni de type de bien (neuf ou ancien, appartement, maison). Le PTZ a été prolongé jusqu’au 31 décembre 2027. On ignore si les conditions d’éligibilité vont être modifiées.

Santé dentaire : vers un remboursement des implants en 2025

Jusqu’à présent, les implants dentaires ne bénéficient d’aucun remboursement de la part de l’Assurance maladie. Les mutuelles peuvent proposer une prise en charge qui reste partielle et ne couvre jamais la lourde dépense engagée. Cela pourrait changer à l’avenir. La Haute Autorité de Santé (HAS) se dit favorable au remboursement des implants, comme cela se fait déjà pour les prothèses dentaires. Remboursement implant dentaire : avis favorable de la HAS Pour améliorer l’accès aux soins dentaires, la HAS s’est prononcée, mercredi 6 novembre, en faveur du remboursement des actes implanto-prothétiques par l’Assurance maladie. En cas de dent(s) manquante(s), l’autorité de santé recommande que soit garantie la prise en charge financière des implants dentaires selon des modalités qui reste à définir. Actuellement, la seule option remboursée pour un patient édenté est la pose d’un bridge via le dispositif 100% Santé : après intervention de la Sécurité Sociale et de la mutuelle santé, le remboursement est intégral si l’équipement est sélectionné dans le panier sans reste à charge, ou partiel sur la base de tarifs encadrés ou libres. Le défaut du bridge est de détériorer les dents voisines car il s’appuie sur elles. En revanche, l’implant dentaire s’avère non seulement la solution prothétique la plus esthétique, mais il évite surtout d’endommager les dents situées à gauche et à droite de la dent manquante. La HAS étudie la pertinence de la prise en charge financière des implants pour 2 types d’édentement : Édentement complet par prothèse amovible complète implanto-retenue (PACIR) : cette solution améliore la stabilité des dentiers. Édentement unitaire (une ou deux dents) prothèse fixée unitaire supra-implantaire (PFUSI) : ce dispositif permet de conserver les dents saines adjacentes contrairement au bridge traditionnel. En France, comme partout ailleurs dans le monde, le nombre de personnes édentées ne cesse d’augmenter en raison de l’allongement de l’espérance de vie. D’ici 2030, environ 30% de la population mondiale serait touchée par un édentement total. Perdre une ou plusieurs dents, voire se retrouver complètement édenté, constitue un triple handicap (fonctionnel, esthétique et social) qui a des conséquences sur la santé en général, comme la dénutrition. Malgré l’absence de prise en charge par le régime général, un million d’implants dentaires ont été réalisés en France en 2023. Implants : La solution pour une bonne santé bucco-dentaire Restaurer sourire et fonction Les implants dentaires représentent aujourd'hui la solution médicale la plus performante pour remplacer une dent manquante. Au-delà de l'aspect esthétique, ils garantissent une reconstruction complète et durable de l'appareil dentaire. Bénéfices essentiels : Préservation de la structure osseuse : L'implant stimule naturellement l'os maxillaire, prévenant sa fonte progressive. Restauration complète de la mastication : Efficacité identique à une dent naturelle. Protection des dents adjacentes : Évite la migration et le déséquilibre dentaire. Technique moderne Réalisés en titane biocompatible, les implants s'intègrent parfaitement à la mâchoire. La pose, réalisée par des professionnels experts, garantit une intervention minimaliste et un résultat optimal. Santé globale Un implant dentaire ne répond pas simplement à un problème local. Il contribue significativement au bien-être général : meilleure alimentation, confiance restaurée et prévention des complications à long terme. Choisir un implant, c'est préserver durablement sa qualité de vie, mais son coût peut être un frein. Quel est le prix moyen d’un implant dentaire ? Le coût d'un implant dentaire varie significativement selon plusieurs facteurs essentiels. En moyenne, les patients peuvent s'attendre à investir entre 1 500 € et 3 500 € par implant. Cette fourchette de prix dépend de plusieurs paramètres : Complexité de l'intervention chirurgicale : Les cas nécessitant une greffe osseuse ou un traitement préalable augmentent naturellement le coût total. Expertise du praticien : Un chirurgien-dentiste spécialisé et expérimenté proposera généralement des tarifs plus élevés. Qualité des matériaux utilisés : L'implant peut être réalisé en titane ou en zircone, avec des prix variant selon la technologie. Localisation géographique : Les tarifs diffèrent sensiblement entre les grandes métropoles et les zones rurales. Comment sont remboursés les implants dentaires par les mutuelles ? Remboursement Sécurité Sociale La Sécurité sociale ne prend malheureusement pas en charge l’implantologie dentaire, la considérant comme un acte de convenance. Les patients doivent donc supporter l'intégralité du coût. Remboursement par la mutuelle Les mutuelles proposent différentes approches de remboursement : 1 - Niveau de garantie Les contrats les plus complets peuvent rembourser entre 30% et 70% du coût de l'implant. Certaines mutuelles appliquent des plafonds annuels spécifiques qui peuvent aller au-delà de 1000€. 2 - Options de remboursement Certaines mutuelles proposent des forfaits prothèses et implants dentaires. D'autres incluent une partie des implants dans leurs garanties "soins dentaires". Comment optimiser le remboursement d’un implant dentaire Vérifiez précisément votre contrat mutuelle Demandez des devis détaillés auprès des chirurgiens-dentistes Comparez plusieurs mutuelles avant souscription La surcomplémentaire dentaire peut s’avérer une alternative pertinente pour diminuer voire supprimer le reste à charge sur les implants dentaires. Il convient d’arbitrer entre le surcoût représenté par ce 3ème niveau de couverture et le reste à charge que vous êtes prêt à assumer avec votre mutuelle actuelle. Un implant dentaire représente un investissement dans votre santé et votre bien-être. Malgré son coût élevé, c'est une solution durable et esthétique pour remplacer une ou plusieurs dents manquantes. Un grand pas vient d’être fait en faveur du remboursement de cet acte prothétique onéreux. Reste à savoir quand la mesure sera mise en œuvre et quel sera le niveau de ce remboursement.

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Changement d'assurance prêt immobilier : -60% sur vos cotisations

L'assurance emprunteur représente une part significative du coût total de votre crédit immobilier. Grâce à la loi Lemoine entrée en vigueur en 2022, vous pouvez désormais réaliser jusqu'à 60% d'économies sur vos cotisations d'assurance de prêt en changeant de formule. Découvrez comment optimiser votre contrat et réduire significativement vos mensualités. Pourquoi changer d'assurance de prêt immobilier ? L'assurance emprunteur est imposée par la banque lors de la souscription d'un crédit immobilier. Elle protège à la fois l'emprunteur et le prêteur en cas d'invalidité, décès ou d’incapacité temporaire de travail. Cependant, les contrats proposés par les banques sont très souvent plus chers que ceux des assureurs spécialisés. Des économies considérables à la clé Économie moyenne entre 5 000€ et 15 000€ sur la durée totale du prêt Réduction pouvant atteindre 60% des cotisations mensuelles Obligation de respecter l’équivalence de niveau de garanties entre les 2 contrats La loi Lemoine : un tournant majeur pour les emprunteurs Cette réforme historique a bouleversé le marché de l'assurance emprunteur en introduisant trois changements majeurs : Résiliation à tout moment de votre contrat, sans attendre la date d’échéance ni engagement minimum de souscription Suppression du questionnaire médical pour les prêts n’excédant pas 200 000€ et remboursés avant le 60ème anniversaire de l’emprunteur Réduction du délai du droit à l'oubli pour les personnes ayant eu un cancer de 10 à 5 ans ; droit également applicable à l’hépatite C. Le processus de résiliation simplifié La résiliation de votre contrat actuel peut s'effectuer en quelques étapes simples : Demander une délégation d'assurance auprès d'un nouvel assureur Obtenir une proposition avec des garanties au moins équivalentes Envoyer votre demande de résiliation à votre assureur actuel Attendre la validation de votre banque : la réglementation lui impose de formuler sa réponse dans les 10 jours ouvrés. Comment obtenir la meilleure offre d'assurance emprunteur ? Pour maximiser vos économies, plusieurs facteurs sont à prendre en compte : Comparer les offres du marché Utiliser des comparateurs en ligne spécialisés Solliciter plusieurs devis personnalisés Analyser attentivement les garanties proposées Critères à prendre en compte Taux de couverture proposé : l'indicateur du coût de l'assurance est le TAEA ou Taux Annuel Effectif Assurance, obligatoirement mentionné dans tous les supports et contrats (en pourcentage du capital emprunté) Étendue des garanties (décès, invalidité, incapacité de travail, voire perte d'emploi) Exclusions de garantie et possibilité de rachat d’exclusions des maladies non objectivables Délais de carence éventuels Les garanties essentielles à maintenir Pour que votre nouvelle assurance soit acceptée par la banque, certaines garanties sont incontournables : Décès et Perte Totale et Irréversible d'Autonomie (PTIA) : couverture socle de tout contrat d'assurance emprunteur Incapacité Temporaire Totale de travail (ITT) Invalidité Permanente Totale ou Partielle (IPT/IPP) Le niveau minimum de couverture est défini par la banque et vous est communiqué via la fiche standardisée d’information remise lors de votre demande de prêt, et la fiche personnalisée qui détaille les garanties spécifiques à votre profil et votre projet immobilier. Focus sur les niveaux de couverture Le pourcentage de couverture doit être adapté à votre situation : Quotité assurance de prêt à 100% recommandée pour l'emprunteur principal (si emprunt à 2), celui qui touche les revenus les plus élevés Possibilité de moduler la couverture pour le co-emprunteur Adaptation selon les risques incarnés par chaque emprunteur Profils éligibles aux meilleures réductions Certains profils peuvent bénéficier de tarifs particulièrement avantageux : Jeunes emprunteurs en bonne santé Cadres avec une profession stable Non-fumeurs Personnes pratiquant une activité sportive régulière Cas pratique : exemple d'économies réalisées Pour un prêt de 250 000€ sur 20 ans (emprunteur âgé entre 25 et 35 ans) : Assurance bancaire au taux moyen de 0,34% : 57€/mois Assurance alternative au taux de 0,09% (taux moyen chez Magnolia.fr pour ce profil) : 15€/mois Économie réalisée : 42€/mois, soit 10 000€ sur la durée du prêt Comment procéder au changement d'assurance ? Pour changer d'assurance de prêt, suivez ces étapes : Rassemblez les documents nécessaires Tableau d'amortissement Conditions générales de votre assurance actuelle Notice d'information (conditions générales) Comparez les offres du marché Utilisez plusieurs comparateurs Contactez des courtiers spécialisés Demandez des devis personnalisés Vérifiez l'équivalence des garanties Analysez les exclusions Comparez les définitions de garanties Vérifiez les délais de franchise Changer d’assurance de prêt, une démarche rentable à long terme La renégociation de votre assurance de prêt immobilier représente une opportunité significative d'économies. Avec des réductions pouvant atteindre 60% de vos cotisations actuelles, cette démarche mérite d'être entreprise, d'autant plus que la loi Lemoine a considérablement simplifié le processus. N'hésitez pas à vous faire accompagner par un courtier spécialisé pour optimiser vos chances d'obtenir la meilleure offre possible tout en conservant des garanties optimales pour votre prêt immobilier.

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