Achat résidence principale : qui a droit au PTZ 2024 ?

Les taux d’intérêts élevés qui caractérisent le marché immobilier depuis plus d'un an ne facilitent pas l'accès au crédit. Un des meilleurs moyens de maîtriser son endettement quand on souhaite acheter sa résidence principale est de profiter du PTZ. La version 2024 de ce prêt gratuit pour l’emprunteur comporte des évolutions, notamment en matière de plafonds de revenus et de type de logement. Êtes-vous éligible au PTZ 2024 ?

PTZ prolongé jusqu’en 2027

Le projet de loi de finances 2024 a prolongé le PTZ (Prêt à Taux Zéro) jusqu’en décembre 2027. Promis à disparition fin 2022, il a bénéficié d’un sursis jusqu’à fin 2023 grâce à la ministre chargée du logement de l’époque Emmanuelle Wargon, pour ensuite être reconduit en 2024, mesure assortie d’une prorogation de trois années supplémentaires.

L’ex-ministre chargé de la ville et du logement Olivier Klein (remplacé en juillet dernier par Patrice Vergriete) avait alors salué cette prolongation bienvenue de ce prêt gratuit qui permet à l’emprunteur achetant sa résidence principale pour la première fois de compléter avantageusement un crédit classique, diminuant ainsi la charge mensuelle de remboursement et le coût final du financement bancaire. Dans une période de taux d’intérêts élevés, le PTZ constitue un complément utile pour des ménages souvent modestes ou/et dotés d’un faible apport personnel.

Pour mémoire, le titre de primo-accédant désigne toute personne n'ayant pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années. Un primo-accédant peut donc être locataire de sa résidence principale depuis au moins 2 ans.

Si l’on en croît les calculs du gouvernement, il y aura potentiellement 6 millions de bénéficiaires en plus avec la version PTZ 2024.

Attention : la version 2024 du PTZ ne sera pas distribuée avant début février, voire début avril. Sont en effet attendus les décrets d'application qui fixent l'ensemble des caractéristiques et définissent la date d'entrée en vigueur.

Acheter sa résidence principale avec le PTZ version 2024

Le PTZ est maintenu en 2024 mais ses contours sont largement modifiés. Certains critères ont été élargis et d’autres resserrés. Si le PTZ 2024 va bénéficier à davantage de ménages, son éligibilité subit de profonds changements.

Exit la maison individuelle

Première évolution et non des moindres, la maison individuelle ne pourra plus être financée en partie grâce au PTZ. Seuls les logements en habitat collectif auront droit à cette aide financière. En 2022, les achats de maisons neuves avaient représenté environ la moitié des PTZ distribués. Cette décision dommageable pour les ménages est à mettre au compte de la lutte contre l’artificialisation des sols.

Selon les chiffres du Cerema (Centre d’études et d’expertise sur les risques, l’environnement, la mobilité et l’aménagement), l’habitat représentait 68% de l’artificialisation des sols entre 2009 et 2019, dont la quasi-totalité constituée de maisons individuelles. Rêve d’une majorité de Français, la maison avec jardin n’est désormais plus compatible avec les exigences de sobriété environnementale. L’habitat individuel coûte plus cher en énergie que l’habitat collectif, est plus grand et entraîne une dépendance accrue à la voiture car situé en zones péri-urbaines ou rurales.

Priorité au logement neuf en zone tendue

Le PTZ 2024 sera donc recentré sur le logement collectif en zones tendues (A, A bis et B1), et l’an prochain, 209 nouvelles communes intègrent ce critère. Parmi elles, Bordeaux, Auxerre, Annecy, Arcachon, Brest, Cherbourg, Deauville, Évreux, La Rochelle, Lorient, Quimper, Senlis, Talence, Toulouse, Vannes ou encore Vienne et Villars-de-Lans.

Ces communes sortent de facto des zones où le PTZ dans l’ancien peut être accordé (B2 et C). Pour bénéficier du PTZ en zone B2 ou C, l’emprunteur devra engager des travaux de rénovation d’envergure représentant au moins 25% du coût de l’opération à financer. En 2022, 17% des PTZ émis concernaient ce type d’achat.

Quotités du PTZ augmentées

Dans les versions antérieures, le PTZ pouvait financer jusqu’à 40% du prix d’achat. En 2024, cette quotité est rehaussée à 50% pour les ménages les plus modestes, ce qui représente environ 10 000€ supplémentaires d’aide par loyer.

Hausse du montant du PTZ

Le montant maximal du PTZ pourra atteindre 100 000€ contre 80 000€ jusqu’à présent. Il faut encore attendre le décret d’application pour que cette revalorisation soit applicable.

Doublement du PTZ pour le logement social

Les locataires qui souhaitent acheter leur logement social (HLM) pourront bénéficier d’un PTZ à hauteur de 20% contre 10% actuellement.

Nouvelle tranche de revenus

Les ménages ayant des revenus compris entre 37 000€ et 49 000€ qui ne sont pas aujourd’hui éligibles au PTZ pourront en bénéficier en 2024 avec une quotité d’opération finançable de 20%, soit une aide moyenne de 5 000€.

Nouvelle grille de revenus

Le barème des ressources n’avait pas été revu depuis 2016 malgré l’augmentation des revenus des Français. Pour la nouvelle version, le législateur rehausse fortement les plafonds de revenus des deux premières tranches les plus subventionnelles afin d’augmenter le nombre de bénéficiaires potentiels, tout en créant une quatrième tranche comme indiqué plus haut.

Voici les seuils de ressources pour éligibilité au PTZ 2024 (personne seule) :

Tranches	Zones A et A bis	Zone B1	Zone B2	Zone C	Quotité du PTZ
1	≤ 25 000 € (+14%)	≤ 21 500 € (+10%)	≤ 18 000 € (+9%)	≤ 15 000 € (+7%)	50%
2	≤ 31 000 € (+24%)	≤ 26 000 € (+21%)	≤ 22 500 € (+25%)	≤ 19 500 € (+30%)	40%
3	≤ 37 000 € (=)	≤ 30 000 € (=)	≤ 27 000 € (=)	≤ 24 000 € (=)	40%
4	≤ 49 000 € (+32%)	≤ 34 500 € (+28%)	≤ 31 500 € (+33%)	≤ 28 500 € (+38%)	20%

Autre lecture, pour bénéficier d’une quotité de 50%, les plafonds de revenus annuels sont les suivants :

Nb personnes occupant le logement	Zones A et A bis	Zone B1	Zone B2	Zone C
1	25 000 €	21 500 €	18 000 €	15 000 €
2	37 500 €	32 250 €	27 000 €	22 500 €
3	45 000 €	38 700 €	32 400 €	27 000 €
4	52 500 €	45 159 €	37 800 €	31 500 €
5	60 000 €	51 600 €	43 200 €	36 000€
6	67 500 €	58 050 €	48 600 €	40 500 €
7	75 000 €	64 500 €	54 000 €	45 000 €
8 et plus	82 500 €	70 950 €	59 400 €	49 500 €

Au total, 29 millions de foyers fiscaux sont éligibles au PTZ 2024, contre 23 millions actuellement. Cela représente 73% de la population contre 60% auparavant.

Attention : au même titre qu'un crédit immobilier classique, le PTZ doit être couvert par une assurance emprunteur. Vous avez droit de choisir librement cette assurance et de souscrire un contrat concurrent de celui proposé par la banque pour payer jusqu’à 60% moins cher.

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Un amendement prévoit de supprimer les abattements pour durée de détention et d’appliquer un abattement calculé à partir du prix d’achat actualisé en fonction de l’inflation. La plus-value serait alors taxée à 30%, identique à la flat tax appliquée sur les produits de placement. Si la réforme est votée, elle se mettra en place à partir de janvier 2026 pour les terrains à bâtir et de janvier 2027 pour les biens construits. Changement du régime fiscal sur les locations meublées Les propriétaires sous statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) ne pourront plus profiter de la déduction d’une partie des charges de leurs revenus locatifs en cas de vente. Le PLF 2025 supprime l’avantage fiscal lié à l’amortissement lors de la revente du bien : la somme des amortissements déduits sera en effet réintégrée dans le calcul de la plus-value. 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Santé dentaire : vers un remboursement des implants en 2025

Jusqu’à présent, les implants dentaires ne bénéficient d’aucun remboursement de la part de l’Assurance maladie. Les mutuelles peuvent proposer une prise en charge qui reste partielle et ne couvre jamais la lourde dépense engagée. Cela pourrait changer à l’avenir. La Haute Autorité de Santé (HAS) se dit favorable au remboursement des implants, comme cela se fait déjà pour les prothèses dentaires. Remboursement implant dentaire : avis favorable de la HAS Pour améliorer l’accès aux soins dentaires, la HAS s’est prononcée, mercredi 6 novembre, en faveur du remboursement des actes implanto-prothétiques par l’Assurance maladie. En cas de dent(s) manquante(s), l’autorité de santé recommande que soit garantie la prise en charge financière des implants dentaires selon des modalités qui reste à définir. Actuellement, la seule option remboursée pour un patient édenté est la pose d’un bridge via le dispositif 100% Santé : après intervention de la Sécurité Sociale et de la mutuelle santé, le remboursement est intégral si l’équipement est sélectionné dans le panier sans reste à charge, ou partiel sur la base de tarifs encadrés ou libres. Le défaut du bridge est de détériorer les dents voisines car il s’appuie sur elles. En revanche, l’implant dentaire s’avère non seulement la solution prothétique la plus esthétique, mais il évite surtout d’endommager les dents situées à gauche et à droite de la dent manquante. La HAS étudie la pertinence de la prise en charge financière des implants pour 2 types d’édentement : Édentement complet par prothèse amovible complète implanto-retenue (PACIR) : cette solution améliore la stabilité des dentiers. Édentement unitaire (une ou deux dents) prothèse fixée unitaire supra-implantaire (PFUSI) : ce dispositif permet de conserver les dents saines adjacentes contrairement au bridge traditionnel. En France, comme partout ailleurs dans le monde, le nombre de personnes édentées ne cesse d’augmenter en raison de l’allongement de l’espérance de vie. D’ici 2030, environ 30% de la population mondiale serait touchée par un édentement total. Perdre une ou plusieurs dents, voire se retrouver complètement édenté, constitue un triple handicap (fonctionnel, esthétique et social) qui a des conséquences sur la santé en général, comme la dénutrition. Malgré l’absence de prise en charge par le régime général, un million d’implants dentaires ont été réalisés en France en 2023. Implants : La solution pour une bonne santé bucco-dentaire Restaurer sourire et fonction Les implants dentaires représentent aujourd'hui la solution médicale la plus performante pour remplacer une dent manquante. Au-delà de l'aspect esthétique, ils garantissent une reconstruction complète et durable de l'appareil dentaire. Bénéfices essentiels : Préservation de la structure osseuse : L'implant stimule naturellement l'os maxillaire, prévenant sa fonte progressive. Restauration complète de la mastication : Efficacité identique à une dent naturelle. Protection des dents adjacentes : Évite la migration et le déséquilibre dentaire. Technique moderne Réalisés en titane biocompatible, les implants s'intègrent parfaitement à la mâchoire. La pose, réalisée par des professionnels experts, garantit une intervention minimaliste et un résultat optimal. Santé globale Un implant dentaire ne répond pas simplement à un problème local. Il contribue significativement au bien-être général : meilleure alimentation, confiance restaurée et prévention des complications à long terme. Choisir un implant, c'est préserver durablement sa qualité de vie, mais son coût peut être un frein. Quel est le prix moyen d’un implant dentaire ? Le coût d'un implant dentaire varie significativement selon plusieurs facteurs essentiels. En moyenne, les patients peuvent s'attendre à investir entre 1 500 € et 3 500 € par implant. Cette fourchette de prix dépend de plusieurs paramètres : Complexité de l'intervention chirurgicale : Les cas nécessitant une greffe osseuse ou un traitement préalable augmentent naturellement le coût total. Expertise du praticien : Un chirurgien-dentiste spécialisé et expérimenté proposera généralement des tarifs plus élevés. Qualité des matériaux utilisés : L'implant peut être réalisé en titane ou en zircone, avec des prix variant selon la technologie. Localisation géographique : Les tarifs diffèrent sensiblement entre les grandes métropoles et les zones rurales. Comment sont remboursés les implants dentaires par les mutuelles ? Remboursement Sécurité Sociale La Sécurité sociale ne prend malheureusement pas en charge l’implantologie dentaire, la considérant comme un acte de convenance. Les patients doivent donc supporter l'intégralité du coût. Remboursement par la mutuelle Les mutuelles proposent différentes approches de remboursement : 1 - Niveau de garantie Les contrats les plus complets peuvent rembourser entre 30% et 70% du coût de l'implant. Certaines mutuelles appliquent des plafonds annuels spécifiques qui peuvent aller au-delà de 1000€. 2 - Options de remboursement Certaines mutuelles proposent des forfaits prothèses et implants dentaires. D'autres incluent une partie des implants dans leurs garanties "soins dentaires". Comment optimiser le remboursement d’un implant dentaire Vérifiez précisément votre contrat mutuelle Demandez des devis détaillés auprès des chirurgiens-dentistes Comparez plusieurs mutuelles avant souscription La surcomplémentaire dentaire peut s’avérer une alternative pertinente pour diminuer voire supprimer le reste à charge sur les implants dentaires. Il convient d’arbitrer entre le surcoût représenté par ce 3ème niveau de couverture et le reste à charge que vous êtes prêt à assumer avec votre mutuelle actuelle. Un implant dentaire représente un investissement dans votre santé et votre bien-être. Malgré son coût élevé, c'est une solution durable et esthétique pour remplacer une ou plusieurs dents manquantes. Un grand pas vient d’être fait en faveur du remboursement de cet acte prothétique onéreux. Reste à savoir quand la mesure sera mise en œuvre et quel sera le niveau de ce remboursement.

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Changement d'assurance prêt immobilier : -60% sur vos cotisations

L'assurance emprunteur représente une part significative du coût total de votre crédit immobilier. Grâce à la loi Lemoine entrée en vigueur en 2022, vous pouvez désormais réaliser jusqu'à 60% d'économies sur vos cotisations d'assurance de prêt en changeant de formule. Découvrez comment optimiser votre contrat et réduire significativement vos mensualités. Pourquoi changer d'assurance de prêt immobilier ? L'assurance emprunteur est imposée par la banque lors de la souscription d'un crédit immobilier. Elle protège à la fois l'emprunteur et le prêteur en cas d'invalidité, décès ou d’incapacité temporaire de travail. Cependant, les contrats proposés par les banques sont très souvent plus chers que ceux des assureurs spécialisés. Des économies considérables à la clé Économie moyenne entre 5 000€ et 15 000€ sur la durée totale du prêt Réduction pouvant atteindre 60% des cotisations mensuelles Obligation de respecter l’équivalence de niveau de garanties entre les 2 contrats La loi Lemoine : un tournant majeur pour les emprunteurs Cette réforme historique a bouleversé le marché de l'assurance emprunteur en introduisant trois changements majeurs : Résiliation à tout moment de votre contrat, sans attendre la date d’échéance ni engagement minimum de souscription Suppression du questionnaire médical pour les prêts n’excédant pas 200 000€ et remboursés avant le 60ème anniversaire de l’emprunteur Réduction du délai du droit à l'oubli pour les personnes ayant eu un cancer de 10 à 5 ans ; droit également applicable à l’hépatite C. Le processus de résiliation simplifié La résiliation de votre contrat actuel peut s'effectuer en quelques étapes simples : Demander une délégation d'assurance auprès d'un nouvel assureur Obtenir une proposition avec des garanties au moins équivalentes Envoyer votre demande de résiliation à votre assureur actuel Attendre la validation de votre banque : la réglementation lui impose de formuler sa réponse dans les 10 jours ouvrés. Comment obtenir la meilleure offre d'assurance emprunteur ? Pour maximiser vos économies, plusieurs facteurs sont à prendre en compte : Comparer les offres du marché Utiliser des comparateurs en ligne spécialisés Solliciter plusieurs devis personnalisés Analyser attentivement les garanties proposées Critères à prendre en compte Taux de couverture proposé : l'indicateur du coût de l'assurance est le TAEA ou Taux Annuel Effectif Assurance, obligatoirement mentionné dans tous les supports et contrats (en pourcentage du capital emprunté) Étendue des garanties (décès, invalidité, incapacité de travail, voire perte d'emploi) Exclusions de garantie et possibilité de rachat d’exclusions des maladies non objectivables Délais de carence éventuels Les garanties essentielles à maintenir Pour que votre nouvelle assurance soit acceptée par la banque, certaines garanties sont incontournables : Décès et Perte Totale et Irréversible d'Autonomie (PTIA) : couverture socle de tout contrat d'assurance emprunteur Incapacité Temporaire Totale de travail (ITT) Invalidité Permanente Totale ou Partielle (IPT/IPP) Le niveau minimum de couverture est défini par la banque et vous est communiqué via la fiche standardisée d’information remise lors de votre demande de prêt, et la fiche personnalisée qui détaille les garanties spécifiques à votre profil et votre projet immobilier. Focus sur les niveaux de couverture Le pourcentage de couverture doit être adapté à votre situation : Quotité assurance de prêt à 100% recommandée pour l'emprunteur principal (si emprunt à 2), celui qui touche les revenus les plus élevés Possibilité de moduler la couverture pour le co-emprunteur Adaptation selon les risques incarnés par chaque emprunteur Profils éligibles aux meilleures réductions Certains profils peuvent bénéficier de tarifs particulièrement avantageux : Jeunes emprunteurs en bonne santé Cadres avec une profession stable Non-fumeurs Personnes pratiquant une activité sportive régulière Cas pratique : exemple d'économies réalisées Pour un prêt de 250 000€ sur 20 ans (emprunteur âgé entre 25 et 35 ans) : Assurance bancaire au taux moyen de 0,34% : 57€/mois Assurance alternative au taux de 0,09% (taux moyen chez Magnolia.fr pour ce profil) : 15€/mois Économie réalisée : 42€/mois, soit 10 000€ sur la durée du prêt Comment procéder au changement d'assurance ? Pour changer d'assurance de prêt, suivez ces étapes : Rassemblez les documents nécessaires Tableau d'amortissement Conditions générales de votre assurance actuelle Notice d'information (conditions générales) Comparez les offres du marché Utilisez plusieurs comparateurs Contactez des courtiers spécialisés Demandez des devis personnalisés Vérifiez l'équivalence des garanties Analysez les exclusions Comparez les définitions de garanties Vérifiez les délais de franchise Changer d’assurance de prêt, une démarche rentable à long terme La renégociation de votre assurance de prêt immobilier représente une opportunité significative d'économies. Avec des réductions pouvant atteindre 60% de vos cotisations actuelles, cette démarche mérite d'être entreprise, d'autant plus que la loi Lemoine a considérablement simplifié le processus. N'hésitez pas à vous faire accompagner par un courtier spécialisé pour optimiser vos chances d'obtenir la meilleure offre possible tout en conservant des garanties optimales pour votre prêt immobilier.

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