Achat résidence principale : qui a droit au PTZ 2024 ?

Les taux d’intérêts élevés qui caractérisent le marché immobilier depuis plus d'un an ne facilitent pas l'accès au crédit. Un des meilleurs moyens de maîtriser son endettement quand on souhaite acheter sa résidence principale est de profiter du PTZ. La version 2024 de ce prêt gratuit pour l’emprunteur comporte des évolutions, notamment en matière de plafonds de revenus et de type de logement. Êtes-vous éligible au PTZ 2024 ?

PTZ prolongé jusqu’en 2027

Le projet de loi de finances 2024 a prolongé le PTZ (Prêt à Taux Zéro) jusqu’en décembre 2027. Promis à disparition fin 2022, il a bénéficié d’un sursis jusqu’à fin 2023 grâce à la ministre chargée du logement de l’époque Emmanuelle Wargon, pour ensuite être reconduit en 2024, mesure assortie d’une prorogation de trois années supplémentaires.

L’ex-ministre chargé de la ville et du logement Olivier Klein (remplacé en juillet dernier par Patrice Vergriete) avait alors salué cette prolongation bienvenue de ce prêt gratuit qui permet à l’emprunteur achetant sa résidence principale pour la première fois de compléter avantageusement un crédit classique, diminuant ainsi la charge mensuelle de remboursement et le coût final du financement bancaire. Dans une période de taux d’intérêts élevés, le PTZ constitue un complément utile pour des ménages souvent modestes ou/et dotés d’un faible apport personnel.

Pour mémoire, le titre de primo-accédant désigne toute personne n'ayant pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années. Un primo-accédant peut donc être locataire de sa résidence principale depuis au moins 2 ans.

Si l’on en croît les calculs du gouvernement, il y aura potentiellement 6 millions de bénéficiaires en plus avec la version PTZ 2024.

Attention : la version 2024 du PTZ ne sera pas distribuée avant début février, voire début avril. Sont en effet attendus les décrets d'application qui fixent l'ensemble des caractéristiques et définissent la date d'entrée en vigueur.

Acheter sa résidence principale avec le PTZ version 2024

Le PTZ est maintenu en 2024 mais ses contours sont largement modifiés. Certains critères ont été élargis et d’autres resserrés. Si le PTZ 2024 va bénéficier à davantage de ménages, son éligibilité subit de profonds changements.

Exit la maison individuelle

Première évolution et non des moindres, la maison individuelle ne pourra plus être financée en partie grâce au PTZ. Seuls les logements en habitat collectif auront droit à cette aide financière. En 2022, les achats de maisons neuves avaient représenté environ la moitié des PTZ distribués. Cette décision dommageable pour les ménages est à mettre au compte de la lutte contre l’artificialisation des sols.

Selon les chiffres du Cerema (Centre d’études et d’expertise sur les risques, l’environnement, la mobilité et l’aménagement), l’habitat représentait 68% de l’artificialisation des sols entre 2009 et 2019, dont la quasi-totalité constituée de maisons individuelles. Rêve d’une majorité de Français, la maison avec jardin n’est désormais plus compatible avec les exigences de sobriété environnementale. L’habitat individuel coûte plus cher en énergie que l’habitat collectif, est plus grand et entraîne une dépendance accrue à la voiture car situé en zones péri-urbaines ou rurales.

Priorité au logement neuf en zone tendue

Le PTZ 2024 sera donc recentré sur le logement collectif en zones tendues (A, A bis et B1), et l’an prochain, 209 nouvelles communes intègrent ce critère. Parmi elles, Bordeaux, Auxerre, Annecy, Arcachon, Brest, Cherbourg, Deauville, Évreux, La Rochelle, Lorient, Quimper, Senlis, Talence, Toulouse, Vannes ou encore Vienne et Villars-de-Lans.

Ces communes sortent de facto des zones où le PTZ dans l’ancien peut être accordé (B2 et C). Pour bénéficier du PTZ en zone B2 ou C, l’emprunteur devra engager des travaux de rénovation d’envergure représentant au moins 25% du coût de l’opération à financer. En 2022, 17% des PTZ émis concernaient ce type d’achat.

Quotités du PTZ augmentées

Dans les versions antérieures, le PTZ pouvait financer jusqu’à 40% du prix d’achat. En 2024, cette quotité est rehaussée à 50% pour les ménages les plus modestes, ce qui représente environ 10 000€ supplémentaires d’aide par loyer.

Hausse du montant du PTZ

Le montant maximal du PTZ pourra atteindre 100 000€ contre 80 000€ jusqu’à présent. Il faut encore attendre le décret d’application pour que cette revalorisation soit applicable.

Doublement du PTZ pour le logement social

Les locataires qui souhaitent acheter leur logement social (HLM) pourront bénéficier d’un PTZ à hauteur de 20% contre 10% actuellement.

Nouvelle tranche de revenus

Les ménages ayant des revenus compris entre 37 000€ et 49 000€ qui ne sont pas aujourd’hui éligibles au PTZ pourront en bénéficier en 2024 avec une quotité d’opération finançable de 20%, soit une aide moyenne de 5 000€.

Nouvelle grille de revenus

Le barème des ressources n’avait pas été revu depuis 2016 malgré l’augmentation des revenus des Français. Pour la nouvelle version, le législateur rehausse fortement les plafonds de revenus des deux premières tranches les plus subventionnelles afin d’augmenter le nombre de bénéficiaires potentiels, tout en créant une quatrième tranche comme indiqué plus haut.

Voici les seuils de ressources pour éligibilité au PTZ 2024 (personne seule) :

Tranches	Zones A et A bis	Zone B1	Zone B2	Zone C	Quotité du PTZ
1	≤ 25 000 € (+14%)	≤ 21 500 € (+10%)	≤ 18 000 € (+9%)	≤ 15 000 € (+7%)	50%
2	≤ 31 000 € (+24%)	≤ 26 000 € (+21%)	≤ 22 500 € (+25%)	≤ 19 500 € (+30%)	40%
3	≤ 37 000 € (=)	≤ 30 000 € (=)	≤ 27 000 € (=)	≤ 24 000 € (=)	40%
4	≤ 49 000 € (+32%)	≤ 34 500 € (+28%)	≤ 31 500 € (+33%)	≤ 28 500 € (+38%)	20%

Autre lecture, pour bénéficier d’une quotité de 50%, les plafonds de revenus annuels sont les suivants :

Nb personnes occupant le logement	Zones A et A bis	Zone B1	Zone B2	Zone C
1	25 000 €	21 500 €	18 000 €	15 000 €
2	37 500 €	32 250 €	27 000 €	22 500 €
3	45 000 €	38 700 €	32 400 €	27 000 €
4	52 500 €	45 159 €	37 800 €	31 500 €
5	60 000 €	51 600 €	43 200 €	36 000€
6	67 500 €	58 050 €	48 600 €	40 500 €
7	75 000 €	64 500 €	54 000 €	45 000 €
8 et plus	82 500 €	70 950 €	59 400 €	49 500 €

Au total, 29 millions de foyers fiscaux sont éligibles au PTZ 2024, contre 23 millions actuellement. Cela représente 73% de la population contre 60% auparavant.

Attention : au même titre qu'un crédit immobilier classique, le PTZ doit être couvert par une assurance emprunteur. Vous avez droit de choisir librement cette assurance et de souscrire un contrat concurrent de celui proposé par la banque pour payer jusqu’à 60% moins cher.

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Assurance de prêt immobilier : forte baisse des tarifs depuis 2020

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Bancassureurs et alternatifs : une concurrence qui tire les prix vers le bas L’essor des assureurs alternatifs a profondément modifié le marché de l’assurance emprunteur. Alors que les banques continuent de proposer des assurances de groupe aux tarifs souvent élevés pour cause de mutualisation, les prestataires spécialisés offrent des contrats sur-mesure, plus compétitifs et mieux adaptés aux besoins individuels. L’application de la loi Lemoine a joué un rôle clé dans cette transformation. La flexibilité accrue permise par la substitution à tout moment a encouragé davantage de consommateurs à comparer les offres et à opter pour des solutions plus avantageuses. À garanties équivalentes, principe obligatoire pour que la banque accepte une offre externe, la délégation de contrat permet de diviser par 2 à 4 le coût d’une assurance emprunteur. Pour un prêt immobilier de 250 000€ sur 20 ans, le gain moyen est estimé entre 5 000€ et 15 000€. Comparer les offres pour optimiser son assurance emprunteur Vous pouvez faire des économies sur votre assurance de prêt immobilier quand vous le souhaitez, en amont comme en aval. Au moment de la souscription du crédit Grâce à la loi Lagarde, les emprunteurs peuvent choisir une assurance externe dès la signature du prêt, à condition que les garanties soient équivalentes à celles proposées par la banque. La délégation d’assurance permet souvent d’obtenir une assurance jusqu’à 60% moins chère. En cours de prêt Il est possible de changer d’assurance emprunteur à tout moment grâce à la loi Lemoine. Vous n’avez aucun préavis à respecter, uniquement le principe d’équivalence de niveau de garanties. Plus tôt vous choisissez une assurance plus avantageuse, plus vous réalisez d’économies sur l’ensemble de la durée du prêt. Un écart de prime de quelques dizaines d’euros par mois peut représenter des milliers d’euros d’économies sur plusieurs années. Négocier son assurance de prêt : premier levier d’économies Beaucoup d’emprunteurs se concentrent uniquement sur le taux d’intérêt de leur prêt, négligeant l’impact du coût de l’assurance. Pourtant, optimiser son assurance emprunteur peut générer des économies encore plus importantes qu’une légère baisse du taux de crédit. Sachez que l’assurance pèse en moyenne un tiers du coût global d’un prêt immobilier, soit la deuxième dépense après les intérêts d’emprunt. Prenons un exemple concret : Critère Scénario initial Scénario avec taux d’intérêts réduit Scénario avec taux assurance réduit Scénario combinant taux d’intérêts et taux d’assurance réduits Montant de l’emprunt 250 000 € 250 000 € 250 000 € 250 000 € Durée 20 ans 20 ans 20 ans 20 ans Taux nominal 3,50 % 3,40 % 3,50 % 3,40 % Coût total intérêts 97 976 € 94 901 € 97 976 € 94 901 € Taux assurance 0,34 % 0,34 % 0,16 % 0,16 % Cotisation annuelle assurance 852 € 852 € 396 € 396 € Coût total assurance 17 000 € 17 000 € 7 920 € 7 920 € Économie sur les intérêts - 3 075 € - 3 075 € Économie sur l’assurance - - 9 080 € 9 080 € Économie totale - 3 075 € 9 080 € 12 155 € Ce cas illustre l’importance de comparer et renégocier son assurance de prêt autant, sinon plus, que son taux d’intérêts. Miser uniquement sur la négociation du taux de crédit peut être une erreur si le coût de l’assurance est négligé. Un marché de l’assurance de prêt en pleine mutation au bénéfice des emprunteurs L’évolution du marché de l’assurance emprunteur en 2025 marque une véritable rupture avec les pratiques passées. L’ouverture à la concurrence, soutenue par les évolutions législatives, a permis de tirer les prix vers le bas et d’offrir des conditions plus avantageuses à un plus large panel d’emprunteurs. Comparer les offres via des outils en ligne spécialisés est aujourd’hui un réflexe essentiel pour toute personne souscrivant un crédit immobilier. Avec des écarts de prix significatifs entre les assurances de groupe et les contrats alternatifs, la vigilance et l’anticipation peuvent permettre de réaliser plusieurs milliers d’euros d’économies sur la durée totale d’un prêt. Un avantage non négligeable dans un contexte économique où la maîtrise des coûts est une priorité pour de nombreux ménages.

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Crédit immobilier avril 2025 : déjà la fin de la baisse des taux ?

Depuis le début de l'année 2024, les taux immobiliers ont connu une baisse progressive et constante, partant de 4,50% pour atteindre environ 3,20 % en mars 2025. Pourtant, un retournement de tendance pourrait être imminent, selon plusieurs experts du secteur. En cause, l'évolution des Obligations Assimilables du Trésor (OAT) à 10 ans, qui restent autour de 3,5 %, et un contexte économique et géopolitique incertain. L'OAT 10 ans : Un indicateur clé pour les banques L'OAT 10 ans, un emprunt d'État servant de référence pour les taux de crédit immobilier, est un indicateur particulièrement scruté par les établissements bancaires. La corrélation entre l'évolution des OAT et les taux immobiliers est forte. Actuellement, cet indice oscille autour de 3,5 %, ce qui pourrait encourager certaines banques à ajuster leurs taux. En ce début avril, le taux moyen pour un prêt immobilier sur 20 ans se situe autour de 3,20% (hors assurance emprunteur et coût des sûretés). La différence entre l’OAT 10 ans et les taux d’emprunt est à l’avantage de ces derniers, ce qui est un contresens économique (voir plus bas). Si cette tendance haussière de l’OAT 10 ans se confirme, plusieurs établissements pourraient opter pour une hausse modérée, de l'ordre de 10 à 20 points de base. Toutefois, d'autres banques pourraient préférer une stabilisation, notamment en raison d'objectifs commerciaux élevés et de la nécessité d'attirer de nouveaux emprunteurs. Des taux en hausse en avril, mais pas de panique Malgré les premiers signaux de remontée des taux, certains courtiers se veulent rassurants. Comme indiqué plus haut, l’évolution reste contenue à 0,10 voire 0,20 point. Plusieurs facteurs influencent la fixation des taux de crédit, parmi lesquels : Le coût des ressources financières des banques Les taux directeurs de la Banque Centrale Européenne (BCE) Les stratégies commerciales des établissements prêteurs. Certaines banques proposent des offres attractives, qui viennent compléter le prêt initial. Par exemple, le Crédit Agricole propose jusqu'en juin un taux réduit à 1,99 % jusqu’à 25 000 € pour le financement d'un premier logement. Le Crédit Mutuel, quant à lui, met en avant un prêt de 30 000 euros à un taux fixe de 0,99 %. LCL accorde à ceux qui achètent dans le neuf un prêt jusqu’à 50 000 € sans intérêts bancaires, cumulable avec le nouveau PTZ, une aubaine pour les primo-accédants à compter d’avril 2025. Rappelons que votre crédit à l'habitat doit être garanti par une assurance de prêt qui rembourse la banque en cas d’aléas de la vie (décès, invalidité, incapacité de travail). L’assurance emprunteur est le premier levier pour diminuer le coût d’un prêt immobilier. Appuyez-vous sur la réglementation pour optimiser cette dépense contrainte. Grâce à la délégation d’assurance emprunteur, vous pouvez économiser des centaines voire des milliers d’euros sur la durée de votre crédit, les offres externes étant jusqu'à 4 fois moins chères que les assurances proposées au sein des banques prêteuses. Quels sont les facteurs à surveiller pour les prochains mois ? Si la stabilisation des taux se profile pour avril, plusieurs éléments pourraient influencer leur évolution à la hausse ou à la baisse à moyen terme. Parmi eux : Le contexte géopolitique : un apaisement du conflit en Ukraine pourrait favoriser une baisse des taux, tandis qu'une intensification des tensions entraînerait une hausse. Les politiques budgétaires européennes : le niveau d'endettement des États, notamment de la France et de l'Allemagne, peut rehausser les taux obligataires et, par ricochet, les taux immobiliers. Les décisions de la BCE : bien que la dernière baisse des taux directeurs du 12 mars soit perçue comme un signal positif, les banques restent prudentes avant d'ajuster massivement leurs offres. Une période d'attentisme avant un possible rebond Pour l'instant, les hausses ne sont ni généralisées ni significatives, et les emprunteurs présentant les meilleurs profils peuvent encore bénéficier de taux attractifs, parfois même sous la barre des 3 %. Cependant, les conditions d'accès au crédit risquent de se durcir dans les mois à venir. Contrairement à certaines idées reçues, les banques ne disposent pas d'un accès illimité aux liquidités de la BCE. Elles doivent se financer sur les marchés financiers, où elles entrent en concurrence avec les emprunts d'État pour attirer les investisseurs. Cette contrainte structurelle explique pourquoi une remontée durable des OAT pourrait inévitablement se répercuter sur les taux immobiliers. Conclusion Les semaines à venir seront déterminantes pour l'évolution des taux de crédit immobilier. Si une stabilisation est attendue à court terme, une reprise progressive des hausses n'est pas à exclure d'ici la fin du premier semestre 2025. Pour les emprunteurs, il peut être judicieux de profiter des conditions actuelles avant une éventuelle remontée plus marquée des taux. Emprunter maintenant !

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