Crédit immobilier 2023 : le taux d’endettement maximum reste à 35%

Les normes d’octroi des crédits immobiliers édictées il y a deux ans par le Haut Conseil de Stabilité Financière restent en place en 2023. Pas question d’assouplissement, le régulateur estime que ces règles, notamment celle relative au taux d’endettement, permettent de sécuriser l’accès au crédit immobilier, au grand dam de certains professionnels qui y voient plutôt un frein. La seule facilité accordée a été de mensualiser le taux d’usure pour une durée de six mois.

Normes HCSF des crédits immobiliers

Fin 2019, les autorités financières avaient décidé de mieux encadrer la distribution des crédits immobiliers aux particuliers afin d’éviter des risques de surendettement et de préserver la stabilité des banques. Le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) conseille dans un premier temps aux banques commerciales de respecter les trois règles suivantes :

Le taux d’endettement ou taux d’effort est limité à 33% des revenus nets avant impôt.
La durée de remboursement est plafonnée à 25 ans.
Le montant du prêt immobilier représente au plus 7 années de revenus de l’emprunteur.

Mises en place en janvier 2020, ces consignes sont quelque peu assouplies un an plus tard :

Le taux d’effort est rehaussé à 35% des revenus nets, mais comprend obligatoirement l’assurance emprunteur.
La durée limite de remboursement reste à 25 ans, mais peut aller jusqu’à 27 ans en cas de jouissance du bien postérieure au déblocage des fonds lors d’un achat dans le neuf (VEFA) ou l’ancien avec travaux de rénovation importants.

En janvier 2022, les consignes deviennent des normes juridiquement opposables aux banques : ces dernières ne peuvent y déroger sous peine de sanction administrative, sauf à l’intérieur de la flexibilité accordée par le régulateur. Au sein de cette marge, au moins 80 % de la flexibilité maximale doit être réservée aux acquéreurs de leur résidence principale et au moins 30 % aux primo-accédants. Les 20 % restant de flexibilité maximale (soit 4 % de la production trimestrielle) sont libres d'utilisation. Pour emprunter hors normes, il faut donc être primo-accédant et acheter sa résidence principale.

Normalisation du crédit immobilier

Dans son communiqué de presse publié mardi 7 mars, le HCSF, qui est placé sous la présidence de Bruno Le Maire (ministre de l’Économie), a rendu compte des conséquences du contexte de remontée des taux d’intérêts et fait le point sur la situation du crédit immobilier des ménages.

L’institution a jugé que les mesures mises en place combinées aux caractéristiques de l’endettement des ménages permettent de considérer que les risques liés à l’endettement sont maîtrisés. Selon elle, la décision relative aux normes d’octroi entrées en vigueur en janvier 2022 est « globalement tout à fait satisfaisante ». Le plafonnement du taux d’effort ou taux d’endettement, couplé à la durée maximale de remboursement, permet de sécuriser l’accès au crédit immobilier et de préserver un modèle français du crédit dans lequel les taux fixes jouent un rôle important, car ils permettent d’emprunter relativement longtemps sans que l’endettement soit excessif.

Certains professionnels de l’immobilier, à commencer par les courtiers, considèrent toutefois ces normes comme un frein à l’accès au crédit malgré la marge de flexibilité offerte aux banques. Cette marge ne serait pas totalement utilisée et les autorités de régulation ont par ailleurs constaté quelques cas de non-conformité dans l’affectation de cette souplesse vers le financement de la résidence principale.

Accès au crédit immobilier en 2023

Le marché du crédit immobilier reste perturbé par la remontée incessante des taux d’intérêts depuis février 2022. Le taux moyen s’affiche actuellement à 3% sur 20 ans, contre 1% en janvier 2022 et pour de nombreux ménages, les taux d’emprunt sont supérieurs à 3% en mars 2023, même sur 20 ans, et notamment pour les primo-accédants dotés d’un apport personnel généralement faible et d’une épargne de précaution elle aussi défaillante.

Production de crédits immobiliers en chute libre

Le début de l’année 2023 est marqué par une nouvelle hausse des taux et une chute de la production de crédits immobiliers. En glissement annuel à fin février, le nombre de prêts à l’habitat a plongé de 27,2% et la production (montant en €) de 28,2%. Le pouvoir d’achat immobilier recule en 2023, comme en attestent les chiffres de la Banque de France : les emprunteurs ont perdu 12 mètres carrés entre décembre 2021 et janvier 2023.

Taux d’usure révisé chaque mois

Le sérieux blocage du marché du crédit observé depuis l’été dernier en raison de la problématique liée aux taux d’usure a conduit à une décision un peu tardive de la Banque de France. Incapables d’être ajustés au rythme de la progression rapide des taux d’intérêts, les taux d’usure ne sont plus calculés tous les trimestres mais tous les mois depuis le 1er février 2023, et ce, jusqu’au 1er juillet 2023.

Le taux d’usure est le taux « tout compris » que les banques ne doivent pas dépasser sur la durée concernée. Il intègre tous les frais liés à l’obtention du financement bancaire, principalement les intérêts d’emprunt, l’assurance prêt immobilier, les frais de dossier et la garantie (hypothèque ou caution). Le taux d’usure sur 20 ans et plus est à 4% en mars 2023.

Rester sous l’usure en 2023

Le niveau actuel des taux d’emprunt, à plus de 3% sur 25 ans, rend difficile l’accès au crédit sur les durées longues, puisque le taux d’usure est le même qu’on s’endette sur 20 ou 25 ans. Le gagnant avec la hausse du taux d’usure en mars 2023 est l’emprunteur recalé le mois précédent pour cause de TAEG (Taux Annuel Effectif Global) légèrement au-dessus du taux légal maximum.

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Un amendement prévoit de supprimer les abattements pour durée de détention et d’appliquer un abattement calculé à partir du prix d’achat actualisé en fonction de l’inflation. La plus-value serait alors taxée à 30%, identique à la flat tax appliquée sur les produits de placement. Si la réforme est votée, elle se mettra en place à partir de janvier 2026 pour les terrains à bâtir et de janvier 2027 pour les biens construits. Changement du régime fiscal sur les locations meublées Les propriétaires sous statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) ne pourront plus profiter de la déduction d’une partie des charges de leurs revenus locatifs en cas de vente. Le PLF 2025 supprime l’avantage fiscal lié à l’amortissement lors de la revente du bien : la somme des amortissements déduits sera en effet réintégrée dans le calcul de la plus-value. 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PTZ 2025 : une version universelle Le PTZ justement. Réservé aux primo-accédants qui acquièrent leur résidence principale, le PTZ va bénéficier d’une extension partout en France et être élargi à la maison individuelle. En clair, il sera possible de financer une partie de l’achat grâce au PTZ sans considération de zone géographique ni de type de bien (neuf ou ancien, appartement, maison). Le PTZ a été prolongé jusqu’au 31 décembre 2027. On ignore si les conditions d’éligibilité vont être modifiées.

Santé dentaire : vers un remboursement des implants en 2025

Jusqu’à présent, les implants dentaires ne bénéficient d’aucun remboursement de la part de l’Assurance maladie. Les mutuelles peuvent proposer une prise en charge qui reste partielle et ne couvre jamais la lourde dépense engagée. Cela pourrait changer à l’avenir. La Haute Autorité de Santé (HAS) se dit favorable au remboursement des implants, comme cela se fait déjà pour les prothèses dentaires. Remboursement implant dentaire : avis favorable de la HAS Pour améliorer l’accès aux soins dentaires, la HAS s’est prononcée, mercredi 6 novembre, en faveur du remboursement des actes implanto-prothétiques par l’Assurance maladie. En cas de dent(s) manquante(s), l’autorité de santé recommande que soit garantie la prise en charge financière des implants dentaires selon des modalités qui reste à définir. Actuellement, la seule option remboursée pour un patient édenté est la pose d’un bridge via le dispositif 100% Santé : après intervention de la Sécurité Sociale et de la mutuelle santé, le remboursement est intégral si l’équipement est sélectionné dans le panier sans reste à charge, ou partiel sur la base de tarifs encadrés ou libres. Le défaut du bridge est de détériorer les dents voisines car il s’appuie sur elles. En revanche, l’implant dentaire s’avère non seulement la solution prothétique la plus esthétique, mais il évite surtout d’endommager les dents situées à gauche et à droite de la dent manquante. La HAS étudie la pertinence de la prise en charge financière des implants pour 2 types d’édentement : Édentement complet par prothèse amovible complète implanto-retenue (PACIR) : cette solution améliore la stabilité des dentiers. Édentement unitaire (une ou deux dents) prothèse fixée unitaire supra-implantaire (PFUSI) : ce dispositif permet de conserver les dents saines adjacentes contrairement au bridge traditionnel. En France, comme partout ailleurs dans le monde, le nombre de personnes édentées ne cesse d’augmenter en raison de l’allongement de l’espérance de vie. D’ici 2030, environ 30% de la population mondiale serait touchée par un édentement total. Perdre une ou plusieurs dents, voire se retrouver complètement édenté, constitue un triple handicap (fonctionnel, esthétique et social) qui a des conséquences sur la santé en général, comme la dénutrition. Malgré l’absence de prise en charge par le régime général, un million d’implants dentaires ont été réalisés en France en 2023. Implants : La solution pour une bonne santé bucco-dentaire Restaurer sourire et fonction Les implants dentaires représentent aujourd'hui la solution médicale la plus performante pour remplacer une dent manquante. Au-delà de l'aspect esthétique, ils garantissent une reconstruction complète et durable de l'appareil dentaire. Bénéfices essentiels : Préservation de la structure osseuse : L'implant stimule naturellement l'os maxillaire, prévenant sa fonte progressive. Restauration complète de la mastication : Efficacité identique à une dent naturelle. Protection des dents adjacentes : Évite la migration et le déséquilibre dentaire. Technique moderne Réalisés en titane biocompatible, les implants s'intègrent parfaitement à la mâchoire. La pose, réalisée par des professionnels experts, garantit une intervention minimaliste et un résultat optimal. Santé globale Un implant dentaire ne répond pas simplement à un problème local. Il contribue significativement au bien-être général : meilleure alimentation, confiance restaurée et prévention des complications à long terme. Choisir un implant, c'est préserver durablement sa qualité de vie, mais son coût peut être un frein. Quel est le prix moyen d’un implant dentaire ? Le coût d'un implant dentaire varie significativement selon plusieurs facteurs essentiels. En moyenne, les patients peuvent s'attendre à investir entre 1 500 € et 3 500 € par implant. Cette fourchette de prix dépend de plusieurs paramètres : Complexité de l'intervention chirurgicale : Les cas nécessitant une greffe osseuse ou un traitement préalable augmentent naturellement le coût total. Expertise du praticien : Un chirurgien-dentiste spécialisé et expérimenté proposera généralement des tarifs plus élevés. Qualité des matériaux utilisés : L'implant peut être réalisé en titane ou en zircone, avec des prix variant selon la technologie. Localisation géographique : Les tarifs diffèrent sensiblement entre les grandes métropoles et les zones rurales. Comment sont remboursés les implants dentaires par les mutuelles ? Remboursement Sécurité Sociale La Sécurité sociale ne prend malheureusement pas en charge l’implantologie dentaire, la considérant comme un acte de convenance. Les patients doivent donc supporter l'intégralité du coût. Remboursement par la mutuelle Les mutuelles proposent différentes approches de remboursement : 1 - Niveau de garantie Les contrats les plus complets peuvent rembourser entre 30% et 70% du coût de l'implant. Certaines mutuelles appliquent des plafonds annuels spécifiques qui peuvent aller au-delà de 1000€. 2 - Options de remboursement Certaines mutuelles proposent des forfaits prothèses et implants dentaires. D'autres incluent une partie des implants dans leurs garanties "soins dentaires". Comment optimiser le remboursement d’un implant dentaire Vérifiez précisément votre contrat mutuelle Demandez des devis détaillés auprès des chirurgiens-dentistes Comparez plusieurs mutuelles avant souscription La surcomplémentaire dentaire peut s’avérer une alternative pertinente pour diminuer voire supprimer le reste à charge sur les implants dentaires. Il convient d’arbitrer entre le surcoût représenté par ce 3ème niveau de couverture et le reste à charge que vous êtes prêt à assumer avec votre mutuelle actuelle. Un implant dentaire représente un investissement dans votre santé et votre bien-être. Malgré son coût élevé, c'est une solution durable et esthétique pour remplacer une ou plusieurs dents manquantes. Un grand pas vient d’être fait en faveur du remboursement de cet acte prothétique onéreux. Reste à savoir quand la mesure sera mise en œuvre et quel sera le niveau de ce remboursement.

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Changement d'assurance prêt immobilier : -60% sur vos cotisations

L'assurance emprunteur représente une part significative du coût total de votre crédit immobilier. Grâce à la loi Lemoine entrée en vigueur en 2022, vous pouvez désormais réaliser jusqu'à 60% d'économies sur vos cotisations d'assurance de prêt en changeant de formule. Découvrez comment optimiser votre contrat et réduire significativement vos mensualités. Pourquoi changer d'assurance de prêt immobilier ? L'assurance emprunteur est imposée par la banque lors de la souscription d'un crédit immobilier. Elle protège à la fois l'emprunteur et le prêteur en cas d'invalidité, décès ou d’incapacité temporaire de travail. Cependant, les contrats proposés par les banques sont très souvent plus chers que ceux des assureurs spécialisés. Des économies considérables à la clé Économie moyenne entre 5 000€ et 15 000€ sur la durée totale du prêt Réduction pouvant atteindre 60% des cotisations mensuelles Obligation de respecter l’équivalence de niveau de garanties entre les 2 contrats La loi Lemoine : un tournant majeur pour les emprunteurs Cette réforme historique a bouleversé le marché de l'assurance emprunteur en introduisant trois changements majeurs : Résiliation à tout moment de votre contrat, sans attendre la date d’échéance ni engagement minimum de souscription Suppression du questionnaire médical pour les prêts n’excédant pas 200 000€ et remboursés avant le 60ème anniversaire de l’emprunteur Réduction du délai du droit à l'oubli pour les personnes ayant eu un cancer de 10 à 5 ans ; droit également applicable à l’hépatite C. Le processus de résiliation simplifié La résiliation de votre contrat actuel peut s'effectuer en quelques étapes simples : Demander une délégation d'assurance auprès d'un nouvel assureur Obtenir une proposition avec des garanties au moins équivalentes Envoyer votre demande de résiliation à votre assureur actuel Attendre la validation de votre banque : la réglementation lui impose de formuler sa réponse dans les 10 jours ouvrés. Comment obtenir la meilleure offre d'assurance emprunteur ? Pour maximiser vos économies, plusieurs facteurs sont à prendre en compte : Comparer les offres du marché Utiliser des comparateurs en ligne spécialisés Solliciter plusieurs devis personnalisés Analyser attentivement les garanties proposées Critères à prendre en compte Taux de couverture proposé : l'indicateur du coût de l'assurance est le TAEA ou Taux Annuel Effectif Assurance, obligatoirement mentionné dans tous les supports et contrats (en pourcentage du capital emprunté) Étendue des garanties (décès, invalidité, incapacité de travail, voire perte d'emploi) Exclusions de garantie et possibilité de rachat d’exclusions des maladies non objectivables Délais de carence éventuels Les garanties essentielles à maintenir Pour que votre nouvelle assurance soit acceptée par la banque, certaines garanties sont incontournables : Décès et Perte Totale et Irréversible d'Autonomie (PTIA) : couverture socle de tout contrat d'assurance emprunteur Incapacité Temporaire Totale de travail (ITT) Invalidité Permanente Totale ou Partielle (IPT/IPP) Le niveau minimum de couverture est défini par la banque et vous est communiqué via la fiche standardisée d’information remise lors de votre demande de prêt, et la fiche personnalisée qui détaille les garanties spécifiques à votre profil et votre projet immobilier. Focus sur les niveaux de couverture Le pourcentage de couverture doit être adapté à votre situation : Quotité assurance de prêt à 100% recommandée pour l'emprunteur principal (si emprunt à 2), celui qui touche les revenus les plus élevés Possibilité de moduler la couverture pour le co-emprunteur Adaptation selon les risques incarnés par chaque emprunteur Profils éligibles aux meilleures réductions Certains profils peuvent bénéficier de tarifs particulièrement avantageux : Jeunes emprunteurs en bonne santé Cadres avec une profession stable Non-fumeurs Personnes pratiquant une activité sportive régulière Cas pratique : exemple d'économies réalisées Pour un prêt de 250 000€ sur 20 ans (emprunteur âgé entre 25 et 35 ans) : Assurance bancaire au taux moyen de 0,34% : 57€/mois Assurance alternative au taux de 0,09% (taux moyen chez Magnolia.fr pour ce profil) : 15€/mois Économie réalisée : 42€/mois, soit 10 000€ sur la durée du prêt Comment procéder au changement d'assurance ? Pour changer d'assurance de prêt, suivez ces étapes : Rassemblez les documents nécessaires Tableau d'amortissement Conditions générales de votre assurance actuelle Notice d'information (conditions générales) Comparez les offres du marché Utilisez plusieurs comparateurs Contactez des courtiers spécialisés Demandez des devis personnalisés Vérifiez l'équivalence des garanties Analysez les exclusions Comparez les définitions de garanties Vérifiez les délais de franchise Changer d’assurance de prêt, une démarche rentable à long terme La renégociation de votre assurance de prêt immobilier représente une opportunité significative d'économies. Avec des réductions pouvant atteindre 60% de vos cotisations actuelles, cette démarche mérite d'être entreprise, d'autant plus que la loi Lemoine a considérablement simplifié le processus. N'hésitez pas à vous faire accompagner par un courtier spécialisé pour optimiser vos chances d'obtenir la meilleure offre possible tout en conservant des garanties optimales pour votre prêt immobilier.

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