Depuis le 1er mars 2023, le taux d’usure est rehaussé de 3,79% à 4% pour les crédits immobiliers d’une durée de 20 ans et plus. 21 points supplémentaires qui sont les bienvenus pour ceux dont le dossier a été recalé tout dernièrement. Voici deux profils d’emprunteurs qui peuvent décrocher leur financement immobilier en mars 2023 grâce à ce nouvel ajustement du taux d’usure.
Nouvelle hausse du taux d’usure en mars 2023
Bonne nouvelle pour les emprunteurs et les professionnels de l’immobilier : le taux d’usure augmente et titre 4% pour les prêts de 20 ans et plus depuis le 1er mars 2023. En concertation avec les représentants des courtiers et des établissements de crédit, la Banque de France a décidé en 20 janvier dernier de mensualiser les taux d’usure à compter du 1er février 2023, et ce, pour une durée provisoire jusqu’au 1er juillet prochain.
Pour les autres durées, les taux d’usure applicables aux crédits immobiliers pour le mois de mars sont les suivants :
- prêts à taux fixe d’une durée inférieure à 10 ans : 3,67 %
- prêts à taux fixe d’une durée comprise entre 10 ans et moins de 20 ans : 3,87 %
- prêts à taux variable : 3,79 %
- prêts relais : 4,11 %
Pour les durées les plus courantes, celles de 20 ans et plus, le taux d’usure gagne 21 points, ce qui offre une potentielle marge de manœuvre pour les demandeurs recalés en février pour cause de TAEG (Taux Annuel Effectif Global) légèrement au-delà de l’usure. Rappelons que le taux d’usure est le taux que les banques ne doivent pas dépasser lors de l’octroi d’un crédit. Ce taux légal est l’expression du TAEG maximum qui comprend tous les frais liés à l’obtention du prêt bancaire :
- intérêts d’emprunt
- frais de dossier
- garantie (hypothèque, privilège du prêteur de deniers ou caution)
- primes d’assurance prêt immobilier
- le cas échéant la commission du courtier, les frais d’ouverture et de tenue de compte et les frais d’expertise du bien immobilier.
Le taux d’usure mensualisé jusqu’à fin juin 2023 est ainsi davantage corrélé aux taux d’intérêts du marché, ce qui permet d’éviter les blocages massifs qu’on a connus durant la seconde partie de l’année 2022 et jusqu’en janvier 2023.
Comment rester sous l’usure en mars 2023 ?
Regardons d’abord le niveau des taux d’intérêts. En ce tout début mars, le taux moyen se situe à 2,90% sur 20 ans et à 3,20% sur 25 ans (hors assurance crédit immobilier et coût des sûretés). Pour mémoire, la réglementation plafonne la durée de remboursement à 25 ans, voire 27 ans en cas d’achat dans le neuf (VEFA) ou dans l’ancien avec travaux importants qui décalent la jouissance du bien. Impossible d’emprunter au-delà de ces durées légales pour réduire le taux d’endettement mensuel.
Ajoutons que les critères pour emprunter en 2023 se sont durcis : en raison des normes d’octroi strictes, les banques renforcent leur exigence d’apport personnel et réclament désormais une épargne de précaution qui peut être équivalente à une année de mensualités.
Premier exemple
Prenons un couple de trentenaire qui souhaite acquérir sa résidence principale à 240 000€ et qui dispose d’un apport personnel de 40 000€. La banque propose un prêt de 200 000€ sur 22 ans au taux de 3 %, assorti de frais de dossier (800€), de frais de garantie (2 100€) et d’une assurance bancaire au taux de 0,22 % sur chaque tête.
Le TAEG s’affiche à 3,93%, en-dessous du taux d’usure à 4 %. En février, notre couple n’aurait pas pu emprunter, car le taux d’usure applicable atteignait 3,79 %.
Allons plus loin. En déléguant l’assurance de prêt immobilier, notre couple peut réduire son TAEG et faire des économies. En mettant les offres en concurrence grâce à un comparateur d’assurance de prêt immobilier, le taux d’assurance le plus compétitif descend à 0,10 % (profil non-fumeur et sans problème de santé). Avec une quotité d’assurance à 100 % sur chaque tête, le TAEG tombe à 3,53 % et notre couple réalise une économie de 10 560€.
Second exemple
Un couple de co-emprunteurs âgés de 45 ans souhaite emprunter 400 000€ pour financer l’achat de sa résidence principale. La banque propose un crédit sur 20 ans au taux de 2,90 %, assorti de frais de dossier (1 000€), de frais de garantie (3 700€) et d’une assurance bancaire au taux de 0,52% avec une quotité à 50 %.
Le TAEG s’affiche à 3,96%, sous l’usure à 4 %. En février, notre couple n’était pas finançable. Avec une assurance déléguée, le TAEG peut être abaissé de manière significative. Selon le profil des emprunteurs (sans problème de santé, un coemprunteur fumeur), le taux d’assurance le plus compétitif ressort à 0,13 % pour chacun. Avec une quotité d’assurance de 100% qui permet d’offrir une protection maximale pour l’un comme pour l’autre, le TAEG tombe à 3,52 % et le couple réalise une économie de 20 800€.
La révision mensuelle du taux d’usure est une mesure provisoirement efficace pour accéder plus facilement au prêt immobilier, mais elle ne résout par tout. Pour rester sous le taux d’usure en 2023 et abaisser son TAEG, la délégation d’assurance prêt immobilier demeure la solution infaillible. Consultez notre dernier baromètre du pouvoir d’achat immobilier pour mesurer tout l’intérêt financier à souscrire une assurance externe plus compétitive que l’offre bancaire.
