Le durcissement des conditions d’emprunt, marqué par la remontée violente des taux d’intérêts, rend les banques plus frileuses et particulièrement tatillonnes quand il s’agit d’accorder le financement d’un projet immobilier. Accéder au crédit est de plus en plus difficile, et seuls les profils les mieux armés franchissent les obstacles. Voici les 4 éléments déterminants pour obtenir le graal.
Excellente situation financière
Montrer patte blanche est le premier conseil pour convaincre le prêteur. Les banques ayant horreur du risque de défaut de paiement, elles exigent une gestion saine du budget et des comptes bancaires. Pas de découvert au moins au cours des trois mois qui précèdent votre demande de prêt. Le fait d’être déjà endetté est par ailleurs pénalisant. Si vous détenez des crédits à la consommation, a fortiori des crédits renouvelables, essayez de les solder avant de solliciter un prêt immobilier.
Faites également attention à certaines habitudes pour emprunter en 2023 : les banques voient d’un bien mauvais œil les jeux d’argent, de même que les placements sur les cryptomonnaies, trop aléatoires. Même si jouer en ligne ou au casino n’a jamais mis vos comptes dans le rouge, la banque vous considérera comme un profil qui aime le risque, ce qui est fort préjudiciable à votre image d’emprunteur.
Un apport personnel suffisant
Avant la mise en place des règles d’octroi du HCSF, il était possible d’emprunter sans apport personnel, en particulier dans le cadre d’un investissement en raison des revenus locatifs qui venaient compenser les mensualités du crédit. L’encadrement strict du prêt à l’habitat depuis deux ans met un terme à cette éventualité.
On constate une explosion de l’apport personnel en 2023, qui atteint près de 35% du montant total d’une opération selon les chiffres du courtier Cafpi. Le taux d’apport demandé dépend de la banque, il peut débuter à 10%, ce qui permet de couvrir a minima les frais d’acquisition dits frais de notaire. Les jeunes actifs qui n’ont pas eu le temps de se constituer une épargne peuvent booster leur apport personnel grâce à la famille.
Une épargne résiduelle post-crédit immobilier
La hausse marquée de l’inflation depuis début 2022 compresse le budget des ménages. Les coûts de l’énergie et de l’alimentation s’envolent, de même que la taxe foncière 2023. Autant de phénomènes qui réduisent le pouvoir d’achat des emprunteurs et obligent les banques à redoubler de vigilance.
L’épargne de précaution est le nouveau critère 2023 pour obtenir son prêt immobilier. En plus d’un apport personnel conséquent, la banque veut s’assurer que l’emprunteur est en capacité de faire face aux surcoûts du quotidien et exige une épargne résiduelle post-crédit qui excède généralement 6 mensualités et peut être de même niveau de la mise de fonds initiale.
Un saut de charge maîtrisé
Le saut de charges est la différence entre le loyer d’un locataire qui va devenir propriétaire et la future mensualité que celui-ci devra assumer. Les banques sont particulièrement attentives à ce paramètre. Associé à un apport et à une épargne résiduelle suffisants, il va permettre de rassurer la banque sur la capacité de l’emprunteur à rembourser son crédit.
Plus le montant du saut de charges est bas et plus la banque est rassurée. Un saut de charges négatif est encore plus appréciable. Si vous payez un loyer similaire ou plus faible que la mensualité, vous êtes théoriquement en capacité de rembourser votre crédit.
Deux critères nécessairement associés au précédent vont achever de convaincre la banque :
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Le taux d’endettement : il ne peut excéder 35% de vos revenus nets avant impôt, assurance de prêt immobilier comprise.
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Le reste à vivre : il s’agit du budget à disposition
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pour assumer décemment les dépenses du quotidien, une fois la ou les mensualités de crédit remboursées.
La souscription à une assurance emprunteur concurrente de celle de la banque contribue à minimiser votre taux d’endettement et à maintenir le niveau du reste à vivre.
