Le marché immobilier est dans une situation bien délicate en cette première moitié de l’année 2023. On peut même parler de crise immobilière tant les chiffres de la production de crédits sont mauvais. Pourtant, l’appétit des Français pour la pierre ne faiblit pas si l’on en croît un récent sondage, mais l’augmentation brutale des taux d’intérêts met un frein aux ambitions de bon nombre d’entre eux. Le contexte sera-t-il plus favorable à la rentrée de septembre ?
Marché immobilier grippé en 2023
L’année 2022 a été marquée par la remontée des taux d’emprunt, dans le sillage de la guerre en Ukraine et de la dégradation des conditions monétaires auxquelles sont confrontées les banques. Le nombre de transactions immobilières est toutefois resté élevé avec un peu plus de 1 million de ventes, en-deçà du record de l’année 2021 (1,2 million de logements anciens vendus). 2022 a révélé les obstacles qui ont entravé l’accès au crédit immobilier, le niveau des taux n’étant pas en soi un frein à l’accession ; le problème du système des taux d’usure et les normes d’octroi du HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) ont davantage contribué au blocage du marché.
L’usure révisée à un rythme trimestriel a montré qu’elle était incapable de s’adapter à la progression des taux, les banques ne pouvant pas ajuster leurs barèmes en conséquence du coût des ressources (taux de la Banque Centrale Européenne et taux des marchés obligataires). Le tir a été rectifié bien tardivement en février 2023 avec la mensualisation du taux d’usure, ce qui évite une collision trop rapide entre les taux bruts et les taux maximum légaux. Cette mesure reste provisoire et elle n’a pas les effets escomptés alors que les taux d’emprunt ne cessent d’enfler.
À cela s’ajoutent les règles d’octroi du HCSF qui plafonnent le taux d’endettement à 35% des revenus nets, assurance de prêt immobilier incluse, et la durée de remboursement à 25 ans (jusqu’à 27 ans pour un achat dans le neuf). Un encadrement censé protégé les emprunteurs du surendettement mais qui bloque l’accès au crédit pour les ménages aisés en 2023, capables de s’endetter au-delà des 35% compte tenu d’un reste à vivre largement suffisant. Dernier facteur et non des moindres, l’impéritie des vendeurs à comprendre que le marché est en phase de retournement et que les prix doivent baisser en 2023.
Résultat, la production de crédits immobiliers chute de 40% en avril 2023, un des chiffres choc de la crise qui s’enlise. Les professionnels, banques, courtiers comme promoteurs, réclament des mesures d’urgence pour sauver le soldat immobilier et contenir une crise du logement en passe de devenir une crise sociale. La colère, l’inquiétude et l’incompréhension sont montées d’un cran quand le gouvernement a annoncé mardi 9 mai le report des conclusions du Conseil national de refondation pour le logement. La seule certitude est la prolongation du PTZ en 2024.
De meilleures conditions d’emprunt fin 2023 ?
Malgré un contexte peu favorable, les ménages restent attachés à leur rêve d’accession. 33% des Français envisagent d’acheter un logement dans les douze prochains mois selon un sondage Toluna Harris Interactive pour L’Adresse. Plus d’un Français sur quatre désirent acquérir sa résidence principale dans les douze mois qui viennent et 22% déclarent vouloir réaliser un investissement locatif. L’immobilier reste une valeur refuge en temps de crise, l’objectif pour beaucoup étant d’être propriétaire de sa résidence principale pour préserver sa retraite.
Ces candidats doivent-ils attendre pour concrétiser leur projet immobilier ? Selon les experts, les conditions d’emprunt vont continuer à se détériorer dans les prochaines semaines. Les taux sont attendus à 4% d’ici l’été 2023, la barre des 4% sera même probablement dépassée pour les crédits sur 20 ans et plus.
L’espoir est toutefois permis à partir du troisième trimestre 2023. Les courtiers en crédit parient sur une stagnation des taux, voire quelques légères baisses, en lien avec la stabilisation des coûts des ressources pour les banques de détail. Entre-temps, la Banque Centrale Européenne aura procédé à de nouvelles hausses de ses taux directeurs, continuant ainsi sa politique de lutte contre l’inflation.
Jouons la prudence en attendant le train de mesures prévues par le gouvernement. Bon nombre de ménages risquent de rester à quai si aucun assouplissement des règles d’octroi du HCSF n’est prévu, doublé d’un refus de réformer efficacement les taux d’usure.
