Production de crédits immobiliers : chute de 40% en avril 2023

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Selon la dernière publication de la Banque de France, le volume de crédits immobiliers s’est effondré en avril 2023, accusant un repli de 40% par rapport au même mois de 2022. Des chiffres qui rejoignent ceux de l’Observatoire Crédit Logement. Le marché est en pleine crise. Accéder au crédit immobilier devient de plus en plus difficile, alors que sont attendues les propositions du Comité national de refondation sur le logement, censées fournir des solutions immédiates pour éviter la crise sociale qui se profile.

Crise immobilière en 2023

Alors que le printemps est traditionnellement un temps fort pour le marché immobilier, les chiffres indiquent non pas un ralentissement, mais un plongeon phénoménal qui confirme qu’une crise sévère s’installe. Selon les données de la Banque de France, les banques commerciales ont accordé 12 milliards d’euros de crédits immobiliers en avril dernier (hors renégociations de prêt), contre un peu plus de 20 milliards en 2022 à la même période. La baisse atteint les 40%.

Un tableau bien médiocre en phase avec les chiffres de l’Observatoire Crédit Logement/CSA. À fin avril 2023, la chute de la production de prêts à l’habitat est mesurée à -39,7% en niveau trimestriel (glissement annuel) et à -40,1% pour le nombre de crédits. La crise de l’immobilier 2023 n’est pas un fantasme, en témoignent les chiffres choc.

Pourquoi est-il si difficile d’emprunter en 2023 ?

N’en déplaise à la Banque de France, la demande est toujours au rendez-vous, mais les ménages peinent à accéder au crédit bancaire en raison de plusieurs facteurs conjugués.

La progression constante de taux d’intérêts

Le taux moyen s’affiche actuellement à 3,70% sur 20 ans et à 3,95% sur 25 ans (taux brut hors assurance de prêt immobilier et coût des sûretés). Des moyennes qui indiquent que pour bon nombre de dossiers, la barre des 4% est outrepassée. Les taux sont au plus haut depuis dix ans.

Le problème de l’usure

Bien que mensualisé depuis le 1er février 2023, le taux d’usure ne peut suivre l’évolution rapide des taux d’emprunt. La BdF estime pourtant avoir effectué un « bon réglage du taux de l’usure ». Les banques ont augmenté à nouveau leurs taux pour le mois de mai dans le sillage du taux d’usure supérieur à 4,50% sur 20 ans et plus en mai 2023.

Les normes d’octroi du HCSF

Imposées juridiquement aux banques depuis janvier 2022 par le Haut Conseil de Stabilité Financière, les règles d’octroi limitent le taux d’endettement à 35% des revenus nets (assurance emprunteur incluse) et la durée de remboursement à 25 ans (sauf exception dans le neuf jusqu’à 27 ans). La norme du taux d’effort est une aberration pour les ménages aisés qui peuvent dégager un reste à vivre suffisant au-delà des 35%.

Le niveau élevé des prix immobiliers

Les prix vont baisser en 2023 et 2024, mais le mouvement est encore peu significatif dans l’ancien et les prix du neuf continuent d’être tirés vers le haut en raison de l’inflation sur les coûts des matériaux.

La situation pourrait encore se dégrader dans les prochaines semaines. Le taux de refinancement de la Banque Centrale Européenne atteint désormais 3,75% suite au nouveau relèvement opéré hier 10 mai, le 7ème en moins d’un an. Les économistes s’attendent à ce que l’institution monétaire rehausse ses taux d’intérêts à l’occasion de ses deux réunions prévues avant l’été. Le coût des ressources augmentant, les banques de détail ont donc le choix entre remonter leurs barèmes ou fermer le robinet du crédit. Cette décision radicale a été prise en avril dernier par Axa Banque.

Comment faciliter l’accès au crédit immobilier ?

La fin de la hausse des taux n’est donc pas pour demain et au fil du temps, la capacité d’emprunt des ménages se réduit comme peau de chagrin. Avec une mensualité de 1 000€ et une durée de prêt de 20 ans, vous pouvez emprunter actuellement 161 600€ avec un taux nominal de 3,70% assorti d’une assurance emprunteur au taux de 0,34%. En décembre 2021, quand le taux moyen sur cette maturité stagnait à 1%, vous pouviez emprunter 204 800€. Vous avez perdu plus de 21% de pouvoir d’achat immobilier.

Le pire des scénarios est de ne pas accéder au crédit, la hausse rapide des taux étant uniquement symptomatique d’un système défaillant. Comment la BdF peut-elle justifier un taux d’usure identique qu’on emprunte sur 20 ou 25 ans ? Les candidats qui écopent des durées les plus longues, souvent les jeunes primo-accédants dotés d’un faible apport personnel et d’une épargne précaution trop faible, sont discriminés, puisque le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) ne peut intégrer tous les frais liés à l’obtention du financement et rester sous l’usure.

Les professionnels du crédit plaident pour un assouplissement des règles d’octroi du HCSF. Au sein des 20% de marge de flexibilité accordée aux banques, 80% doivent être réservés à l’acquisition de la résidence principale, dont 30% pour la primo-accession. Les 20% restants peuvent concerner des dossiers de résidence secondaire ou d’investissement locatif. Or, les clients qui souhaitent réaliser ce type d’achat sont souvent plus aisés. Il suffirait de faire sauter la segmentation entre types d’achat immobilier pour gagner en flexibilité. Les normes d’octroi sont objectivement pertinentes pour éviter le surendettement, mais elles pourraient être décontractées pour certaines catégories de clientèle.

Pour le moment, la BdF s’oppose à toute révision des normes de protection, estimant que les modifier ne « changerait pas le cycle normal du crédit immobilier ». En désaccord avec Bercy qui admet un obstacle à l’accès au crédit, et donc à la propriété, de ménages pourtant solvables. À une crise de l’immobilier s’ajouteront dans peu de temps une crise du logement et une crise sociale, avec des ménages solvables obligés de rester locataires car empêchés d’acheter, ce qui alimente la tension sur le marché locatif.

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Assurance de prêt immobilier : forte baisse des tarifs depuis 2020

Les primes d’assurance de prêt immobilier connaissent une tendance à la baisse ces dernières années. Contrairement aux autres types d’assurances qui ont vu leurs prix augmenter, et même fortement, l’assurance emprunteur devient financièrement plus accessible. Cette diminution des coûts s’explique notamment par la concurrence accrue entre les banques et les assureurs externes, également par l’évolution de la réglementation en faveur des consommateurs. Qui sont les principaux bénéficiaires de cette baisse ? Comment en tirer le meilleur parti ? Décryptage. Tarifs assurance emprunteur : une baisse moyenne de 27 % sur 5 ans Une étude menée par le comparateur en ligne Magnolia.fr révèle que les prix des assurances emprunteur ont chuté de 27 % en moyenne entre 2020 et 2025. Cette évolution va à contre-courant de la hausse généralisée des autres assurances (variation sur 10 ans) : +16 % pour les assurances auto +35 % pour l’assurance habitation +50 % pour les mutuelles santé. La principale raison de cette baisse est l’ouverture du marché grâce à des réformes législatives successives qui ont favorisé la libre concurrence. Dernière en date, la loi Lemoine a simplifié la résiliation et la substitution des contrats d’assurance de prêt immobilier, permettant aux consommateurs de trouver des offres mieux adaptées à leur profil et à des tarifs plus avantageux que le contrat initial. Depuis 2022, vous pouvez changer d’assurance de prêt immobilier en cours de prêt à tout moment, sans attendre la date d’échéance autrefois requise par les dispositifs précédents (loi Hamon, amendement Bourquin). Cette opportunité peut être saisie dès le lendemain de la signature de l’offre de crédit pour optimiser les économies potentielles. Les emprunteurs de plus de 45 ans : grands gagnants de la baisse des tarifs L’étude de Magnolia.fr met en lumière que les emprunteurs âgés de 45 ans et plus ont bénéficié de la plus forte réduction tarifaire, avec une baisse moyenne de 35 %. Cette tendance s’explique par l’apparition d’offres plus spécifiques chez les assureurs alternatifs, qui permettent aux profils plus âgés d’obtenir des conditions plus favorables. Les personnes présentant un risque aggravé de santé profitent également de ces nouvelles opportunités. Grâce à l’assouplissement des critères et à la suppression du questionnaire médical sous certaines conditions (prêt inférieur ou égal à 200 000€ et remboursé avant le 60e anniversaire de l’emprunteur), elles ont désormais accès à des contrats plus compétitifs sans surprime pour raisons de santé. Les jeunes emprunteurs, âgés de 25 à 40 ans, ne sont pas en reste avec une diminution moyenne des tarifs de 20 %. Déjà avantagés par des primes plus basses grâce à leur profil jugé moins risqué, ils voient l’écart avec les assurances de groupe des banques se creuser davantage en leur faveur. Bancassureurs et alternatifs : une concurrence qui tire les prix vers le bas L’essor des assureurs alternatifs a profondément modifié le marché de l’assurance emprunteur. Alors que les banques continuent de proposer des assurances de groupe aux tarifs souvent élevés pour cause de mutualisation, les prestataires spécialisés offrent des contrats sur-mesure, plus compétitifs et mieux adaptés aux besoins individuels. L’application de la loi Lemoine a joué un rôle clé dans cette transformation. La flexibilité accrue permise par la substitution à tout moment a encouragé davantage de consommateurs à comparer les offres et à opter pour des solutions plus avantageuses. À garanties équivalentes, principe obligatoire pour que la banque accepte une offre externe, la délégation de contrat permet de diviser par 2 à 4 le coût d’une assurance emprunteur. Pour un prêt immobilier de 250 000€ sur 20 ans, le gain moyen est estimé entre 5 000€ et 15 000€. Comparer les offres pour optimiser son assurance emprunteur Vous pouvez faire des économies sur votre assurance de prêt immobilier quand vous le souhaitez, en amont comme en aval. Au moment de la souscription du crédit Grâce à la loi Lagarde, les emprunteurs peuvent choisir une assurance externe dès la signature du prêt, à condition que les garanties soient équivalentes à celles proposées par la banque. La délégation d’assurance permet souvent d’obtenir une assurance jusqu’à 60% moins chère. En cours de prêt Il est possible de changer d’assurance emprunteur à tout moment grâce à la loi Lemoine. Vous n’avez aucun préavis à respecter, uniquement le principe d’équivalence de niveau de garanties. Plus tôt vous choisissez une assurance plus avantageuse, plus vous réalisez d’économies sur l’ensemble de la durée du prêt. Un écart de prime de quelques dizaines d’euros par mois peut représenter des milliers d’euros d’économies sur plusieurs années. Négocier son assurance de prêt : premier levier d’économies Beaucoup d’emprunteurs se concentrent uniquement sur le taux d’intérêt de leur prêt, négligeant l’impact du coût de l’assurance. Pourtant, optimiser son assurance emprunteur peut générer des économies encore plus importantes qu’une légère baisse du taux de crédit. Sachez que l’assurance pèse en moyenne un tiers du coût global d’un prêt immobilier, soit la deuxième dépense après les intérêts d’emprunt. Prenons un exemple concret : Critère Scénario initial Scénario avec taux d’intérêts réduit Scénario avec taux assurance réduit Scénario combinant taux d’intérêts et taux d’assurance réduits Montant de l’emprunt 250 000 € 250 000 € 250 000 € 250 000 € Durée 20 ans 20 ans 20 ans 20 ans Taux nominal 3,50 % 3,40 % 3,50 % 3,40 % Coût total intérêts 97 976 € 94 901 € 97 976 € 94 901 € Taux assurance 0,34 % 0,34 % 0,16 % 0,16 % Cotisation annuelle assurance 852 € 852 € 396 € 396 € Coût total assurance 17 000 € 17 000 € 7 920 € 7 920 € Économie sur les intérêts - 3 075 € - 3 075 € Économie sur l’assurance - - 9 080 € 9 080 € Économie totale - 3 075 € 9 080 € 12 155 € Ce cas illustre l’importance de comparer et renégocier son assurance de prêt autant, sinon plus, que son taux d’intérêts. Miser uniquement sur la négociation du taux de crédit peut être une erreur si le coût de l’assurance est négligé. Un marché de l’assurance de prêt en pleine mutation au bénéfice des emprunteurs L’évolution du marché de l’assurance emprunteur en 2025 marque une véritable rupture avec les pratiques passées. L’ouverture à la concurrence, soutenue par les évolutions législatives, a permis de tirer les prix vers le bas et d’offrir des conditions plus avantageuses à un plus large panel d’emprunteurs. Comparer les offres via des outils en ligne spécialisés est aujourd’hui un réflexe essentiel pour toute personne souscrivant un crédit immobilier. Avec des écarts de prix significatifs entre les assurances de groupe et les contrats alternatifs, la vigilance et l’anticipation peuvent permettre de réaliser plusieurs milliers d’euros d’économies sur la durée totale d’un prêt. Un avantage non négligeable dans un contexte économique où la maîtrise des coûts est une priorité pour de nombreux ménages.

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Crédit immobilier avril 2025 : déjà la fin de la baisse des taux ?

Depuis le début de l'année 2024, les taux immobiliers ont connu une baisse progressive et constante, partant de 4,50% pour atteindre environ 3,20 % en mars 2025. Pourtant, un retournement de tendance pourrait être imminent, selon plusieurs experts du secteur. En cause, l'évolution des Obligations Assimilables du Trésor (OAT) à 10 ans, qui restent autour de 3,5 %, et un contexte économique et géopolitique incertain. L'OAT 10 ans : Un indicateur clé pour les banques L'OAT 10 ans, un emprunt d'État servant de référence pour les taux de crédit immobilier, est un indicateur particulièrement scruté par les établissements bancaires. La corrélation entre l'évolution des OAT et les taux immobiliers est forte. Actuellement, cet indice oscille autour de 3,5 %, ce qui pourrait encourager certaines banques à ajuster leurs taux. En ce début avril, le taux moyen pour un prêt immobilier sur 20 ans se situe autour de 3,20% (hors assurance emprunteur et coût des sûretés). La différence entre l’OAT 10 ans et les taux d’emprunt est à l’avantage de ces derniers, ce qui est un contresens économique (voir plus bas). Si cette tendance haussière de l’OAT 10 ans se confirme, plusieurs établissements pourraient opter pour une hausse modérée, de l'ordre de 10 à 20 points de base. Toutefois, d'autres banques pourraient préférer une stabilisation, notamment en raison d'objectifs commerciaux élevés et de la nécessité d'attirer de nouveaux emprunteurs. Des taux en hausse en avril, mais pas de panique Malgré les premiers signaux de remontée des taux, certains courtiers se veulent rassurants. Comme indiqué plus haut, l’évolution reste contenue à 0,10 voire 0,20 point. Plusieurs facteurs influencent la fixation des taux de crédit, parmi lesquels : Le coût des ressources financières des banques Les taux directeurs de la Banque Centrale Européenne (BCE) Les stratégies commerciales des établissements prêteurs. Certaines banques proposent des offres attractives, qui viennent compléter le prêt initial. Par exemple, le Crédit Agricole propose jusqu'en juin un taux réduit à 1,99 % jusqu’à 25 000 € pour le financement d'un premier logement. Le Crédit Mutuel, quant à lui, met en avant un prêt de 30 000 euros à un taux fixe de 0,99 %. LCL accorde à ceux qui achètent dans le neuf un prêt jusqu’à 50 000 € sans intérêts bancaires, cumulable avec le nouveau PTZ, une aubaine pour les primo-accédants à compter d’avril 2025. Rappelons que votre crédit à l'habitat doit être garanti par une assurance de prêt qui rembourse la banque en cas d’aléas de la vie (décès, invalidité, incapacité de travail). L’assurance emprunteur est le premier levier pour diminuer le coût d’un prêt immobilier. Appuyez-vous sur la réglementation pour optimiser cette dépense contrainte. Grâce à la délégation d’assurance emprunteur, vous pouvez économiser des centaines voire des milliers d’euros sur la durée de votre crédit, les offres externes étant jusqu'à 4 fois moins chères que les assurances proposées au sein des banques prêteuses. Quels sont les facteurs à surveiller pour les prochains mois ? Si la stabilisation des taux se profile pour avril, plusieurs éléments pourraient influencer leur évolution à la hausse ou à la baisse à moyen terme. Parmi eux : Le contexte géopolitique : un apaisement du conflit en Ukraine pourrait favoriser une baisse des taux, tandis qu'une intensification des tensions entraînerait une hausse. Les politiques budgétaires européennes : le niveau d'endettement des États, notamment de la France et de l'Allemagne, peut rehausser les taux obligataires et, par ricochet, les taux immobiliers. Les décisions de la BCE : bien que la dernière baisse des taux directeurs du 12 mars soit perçue comme un signal positif, les banques restent prudentes avant d'ajuster massivement leurs offres. Une période d'attentisme avant un possible rebond Pour l'instant, les hausses ne sont ni généralisées ni significatives, et les emprunteurs présentant les meilleurs profils peuvent encore bénéficier de taux attractifs, parfois même sous la barre des 3 %. Cependant, les conditions d'accès au crédit risquent de se durcir dans les mois à venir. Contrairement à certaines idées reçues, les banques ne disposent pas d'un accès illimité aux liquidités de la BCE. Elles doivent se financer sur les marchés financiers, où elles entrent en concurrence avec les emprunts d'État pour attirer les investisseurs. Cette contrainte structurelle explique pourquoi une remontée durable des OAT pourrait inévitablement se répercuter sur les taux immobiliers. Conclusion Les semaines à venir seront déterminantes pour l'évolution des taux de crédit immobilier. Si une stabilisation est attendue à court terme, une reprise progressive des hausses n'est pas à exclure d'ici la fin du premier semestre 2025. Pour les emprunteurs, il peut être judicieux de profiter des conditions actuelles avant une éventuelle remontée plus marquée des taux. Emprunter maintenant !

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