La capacité d’emprunt des ménages est mise à rude épreuve avec la hausse fulgurante des taux d’intérêts du prêt immobilier depuis plus d'un an. Pour remédier aux effets délétères de cette vive remontée, vous pouvez maîtriser le coût de votre crédit en négociant l’assurance emprunteur. En souscrivant une formule plus compétitive que celle du prêteur, vous gagnez sur les deux tableaux : faire baisser votre TAEG pour rester sous l’usure et réaliser d’importantes économies.
Taux à plus de 3% sur toutes les durées
En ce début avril 2023, les taux moyens sur toutes les durées s’affichent au-delà des 3% (hors assurance de prêt immobilier et coût des sûretés). Chaque mois depuis plus d’un an, les taux augmentent, reléguant aux oubliettes les valeurs encore observées en janvier 2022. À l’époque, il était encore possible de s’endetter autour de 1% sur 20 ans. Actuellement, le taux moyen sur cette maturité se situe entre 3,20% et 3,50%.
Malheureusement, cette course en avant ne devrait pas s’arrêter là. Des taux à 4% sont attendus pour l’été 2023, un niveau inédit depuis début 2012.
La capacité d’emprunt des ménages s’en trouve rognée au fil des mois. Un crédit immobilier de 200 000€ coûte désormais 71 038€ d’intérêts si on applique un taux brut de 3,20% (sans coût de l’assurance emprunteur), contre 20 749€ en décembre 2021 (taux nominal à 1%). Le renchérissement du loyer de l’argent pousse certains acquéreurs à reporter leur achat immobilier. Dans un sondage OpinionWay réalisé dernièrement, près de 70% des Français disent vouloir remettre à plus tard leur projet si jamais les taux atteignent ou dépassent les 3%. On y est ! Pire, 81% porteurs d’un projet immobilier en 2023 pourraient y renoncer pour cette raison.
Toutefois, le taux d’usure supérieur à 4% au 1er avril 2023 est une bonne nouvelle pour une partie des dossiers bloqués en mars. Il est ainsi passé de 4% à 4,24% pour les prêts de 20 ans et plus entre mars et avril. Ces 24 points additionnels peuvent faciliter l’accès au prêt bancaire aux demandes sur le fil de l’usure.
Pour mémoire, le taux d’usure exprime le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) que les banques ne doivent pas dépasser lors de l’octroi d’un prêt immobilier. Cet indicateur du coût final de l’emprunt comprend obligatoirement tous les frais liés à l’obtention du financement :
- les intérêts
- les frais de dossier
- les frais de garantie (hypothèque, privilège du prêteur de deniers ou caution)
- les primes d’assurance emprunteur.
Le cas échéant, s’ils sont exigés par la banque pour accorder le crédit, sont intégrés au TAEG les frais d’ouverture et de tenue de compte, les parts sociales d’une banque mutualiste, le coût de l’expertise du bien et la commission de courtage.
Assurance emprunteur : levier d’économies sur le coût du crédit immobilier
Difficile de négocier un taux d’intérêts ultra performant car les banques réalisent des marges faibles sur le crédit immobilier compte tenu du plafond de l'usure qui s'adapte trop tardivement aux contraintes monétaires. L’usure constitue par ailleurs un frein au crédit pour les dossiers les moins bien dotés en apport personnel, également en épargne de précaution, nouveau critère exigé en 2023.
Si l’on ne peut agir sur le taux d'intérêts, il est en revanche possible de compresser un coût nécessaire à l’obtention du prêt : celui de l’assurance emprunteur. Bien que non obligatoire d’un point de vue légal, la souscription à l’assurance est requise pour sécuriser les sommes prêtées en cas d’aléas de la vie dont serait victime l’emprunteur (décès, invalidité et incapacité, voire perte d’emploi). L’assurance pèse en moyenne un tiers du coût global d’un crédit immobilier, soit le deuxième coût après les intérêts d'emprunt, mais il est heureusement possible de la négocier.
La loi Lagarde de septembre 2010 autorise le libre choix du contrat d’assurance crédit immobilier. Vous pouvez ainsi préférer une offre externe individualisée au contrat groupe présenté par la banque, dès lors qu’elle affiche des garanties au moins équivalentes. À la clef, des milliers d’euros d’économie.
Prenons un exemple :
- Vous empruntez 200 000€ sur 20 ans au taux nominal de 3,20%, couvert par l’assurance de la banque au taux de 0,38%. L’assurance vous coûte 15 200€ et le TAEG s’affiche à 3,88% (hors frais de dossier et de garantie).
- En négociant l’assurance auprès d’un prestataire alternatif, vous pouvez obtenir un taux compétitif de 0,13% avec des garanties au moins aussi protectrices. Le coût de l’assurance tombe à 5 200€, et le TAEG à 3,47%. En ajoutant au capital emprunté les 10 000€ économisés grâce à la délégation d’assurance, le TAEG est de 3,59%.
Délégation d’assurance emprunteur sur toute la durée du crédit
Mettez les contrats en concurrence via un comparateur d’assurance prêt immobilier, un outil simple, rapide et gratuit qui vous donne accès aux offres les plus compétitives du marché. L’assurance emprunteur est un produit complexe qu’il convient de appréhender correctement pour être bien couvert au juste prix. Faites-vous accompagner d’un courtier en assurance de prêt immobilier, de la recherche du contrat adapté à vos besoins et à votre budget à sa souscription. Suivez nos 5 conseils pour bien choisir votre contrat assurance emprunteur en 2023.
Le principe de libre choix du contrat est acquis sur toute la durée de remboursement de votre prêt immobilier. Grâce à la loi Lemoine, vous pouvez changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment et sans frais, sans attendre la date d’échéance ni respecter de préavis. Vous pouvez faire d’importantes économies même une fois l’offre de prêt signée, car vous n’êtes plus captif de l’assurance emprunteur de la banque.
La délégation d’assurance de prêt immobilier est un droit pour tous les emprunteurs, en amont comme en aval de leur crédit. Ne vous privez pas de cette opportunité de faire jouer la concurrence pour faire baisser le coût de votre crédit et augmenter votre capacité d’emprunt. Consultez notre baromètre du pouvoir d’achat immobilier de mars 2023 pour évaluer l’intérêt financier de la délégation d’assurance de prêt immobilier en première intention ou en faisant valoir la loi Lemoine.
