Actuellement, pour espérer décrocher son crédit immobilier, il n’y a qu’une martingale : la délégation d’assurance emprunteur. Face à la remontée des taux d’intérêts, qui vient heurter le niveau trop faible des taux d’usure, souscrire une assurance externe permet de faire des économies suffisamment conséquentes pour maintenir son TAEG sous le seuil légal.
L’assurance emprunteur : plus chère si bancaire
Toute demande de crédit immobilier s’accompagne d’une exigence bancaire : la souscription à l’assurance emprunteur. Bien que celle-ci ne relève pas d’une obligation légale, la banque va systématiquement vouloir sécuriser l’emprunt par deux types de garanties :
- l’hypothèque, le privilège du prêteur de deniers ou la caution, à activer en cas de défaut de paiement
- l’assurance de prêt qui intervient en cas d’aléas de la vie qui priveraient l’emprunteur de ressources nécessaires au paiement de sa dette (décès, invalidité et incapacité, voire perte d’emploi).
L’assurance s’ajoute aux autres frais exigés pour l’octroi du financement comme l'hypothèque ou la caution, et fait partie intégrante du TAEG (Taux Annuel Effectif Global), indicateur du coût final du crédit immobilier sur toute la durée de remboursement.
La banque est en pole position pour présenter son assurance maison, puisqu’elle seule maîtrise la distribution du crédit immobilier. Le législateur a heureusement renforcé les droits des emprunteurs en leur accordant le libre choix du contrat.
Depuis septembre 2010 et la loi Lagarde assurance emprunteur, vous avez l’opportunité de refuser l’assurance groupe bancaire pour lui préférer une offre alternative à garanties au moins équivalente, conçue sur-mesure, en adéquation avec les caractéristiques de votre profil, à un tarif bien moins élevé.
Comparez les offres d’assurance emprunteur
L’assurance est le deuxième poste de dépenses dans un prêt immobilier après les intérêts. Son coût dépend de plusieurs paramètres, au premier rang desquels votre âge. Plus vous êtes âgé, plus l’assurance est chère.
L’écart entre une assurance jeune emprunteur en bonne santé et un autre de plus de 50 ans va du simple au triple, voire quadruple. En cas de risques accrus, notamment en santé, le tarif d’assurance s’envole, jusqu’à compromettre l’obtention du financement. Les personnes avec un risque aggravé de santé peuvent s’appuyer sur la convention Aeras pour accéder plus facilement à l’assurance emprunteur et au crédit.
D’une manière générale, les assurances proposées par les banques sont entre deux et quatre fois plus chères que celles de la concurrence. Les marges bancaires sur ce type de produit sont colossales, jusqu’à 70%, contre une moyenne de 30% pour les prestataires externes. Le coût de l’assurance prêt immobilier est exprimé en pourcentage du capital initial ou du capital restant dû selon le contrat, la première configuration étant davantage pratiquée par les bancassureurs.
Pour trouver l’assurance adaptée à votre profil au meilleur prix, utilisez un comparateur d’assurance prêt immobilier, un outil simple, rapide et gratuit qui vous donne accès à des dizaines de devis en ligne. Muni de la FSI (Fiche Standardisée d’Information) qui contient tous les renseignements relatifs à l’assurance emprunteur, vous pouvez mettre les offres en concurrence sur la base des garanties exigées par le prêteur.
Et pour bien comparer, scrutez le TAEA (Taux Annuel Effectif Assurance) de chaque offre, le seul indicateur en pourcentage du coût réel de l’assurance emprunteur. Le coût de l’assurance doit également figurer sur la FSI par période en euros (mois et année), en complément du coût total.
Ce n’est pas tout ! Vous bénéficiez d’une meilleure information grâce à la loi Lemoine 2022. Depuis juin dernier, la FSI obligatoirement remise par la banque doit aussi mentionner le coût de l’assurance au bout de 8 ans, soit peu ou prou la durée moyenne de détention d’un crédit immobilier en France. Une information très utile si vous avez l’intention de revendre votre bien avant le terme du prêt, car le coût de l’assurance est calculé différemment selon les assureurs. À coût identique en fin de prêt, l’assurance peut se révéler plus ou moins chère à l’échéance de 8 ou 10 ans selon que la prime est calculée :
- sur le capital restant dû
- sur le capital initial
- avec la méthode « âge atteint » qui renchérit le coût de l’assurance durant les premières années, pour baisser significativement passé un tiers de la durée de remboursement.
Déléguez l’assurance pour faire baisser le TAEG
On l’a dit plus haut, le coût global de votre crédit immobilier est exprimé par le TAEG. Ce taux ne doit pas outrepasser le taux d’usure sur la durée concernée. Les banques n’ont pas le droit d’octroyer des financements au-delà de la limite légale qui est fixée chaque trimestre par la Banque de France. Les taux d’usure sont censés protéger les emprunteurs contre d’éventuelles pratiques bancaires abusives.
En 2022, cette protection réglementaire se retourne contre les emprunteurs. La remontée des taux d’intérêts depuis février 2022 n’a pas faibli. En novembre 2022 les taux sont au plus haut depuis 7 ans et ce n’est pas près de s’arrêter. Les courtiers prédisent des taux à plus de 3% bientôt, ce qui va accentuer le phénomène de l’effet ciseau si les taux d’usure ne sont pas suffisamment ajustés.
Difficile de négocier le taux débiteur, les banques sont réticentes à prêter fin 2022. Le crédit immobilier n’est plus rémunérateur, car elles ne peuvent rehausser les taux d’emprunt en conséquence de l’évolution du contexte monétaire à cause du plafond de l’usure. Et quand elles consentent à prêter, la marge de manœuvre est très mince entre le taux débiteur et le taux d’usure pour intégrer tous les autres frais liés à l’octroi.
La seule solution pour abaisser le TAEG et le maintenir sous l’usure est de souscrire l’assurance la plus compétitive. Sollicitez les services d’un courtier en assurance emprunteur pour décrocher le graal sans tarder. À garanties équivalentes, pour un emprunteur de 30 ans non-fumeur et sans problème de santé, l’assurance coûte en moyenne 0,36% du capital initial chez les banques, contre 0,10% chez un prestataire externe comme Magnolia.fr. Pour un prêt de 250 000€ sur 20 ans avec un taux brut de 2,42% (taux moyen actuel sur 20 ans), l’économie grâce à la délégation atteint 13 000€ sur la durée totale, soit un gain de 54€ par mois.
Avec l’option « assurance bancaire », notre emprunteur n’obtient pas son crédit car le TAEG affiché à 3,19% (hors frais de dossier mais frais de garantie inclus) excède le taux d’usure de 3,05%. Avec l’option « assurance déléguée », le TAEG tombe à 2,73%, largement au-dessous du plafond légal.
La problématique des taux d’usure a souligné tous les avantages de la délégation d’assurance en 2022. Au-delà de permettre des économies qui se chiffrent en milliers d’euros, la démarche est aujourd’hui la clef pour obtenir son crédit immobilier.
