Non obligatoire mais exigée par la banque, l’assurance de prêt immobilier est un produit complexe, soumis à une réglementation qui a tout récemment évolué. Les droits des emprunteurs ont été renforcés grâce à la loi Lemoine du 1er juin 2022, qui facilite le changement de contrat en cours de prêt pour que chacun puisse faire des économies. Magnolia.fr vous explique la marche à suivre.
L’indispensable assurance de prêt immobilier
D’un point de vue légal, la souscription à l’assurance emprunteur n’est pas obligatoire dans le cadre d’une demande de prêt immobilier, mais la banque la réclame systématiquement pour prévenir une éventuelle défaillance de l’emprunteur. En cas de décès, invalidité ou incapacité (arrêt de travail) qui empêcherait ce dernier de s’acquitter de sa dette vis-à-vis du prêteur, l’assurance prend en charge tout ou partie des mensualités à hauteur des garanties souscrites et de la quotité d’assurance définie à la signature du contrat.
Le droit au libre choix de l’assurance emprunteur
Tout candidat à l’emprunt immobilier peut choisir librement son assurance de prêt immobilier en vertu de la loi Lagarde qui valide la délégation des contrats. Chacun emprunteur a alors deux options :
- Souscrire l’assurance proposée par la banque, dite contrat groupe car conçu pour une communauté d’emprunteurs
- Préférer une offre externe personnalisée, commercialisée par un prestataire concurrent.
La banque doit accepter toute formule déléguée dès lors que celle-ci présente un niveau de garanties au moins équivalent à son propre contrat. La banque a interdiction de facturer des frais pour délégation d'assurance.
Dans les faits, ce droit au libre choix du contrat d’assurance de prêt immobilier est malheureusement peu usité : les banques empochent 87% des cotisations annuelles grâce notamment à la pression qu’elles exercent sur leurs clients. Une pratique monopolistique qui prive ces derniers de l’opportunité de réaliser d’importantes économies en optant pour un contrat délégué.
Le coût élevé de l’assurance de prêt immobilier
L’enjeu est d’abord financier. L’assurance pèse en moyenne 30% du coût global d’un crédit immobilier, exprimé par le TAEG (Taux Annuel Effectif Global), indicateur qui intègre tous les frais liés à l’obtention du financement, au-delà des seuls intérêts (frais de dossier, garantie, etc.). Il s’agit du deuxième coût après les intérêts d’emprunt. Plus le profil de l’emprunteur est considéré à risque par l’assureur, plus la prime est élevée. Sont pénalisés les emprunteurs âgés (plus de 45 ans), les personnes avec des problèmes de santé et les personnes qui exercent un métier à risques (pompier, policier, gendarme, ouvrier du bâtiment, etc.).
La délégation d’assurance prêt immobilier permet à tous, quel que soit le profil de risque, d’accéder à des contrats jusqu’à quatre fois moins chers que les offres bancaires. Sur la durée du crédit, on parle de milliers d’euros d’économies. Consultez notre baromètre du pouvoir d’achat immobilier pour constater le gain potentiel en choisissant une assurance alternative à celle du prêteur.
Le bénéfice d’une assurance crédit individuelle se joue aussi sur le terrain de la protection. Les contrats groupe bancaires étant mutualisés, ils ne peuvent répondre à tous les besoins spécifiques de chaque emprunteur. Avec un contrat externe, vous êtes couvert par des garanties sur-mesure, adaptées à votre situation et à votre projet.
Changer d’assurance emprunteur à tout moment
Le législateur a bien tenté à deux reprises, en vain, de briser le quasi-monopole des banques en matière d’assurance de prêt immobilier via deux dispositifs :
- La loi Hamon de juillet 2014 qui permettait de changer d’assurance à tout moment durant les 12 premiers mois du crédit ;
- La loi Bourquin assurance emprunteur qui autorisait la substitution annuelle après la première échéance, sous réserve de respecter un délai de préavis.
C’est finalement la loi Lemoine votée en février 2022 et entrée en application le 1er juin dernier qui va insuffler davantage de concurrence en permettant à chaque emprunteur de changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment, et ce, dès le lendemain de la signature de l’offre de prêt.
Comment changer son assurance de prêt ?
La loi Lemoine facilite le changement d’assurance emprunteur en supprimant toute notion de date d’échéance. Pour changer de formule, suivez le guide :
- mettez les offres en concurrence grâce à un comparateur d’assurance prêt immobilier ;
- sélectionnez le contrat adapté à votre profil le plus compétitif, dans le respect de l’équivalence de garanties ;
- envoyez votre demande de résiliation à l’assurance accompagnée du nouveau contrat.
Chez Magnolia.fr, nos courtiers en assurance de prêt immobilier peuvent se charger gratuitement des démarches de résiliation/substitution. Vous bénéficiez par ailleurs de leurs conseils éclairés, vous aidant à choisir l’assurance qui correspond à la fois à vos attentes et aux exigences de la banque.
Si vous respectez les deux conditions suivantes, vous n’aurez pas à remplir de questionnaire de santé, conformément aux dispositions de la loi Lemoine :
- le montant du capital restant dû est inférieur à 200 000€ (400 000€ pour un couple d’emprunteurs avec une quotité à 50% sur chaque tête) ;
- vous fêtez vos 60 ans avant le terme du crédit.
Pourquoi changer son assurance de prêt ?
On l’a évoqué plus haut, la délégation d’assurance est génératrice d’économies, qu’il s’agisse d’une souscription initiale ou d’un changement en cours de prêt. Un exemple vaut mieux qu’une théorie.
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En novembre 2020, Pierre et Julie, un couple de trentenaires, ont contracté un prêt immobilier de 350 000€ sur 20 ans pour acquérir leur résidence principale, au taux débiteur de 1,15%, couvert par une assurance au taux de 0,36% avec une quotité de 100% sur chaque tête. Chacun paie une cotisation d’assurance de 105€ par mois, soit 210€ pour le couple et un coût global assurance de 50 400€.
En octobre 2022, le ménage fait valoir la loi Lemoine et change d’assurance. Après comparaison des offres en ligne, l’assurance la plus compétitive est proposée au taux de 0,10%, à garanties équivalentes. La cotisation tombe à 27€ par mois pour chacun. Bilan : un gain de 156€ par mois et près de 39 000€ d’économies sur la durée résiduelle de leur crédit immobilier ! |
Plus tôt vous changez d’assurance après la signature de l’offre de prêt, plus grosses seront les économies. Le gain dépend du montant du capital restant dû et de la durée restante de remboursement. N’attendez plus pour réduire le coût de votre assurance emprunteur et celui de votre crédit immobilier. Chez Magnolia.fr, les demandes de changement ont été multipliées par quatre depuis septembre, signe que les emprunteurs ont compris l’intérêt de la loi Lemoine.
