Assurance de prêt immobilier : le jeu 2023 du vrai/faux

Élément incontournable d’un crédit immobilier et pourtant négligée par les emprunteurs, l’assurance de prêt mérite une attention appuyée car elle représente la deuxième dépense après les intérêts. La réglementation en matière d’assurance de prêt immobilier a tout récemment évolué avec l’entrée en lice de la loi Lemoine. Cela nous donne l’occasion de démêler le vrai du faux afin que vous puissiez tester et mettre à jour vos connaissances.

Je dois souscrire à l’assurance emprunteur

Vrai et faux. C’est toute l’ambiguïté de la réglementation. La souscription à l’assurance de prêt immobilier ne relève pas d’une obligation légale, mais aucune banque n’accorde de financement sans cette protection indispensable. L’assurance vise à couvrir les accidents de la vie qui priveraient l’emprunteur de moyens financiers de s’acquitter de sa dette.

En cas de décès, d’invalidité et d’incapacité de travail, voire de perte d’emploi, l’assurance se substitue à l’emprunteur et rembourse tout ou partie des mensualités à hauteur des garanties souscrites, et de la quotité assurance de prêt en cas d’emprunt à deux.

Je dois souscrire à l’assurance emprunteur de ma banque

Faux. Depuis septembre 2010, vous pouvez choisir librement le contrat d’assurance qui va garantir votre prêt immobilier. En vertu de la loi Lagarde, vous pouvez faire jouer la délégation d’assurance et souscrire un contrat externe concurrent de celui proposé par votre banque, avec des avantages non négligeables à la clef (voir plus bas).

L’assurance de prêt bancaire est moins chère

Faux. Intuitivement, on est tenté de le penser, mais une rapide mise en concurrence des offres via un comparateur d’assurance de prêt immobilier vous montrera que les contrats alternatifs sont très souvent moins chers que les assurances bancaires. Pour deux raisons :

Les banques appliquent des marges très élevées, pouvant aller jusqu’à 70%, quand les prestataires externes se contentent au plus de 30%.
Les contrats d’assurance bancaires sont conçus selon le principe de mutualisation : les profils sans risque paient pour les autres.

Les assurances individuelles, avec des garanties adaptées au profil de chacun, sont jusqu’à 60% moins chères que les contrats groupe des banques, à couverture équivalente.

Je peux choisir les garanties de mon assurance de prêt immobilier

Vrai et faux. Il appartient à la banque de définir les garanties qu’elle exige pour octroyer le prêt immobilier. Elle vous en informe via la fiche standardisée d’information (FSI), un document normalisé qui détaille les garanties et leur niveau, ainsi que le tarif de l’assurance (TAEA et en euros par mois, par an et sur la durée totale). La banque vous indique ainsi le niveau minimal de protection qu’elle impose en fonction des risques que vous incarnez et des caractéristiques de votre prêt.

Libre à vous de renforcer la couverture en rehaussant le niveau des garanties, le mieux étant de sélectionner un contrat externe qui répond parfaitement à votre problématique. Avec une offre déléguée, vous pouvez notamment bénéficier de l’option rachat d’exclusion de garanties des maladies non-objectivables (problèmes de dos, affections psychologiques et psychiatriques) qui permet d’être indemnisé en cas de maladie ou accident en lien avec la pathologie déclarée.

Je peux changer de contrat en cours de prêt

Vrai ! Un « vrai » franc et massif grâce à l’entrée en application de la loi Lemoine. Depuis septembre 2022, tout emprunteur peut changer d’assurance de prêt immobilier quand il le souhaite, et ce, dès le lendemain de la signature de l’offre de prêt. Plus besoin d’attendre la date d’échéance qui devait faire foi avec les dispositifs précédents (loi Hamon et amendement Bourquin).

C’est difficile de changer d’assurance emprunteur

Faux. En quelques clics, le comparateur vous donne accès aux meilleures offres du marché et avec l’aide d’un courtier en assurance de prêt, vous réussissez sans encombre votre demande de substitution. La loi oblige à ce que le contrat délégué présente un niveau d’équivalence de garanties, une notion qui se révèle complexe malgré l’appui de la fiche standardisée d’information.

Cet expert vous accompagne dans la sélection du contrat adapté à votre situation qui respecte les exigences de la banque et il peut prendre en charge toutes les formalités administratives de résiliation/substitution auprès des différents prestataires.

Je fais des économies en changeant d’assurance emprunteur

Vrai. L’immense majorité des emprunteurs sont couverts par l’assurance de leur banque au détriment trop souvent de leur intérêt financier. En changeant de contrat en cours de prêt, vous réduisez la charge mensuelle immédiatement et vous réalisez des milliers d’euros d’économies sur la durée résiduelle.

Plus tôt vous changez, plus élevé sera le gain, le coût de l’assurance étant calculé sur le capital restant dû. Consultez notre baromètre du pouvoir d’achat immobilier de novembre 2023 pour mesurer l’ampleur des économies à glaner en substituant l’assurance bancaire par une offre externe.

Je ne suis pas couvert si je suis malade

Faux. La souscription passe par le questionnaire d’assurance de prêt immobilier, un formulaire qui va renseigner l’assureur sur les risques médicaux du demandeur et qui doit obligatoirement être rempli en toute bonne foi, sans omettre aucune donnée faisant l’objet d’une interrogation. En cas d’arrêt de travail pour maladie ou d’accident en cours de prêt, est activée la garantie ITT (Incapacité Temporaire Totale de travail), et si l’arrêt se prolonge au-delà de 1095 jours, s’applique la garantie IPP (Invalidité Permanente Partielle) ou IPT (Invalidité Permanente Totale) selon le degré d’invalidité.

Les personnes malades ou qui ont souffert d’une pathologie grave sont pénalisées en raison des risques accrus de maladie ou de mortalité précoce. Elles écopent généralement de surprime ou d’exclusion de garanties de la maladie concernée, ce qui va diminuer leur protection, quand elles n’essuient pas tout simplement un refus d’assurance.

Si vous êtes dans ce cas, vous relevez de la convention Aeras (s’Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé), un dispositif opposable aux banques et aux assureurs qui facilite l’accès au crédit et à l’assurance aux emprunteurs handicapés ou touchées par la maladie. La surprime éventuelle est plafonnée et une couverture minimale composée des garanties décès, PTIA (Perte Totale et Irréversible d’Autonomie) et GIS (Garantie Invalidité Spécifique) est proposée.

Mieux, avec la loi Lemoine, vous pouvez peut-être échapper à la sélection médicale. Exit la surprime et les exclusions de garantie si vous remplissez ces deux conditions :

La part assurée est inférieure à 200 000€ (plafond à 400 000€ en cas d’emprunt à deux avec une quotité à 50% sur chaque tête).
Le prêt est soldé avant votre 60ème anniversaire.

Je ne peux assurer mon prêt immobilier car j’ai eu un cancer

Faux. Toute personne ayant vaincu un cancer peut accéder à l’assurance emprunteur sans avoir à déclarer son ancienne maladie à l’assureur passé un délai de 5 ans après la fin du protocole thérapeutique. La loi Lemoine a raccourci ce délai, qui était auparavant de 10 ans, et accorde désormais le droit à l’oubli aux personnes guéries d’une hépatite virale C.

Je paie plus cher en tant que fumeur

Vrai et faux. En toute logique statistique, les fumeurs sont davantage exposés aux maladies et aux cancers, a fortiori au risque de mortalité précoce, que les non-fumeurs. Les assureurs considèrent les fumeurs comme des profils à risques accrus et appliquent un surcoût qui peut doubler le montant de la prime.

Constat sans équivoque : arrêter de fumer est bon pour le coût de l’assurance emprunteur. Est considéré comme non-fumeur tout emprunteur qui n’a jamais touché une cigarette (idem pipe, cigare ou vapoteuse) ou qui ne fume plus depuis 24 mois révolus. Si vous êtes abstinent depuis plus de deux ans, informez votre assureur, ou résiliez le contrat en cours pour bénéficier d’une offre compétitive adaptée à votre nouvelle situation.

Sachez toutefois qu’il existe sur le marché des contrats externes d’assurance de prêt immobilier qui ne tiennent pas compte du statut fumeur/non-fumeur.

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Assurance de prêt immobilier : forte baisse des tarifs depuis 2020

Les primes d’assurance de prêt immobilier connaissent une tendance à la baisse ces dernières années. Contrairement aux autres types d’assurances qui ont vu leurs prix augmenter, et même fortement, l’assurance emprunteur devient financièrement plus accessible. Cette diminution des coûts s’explique notamment par la concurrence accrue entre les banques et les assureurs externes, également par l’évolution de la réglementation en faveur des consommateurs. Qui sont les principaux bénéficiaires de cette baisse ? Comment en tirer le meilleur parti ? Décryptage. Tarifs assurance emprunteur : une baisse moyenne de 27 % sur 5 ans Une étude menée par le comparateur en ligne Magnolia.fr révèle que les prix des assurances emprunteur ont chuté de 27 % en moyenne entre 2020 et 2025. Cette évolution va à contre-courant de la hausse généralisée des autres assurances (variation sur 10 ans) : +16 % pour les assurances auto +35 % pour l’assurance habitation +50 % pour les mutuelles santé. La principale raison de cette baisse est l’ouverture du marché grâce à des réformes législatives successives qui ont favorisé la libre concurrence. Dernière en date, la loi Lemoine a simplifié la résiliation et la substitution des contrats d’assurance de prêt immobilier, permettant aux consommateurs de trouver des offres mieux adaptées à leur profil et à des tarifs plus avantageux que le contrat initial. Depuis 2022, vous pouvez changer d’assurance de prêt immobilier en cours de prêt à tout moment, sans attendre la date d’échéance autrefois requise par les dispositifs précédents (loi Hamon, amendement Bourquin). Cette opportunité peut être saisie dès le lendemain de la signature de l’offre de crédit pour optimiser les économies potentielles. Les emprunteurs de plus de 45 ans : grands gagnants de la baisse des tarifs L’étude de Magnolia.fr met en lumière que les emprunteurs âgés de 45 ans et plus ont bénéficié de la plus forte réduction tarifaire, avec une baisse moyenne de 35 %. Cette tendance s’explique par l’apparition d’offres plus spécifiques chez les assureurs alternatifs, qui permettent aux profils plus âgés d’obtenir des conditions plus favorables. Les personnes présentant un risque aggravé de santé profitent également de ces nouvelles opportunités. Grâce à l’assouplissement des critères et à la suppression du questionnaire médical sous certaines conditions (prêt inférieur ou égal à 200 000€ et remboursé avant le 60e anniversaire de l’emprunteur), elles ont désormais accès à des contrats plus compétitifs sans surprime pour raisons de santé. Les jeunes emprunteurs, âgés de 25 à 40 ans, ne sont pas en reste avec une diminution moyenne des tarifs de 20 %. Déjà avantagés par des primes plus basses grâce à leur profil jugé moins risqué, ils voient l’écart avec les assurances de groupe des banques se creuser davantage en leur faveur. Bancassureurs et alternatifs : une concurrence qui tire les prix vers le bas L’essor des assureurs alternatifs a profondément modifié le marché de l’assurance emprunteur. Alors que les banques continuent de proposer des assurances de groupe aux tarifs souvent élevés pour cause de mutualisation, les prestataires spécialisés offrent des contrats sur-mesure, plus compétitifs et mieux adaptés aux besoins individuels. L’application de la loi Lemoine a joué un rôle clé dans cette transformation. La flexibilité accrue permise par la substitution à tout moment a encouragé davantage de consommateurs à comparer les offres et à opter pour des solutions plus avantageuses. À garanties équivalentes, principe obligatoire pour que la banque accepte une offre externe, la délégation de contrat permet de diviser par 2 à 4 le coût d’une assurance emprunteur. Pour un prêt immobilier de 250 000€ sur 20 ans, le gain moyen est estimé entre 5 000€ et 15 000€. Comparer les offres pour optimiser son assurance emprunteur Vous pouvez faire des économies sur votre assurance de prêt immobilier quand vous le souhaitez, en amont comme en aval. Au moment de la souscription du crédit Grâce à la loi Lagarde, les emprunteurs peuvent choisir une assurance externe dès la signature du prêt, à condition que les garanties soient équivalentes à celles proposées par la banque. La délégation d’assurance permet souvent d’obtenir une assurance jusqu’à 60% moins chère. En cours de prêt Il est possible de changer d’assurance emprunteur à tout moment grâce à la loi Lemoine. Vous n’avez aucun préavis à respecter, uniquement le principe d’équivalence de niveau de garanties. Plus tôt vous choisissez une assurance plus avantageuse, plus vous réalisez d’économies sur l’ensemble de la durée du prêt. Un écart de prime de quelques dizaines d’euros par mois peut représenter des milliers d’euros d’économies sur plusieurs années. Négocier son assurance de prêt : premier levier d’économies Beaucoup d’emprunteurs se concentrent uniquement sur le taux d’intérêt de leur prêt, négligeant l’impact du coût de l’assurance. Pourtant, optimiser son assurance emprunteur peut générer des économies encore plus importantes qu’une légère baisse du taux de crédit. Sachez que l’assurance pèse en moyenne un tiers du coût global d’un prêt immobilier, soit la deuxième dépense après les intérêts d’emprunt. Prenons un exemple concret : Critère Scénario initial Scénario avec taux d’intérêts réduit Scénario avec taux assurance réduit Scénario combinant taux d’intérêts et taux d’assurance réduits Montant de l’emprunt 250 000 € 250 000 € 250 000 € 250 000 € Durée 20 ans 20 ans 20 ans 20 ans Taux nominal 3,50 % 3,40 % 3,50 % 3,40 % Coût total intérêts 97 976 € 94 901 € 97 976 € 94 901 € Taux assurance 0,34 % 0,34 % 0,16 % 0,16 % Cotisation annuelle assurance 852 € 852 € 396 € 396 € Coût total assurance 17 000 € 17 000 € 7 920 € 7 920 € Économie sur les intérêts - 3 075 € - 3 075 € Économie sur l’assurance - - 9 080 € 9 080 € Économie totale - 3 075 € 9 080 € 12 155 € Ce cas illustre l’importance de comparer et renégocier son assurance de prêt autant, sinon plus, que son taux d’intérêts. Miser uniquement sur la négociation du taux de crédit peut être une erreur si le coût de l’assurance est négligé. Un marché de l’assurance de prêt en pleine mutation au bénéfice des emprunteurs L’évolution du marché de l’assurance emprunteur en 2025 marque une véritable rupture avec les pratiques passées. L’ouverture à la concurrence, soutenue par les évolutions législatives, a permis de tirer les prix vers le bas et d’offrir des conditions plus avantageuses à un plus large panel d’emprunteurs. Comparer les offres via des outils en ligne spécialisés est aujourd’hui un réflexe essentiel pour toute personne souscrivant un crédit immobilier. Avec des écarts de prix significatifs entre les assurances de groupe et les contrats alternatifs, la vigilance et l’anticipation peuvent permettre de réaliser plusieurs milliers d’euros d’économies sur la durée totale d’un prêt. Un avantage non négligeable dans un contexte économique où la maîtrise des coûts est une priorité pour de nombreux ménages.

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Crédit immobilier avril 2025 : déjà la fin de la baisse des taux ?

Depuis le début de l'année 2024, les taux immobiliers ont connu une baisse progressive et constante, partant de 4,50% pour atteindre environ 3,20 % en mars 2025. Pourtant, un retournement de tendance pourrait être imminent, selon plusieurs experts du secteur. En cause, l'évolution des Obligations Assimilables du Trésor (OAT) à 10 ans, qui restent autour de 3,5 %, et un contexte économique et géopolitique incertain. L'OAT 10 ans : Un indicateur clé pour les banques L'OAT 10 ans, un emprunt d'État servant de référence pour les taux de crédit immobilier, est un indicateur particulièrement scruté par les établissements bancaires. La corrélation entre l'évolution des OAT et les taux immobiliers est forte. Actuellement, cet indice oscille autour de 3,5 %, ce qui pourrait encourager certaines banques à ajuster leurs taux. En ce début avril, le taux moyen pour un prêt immobilier sur 20 ans se situe autour de 3,20% (hors assurance emprunteur et coût des sûretés). La différence entre l’OAT 10 ans et les taux d’emprunt est à l’avantage de ces derniers, ce qui est un contresens économique (voir plus bas). Si cette tendance haussière de l’OAT 10 ans se confirme, plusieurs établissements pourraient opter pour une hausse modérée, de l'ordre de 10 à 20 points de base. Toutefois, d'autres banques pourraient préférer une stabilisation, notamment en raison d'objectifs commerciaux élevés et de la nécessité d'attirer de nouveaux emprunteurs. Des taux en hausse en avril, mais pas de panique Malgré les premiers signaux de remontée des taux, certains courtiers se veulent rassurants. Comme indiqué plus haut, l’évolution reste contenue à 0,10 voire 0,20 point. Plusieurs facteurs influencent la fixation des taux de crédit, parmi lesquels : Le coût des ressources financières des banques Les taux directeurs de la Banque Centrale Européenne (BCE) Les stratégies commerciales des établissements prêteurs. Certaines banques proposent des offres attractives, qui viennent compléter le prêt initial. Par exemple, le Crédit Agricole propose jusqu'en juin un taux réduit à 1,99 % jusqu’à 25 000 € pour le financement d'un premier logement. Le Crédit Mutuel, quant à lui, met en avant un prêt de 30 000 euros à un taux fixe de 0,99 %. LCL accorde à ceux qui achètent dans le neuf un prêt jusqu’à 50 000 € sans intérêts bancaires, cumulable avec le nouveau PTZ, une aubaine pour les primo-accédants à compter d’avril 2025. Rappelons que votre crédit à l'habitat doit être garanti par une assurance de prêt qui rembourse la banque en cas d’aléas de la vie (décès, invalidité, incapacité de travail). L’assurance emprunteur est le premier levier pour diminuer le coût d’un prêt immobilier. Appuyez-vous sur la réglementation pour optimiser cette dépense contrainte. Grâce à la délégation d’assurance emprunteur, vous pouvez économiser des centaines voire des milliers d’euros sur la durée de votre crédit, les offres externes étant jusqu'à 4 fois moins chères que les assurances proposées au sein des banques prêteuses. Quels sont les facteurs à surveiller pour les prochains mois ? Si la stabilisation des taux se profile pour avril, plusieurs éléments pourraient influencer leur évolution à la hausse ou à la baisse à moyen terme. Parmi eux : Le contexte géopolitique : un apaisement du conflit en Ukraine pourrait favoriser une baisse des taux, tandis qu'une intensification des tensions entraînerait une hausse. Les politiques budgétaires européennes : le niveau d'endettement des États, notamment de la France et de l'Allemagne, peut rehausser les taux obligataires et, par ricochet, les taux immobiliers. Les décisions de la BCE : bien que la dernière baisse des taux directeurs du 12 mars soit perçue comme un signal positif, les banques restent prudentes avant d'ajuster massivement leurs offres. Une période d'attentisme avant un possible rebond Pour l'instant, les hausses ne sont ni généralisées ni significatives, et les emprunteurs présentant les meilleurs profils peuvent encore bénéficier de taux attractifs, parfois même sous la barre des 3 %. Cependant, les conditions d'accès au crédit risquent de se durcir dans les mois à venir. Contrairement à certaines idées reçues, les banques ne disposent pas d'un accès illimité aux liquidités de la BCE. Elles doivent se financer sur les marchés financiers, où elles entrent en concurrence avec les emprunts d'État pour attirer les investisseurs. Cette contrainte structurelle explique pourquoi une remontée durable des OAT pourrait inévitablement se répercuter sur les taux immobiliers. Conclusion Les semaines à venir seront déterminantes pour l'évolution des taux de crédit immobilier. Si une stabilisation est attendue à court terme, une reprise progressive des hausses n'est pas à exclure d'ici la fin du premier semestre 2025. Pour les emprunteurs, il peut être judicieux de profiter des conditions actuelles avant une éventuelle remontée plus marquée des taux. Emprunter maintenant !

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