Quel que soit votre projet immobilier, le crédit qui le finance est systématiquement couvert par une assurance emprunteur. Le cas de l’investissement locatif est particulier, car les revenus locatifs constituent une certaine sécurité. Il est toutefois possible de minimiser cette dépense en faisant jouer la concurrence afin d’optimiser sa rentabilité.
L’assurance emprunteur, protection en toutes circonstances
La souscription à l’assurance dans le cadre d’un crédit immobilier n’est pas une obligation légale, mais dans les faits, la banque l’exige pour sécuriser le remboursement des sommes prêtées jusqu’au terme. L’assurance emprunteur intervient si vous êtes victime d’un aléa de la vie qui vous priverait de moyens financiers d’assumer votre dette : décès, perte d’autonomie, invalidité, incapacité de travail, voire perte d’emploi.
La banque définit elle-même les garanties qui conditionnent l’octroi du crédit sur la base des critères listés par le Comité Consultatif du Secteur Financier. Les garanties décès et PTIA (Perte Totale et Irréversible d’Autonomie) forment la couverture socle de tout contrat d’assurance de prêt immobilier. Viennent s’ajouter, en fonction du profil de l’emprunteur, des garanties facultatives visant à couvrir l’invalidité et l’incapacité de travail. Le chômage est plus rarement garanti en assurance emprunteur et ne concerne que les personnes salariées en CDI.
Les garanties invalidité et incapacité de travail sont systématiquement requises dans le cadre d’un crédit destiné au financement de la résidence principale ou d’un logement secondaire. La garantie ITT (Incapacité Temporaire et Totale de travail) couvre les arrêts de travail pour maladie ou accident pour une durée maximale de 1095 jours, après franchise de 15 à 180 jours selon les contrats.
Si l’emprunteur ne peut reprendre son activité professionnelle à l’issue des 1095 jours, peut alors être activée la garantie IPP (Invalidité Permanente Partielle) ou la garantie IPT (Invalidité Permanente Totale) selon le taux d’invalidité constaté par le médecin-conseil de l’assureur, après consolidation de l’état de santé.
Les garanties spécifiques pour un investissement locatif
Qu’en est-il de la couverture si le crédit sert à l’acquisition d’un bien mis en location ? Les revenus locatifs changent la donne et même si la méthode dite différentielle qui avantage le taux d’endettement est désormais interdite, la banque considère que ces revenus constituent une sécurité en cas de difficulté à rembourser les mensualités par les seuls revenus issus du travail.
La banque va donc être moins exigeante s’agissant de l’assurance emprunteur. En général, elle demande la souscription aux seules garanties décès et PTIA. Libre à l’emprunteur investisseur de rehausser sa protection avec des garanties additionnelles.
Cette couverture minimale permet de réduire le poids de l’assurance dans le coût total du crédit immobilier, exprimé par le TAEG (Taux Annuel Effectif Global). En moyenne, l’assurance emprunteur représente un tiers du coût final. Parmi les 4 critères majeurs pour fixer son coût, l’âge se positionne en premier, avant l’état de santé.
Les garanties décès et PTIA sont assorties de limitations.
Garantie décès
La plupart des contrats d’assurance emprunteur couvrent le risque de décès jusqu’à 75 ans. Les formules concurrentes de celles proposées par les banques peuvent aller jusqu’à 90 ans.
La garantie décès est par ailleurs soumise à des exclusions relatives à l’état de santé (conséquences d’une maladie ou d’un accident intervenu avant la prise d’effet du contrat), la profession et la pratique d’un sport dangereux. En cas de survenance du risque en lien avec le motif de l’exclusion, vous n’êtes pas indemnisé.
Si vous exercez un métier à risques (militaire, pompier, gendarme, agent de sécurité, manutentionnaire, ouvrier du bâtiment, etc.), vous pouvez être couvert par un contrat dédié qui prend en compte la problématique de votre profession.
Le suicide la première année du contrat n’est pas couvert par la garantie décès.
Garantie PTIA
Les mêmes exclusions prévues en cas de décès sont appliquées à la garantie PTIA. Pour la plupart des contrats, l’âge maximal de couverture oscille entre 65 et 70 ans, mais peut aller jusqu’à 90 ans pour les offres les plus protectrices.
En cas de mise en jeu de la garantie décès ou PTIA, le capital restant dû est remboursé à la banque.
Attention : si vous empruntez à deux, au moment de la souscription, vous devez définir la quotité d’assurance de prêt sur chaque tête. La répartition peut être équitable ou déséquilibrée en fonction du profil de chacun, et l’addition des deux quotités doit obligatoirement totaliser au minimum 100% du montant du prêt (au plus 200%). Si l’un de vous décède, le conjoint survivant devra assumer la moitié des mensualités si la quotité a été fixée à 50% sur chaque tête.
Bon à savoir : les primes d’assurance emprunteur sont déductibles des revenus fonciers, de même que les intérêts d’emprunt. L'investissement locatif est le seul cas de figure où les cotisations d’assurance viennent diminuer l’assiette fiscale. La déduction est limitée aux primes effectivement payées au cours de l’année d’imposition.
Le libre choix de l’assurance de prêt immobilier
Le marché de l’assurance emprunteur est partagé entre les bancassureurs et les prestataires alternatifs, à l’immense avantage des premiers qui captent environ 80% des cotisations annuelles sur une manne de 8 à 10 milliards d’euros. Ce monopole s’est construit au détriment de l’intérêt financier des emprunteurs, puisque les offres externes sont jusqu’à 60% moins chères que les contrat groupe bancaires.
Faites jouer votre droit au libre choix du contrat (loi Lagarde) et mettez les offres en concurrence via un comparateur d’assurance de prêt immobilier pour trouver la formule compétitive qui correspond à vos besoins et aux exigences de la banque en termes de niveau de garanties. Appuyez-vous sur la fiche standardisée d’information pour respecter cette obligation d’équivalence de garanties et faites-vous accompagner d’un courtier spécialisé pour bien appréhender toutes les subtilités de l’assurance de prêt immobilier.
Vous avez souscrit à l’assurance de la banque ? Pas de panique. La loi Lemoine vous permet de changer d’assurance de prêt immobilier quand vous le souhaitez, et ce, dès le lendemain de la signature de l’offre de crédit. Substituer le contrat initial vous permet de réduire le coût de l’assurance, donc celui du crédit. Que vous soyez occupant ou bailleur, en tant que propriétaire, optimisez votre pouvoir d’achat en 2024 avec l’assurance de prêt immobilier.
