Assurance de prêt : déléguez le contrat pour rester sous l'usure en 2020

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Le taux de l'usure est le seuil maximum auquel une banque peut prêter. Cet indice comprend tous les éléments exigés pour l'obtention du financement et ne se limite pas au seul taux d'intérêt.

La faiblesse du taux de l'usure pénalise certains profils, pourtant solvables, en raison de l'assurance emprunteur. Voici comment la délégation d'assurance permet à ces particuliers de concrétiser leur projet immobilier.

Un taux de l'usure trop bas

Cela n'aura échappé à personne : les taux d'intérêt des crédits immobiliers sont au plancher depuis près de deux ans. En 2019, les valeurs ont battu mois après mois, record sur record, le dernier en date en novembre avec 1,12% toutes durées confondues (hors assurance et coût des sûretés)*. Ce qui ressemble à une aubaine pour tous les emprunteurs se révèle problématique pour certains, en dépit de revenus suffisants pour garantir leur solvabilité.

Le souci vient du taux de l'usure, indicateur empirique au-delà duquel les établissements de crédit ne peuvent accorder le financement. S'il est un frein à l'endettement et constitue une protection pour les emprunteurs, le taux de l'usure en exclut un grand nombre en raison de son mode de calcul.

Attardons-nous d'abord sur le taux de l'usure qui représente le Taux Annuel Effectif Global maximum autorisé par la loi. Ce TAEG est composé de tous les éléments nécessaires à l'obtention du crédit (article R. 314-11 du code de la consommation) :

  • les intérêts d'emprunt exprimé par le taux nominal,
  • les frais de garantie (hypothèque, privilège du porteur de deniers, caution),
  • les frais de dossier,
  • les frais d'ouverture et de tenue de compte,
  • les commissions de courtage,
  • le coût de l'évaluation du bien immobilier (hors frais de cession),
  • l'assurance de prêt.

Le taux de l'usure est défini par la Banque de France chaque trimestre sur la base des taux moyens consentis par les établissements de crédit le trimestre précédent pour les opérations de même nature, rehaussés d'un tiers.

Compte tenu de la baisse continuelle des taux d'intérêt depuis deux ans, le taux de l'usure poursuit lui aussi une descente irrémédiable. Début janvier 2020, comme chaque trimestre, la Banque de France a diffusé les nouveaux taux de l'usure et sans surprise, ces taux sont inférieurs à ceux du trimestre passé :

  • 2,60% au lieu de 2,67% pour les prêts à l'habitat à taux fixe d'une durée inférieure à 10 ans ;
  • 2,51% au lieu de 2,67% pour les prêts à l'habitat à taux fixe d'une durée comprise entre 10 et moins de 20 ans ;
  • 2,61% au lieu de 2,77% pour les prêts à l'habitat à taux fixe d'une durée de 20 ans et plus.

Le niveau très bas du taux de l'usure est préjudiciable à certains candidats à l'emprunt immobilier pourtant dotés de toutes les garanties de solvabilité. Les offres de prêt qu'ils reçoivent dépassent le seuil maximum légal, ce qui les exclut de l'accession à la propriété.

Nombreux sont les courtiers à relayer des cas de particuliers confrontés à ce problème, les seniors, les personnes présentant un risque aggravé pour raisons de santé ou professionnelles étant les premiers concernés.

Pour éviter d'être bloqué par le seuil de l'usure, il faut impérativement faire jouer la concurrence sur le produit qui représente jusqu'à un tiers du coût total d'un crédit immobilier : l'assurance de prêt.

La délégation d'assurance est un droit opposable au prêteur ; celui-ci ne peut refuser un contrat externe souscrit auprès d'un assureur concurrent dès lors qu'il présente des garanties d'un niveau au moins équivalent à celles du contrat groupe. Et dans la grande majorité des situations, l'assurance souscrite en délégation se révèle deux voire trois fois moins chère que l'offre de la banque.

La délégation d'assurance de prêt : seul levier pour respecter le taux de l'usure

Prenons l'exemple de Valérie, 55 ans, non fumeuse et sans antécédent de santé, qui souhaite emprunter 200 000€ pour acquérir sa résidence principale en Normandie. Sa banque lui propose un crédit au taux de 1,28% sur 20 ans, avec des frais de dossier s'élevant à 2 000€ (1% du montant emprunté), des frais de garantie de 2 100€ (caution) et une assurance au taux de 0,75%. Le TAEG atteint 2,87% et s'avère supérieur au taux maximum autorisé (2,61%).

Valérie confie la recherche d'un contrat d'assurance à un courtier spécialisé comme Magnolia.fr. Le taux d'assurance ressort à 0,46% avec des garanties parfaitement adaptées à son profil. La banque ne peut refuser ce contrat alternatif et accorde le prêt au TAEG de 2,35%.

Les propositions d'assurance de banques sont margées entre 50% et 70% et ne sont pas négociables. Cette pratique tarifaire pénalise tous les emprunteurs, car elles rehaussent le coût global de leur emprunt.

Pire, elle a pour effet d'empêcher la réalisation d'un projet immobilier aux personnes sujettes à des taux d'assurance élevés. La majoration d'assurance appliquée en cas d'antécédents de santé, de profession à risque ou lorsque l'emprunteur est senior, fait très vite grimper le TAEG au-delà du seuil usuraire.

Le contexte des taux bas renforce d'autant plus l'obstination des banques à conserver leur mainmise sur l'assurance emprunteur, source de profits importants.

Pour les candidats au crédit recalés à cause d'un taux d'assurance bancaire trop élevé, seule la délégation donnera vie à leur projet immobilier grâce à un tarif compétitif qui permettra de contraindre le TAEG en-deçà du taux de l'usure.

*indice Observatoire Crédit Logement/CSA

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Assurance de prêt immobilier : forte baisse des tarifs depuis 2020

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Cette tendance s’explique par l’apparition d’offres plus spécifiques chez les assureurs alternatifs, qui permettent aux profils plus âgés d’obtenir des conditions plus favorables. Les personnes présentant un risque aggravé de santé profitent également de ces nouvelles opportunités. Grâce à l’assouplissement des critères et à la suppression du questionnaire médical sous certaines conditions (prêt inférieur ou égal à 200 000€ et remboursé avant le 60e anniversaire de l’emprunteur), elles ont désormais accès à des contrats plus compétitifs sans surprime pour raisons de santé. Les jeunes emprunteurs, âgés de 25 à 40 ans, ne sont pas en reste avec une diminution moyenne des tarifs de 20 %. Déjà avantagés par des primes plus basses grâce à leur profil jugé moins risqué, ils voient l’écart avec les assurances de groupe des banques se creuser davantage en leur faveur. Bancassureurs et alternatifs : une concurrence qui tire les prix vers le bas L’essor des assureurs alternatifs a profondément modifié le marché de l’assurance emprunteur. Alors que les banques continuent de proposer des assurances de groupe aux tarifs souvent élevés pour cause de mutualisation, les prestataires spécialisés offrent des contrats sur-mesure, plus compétitifs et mieux adaptés aux besoins individuels. L’application de la loi Lemoine a joué un rôle clé dans cette transformation. La flexibilité accrue permise par la substitution à tout moment a encouragé davantage de consommateurs à comparer les offres et à opter pour des solutions plus avantageuses. À garanties équivalentes, principe obligatoire pour que la banque accepte une offre externe, la délégation de contrat permet de diviser par 2 à 4 le coût d’une assurance emprunteur. Pour un prêt immobilier de 250 000€ sur 20 ans, le gain moyen est estimé entre 5 000€ et 15 000€. Comparer les offres pour optimiser son assurance emprunteur Vous pouvez faire des économies sur votre assurance de prêt immobilier quand vous le souhaitez, en amont comme en aval. Au moment de la souscription du crédit Grâce à la loi Lagarde, les emprunteurs peuvent choisir une assurance externe dès la signature du prêt, à condition que les garanties soient équivalentes à celles proposées par la banque. La délégation d’assurance permet souvent d’obtenir une assurance jusqu’à 60% moins chère. En cours de prêt Il est possible de changer d’assurance emprunteur à tout moment grâce à la loi Lemoine. Vous n’avez aucun préavis à respecter, uniquement le principe d’équivalence de niveau de garanties. Plus tôt vous choisissez une assurance plus avantageuse, plus vous réalisez d’économies sur l’ensemble de la durée du prêt. Un écart de prime de quelques dizaines d’euros par mois peut représenter des milliers d’euros d’économies sur plusieurs années. Négocier son assurance de prêt : premier levier d’économies Beaucoup d’emprunteurs se concentrent uniquement sur le taux d’intérêt de leur prêt, négligeant l’impact du coût de l’assurance. Pourtant, optimiser son assurance emprunteur peut générer des économies encore plus importantes qu’une légère baisse du taux de crédit. Sachez que l’assurance pèse en moyenne un tiers du coût global d’un prêt immobilier, soit la deuxième dépense après les intérêts d’emprunt. Prenons un exemple concret : Critère  Scénario initial  Scénario avec taux d’intérêts réduit Scénario avec taux assurance réduit Scénario combinant taux d’intérêts et taux d’assurance réduits Montant de l’emprunt 250 000 € 250 000 € 250 000 € 250 000 € Durée 20 ans 20 ans 20 ans 20 ans Taux nominal 3,50 % 3,40 % 3,50 % 3,40 % Coût total intérêts 97 976 € 94 901 € 97 976 € 94 901 € Taux assurance 0,34 % 0,34 % 0,16 % 0,16 % Cotisation annuelle assurance 852 € 852 € 396 € 396 € Coût total assurance 17 000 € 17 000 € 7 920 € 7 920 € Économie sur les intérêts - 3 075 € - 3 075 € Économie sur l’assurance - - 9 080 € 9 080 € Économie totale - 3 075 € 9 080 € 12 155 € Ce cas illustre l’importance de comparer et renégocier son assurance de prêt autant, sinon plus, que son taux d’intérêts. Miser uniquement sur la négociation du taux de crédit peut être une erreur si le coût de l’assurance est négligé. Un marché de l’assurance de prêt en pleine mutation au bénéfice des emprunteurs L’évolution du marché de l’assurance emprunteur en 2025 marque une véritable rupture avec les pratiques passées. L’ouverture à la concurrence, soutenue par les évolutions législatives, a permis de tirer les prix vers le bas et d’offrir des conditions plus avantageuses à un plus large panel d’emprunteurs. Comparer les offres via des outils en ligne spécialisés est aujourd’hui un réflexe essentiel pour toute personne souscrivant un crédit immobilier. Avec des écarts de prix significatifs entre les assurances de groupe et les contrats alternatifs, la vigilance et l’anticipation peuvent permettre de réaliser plusieurs milliers d’euros d’économies sur la durée totale d’un prêt. Un avantage non négligeable dans un contexte économique où la maîtrise des coûts est une priorité pour de nombreux ménages.

Assurance emprunteur
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Crédit immobilier avril 2025 : déjà la fin de la baisse des taux ?

Depuis le début de l'année 2024, les taux immobiliers ont connu une baisse progressive et constante, partant de 4,50% pour atteindre environ 3,20 % en mars 2025. Pourtant, un retournement de tendance pourrait être imminent, selon plusieurs experts du secteur. En cause, l'évolution des Obligations Assimilables du Trésor (OAT) à 10 ans, qui restent autour de 3,5 %, et un contexte économique et géopolitique incertain. L'OAT 10 ans : Un indicateur clé pour les banques L'OAT 10 ans, un emprunt d'État servant de référence pour les taux de crédit immobilier, est un indicateur particulièrement scruté par les établissements bancaires. La corrélation entre l'évolution des OAT et les taux immobiliers est forte. Actuellement, cet indice oscille autour de 3,5 %, ce qui pourrait encourager certaines banques à ajuster leurs taux. En ce début avril, le taux moyen pour un prêt immobilier sur 20 ans se situe autour de 3,20% (hors assurance emprunteur et coût des sûretés). La différence entre l’OAT 10 ans et les taux d’emprunt est à l’avantage de ces derniers, ce qui est un contresens économique (voir plus bas). Si cette tendance haussière de l’OAT 10 ans se confirme, plusieurs établissements pourraient opter pour une hausse modérée, de l'ordre de 10 à 20 points de base. Toutefois, d'autres banques pourraient préférer une stabilisation, notamment en raison d'objectifs commerciaux élevés et de la nécessité d'attirer de nouveaux emprunteurs. Des taux en hausse en avril, mais pas de panique Malgré les premiers signaux de remontée des taux, certains courtiers se veulent rassurants. Comme indiqué plus haut, l’évolution reste contenue à 0,10 voire 0,20 point. Plusieurs facteurs influencent la fixation des taux de crédit, parmi lesquels : Le coût des ressources financières des banques Les taux directeurs de la Banque Centrale Européenne (BCE) Les stratégies commerciales des établissements prêteurs. Certaines banques proposent des offres attractives, qui viennent compléter le prêt initial. Par exemple, le Crédit Agricole propose jusqu'en juin un taux réduit à 1,99 % jusqu’à 25 000 € pour le financement d'un premier logement. Le Crédit Mutuel, quant à lui, met en avant un prêt de 30 000 euros à un taux fixe de 0,99 %. LCL accorde à ceux qui achètent dans le neuf un prêt jusqu’à 50 000 € sans intérêts bancaires, cumulable avec le nouveau PTZ, une aubaine pour les primo-accédants à compter d’avril 2025. Rappelons que votre crédit à l'habitat doit être garanti par une assurance de prêt qui rembourse la banque en cas d’aléas de la vie (décès, invalidité, incapacité de travail). L’assurance emprunteur est le premier levier pour diminuer le coût d’un prêt immobilier. Appuyez-vous sur la réglementation pour optimiser cette dépense contrainte. Grâce à la délégation d’assurance emprunteur, vous pouvez économiser des centaines voire des milliers d’euros sur la durée de votre crédit, les offres externes étant jusqu'à 4 fois moins chères que les assurances proposées au sein des banques prêteuses. Quels sont les facteurs à surveiller pour les prochains mois ? Si la stabilisation des taux se profile pour avril, plusieurs éléments pourraient influencer leur évolution à la hausse ou à la baisse à moyen terme. Parmi eux : Le contexte géopolitique : un apaisement du conflit en Ukraine pourrait favoriser une baisse des taux, tandis qu'une intensification des tensions entraînerait une hausse. Les politiques budgétaires européennes : le niveau d'endettement des États, notamment de la France et de l'Allemagne, peut rehausser les taux obligataires et, par ricochet, les taux immobiliers. Les décisions de la BCE : bien que la dernière baisse des taux directeurs du 12 mars soit perçue comme un signal positif, les banques restent prudentes avant d'ajuster massivement leurs offres. Une période d'attentisme avant un possible rebond Pour l'instant, les hausses ne sont ni généralisées ni significatives, et les emprunteurs présentant les meilleurs profils peuvent encore bénéficier de taux attractifs, parfois même sous la barre des 3 %. Cependant, les conditions d'accès au crédit risquent de se durcir dans les mois à venir. Contrairement à certaines idées reçues, les banques ne disposent pas d'un accès illimité aux liquidités de la BCE. Elles doivent se financer sur les marchés financiers, où elles entrent en concurrence avec les emprunts d'État pour attirer les investisseurs. Cette contrainte structurelle explique pourquoi une remontée durable des OAT pourrait inévitablement se répercuter sur les taux immobiliers. Conclusion Les semaines à venir seront déterminantes pour l'évolution des taux de crédit immobilier. Si une stabilisation est attendue à court terme, une reprise progressive des hausses n'est pas à exclure d'ici la fin du premier semestre 2025. Pour les emprunteurs, il peut être judicieux de profiter des conditions actuelles avant une éventuelle remontée plus marquée des taux. Emprunter maintenant !  

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