Crédit immobilier : les nouvelles conditions d'emprunt en 2020

Après une année 2019 qui a explosé tous les compteurs, 2020 pourrait marquer un retour au calme. Si les taux des crédits restent hyper attractifs, le resserrement des critères d'octroi voulu par les autorités financières pourrait pénaliser certains candidats à l'emprunt immobilier.

Les banques trop généreuses en 2019

Selon le dernier baromètre de l'Observatoire Crédit Logement/CSA, le taux moyen toutes durées confondues s'est établi à 1,13% en décembre (hors assurance et coût des sûretés), rehaussant d'un tout petit point le record du mois de novembre. Cette situation sans précédent a dopé la concurrence interbancaire. Pour compenser la baisse des taux et la contraction induite de leurs marges, les banques ont misé sur les volumes.

Tous les profils d'emprunteurs pouvant décrocher un taux attractif, il fallait se monter encore plus convaincant et attirer des clients à la marge des critères d'octroi. Les conditions se sont donc assouplies :

allongement des durées d'emprunt : 219 mois en moyenne sur 2019 (232 mois en décembre) contre 200,5 mois fin 2012 ;
réduction de l'apport personnel : 14% du coût d'une acquisition en 2019 contre 25,8% en 2012 ;
taux d'endettement supérieur à la norme : près de 25% des emprunteurs s'endettent au-delà de 33%.

En 2019, 40% des prêts pour l'accession ont été accordés sur des durées de 25 ans et plus. Leur part représentait 15% en 2014. Les prêts d'une durée comprise entre 20 et 24 ans ont gardé une proportion quasi identique en 5 ans (autour de 30% de la production de crédits). L'augmentation des durées longues et très longues est signe que la faiblesse des taux a permis de minimiser la détérioration de la solvabilité des ménages affectés par la hausse des prix des logements.

Résultat, l'année 2019 restera dans les annales comme un millésime exceptionnel en termes de transactions immobilières et de distribution des crédits à l'habitat. Le niveau historiquement bas des taux d'intérêt aura permis la vente de plus d'un million de logements anciens et généré plus de 250 milliards d'euros de nouveaux prêts.

Le recadrage des autorités financières

Ces largesses bancaires ne sont pas du goût du Haut Conseil de Sécurité Financière (HCSF), ni de celui de la Banque de France. Leurs craintes portent sur un déséquilibre du modèle français du financement immobilier et sur un risque d'endettement excessif des ménages. Mi-décembre, le HCSF a émis une recommandation dans le but d'enjoindre les établissements de crédit à revenir à des pratiques plus vertueuses. La Banque de France a mis la pression la semaine dernière. Les banques ont pour consigne d'appliquer immédiatement le recadrage souhaité par le régulateur, à savoir :

le strict respect de la règle des 33% de taux d'endettement, c'est-à-dire que la part du budget du ménage emprunteur consacrée au remboursement du ou des crédits ne doit pas excéder un tiers des revenus disponibles ;
la limitation des durées de remboursement à 25 ans ;
l'augmentation de l'apport personnel.

Les banques ont-elles réellement pris des risques en assouplissant les critères d'octroi ? Selon les courtiers en crédit, les emprunteurs à qui l'on a permis de s'endetter au-delà des 33% bénéficient de revenus confortables, ce qui signifie que leur reste à vivre est largement suffisant pour maintenir un équilibre budgétaire. Or, cette notion bancaire essentielle a échappé aux recommandations des autorités financières. Si l'on observe plus finement la structure de la production en 2019, seuls 1,7% des crédits ont été octroyés sur des durées supérieures à 25 ans. La consigne des autorités paraît dès lors symbolique. En accordant des prêts sur des durées très longues, les banques augmentent certainement le risque d'impayés, mais si l'on tient compte de la durée moyenne de détention (autour de 10 ans), ce risque se réduit. Quant à l'apport personnel, les banques commencent à se montrer plus exigeantes. En 2020, il deviendra très difficile de décrocher un crédit qui financera un projet immobilier à 100%, a fortiori à 110% (avec frais d'acquisition), sauf pour les investisseurs qui pourront compter sur les revenus locatifs.

La délégation d'assurance emprunteur : un plan toujours gagnant

Selon les autorités de régulation, les marges des banques sur le crédit immobilier sont réduites à la portion congrue à cause des taux d'intérêt au plancher. Ne soyons pas dupes : le coût d'un emprunt immobilier ne se limite pas aux intérêts. Les banques disposent d'autres ressources pour gagner de l'argent, à commencer par les frais de dossier qu'il devient désormais impossible de négocier. Si les comparateurs les situent entre 0,25% et 1,20% du montant emprunté, ces frais qui rémunèrent le temps passé à l'étude du dossier atteignent plus souvent 1% du financement et viennent grossir le taux annuel effectif global (TAEG) qui comprend toutes les dépenses exigées pour l'octroi du crédit, et qui, rappelons-le, ne doit pas excéder le seuil de l'usure.

Une autre source de revenus à laquelle les banques ne veulent pas renoncer est l'assurance emprunteur. Elles margent entre 50% et 70% sur ce produit. En période de taux bas, c'est presque une bouée de sauvetage, quitte à refuser les demandes de prêt avec assurance déléguée. Certains établissements de crédit ont menacé de mettre fin à leur partenariat avec les courtiers, d'autres, et elles sont les plus nombreuses, ont choisi de renégocier les commissions de courtage, en clair de les diminuer. On peut difficilement penser que la synergie banques/courtiers s'arrête là ; en tant qu'apporteurs d'affaires, les intermédiaires sont incontournables, nonobstant l'expertise et le temps qu'ils consacrent à l'analyse des dossiers, travail qu'ils épargnent aux banques.

Seul un courtier saura frapper à la bonne porte. La banque ne peut refuser un contrat délégué souscrit auprès d'un assureur externe s'il respecte l'équivalence de niveau de garanties. Pour ne pas se faire retoquer, mieux vaut faire confiance aux services d'un courtier spécialisé comme Magnolia.fr. Non seulement la couverture sera en tous points conforme aux exigences de la banque, mais elle sera bien souvent moins chère que la proposition d'assurance groupe. Tous les profils sont gagnants, les jeunes actifs en bonne santé qui ne doivent pas payer pour les emprunteurs incarnant plus de risques, et les autres, à commencer par les seniors, généralement exclus des propositions d’assurance bancaires, et les personnes présentant des risques aggravés pour raisons professionnelles ou de santé.

Chez Magnolia.fr, nous aidons tous les emprunteurs à trouver l’assurance adaptée à leur projet et à leur profil, en sélectionnant les offres présentant les meilleures garanties au tarif le plus compétitif.

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Un amendement prévoit de supprimer les abattements pour durée de détention et d’appliquer un abattement calculé à partir du prix d’achat actualisé en fonction de l’inflation. La plus-value serait alors taxée à 30%, identique à la flat tax appliquée sur les produits de placement. Si la réforme est votée, elle se mettra en place à partir de janvier 2026 pour les terrains à bâtir et de janvier 2027 pour les biens construits. Changement du régime fiscal sur les locations meublées Les propriétaires sous statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) ne pourront plus profiter de la déduction d’une partie des charges de leurs revenus locatifs en cas de vente. Le PLF 2025 supprime l’avantage fiscal lié à l’amortissement lors de la revente du bien : la somme des amortissements déduits sera en effet réintégrée dans le calcul de la plus-value. Cette mesure vise à corriger une particularité du régime fiscal LMNP qui contribue aux tensions sur le marché locatif, notamment dans les zones touristiques où pullulent les locations meublées de courte durée, alimentant la pénurie de logements pour les résidents permanents. Fin du Pinel en 2025 Trop cher pour les finances publiques pour un résultat mitigé, le dispositif de défiscalisation immobilière Pinel disparaît en 2025. Mesure de soutien à la construction de logements à loyers intermédiaires, le Pinel bénéficie toutefois d’un court sursis, puisque la date butoir a été reportée au 31 mars 2025. Pour profiter de l’avantage fiscal lié au Pinel, vous devez avoir signé l’acte notarié au plus tard le 31 décembre 2024. Aucun autre dispositif visant à inciter les investisseurs à acheter dans le neuf ne vient remplacer le Pinel. L’État préfère favoriser la rénovation des logements anciens par le biais de MaPrimRénov et du Prêt à Taux Zéro (PTZ). 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Santé dentaire : vers un remboursement des implants en 2025

Jusqu’à présent, les implants dentaires ne bénéficient d’aucun remboursement de la part de l’Assurance maladie. Les mutuelles peuvent proposer une prise en charge qui reste partielle et ne couvre jamais la lourde dépense engagée. Cela pourrait changer à l’avenir. La Haute Autorité de Santé (HAS) se dit favorable au remboursement des implants, comme cela se fait déjà pour les prothèses dentaires. Remboursement implant dentaire : avis favorable de la HAS Pour améliorer l’accès aux soins dentaires, la HAS s’est prononcée, mercredi 6 novembre, en faveur du remboursement des actes implanto-prothétiques par l’Assurance maladie. En cas de dent(s) manquante(s), l’autorité de santé recommande que soit garantie la prise en charge financière des implants dentaires selon des modalités qui reste à définir. Actuellement, la seule option remboursée pour un patient édenté est la pose d’un bridge via le dispositif 100% Santé : après intervention de la Sécurité Sociale et de la mutuelle santé, le remboursement est intégral si l’équipement est sélectionné dans le panier sans reste à charge, ou partiel sur la base de tarifs encadrés ou libres. Le défaut du bridge est de détériorer les dents voisines car il s’appuie sur elles. En revanche, l’implant dentaire s’avère non seulement la solution prothétique la plus esthétique, mais il évite surtout d’endommager les dents situées à gauche et à droite de la dent manquante. La HAS étudie la pertinence de la prise en charge financière des implants pour 2 types d’édentement : Édentement complet par prothèse amovible complète implanto-retenue (PACIR) : cette solution améliore la stabilité des dentiers. Édentement unitaire (une ou deux dents) prothèse fixée unitaire supra-implantaire (PFUSI) : ce dispositif permet de conserver les dents saines adjacentes contrairement au bridge traditionnel. En France, comme partout ailleurs dans le monde, le nombre de personnes édentées ne cesse d’augmenter en raison de l’allongement de l’espérance de vie. D’ici 2030, environ 30% de la population mondiale serait touchée par un édentement total. Perdre une ou plusieurs dents, voire se retrouver complètement édenté, constitue un triple handicap (fonctionnel, esthétique et social) qui a des conséquences sur la santé en général, comme la dénutrition. Malgré l’absence de prise en charge par le régime général, un million d’implants dentaires ont été réalisés en France en 2023. Implants : La solution pour une bonne santé bucco-dentaire Restaurer sourire et fonction Les implants dentaires représentent aujourd'hui la solution médicale la plus performante pour remplacer une dent manquante. Au-delà de l'aspect esthétique, ils garantissent une reconstruction complète et durable de l'appareil dentaire. Bénéfices essentiels : Préservation de la structure osseuse : L'implant stimule naturellement l'os maxillaire, prévenant sa fonte progressive. Restauration complète de la mastication : Efficacité identique à une dent naturelle. Protection des dents adjacentes : Évite la migration et le déséquilibre dentaire. Technique moderne Réalisés en titane biocompatible, les implants s'intègrent parfaitement à la mâchoire. La pose, réalisée par des professionnels experts, garantit une intervention minimaliste et un résultat optimal. Santé globale Un implant dentaire ne répond pas simplement à un problème local. Il contribue significativement au bien-être général : meilleure alimentation, confiance restaurée et prévention des complications à long terme. Choisir un implant, c'est préserver durablement sa qualité de vie, mais son coût peut être un frein. Quel est le prix moyen d’un implant dentaire ? Le coût d'un implant dentaire varie significativement selon plusieurs facteurs essentiels. En moyenne, les patients peuvent s'attendre à investir entre 1 500 € et 3 500 € par implant. Cette fourchette de prix dépend de plusieurs paramètres : Complexité de l'intervention chirurgicale : Les cas nécessitant une greffe osseuse ou un traitement préalable augmentent naturellement le coût total. Expertise du praticien : Un chirurgien-dentiste spécialisé et expérimenté proposera généralement des tarifs plus élevés. Qualité des matériaux utilisés : L'implant peut être réalisé en titane ou en zircone, avec des prix variant selon la technologie. Localisation géographique : Les tarifs diffèrent sensiblement entre les grandes métropoles et les zones rurales. Comment sont remboursés les implants dentaires par les mutuelles ? Remboursement Sécurité Sociale La Sécurité sociale ne prend malheureusement pas en charge l’implantologie dentaire, la considérant comme un acte de convenance. Les patients doivent donc supporter l'intégralité du coût. Remboursement par la mutuelle Les mutuelles proposent différentes approches de remboursement : 1 - Niveau de garantie Les contrats les plus complets peuvent rembourser entre 30% et 70% du coût de l'implant. Certaines mutuelles appliquent des plafonds annuels spécifiques qui peuvent aller au-delà de 1000€. 2 - Options de remboursement Certaines mutuelles proposent des forfaits prothèses et implants dentaires. D'autres incluent une partie des implants dans leurs garanties "soins dentaires". Comment optimiser le remboursement d’un implant dentaire Vérifiez précisément votre contrat mutuelle Demandez des devis détaillés auprès des chirurgiens-dentistes Comparez plusieurs mutuelles avant souscription La surcomplémentaire dentaire peut s’avérer une alternative pertinente pour diminuer voire supprimer le reste à charge sur les implants dentaires. Il convient d’arbitrer entre le surcoût représenté par ce 3ème niveau de couverture et le reste à charge que vous êtes prêt à assumer avec votre mutuelle actuelle. Un implant dentaire représente un investissement dans votre santé et votre bien-être. Malgré son coût élevé, c'est une solution durable et esthétique pour remplacer une ou plusieurs dents manquantes. Un grand pas vient d’être fait en faveur du remboursement de cet acte prothétique onéreux. Reste à savoir quand la mesure sera mise en œuvre et quel sera le niveau de ce remboursement.

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Changement d'assurance prêt immobilier : -60% sur vos cotisations

L'assurance emprunteur représente une part significative du coût total de votre crédit immobilier. Grâce à la loi Lemoine entrée en vigueur en 2022, vous pouvez désormais réaliser jusqu'à 60% d'économies sur vos cotisations d'assurance de prêt en changeant de formule. Découvrez comment optimiser votre contrat et réduire significativement vos mensualités. Pourquoi changer d'assurance de prêt immobilier ? L'assurance emprunteur est imposée par la banque lors de la souscription d'un crédit immobilier. Elle protège à la fois l'emprunteur et le prêteur en cas d'invalidité, décès ou d’incapacité temporaire de travail. Cependant, les contrats proposés par les banques sont très souvent plus chers que ceux des assureurs spécialisés. Des économies considérables à la clé Économie moyenne entre 5 000€ et 15 000€ sur la durée totale du prêt Réduction pouvant atteindre 60% des cotisations mensuelles Obligation de respecter l’équivalence de niveau de garanties entre les 2 contrats La loi Lemoine : un tournant majeur pour les emprunteurs Cette réforme historique a bouleversé le marché de l'assurance emprunteur en introduisant trois changements majeurs : Résiliation à tout moment de votre contrat, sans attendre la date d’échéance ni engagement minimum de souscription Suppression du questionnaire médical pour les prêts n’excédant pas 200 000€ et remboursés avant le 60ème anniversaire de l’emprunteur Réduction du délai du droit à l'oubli pour les personnes ayant eu un cancer de 10 à 5 ans ; droit également applicable à l’hépatite C. Le processus de résiliation simplifié La résiliation de votre contrat actuel peut s'effectuer en quelques étapes simples : Demander une délégation d'assurance auprès d'un nouvel assureur Obtenir une proposition avec des garanties au moins équivalentes Envoyer votre demande de résiliation à votre assureur actuel Attendre la validation de votre banque : la réglementation lui impose de formuler sa réponse dans les 10 jours ouvrés. Comment obtenir la meilleure offre d'assurance emprunteur ? Pour maximiser vos économies, plusieurs facteurs sont à prendre en compte : Comparer les offres du marché Utiliser des comparateurs en ligne spécialisés Solliciter plusieurs devis personnalisés Analyser attentivement les garanties proposées Critères à prendre en compte Taux de couverture proposé : l'indicateur du coût de l'assurance est le TAEA ou Taux Annuel Effectif Assurance, obligatoirement mentionné dans tous les supports et contrats (en pourcentage du capital emprunté) Étendue des garanties (décès, invalidité, incapacité de travail, voire perte d'emploi) Exclusions de garantie et possibilité de rachat d’exclusions des maladies non objectivables Délais de carence éventuels Les garanties essentielles à maintenir Pour que votre nouvelle assurance soit acceptée par la banque, certaines garanties sont incontournables : Décès et Perte Totale et Irréversible d'Autonomie (PTIA) : couverture socle de tout contrat d'assurance emprunteur Incapacité Temporaire Totale de travail (ITT) Invalidité Permanente Totale ou Partielle (IPT/IPP) Le niveau minimum de couverture est défini par la banque et vous est communiqué via la fiche standardisée d’information remise lors de votre demande de prêt, et la fiche personnalisée qui détaille les garanties spécifiques à votre profil et votre projet immobilier. Focus sur les niveaux de couverture Le pourcentage de couverture doit être adapté à votre situation : Quotité assurance de prêt à 100% recommandée pour l'emprunteur principal (si emprunt à 2), celui qui touche les revenus les plus élevés Possibilité de moduler la couverture pour le co-emprunteur Adaptation selon les risques incarnés par chaque emprunteur Profils éligibles aux meilleures réductions Certains profils peuvent bénéficier de tarifs particulièrement avantageux : Jeunes emprunteurs en bonne santé Cadres avec une profession stable Non-fumeurs Personnes pratiquant une activité sportive régulière Cas pratique : exemple d'économies réalisées Pour un prêt de 250 000€ sur 20 ans (emprunteur âgé entre 25 et 35 ans) : Assurance bancaire au taux moyen de 0,34% : 57€/mois Assurance alternative au taux de 0,09% (taux moyen chez Magnolia.fr pour ce profil) : 15€/mois Économie réalisée : 42€/mois, soit 10 000€ sur la durée du prêt Comment procéder au changement d'assurance ? Pour changer d'assurance de prêt, suivez ces étapes : Rassemblez les documents nécessaires Tableau d'amortissement Conditions générales de votre assurance actuelle Notice d'information (conditions générales) Comparez les offres du marché Utilisez plusieurs comparateurs Contactez des courtiers spécialisés Demandez des devis personnalisés Vérifiez l'équivalence des garanties Analysez les exclusions Comparez les définitions de garanties Vérifiez les délais de franchise Changer d’assurance de prêt, une démarche rentable à long terme La renégociation de votre assurance de prêt immobilier représente une opportunité significative d'économies. Avec des réductions pouvant atteindre 60% de vos cotisations actuelles, cette démarche mérite d'être entreprise, d'autant plus que la loi Lemoine a considérablement simplifié le processus. N'hésitez pas à vous faire accompagner par un courtier spécialisé pour optimiser vos chances d'obtenir la meilleure offre possible tout en conservant des garanties optimales pour votre prêt immobilier.

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