SCPI et assurance emprunteur : les solutions pour investir sereinement

L'achat immobilier via une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est plus accessible que l'acquisition classique d'un logement locatif. L'emprunt est la meilleure option pour financer des parts de SCPI, car l'emprunteur bénéficie de l'effet de levier du crédit. Une assurance de prêt sera exigée par la banque.

Investir en SCPI : le bon plan

Les achats en SCPI, autrement appelée pierre papier, ont la cote : leur volume a doublé après la crise économique et financière de 2008, puis de nouveau doublé en 2014 en réaction à l'érosion des taux de rendement de l'assurance vie en euros, et surtout à la chute des taux d'intérêts d'emprunt.

Ces véhicules d'investissement collectifs qui reposent sur des actifs immobiliers (logements, commerces, bureaux) totalisaient près de 90 milliards d'euros fin 2022. En 2018, le taux de redistribution moyen des SCPI était de 4,35%, contre 4,43% en 2017 et 4,63% en 2016, les meilleures SCPI offrant jusqu'à 7,91%.

Le taux moyen de rendement établi par l'Aspim et l'Ieif était de 4,53% en 2022. La moins bien-disante des SCPI de rendement affichait 2,93% et 60 SCPI offraient un rendement supérieur à la moyenne de 4,53%.

Attention, les performances relevées les années passées ne peuvent en aucun cas garantir les performances futures.

Pourquoi emprunter pour investir en SCPI ?

Le ticket d'entrée varie de quelques centaines d'euros à plusieurs milliers. L'achat de parts dans une SCPI s'effectue à l'occasion de la création ou de l'augmentation de capital de la SCPI. Les revenus sont nets de charge et soumis au barème de l'impôt et aux prélèvements sociaux. Cette solution d’investissement est idéale pour les contribuables faiblement ou moyennement imposés (jusqu'à 30% de taux marginal d'imposition).

L'investissement en SCPI répond à des objectifs patrimoniaux variés : se constituer un patrimoine, percevoir des revenus complémentaires, bénéficier d'un avantage fiscal. Il n'y a aucune contrainte de gestion puisque la société agréée par l'Autorité des Marchés Financiers (AMF) se charge de tout.

La pierre-papier distingue 2 types de SCPI :

• les SCPI de rendement : la SCPI perçoit un revenu locatif net de charges, qu'elle redistribue sous forme de dividendes, et se diversifie sur divers actifs immobiliers (commerces, bureaux, entrepôts, hôtesl, restaurants, etc.) en France comme à l'étranger.

• les SCPI fiscales : le but est de réduire l'impôt sur le revenu en investissant dans l'immobilier résidentiel locatif français.

Si vous voulez profiter des taux d'emprunt tojours compétitifs, achetez de la pierre-papier à crédit. L’achat de parts de SCPI peut être financé par un prêt immobilier, à condition que le montant du prêt soit supérieur à 75 000 €. Grâce à l'écart entre un taux de rendement proche de 5% et des taux d'intérêt performants (autour de 3% sur 20 ans en mars 2023), vous êtes gagnant ! La plupart des banques sont prêtes à financer la totalité du projet d'investissement sans apport personnel. Pour mémoire, les frais de notaire sont déjà pris en compte dans le prix d'achat des parts sur le marché primaire.

En-deçà de 75 000€, l'emprunt tombe sous la réglementation du crédit à la consommation, mais son coût plus élevé compte tenu de taux d'intérêt supérieurs à ceux appliqués au crédit immobilier va affecter la rentabilité de l'opération. L'avantage du crédit à la consommation est que l'assurance emprunteur est facultative. 

Pourquoi certaines banques ne financent pas l'achat de SCPI ?

La plupart des banques acceptent de financer un investissement en SCPI, mais les conditions divergent. La difficulté réside dans le fait que la banque ne peut pas prendre d'hypothèque sur le bien car il n'y a pas de passage devant un notaire. Signalosn toutefois que la résidence principale peut être mise en hypothèque.

Sinon, les deux seuls moyens qu'a la banque de sécuriser le prêt destiné à financer ce type d'investissement sont :

• la caution
• le nantissement des parts.

Les banques généralistes comme BNP-Paribas, Crédit Agricole ou LCL financent le plus souvent uniquement les SCPI de leur groupe et rarement au-delà de 15 ans. Les établissements spécialisés comme CACF, CFCAL (Crédit Foncier et Communal d'Alsace Lorraine), Primonial Financement, Cetelem octroient des prêts secs sans obligation de domiciliation de revenus. Ces sociétés n’ont pas de produits maisons, elles sont ainsi ouvertes au financement de toutes les SCPI confondues.

Pourquoi éviter les SCPI ?

La question mérite d'être posée car l'immobilier est un marché comme un autre, susceptible de  chuter. Une règle pour un investisseur : ne pas mettre tous ses œufs dans un même panier. L'investissement en SCPI est un produit d'épargne porteur de risques et d'inconvénients :

• frais de gestion élevés
• conditions de cession de parts variables
• baisse de valeur des parts
• érosion du rendement
• rentabilité mensongère
• absence de garantie en capital, rendement ou liquidité
• impact de la fiscalité
• faillite de la société de gestion
• arnaques en ligne.

Si vous investissez en SCPI, optez pour des SCPI diversifiées : un portefeuille d'actifs immobiliers ne subit pas les effets d'une éventuelle crise de la même manière.

Pour bénéficier d’un effet de levier optimal, préférez les SCPI performantes dont le taux de redistribution oscille entre 5 % et 6 %. Le taux d’emprunt va nécessairement entraîner une perte de rentabilité, mais elle sera moindre si le rendement de la SCPI de votre choix avoisine les 6 %.

N’oubliez pas de déterminer votre taux d’endettement avant de demander un crédit immobilier destiné à financer des parts de SCPI. Il doit rester inférieur à 35 % conformément aux règles d'octroi du HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) et la durée du crédit est plafonnée à 25 ans.

L'assurance emprunteur dans le cadre d'une SCPI

Pour des parts de SCPI financées par un crédit immobilier, la banque prêteuse va demander la souscription à une assurance emprunteur pour garantir la bonne fin du prêt. Celle-ci peut être contractée auprès du prêteur ou d'un assureur alternatif. Cette seconde option présente deux avantages : des garanties sur mesure et un tarif inférieur au contrat bancaire (en moyenne 50% d'économies).

Quelles garanties assurance emprunteur ?

Vous devez être couvert a minima par les garanties décès et perte totale et irréversible d'autonomie (garantie PTIA). En cas de sinistre, l'assureur prend en charge les mensualités du crédit et votre investissement continue d'assurer un avenir à vos proches. La banque conditionne toutefois son accord d'une assurance déléguée à l'équivalence de garantie : le contrat externe doit présenter une couverture au moins équivalente à celle de son propre contrat.

Si vous empruntez à deux, la question de la quotité assurance prêt se pose. La répartition dépendra plus volontiers du profil de chaque co-emprunteur que du nombre de parts possédées par chacun. La règle immuable est que le crédit doit être couvert dans sa totalité, soit au minimum 100% et au plus 200%.

Retrouvez toutes les informations indispensables sur notre guide assurance prêt immobilier.

Assurance emprunteur facultative en SCPI

La souscription à l'assurance emprunteur est un passage obligé dans le cadre d'un prêt destiné au financement de la résidence principale ou d'un investissement locatif. Elle  est en revanche facultative pour l'achat de parts de SCPI à crédit. Par rapport à une acquisition physique classique, vous pouvez vous passer de cette dépense élevée qui coûte plusieurs milliers d'euros. C'est ce que propose le CFCAL (filiale du Crédit Mutuel Arkéa).

Délégation assurance emprunteur SCPI

Vous avez la possibilité de choisir librement le contrat d'assurance emprunteur, quel que soit le type de prêt et le bien financé. En vertu du principe de délégation d'assurance prêt immobilier introduit par la loi Lagarde en septembre 2010, vous pouvez refuser l'assurance proposée par la banque et lui préférer une offre alternative plus compétitive.

En déléguant l'assurance, vous pouvez économiser des milliers d'euros sur la durée de prêt destiné à financer les parts de SCPI.

Changement d'assurance emprunteur

Le cadre réglementaire de l'assurance emprunteur a évolué en 2022. Grâce à la loi Lemoine, vous pouvez changer d'assurance de prêt immobilier à tout moment et sans frais de dossier, sans vous soucier de la date d'échéance autrefois requise pour procéder à la substitution du contrat.

Avant la loi Lemoine, on pouvait changer d'assurance emprunteur tout moment uniquement la première année (loi Hamon) ; au-delà des douze premiers mois, il fallait s'appuyer sur la loi Bourquin pour bénéficier de la substitution annuelle à date d'échéance.

Les lois Hamon et Bourquin sont caduques depuis le 1er septembre 2022. Plus besoin d'attendre la date d'anniversaire de la signature de l'offre de prêt pour résilier l'assurance en cours et la substituer par une offre moins chère à garanties équivalentes. La banque prêteuse ne peut refuser une assurance déléguée dès lors que le niveau de garanties est équivalent à celui de son contrat groupe. Optez pour un assureur externe à la banque pour réaliser des milliers d'euros d'économies.

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