Quel prêt immobilier pour senior en 2021 ?

L'accès au prêt immobilier n'est pas fermé aux seniors. Malgré des revenus en baisse à la retraite, les personnes âgées de 60 ans et plus possèdent des atouts appréciés par les banques. Elles ne sont plus réticentes à proposer des solutions de financement adaptées aux seniors, leur permettant de concrétiser leur projet immobilier.

Prêt immobilier : les atouts d'un profil senior

L'allongement de l'espérance de vie favorise la poursuite de projets à un âge avancé, notamment celui de devenir propriétaire de son logement ou d’en changer pour bénéficier d'un meilleur environnement et/ou d'un aménagement mieux adapté au quotidien des seniors. 

Les banques regardent désormais sous un nouveau jour cette clientèle senior qui présente des points forts que la plupart des jeunes actifs ne possèdent pas :

• des revenus pérennes assurés par la pension de retraite
• un matelas d'épargne (assurance vie, plan d'épargne, prévoyance retraite)
• un endettement nul, voire faible (pas de crédits en cours)
• la propriété de la résidence principale (les trois quarts des seniors sont propriétaires de leur logement)

Si vous correspondez à ce profil, n'hésitez plus. Les établissements de crédit sont ouverts aux demandes de prêt immobilier émanant de personnes en préretraite ou déjà retirées de la vie professionnelle. 

Quel est l'âge limite pour un prêt immobilier ?

Légalement aucun plafond d'âge ne vient bloquer la souscription à un crédit immobilier, cependant, l'âge a logiquement un impact sur la durée de remboursement. Plus vous êtes jeune, plus la durée possible de remboursement pourra être longue, au plus 27 ans selon les dernières recommandations du régulateur financier. 

À partir de 65 ans, les banques accordent des prêts immobiliers seniors sur une maturité n'excédant pas 10 voire 15 ans. Le terme de votre prêt immobilier peut aller jusqu'à vos 75 ou 80 ans, voire 90 ans dans le meilleur des cas.

Emprunter sur une courte ou moyenne durée (7, 10, 15 ans) implique d'avoir une capacité d'endettement suffisante. Plus le prêt est remboursé rapidement, plus les mensualités de crédit sont élevées, dans le respect du seuil d'endettement admis (au plus 35% de vos revenus nets). C'est là qu'entre en compte un paramètre fondamental dans la souscription d'un prêt immobilier senior : le niveau de votre apport personnel. 

Pour espérer obtenir un prêt immobilier senior, la banque va exiger une mise de départ équivalente à 30% du montant de l'opération.

Quelle assurance emprunteur pour un prêt immobilier senior ?

Nul crédit immobilier sans assurance de prêt. Au-delà des critères de solvabilité, vous devez garantir la bonne fin du prêt par une assurance qui vous protège en cas de décès ou de celui de votre conjoint(e) si vous empruntez en couple. Pour les seniors, la souscription à une assurance est nettement plus compliquée que pour la clientèle jeune, compte tenu des risques de santé liés à l'âge.

Cette potentialité de risques accrus oblige les assureurs à facturer plus cher les contrats aux emprunteurs seniors. Même en bonne santé et non fumeur, un senior devra assumer une prime d'assurance quatre à cinq fois plus élevée que celle d'un jeune actif, même s’il n’a plus à souscrire les garanties incapacité et invalidité liées à l’exercice d’une profession. Le taux d'assurance atteint bien souvent 1% du montant emprunté, ce qui peut doubler le coût global du prêt et dans une situation extrême, faire échec à la demande de financement si le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) outrepasse le taux de l'usure applicable sur la durée.

Heureusement, la réglementation vous permet de mettre en concurrence les offres d'assurance. Vous pouvez diminuer le coût de l'assurance en déléguant le contrat auprès d'une assurance externe à la banque. Les courtiers spécialisés comme Magnolia.fr vous aident dans la recherche d'une offre sur-mesure, adaptée à votre âge et à votre historique de santé. 

La pertinence d'une assurance de prêt est de vous couvrir sur toute la durée du crédit. Là où les contrats bancaires vous couvrent jusqu'à 75 ans, les assurances externes proposent une garantie décès jusqu'à 85 voire 90 ans.

Prêt immobilier senior : Comment emprunter avec des antécédents de santé ?

Comment solliciter un prêt immobilier senior quand on a des problèmes de santé ? Quel que soit votre âge, vous avez accès à la convention Aeras (s'Assurer et emprunter avec un problème aggravé de santé), un dispositif opposable aux banques et aux assurances qui vous permet d'obtenir une offre d'assurance si votre état de santé rend impossible la souscription à des conditions standards.

Pour être éligible à la convention Aeras, vous devez en revanche respecter les deux règles suivantes :

1. Avoir moins de 70 ans à la fin du remboursement du prêt immobilier
2. Le montant du prêt assuré ne doit pas excéder 320 000€.

Les solutions alternatives au prêt immobilier senior

En cas d'échec au prêt bancaire classique, notamment pour raisons de santé, il existe deux autres solutions :

Le prêt hypothécaire cautionné

Le montant du prêt s'élève au maximum à 70% de la valeur du bien hypothéqué. Vous remboursez les mensualités comme pour un prêt amortissable classique. Ne nécessitant pas de souscription à une assurance emprunteur, ce type de crédit repose sur une double garantie, la prise d'une hypothèque sur le bien déjà détenu et une caution auprès de CNP Caution (filiale de CNP Assurance).

En cas de décès avant le terme, les héritiers règlent le capital restant dû via la succession ou chargent la banque de vendre le bien hypothéqué pour solder le crédit.

Le prêt viager hypothécaire

Différent de l'hypothèque et du viager, ce prêt est recommandé aux seniors sans enfant. Au décès de l'emprunteur, la banque se rembourse en capital et en intérêts en revendant un bien immobilier mis en garantie. Ce prêt ne nécessite pas d'assurance ni de remplir un questionnaire médical et peut être accordé sans condition de ressources.

Le montant du prêt est fixé en fonction de la valeur du bien, de l'âge de l'emprunteur et de son sexe (les femmes ont une espérance de vie plus longue, ce qui entraîne une durée de capitalisation des intérêts plus longue), soit au plus 75% de la valeur du bien. Le montant du prêt n'entre pas dans le revenu imposable et il est possible de rembourser le prêt par anticipation.